「古民家を差し上げます」無償譲渡を活用して資産を増やす方法
高利回りの"未公開物件"を受け取る
「古民家を無償で差し上げます！」
このような謳い文句を本当に信じても良いのか？
インターネットでよく目にする古民家や空き家の無償譲渡について、このように感じている方も多いのではないでしょうか。
確かに、それらの情報のなかには悪質なものもあり、そのすべてを信じて良いとは限りません。
しかし、古民家を無償譲渡する背景には、空き家の増加や保有コストの負担といったさまざまな要因が存在するため、怪しいからといって無視するのは早計です。
とはいえ、古民家のなかから理想的な物件を見つけるには、正しい知識やノウハウの習得が不可欠です。
そこで本記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 古民家を無償で譲り受ける際に発生する隠れコスト
- 無償譲渡で古民家を取得する際のリスクや注意点
- 物件の探し方や古民家特有の活用方法
なお、弊社アルバリンクでも、「古民家を差し上げます」と同等の低価格の物件情報を扱っています。
一般的な不動産ポータルサイトには掲載されていない未公開の空き家や古民家の情報が中心で、「購入価格100万円以下」かつ「想定利回り30％以上」という優良物件も数多く存在します。
以下のボタンからLINEに登録するだけで定期的に情報を受け取れるので、ぜひこの機会にお試しください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
目次
「古民家を差し上げます」が増えている3つ理由
なぜ、資産であるはずの住居をタダで手放そうとする人がいるのでしょうか。
「古民家を差し上げます」という無償譲渡の背景には、現代の日本が抱える深刻な社会問題が影響しています。
ここでは、その理由を3つのポイントに分けて解説します。
空き家は増加している
空き家の数は年々増加の一途をたどっており、社会的な課題になりつつあります。
総務省の調査によると、2023年の空き家の数は900万戸で過去最多を更新しています。
さらに、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）を見ても、2023年は1978年比の2倍弱となる13.8％を記録しています。
空き家の数が増えているのは、「相続」と「リフォーム費」の問題が重くのしかかるためです。
特に地方や郊外では、親から実家を相続したものの、仕事や生活の都合で住む予定がないというケースも珍しくありません。
また、築年数が経過した古民家の場合、性能や間取りの面で住みにくい難点があります。
現代のライフスタイルに合わせてリフォームするには多額の費用がかかるため、やむを得ず放置する所有者も存在します。
「特定空き家」に指定される
全国的に空き家が増え続けるなか、使用しない住宅を放置すれば「特定空き家」に指定されるリスクが高まります。
倒壊の危険性がある、衛生的に著しく有害、景観を損なうなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性の高い空き家のこと。
特定空き家に指定される最大のデメリットは、「住宅用地の特例措置」が適用されないことです。
参照元：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
本来、建物が建つ土地は、この特例措置によって固定資産税が6分の1に軽減されています。
しかし、特定空き家は対象外となるため、単純に納めるべき税金が増えるというわけです。
ほかにも、自治体からの改善勧告や命令に従わなければ、最大50万円以下の過料が科せられるリスクもあります。
売りたいけど売れない
このように、「空き家は使用しないが、放置すれば税金がかさむ」のであれば、「費用面での負担が増える前に空き家を手放したい」と考える所有者が増えても不思議ではありません。
その一方で、地方や郊外にある古民家を売却しようにも、思うように買い手がつかないのが現実です。
購入者からすると、老朽化が激しい物件は多額のリフォーム費を覚悟しなければなりません。
そのため、よほど立地や条件が良くなければ敬遠されてしまいます。
不動産会社にとっても、売買価格が極端に低いと仲介手数料が少なくなるので、販売活動が消極的になることも考えられます。
