1円物件とは？格安で売られる理由や探し方・購入時の注意点を解説

【更新日】2026/05/23

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株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「安い物件に投資したいけど、リスクは取りたくない」
「不動産が1円なんて、落とし穴がありそう」

空き家投資では最高の仕入れになるかもしれない「1円物件」ですが、注意すべき落とし穴、後悔したエピソードも数多くもあります。

しかし、正しい法令知識と修繕のノウハウを持ったサポートがあれば、1円物件を活かす方法はあります。

本記事では、1円物件とは何か、以下のような点をプロの不動産コンサルタントの視点で詳しく解説します。

• 物件が格安で売られる理由
• 1円物件の探し方
• 1円物件購入時の注意点

この記事を読めば、格安1円物件を入手し活かし切る方法や、避けたほうがいい物件の特徴が分かりますので、ぜひ知識として活用してください。

なお、私たちAlbalinkは、高利回りが狙える空き家やボロ戸建てを専門に扱っています。

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1円物件が売られている4つの理由

1円物件が市場に出るのには、以下のような理由があります。この項では1円物件の背景を解説します。

瑕疵物件である

瑕疵物件（＝かしぶっけん）とは、なにか問題があって相場より安くなってしまう不動産のことです。

1円物件に瑕疵物件が多い理由は、市場に出しても反応が薄く、消極的になっているうちに、建物の老朽化も進んで「待ったなし」となるためです。

瑕疵物件の例は下記のようにさまざまです。

このような物件は、将来にわたって利用しづらさや資産価値に影響がある場合があります。

賃貸物件としての用途には問題がないか、事前の確認が必要となるでしょう。

維持費がかかる

空き家は、税金の他にも必要な維持費がかかり続けます。

これらの維持費が負担となるのは、ただ所有しているだけで、あるいは最低限維持するために必要な経費であるためです。

たとえば電気や水道の使用は、たまに訪れて風通しや掃除、庭の手入れをするため、停めてしまうわけにはいきません。

また、遠方から通う場合は交通費も必要です。

以下は空き家の維持費に関する調査データです。
年間費用の概算は「20万1,000円～95万円」が目安とされています。

空き家の維持費用項目	費用の目安
固定資産税	年間8～15万円
都市計画税	年間1万5,000円～3万円
水道光熱費	年間2～4万円
火災保険料	年間1～6万円
修繕・メンテナンス費	年間1～50万円
空き家管理サービス費	年間6万6,000円～17万円
上記の総額目安	年間20万1,000円～95万円

引用元：空き家の維持費はいくら必要？空き家や土地を維持するための費用・注意点｜alsok

「このような維持費を払い続けるくらいなら、1円でも構わないので手放したい」というのが、所有者や相続人の本音なのです。

相続人への負担を減らしたい

1円物件が相続前である場合も、所有者は早期に手放したいと考えるケースが多いでしょう。

なぜなら、ここまでご紹介した「売りづらさ」や維持費の負担を、そのまま相続人が背負うことになってしまうためです。

たとえば、取り壊して土地で売るとしても150〜200万円の片付けや解体費用などがかかることから、立地によっては赤字になります。

そこで、所有者には以下のような心理が働くのです。

• 子どもに迷惑をかけたくないから、売却益より生前に整理しておくことを優先したい
• 相続税を発生させるよりも、非課税の贈与に利用したい

1円物件の流通は、被相続人、相続人、投資家いずれにもメリットが大きいといえ、積極的に探す価値があるのです。

通常の価格では売れなかった

前述のような物件の瑕疵や立地などの理由でこれまで売りそびれてしまった物件が、ここへきて1円物件として売り出されることがあります。

その理由は以下です。

• 近年のさらなる空き家の増加を背景に、所有者に焦りが生じた
• 不動産会社の仲介手数料額が改善され、空き家流通が進み始めた

たとえば近隣の物件が格安で売られているのを見て、1円処分を決めたというケースもあります。

1円物件所有者の方は、古い空き家を貸し出すことができるとは考えていません。

このようにして、戸建賃貸需要に応える投資も盛り上がりはじめたのです。

1円物件ってどんな物件？

1円物件はよく似た条件を持っていることが多いです。

なぜなら、中古物件を扱う不動産会社の見解や先入観から、格安物件の相場観が均質化してしまっているためです。

1円物件に多い、典型的な特徴を以下にまとめました。

1円物件は実需用としては、不利なイメージを多く含むことも多いです。

しかし、「売りにくい」は必ずしも「貸しにくい」とイコールではありません。

空き家投資を考える場合は、借りたい人のニーズに注力すべきなのです。

以下は、1円物件に相当する空き家の例です。

香川県三豊市・空き家

香川で有名な観光地の父母が浜まで車で9分です。

古民家の貫禄が古い建物好きには魅力で、個性的な賃貸物件に仕立てられるでしょう。

スーパーも近くにあります。

古い物件は残置物の中にお宝が眠っている可能性もあります。生活道具や農機具などが残っている場合は、要チェックです。

【物件概要】※古屋付土地
場所：香川県三豊市詫間町
土地：394.48㎡
建物：44.62㎡　付属建物炊事場9.9㎡
構造：木造草葺
現況：空き家

希望価格： 1万円（税込）

引用元：農機具もお付けします、観光地も近く古民家民泊や秘密基地にいかがでしょう 香川県三豊市｜家いちば

広島県尾道市　古家付土地

床の修繕は必要ですが、それ以外は状態が良く、水回りなどは直す箇所の少ない空き家です。

瀬戸内海の島という特性を活かし、移住も検討する家族層に向けて募集ができそうな物件です。

【物件概要】※古屋付土地

場所：広島県尾道市因島土生町
土地：108㎡
建物：158㎡
構造：木造
現況：空き家3年

希望価格： 1円（税込）

引用元：眺めが良く、静かな離島の物件に息吹を入れて蘇らせてあげてください 広島県尾道市｜家いちば

1円物件の探し方4選

1円物件は、現在全国規模で流通が進み始めています。

この項では、以下の代表的な低価格物件探しの方法4つをご紹介します。

マッチングサイト

マッチングサイトは、物件の所有者自身が情報を掲載し、購入希望者がコンタクトを取る仲立ちをするサイトです。

物件の価格は1円から、それなりに高いものまでさまざまですが、相場より格安の物件が多く紹介されています。

中にはマッチングの費用だけがかかり、宅建業者による仲介なしで所有者と連絡を取り合えるサイトもあります。

これは投資目的で物件さがしする人も対象としていることから、不動産会社の仲介手数料を省くなど、低コストの取引にも対応しているためです。

以下は代表的なマッチングサイトです。

• みんなの０円物件
• 家いちば

上記2サイトはすぐ商談中となるため、毎日根気よくチェックしましょう。

空き家バンク

空き家バンクは、地方自治体や、提携した民間企業がエリア内の空き家対策、地域振興を目的に運営するサイトです。

仲介には自治体指定の不動産会社があたり、利用には、譲りたい人・欲しい人の双方とも、登録が必要となります。

日本全国に拡がっていますが、物件の登録件数がほとんどないこともあります。

これは、人口増加中や相場上昇中の自治体の場合にある状況で、空き家が不動産業者が仲介するルートで流通しやすいためです。

以下が空き家バンクの例です。

• 東京都奥多摩町
• 埼玉県秩父エリア合同

人口増加中や相場上昇中の自治体で格安物件を探したい場合、不動産会社の持つ、流通前の未公開情報を探すことをおすすめします。

ジモティー

ジモティーは地域別・地域密着型の情報サイトです。

掲載は家具や家電中心ですが、以下のように空き家の格安・無償譲渡や、賃貸物件の情報も掲載されています。

【物件概要】
趣味部屋や家庭菜園に
駐車場2台以上、閑静な住宅街

建物名：日光市塩野室町　小屋　趣味部屋にもおすすめ
交通：ＪＲ日光線 / 下野大沢駅 徒歩8584ｍ
価格：1円
自治会・管理費：36,960円/年
設備・サービス：浄化槽、電気、庭
間取り：ワンルーム
建物面積：10.00m²
土地面積：238.00m²（公簿）
私道負担面積：なし
地目：山林
現況：空家
引渡可能時期：即時
取引態様：一般媒介

引用元：日光市塩野室町・小屋・趣味部屋にもおすすめ｜ジモティー

ジモティーは、無料で地域情報の共有ができて便利な反面、ややマナーが悪い登録者のケースもあります。

その理由は、マッチングサイトの1種でありながら、基本的に当事者同士が直接やり取りするためです。
（問題のある登録者とみなされると、運営からブロックされる機能はあります）

たとえば、やりとりの相手が音信不通になったり、ドタキャンもあるため、その点は要注意です。

まず、気になるエリアの物件情報を検索してみましょう。

不動産会社の未公開物件

不動産会社が所有者から相談を受けていて、まだ市場に出ていない物件がないか、調べて回るという方法も、とても有効です。

なぜなら、所有者・仲介業者ともに、市場の反応をまったく見ていない状態なので、スピーディーに話が進む可能性があるためです。

良い物件の買付けは早いもの勝ちです。的確なサポートのもとで、ぜひ利用してみましょう。

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1円物件は少なめなものの、10円～100万円未満の物件が多数掲載されています。