上記のような理由で売り手にとって八方塞がりの状態が続くと、「タダでも良いから誰かに譲りたい」と無償譲渡を希望する人が増えるようになります。
「古民家を差し上げます」でも本当は無料ではない
「古民家を差し上げます」といっても、何もかもが無料になるわけではありません。
なかでも「維持費」と「税金」はほぼ必ず発生するコストです。
両者の特徴や代表的な費用の種類を押さえ、事前に想定コストをシミュレーションしておきましょう。
「維持費」がかかる
無償で古民家を譲り受ける際は、必ずといって良いほど次のような「維持費」が発生します。
- リフォーム費
- 定期的なメンテナンス費（清掃や除草などにかかる費用）
- 水道光熱費（電気・水道・ガスを契約している場合のみ）
- 火災保険料（火災保険に加入している場合のみ）
- 固定資産税
- その物件を訪問するための交通費
なかでも高額になりやすいのが「リフォーム費」です。
空き家のなかでも古民家は築年数が古い建物も多く、深刻なダメージが蓄積されていることがあります。
雨漏りや傾き、水回り設備の老朽化、シロアリ被害など、構造的な欠陥であれば、修繕に数百万円から1,000万円以上の費用がかかります。
たとえ物件価格が0円でも、継続的な運用コストが発生する点は決して忘れてはいけません。
特に、古民家を投資用物件として運用する場合は、綿密な収支計画を立てておきましょう。
以下の記事で具体的な費用の内訳や、コストを抑えるコツなどを解説しているので、参考にしてください。
「税金」がかかる
物件を取得する条件によっては、以下のような「税金」が発生する可能性があります。
より正確なコストを把握するためにも、それぞれの特徴を押さえておきましょう。
贈与税
贈与税とは、他者から無償で財産を譲り受けた際にかかる税金です。
親族同士だけでなく第三者と譲渡のやり取りを行う際にも、この贈与税が発生します。
- 贈与税の計算式
- （建物の固定資産税評価額 － 基礎控除）× 税率
贈与税を求める際は、建物の評価額から年間110万円の基礎控除を差し引けます。
そして、基礎控除後の課税価格に応じて、10～55％の税率が適用される仕組みです。
参照元：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
つまり、評価額が110万円を超える場合、その物件の取得者に対して納税義務が発生することを意味します。
無償で譲り受けた物件だからといって、固定資産税評価額がゼロになるわけではないので注意が必要です。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地・建物を取得した際、都道府県から一度だけ課される地方税です。
相続ではなく贈与によって不動産を取得すると、不動産取得税の納税義務が発生します。
- 不動産取得税の計算式
- 土地および建物の固定資産税評価額 × 3％
宅地や宅地評価された土地の場合、固定資産税評価額は2分の1に減額されます。
また、2027年4月1日以降に取得した不動産は、税率が4％になるので注意しなければなりません。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有権移転登記を行う際に発生する税金です。
税率には、土地の売買や共有物の分割、住宅所有権の保存といった登記内容によって差があります。
無償で古民家を譲り受ける場合は、手続き内容が「贈与による所有権移転登記（贈与登記）」となり、2％の税率で納税額を求めます。
- 登録免許税（贈与登記）の計算式
- 土地および建物の固定資産税評価額 × 2％
また、登記手続きを司法書士に依頼すると、別途4～6万円程度の費用が発生します。
「古民家を差し上げます」物件の探し方7選
「古民家を差し上げます」物件は、空き家バンクやマッチングサイトなどに情報が掲載されています。
そのなかには、さまざまな種類のプラットフォームが存在するため、それぞれの特徴や強みを理解しておくことが重要です。
ここでは、7種類のプラットフォームを紹介する形で、具体的な物件の探し方を解説します。
空き家バンク
古民家探しで最初にチェックしたいのが、「空き家バンク」です。
空き家バンクには、地域ごとに膨大な物件情報が掲載されています。
空き家の売り手と買い手を結ぶ点はマッチングサイトと変わりませんが、自治体をはじめ公的機関が運営しているという安心感があります。
空き家バンクは、自治体が運営するものと、日本民家再生協会の「民家バンク」に分けられます。
- 1.空き家バンク（自治体運営）
- 全国の市区町村が運営する空き家専門の情報サイトに物件情報を掲載できる制度。空き家の所有者と購入希望者をマッチングします。
- 2.民家バンク（日本民家再生協会運営）
- 物件情報の掲載やマッチングの仕組みは空き家バンクと同様です。民家バンクの場合、「古民家を譲りたい」「古民家を譲り受けたい」という層をターゲットにしています。
まずは、目的の地域で物件情報を検索し、無償で譲渡されているものがないかを確認しましょう。
マッチングサイト
民間企業が提供している「マッチングサイト」を活用するのも一つの方法です。
不動産の売り手と買い手が直接やり取りできる点は、空き家バンクと変わりありません。
一方、マッチングサイトの場合、契約書作成や登記など煩雑な手続きを専門家に一任できることもあります。
これにより、契約前後の法的トラブルのリスクを最小限に抑えられる点がメリットです。
マッチングサイトの代表的なプラットフォームとしては、次の4種類が挙げられます。
- 3.家いちば
- メッセージボード機能を使って売り手と買い手が気軽に相談・商談できるのが特徴。商談成立後は、書類作成や現地調査といったすべての手続きを宅地建物取引士がサポートしてくれます。
- 4.ジモティー
- 不動産だけでなく、家具や家電など不用品の売買や譲渡にも対応。さらに、地元での友達募集や求人、イベントの告知をはじめ、掲示板としても活用されています。掲載料や手数料が一切かからない点が強みです。
- 5.古民家住まいる
- 全国古民家再生協会と提携しており、「古民家」に特化した物件を全国各地から探せます。物件の購入後に同協会からサポートを受けられるほか、調査・鑑定（木造住宅簡易鑑定書の発行など）にも対応しています。
- 6.みんなの0円物件
- 掲載されているすべての物件が「購入価格0円」に設定されているため、無償譲渡の物件を効率良く探す際に効果的です。全国の自治体と提携し、幅広い物件情報を提供している点もポイント。
このようなマッチングサイトには、「古民家を差し上げます」物件に加え、1円や100円の低価格物件も掲載されています。
そのため、少し視野を広げて情報を検索すれば、理想に近い古民家を探しやすくなります。
不動産会社の未公開物件も穴場
マッチングサイトに加えて、「不動産会社の未公開物件情報」を確認するのも一案です。
優良物件は基本的に、一般的な不動産ポータルサイトにはほとんど出回っていません。
利用者数の多いポータルサイトにそのような情報が出ると、瞬時に買い手がついてしまうためです。
そこで、まだ誰の目にも触れていない未公開情報という選択肢が浮かび上がります。
例えば、弊社アルバリンクでは、100万円以下で購入できる古民家や空き家を多数扱っています。
なかには1円や10円など、無償同然の物件も存在します。
【未公開物件の例】 
このような情報を受け取る方法は、以下のボタンからLINEに登録するだけです。
すると、登録済みのLINEアカウント宛てに、2～3日に1回のペースで物件情報が届く仕組みです。
登録や情報の閲覧に費用は一切かからないので、ぜひお試し感覚で登録してみてください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
SNS
「古民家を差し上げます」物件を探す7つ目の方法は、「SNSを活用して自力で探す」ことです。
X（旧Twitter）やInstagramなどで「#0円物件」や「#空き家譲渡」と検索すると、物件の所有者が直接情報を発信していることがあります。
その情報をもとに、DMで効率良く所有者とメッセージのやり取りを行えるのがSNSの強みです。
また、特定の地域に絞り込んでいる場合は、自治体や地域おこし協力隊、地域コミュニティのアカウントをフォローしておくのも良いでしょう。
さまざまな領域でアンテナを張っておくことで、よりスムーズに目的の情報を得られるようになります。
ただし、SNSを通じた個人間での譲渡や売買は、トラブルに発展しやすい点に注意が必要です。
契約手続きに関して専門家のアドバイスを得たり、作業を外注したりすることも検討しましょう。
古民家の無償譲渡を受ける際の3つの注意点