投資初心者の方にも分かりやすい資料や個別面談も用意して、お待ちしています。

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1円物件を再生した成功事例

この項では、1円物件の再生・客付けに成功した事例をご紹介します。

10坪の小さな空き家は賃貸向き

まず最初の物件は、10坪の極小空き家ですが、面積が狭めの1円物件は狙いめの場合もあります。

なぜなら、実需では用途の限られる狭小物件も、賃貸ならターゲットを広く取れます。
また、リフォームも費用や日数がかからないためです。

引用元：アルバリンク空き家活用コンテスト2024

長期間空き家でもダメとは限らない

長期にわたって放置された空き家がよくないとは限りません。

その理由は、所有者の管理や立地によって、家の状態は大きく変わるからです。

元所有者の方にリフォームのビフォー・アフターが喜んで頂けたのは、素晴らしいことですね。

引用元：アルバリンク空き家活用コンテスト2024

10円物件でも最小の手間・時間で賃貸開始

10円の低価格物件だからといって、募集までに手間や時間がかかるとは限りません。

賃貸物件として想定される用途によっては、この事例のように低価格物件でも少し手を入れて、すぐに借り手が付くこともあります。

引用元：アルバリンク空き家活用コンテスト2024

1円物件も、さまざまな視点からターゲットや用途を想定してみると、成功パターンが見えてくることもあるのです。

1円物件を購入する際の3つの注意点

1円の物件は、もちろん総費用が1円で済むわけではないですし、購入の際には注意を要する点があります。

この項では、以下の代表的な注意点3つをご紹介します。

100円も含めて探す

ネット上で物件検索を行う場合は、「1円」だけでなく、100円や100万円以下など、語句の幅を広げて探しましょう。

これは、投資物件ポータルサイトなどでは、システム上で1円と表示できない＝入力できないサイトもあるためです。

また、掲載例として、古家あり現状渡しの1円土地として掲載されていることもあります。

解体前提としているためですが、壊さずに使える物件もかなり検索可能です。

工夫しながら検索してみてください。

致命的な欠陥がないか調査する

以下のような物件については、購入を見合わせたほうが良いでしょう。

これらはリフォーム・賃貸するうえで、知恵や工夫、コストでは解決できないためです。

賃貸物件にするための欠陥の有無は、仲介業者など専門家の意見を必ず参照しましょう。

低額譲渡で贈与税が発生する可能性がある

1円物件の場合、とくにコスト面の落とし穴を意識する必要があります。
なかでもリスクがあるのは、贈与税の課税です。

なぜなら、路線価等の物件評価額よりも著しく安い取引は、「みなし贈与」扱いの可能性があるためです。
みなし贈与では、通常の取引価額との差額が贈与として課税される可能性があります。

たとえば、土地・建物の評価額が600万円の土地を1円で買った時には、その差額分である5,999,999円を贈与されたとみなされます。

なんと68万円の贈与税という、想定外の出費となります。

このような課税の可能性は念頭に置いて、心配な場合は不動産会社の査定を受けておくのも、一つの方法です。

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まとめ

1円物件とは何か、以下のような点をプロの不動産コンサルタントの視点で詳しく解説しました。

初心者の方は1円物件にアンテナを張るのと並行して、スキルを養うために物件チェックと内見は目標件数を決めて数をたくさんこなしましょう。
物件を見る目は、1円物件を検討するようなケースで、とても大切だからです。

たとえば「この床の状態は、リフォームで採算取れるだろうか？」というような点にすぐNGの答えが出せるようになれば、次の物件に移ることができます。

時間は有限です。投資活動も効率よく進めましょう。

なお、私たちAlbalinkは、高利回りが狙える空き家やボロ戸建てを専門に扱う不動産会社です。

LINEに登録いただくことで、市場に出ていない「非公開物件」や最新情報を提供しています。

たくさんの物件情報を確認し、物件の目を養うツールとしてご活用ください。

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この記事の監修者

河田 憲二

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。弊社は空き家やボロ戸建ての買取再販を行う不動産業者です。同社は東京証券取引所のグロース市場に上場しています。当サイトを通じて、空き家投資でFIREしたい方をサポートしていきます。【投資経験】築古戸建て、シェアハウス、アパート、民泊、古ビルなど（当時のキャッシュフローは月100万）【保有資格】宅地建物取引士

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