古民家の無償譲渡は、初期費用を大幅に抑えられる魅力的な方法です。
しかし、安易に進めると大きなトラブルに発展する恐れもあります。
なかでも特に、次の3つのポイントに注意して、慎重に計画を立てることをおすすめします。
物件に致命的な欠陥がないか調査しておく
1つ目の注意点は、「物件に関する徹底した事前調査を行っておく」ことです。
長年の風雨にさらされてきた古民家だからこそ、構造部分に深刻なダメージが蓄積されているケースも珍しくありません。
特に雨漏りや傾き、基礎部分の大きなヒビといった致命的な欠陥は、修繕に高額な費用を要します。
結果として費用対効果がマイナスになることも多いため、古民家選びに慣れていない方は、安易に手を出さないようにしましょう。
徹底した調査に欠かせないのが「物件の内覧」です。
写真やテキストで物件情報を確認するだけでなく、必ず現地に出向いて自身の目で内容を確かめましょう。
内覧を行うことで、キズの有無や設備の古さなど、より具体的な物件情報を把握できます。
以下の記事では、「投資初心者が避けるべき物件の条件」や「意外に気にしなくて良い条件」を解説しています。
古民家探しの際のチェックリストとして活用してみてください。
物件の権利関係を調査しておく
2つ目の注意点は、「あらかじめ物件の権利関係を調査しておく」ことです。
古民家をはじめとする古い空き家は、登記簿上の所有者と実際の所有者が異なることがあります。
そのほか、相続登記が未了状態で数世代にわたって放置されているケースも少なくありません。
もし複数の相続人がいる場合、全員の同意がなければ所有権の移転登記ができません。
このような事態を防ぐためには、次のような方法で必要な情報を取得しておく必要があります。
- 所有者に関する情報の調査方法
- 法務局で不動産の登記事項証明書を取得します。一般公開されている情報なので、基本的に誰でも取得可能です。
- 相続人に関する情報の調査方法
- 登記事項証明書から登記名義人を割り出し、その住所地の役所から登記名義人の住民票の除票を取得します。すでに亡くなった登記名義人の本籍地がわかるので、その地域の役所から戸籍謄本を取得して相続人を確認します。
とはいえ、このような調べ方は専門知識が求められるため、弁護士や司法書士といった専門家に相談するのがおすすめです。
個人間売買をできる限り避ける
3つ目の注意点は、「なるべく個人間で契約を結ばない」ことです。
個人間での不動産取引では、「残置物の撤去費用はどちらが負担するのか」「引き渡し後に見つかったシロアリ被害の責任は誰が取るのか」といった取り決めが曖昧になりがちです。
その結果、契約後に大きなトラブルに発展する可能性が高まります。
無用なトラブルを防ぎ、安心・安全な取引を行うためにも、プロの手を借りるのが一番です。
例えば、個人間取引が基本の空き家バンクでも、不動産会社に仲介を依頼できます。
仲介手数料こそかかるものの、不動産取引に精通した担当者の知見やノウハウのもと、安全かつスムーズに契約手続きを進められます。
また、契約書の作成や登記といった一部の業務のみ、司法書士に依頼するのも一案です。
取引の安全性と費用面のバランスをもとに、自身にとって最適な方法を模索しましょう。
古民家の4つの活用法と成功事例
無償で譲り受けた古民家は、以下のような活用方法が代表的です。
それぞれ実際の事例を交えつつ具体的な活用方法を解説します。
移住拠点（セカンドハウス）
古民家の代表的な活用方法としては、「移住拠点（セカンドハウス）として自ら住む」ことが挙げられます。
適切なリフォームを施せば、伝統的な日本家屋の雰囲気を残しつつ、快適で魅力的な住環境の実現が可能です。
例えば、美容業界で経営者を務める堀江美希さんは、関東圏の古民家をセカンドハウスとして購入し、東京と地方を行き来する生活をスタートさせました。
内覧時には物件を一目見て気に入ったものの、腐った床や朽ちた水回り設備など、古民家ならではの問題に直面しました。
そこで、不動産会社の提案でホームインスペクションを実施し、プロの建築士のもとで住宅の状況を詳細にチェックしてもらうことになりました。
建築士をはじめとする専門家に、物件の欠陥や劣化状態を調査してもらうサービス。
その後、プロのアドバイスを受けたことで心配事が一つずつ解消し、無事購入に至っています。
古民家探しに4年という長い歳月がかかったものの、妥協することなく理想を追い求めることが、今回の成功につながったと感じているそうです。
賃貸
古民家は自身で活用する以外にも、収益物件として運用することも可能です。
そのなかで王道ともいえる運用手段が「賃貸」です。
無償で譲り受けた古民家をリフォームし、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入が生まれます。
例えば、沖縄県国頭村では、自治体が積極的に空き家活用を推進しています。
アパート不足の問題を解消するため、自治体が改修工事を実施し、移住希望者向けに低価格で貸し出すという仕組みです。
引用元：移住希望者が増える沖縄・国頭村 アパート不足で入居1年待ち 解決へ空き家の活用拡大、村が改修して転貸｜沖縄タイムス
仮にリフォーム費が300万円で、年間家賃収入が60万円（月5万円）であれば、5年程度で初期投資を回収できます。
物件数を増やして収益性を高めれば、不労所得のみで生計を立てることも夢ではありません。
以下の記事では、古民家投資における収益物件の見極め方を詳しく解説しています。
自身で事業を行ってみたい方は参考にしてください。
飲食店
古民家を活用した収益物件には、ほかにも「飲食店」という選択肢があります。
最近では、四国霊場23番札所「薬王寺」の門前町において、空き家を活用した飲食店が多数オープンしています。
中華そば屋「藍庵」もその一つで、地元食材である薬膳を取り入れたメニューを提供しています。
このような空き家再生は、慢性化する空き家問題の解消や地域活性化につながることから、地方や郊外を中心とする多くの自治体が積極的に推進しています。
そのため、内外装の修繕や設備の改修などに高額な補助金を活用しやすいメリットがあります。
また、事業用物件は居住用物件と比較して、高額な家賃を設定できる点もポイントです。
ゲストハウス
古民家を再生させて、「ゲストハウス（簡易的な宿泊施設）」として運用するのも一つの方法です。
例えば、2014年には、金沢城公園（石川県）の近くに1軒のゲストハウスがオープンしました。
この施設は、築120年以上の古民家をフルリフォームし、国内外の観光客向けに提供されています。
地方や郊外のゲストハウスは、さらなる拡大が見込まれるインバウンド需要を取り込む手法として効果的です。
1軒そのまま貸し出す賃貸とは異なり、1部屋ずつ料金を徴収できる点がゲストハウスの魅力です。
そのため、より高い収益を求める方は、古民家をゲストハウスとして活用することをおすすめします。
まとめ
「古民家を差し上げます」物件は、無償で不動産を取得できるため、初期費用を大幅に抑えられるメリットがあります。
しかし、だからといって安易に進めると思わぬトラブルに発展する恐れがあります。
想定外のリスクを最小限に抑えるには、次のポイントを意識して慎重に手続きを行うことが大切です。
- 維持費や税金などを踏まえて事前に収支シミュレーションを行っておく
- 空き家バンクやマッチングサイトといった媒体ごとの特徴や強みを把握する
- 物件情報や権利関係を事前にしっかりと調べておく
- 弁護士や司法書士などの専門家に相談・外注して無用なトラブルを避ける
- 譲り受けた古民家の活用手段を検討しておく
なお、個人間取引に不安がある方は、不動産会社経由で物件を購入することをおすすめします。
弊社アルバリンクでは、LINEの登録者限定で空き家や古民家の「未公開情報」を提供しています。
不動産会社というプロのもとで物件を購入できるため、トラブルのリスクを抑えられます。
また、「想定利回り30％以上」や「購入価格100万円以下」など、一般的な不動産ポータルサイトでは見つかりにくい物件を効率良く探せる点も魅力です。
以下のボタンをクリックするだけで完了するので、ぜひこの機会に登録してみてください。
＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る
空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
「高利回り」の収益物件をLINE登録者限定で公開中!
この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
プロフィールページへ【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
