こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。
不動産を所有していると、思わぬ災難が降りかかることがあります。
所有する不動産で殺人や自殺、自然死が発生するような事態。
このような事件・事故が発生した不動産は借り手から敬遠されることから「事故物件」として大きなハンデを背負い込むことになります。
そのまま賃貸物件として運用する場合、臭いや痕跡を消すための大幅なリフォームが必要です。
一般的にはその費用は連帯保証人に請求できるはずですが、事件・事故の場合、それすらままならない事も多いもの。
そこまでしても、なかなか借り手は見つからず、家賃の大幅減額も避けられないのが現実。
まさにオーナーにとっては踏んだり蹴ったりです。
あるいは、売却しようと考えても、買主に対しての告知義務や瑕疵担保責任があり、後で問題が発覚した場合には、契約解除や賠償責任を問われる可能性もあります。
不動産を所有する方なら誰でも巻き込まれる可能性がある事故物件ですが、いざ実際に事故物件を抱えてしまった場合にはどんな手立てがあるのでしょうか？
そこで今回は、所有する不動産が事故物件になった場合の対策や具体的な方法などについて学んで行きたいと思います。
目次
事故物件とは
事故物件の定義
事故物件とは、過去に人が死ぬなどの忌まわしい事件・事故が起きた物件で、住むことに心理的抵抗を感じてしまう不動産を指します。
具体的には殺人事件や自殺、孤独死などが起きた物件で、あらゆる不動産で発生する可能性があります。
病気などで亡くなり（自然死）、発見が遅れて腐敗してしまうケースなどを含めれば、決してレアケースではないのです。
しかもこれからは、一人暮らしの高齢者や外国人労働者なども増えていくとみられるため、事故物件の発生件数は増加して行く懸念があります。
所有不動産が事故物件になったら…
賃貸するには
所有する不動産が事故物件になってしまった場合、次の借り手には事故の事実を告知する義務が生じます。
当然、事故があった場所で生活することに抵抗感を覚える人は多いので、家賃を下げてもなかなか契約は成立しません。
原則として、事故後一度入居すれば、それ以降の告知義務はないものの、最近は「大島てる」のような誰でもチェックできる事故物件検索サイトがあるので、事故の事実はいつまでもついて回ります。
また、近隣住民の口に戸を立てることはできないため、入居後に事実を知り、退去してしまうケースもあります。
アパートなら数部屋中の1部屋での事故なので影響は限定的ですが、一戸建てやマンションの一室なら影響は極めて甚大です。
売却するには
一方、事故物件を売却する場合も、次の2つの責任が生じます。
告知義務
これは賃貸の場合と同じで、購入者に対し、契約前に事故の事実を告知しなければなりません。
当然、なかなか契約は決まらず、価格交渉の面でも劣勢に立たされるのは言うまでもありません。
一般に事故物件は不動産鑑定士が鑑定したり、不動産一括査定サイトに依頼すると、相場価格、市場価格の7掛けから8掛け程度となります。
それも、事故の凄惨さや話題になった度合いによってはさらに減額せざるを得ない場合もあるようです。
瑕疵担保責任
売却の場合、売り主には「瑕疵担保責任」が課せられます。
瑕疵というのは欠陥のことで、白アリや耐震強度など物件自体に問題がある物は「物理的瑕疵」と呼び、事故物件は「心理的瑕疵」を抱えた物件という扱いになります。
このため、もしも事故物件だという事を告げずに契約を結んだ場合、買い手が後で事故物件だと知った時点で契約解除や損害賠償を請求されることになります。
通常は、売り主の瑕疵担保責任は売却後3カ月間までですが、事故物件だという事を告げないで結んだ契約は何年経過しようが無効となりかねないので、注意が必要です。
このように、一旦事故物件となったら、賃貸も売却も非常に困難になるのは間違いありません。
ただし、売却の場合には幾つか有効な方法があります。
順に見ていきましょう。
事故物件を売却する方法
数年たってから売る
事件や事故の記憶が生々しいほど、事故物件だという事を告げると、契約が流れることが多くなります。
しかし、記憶は年々風化して行きます。
大体、10年もすると事件・事故の記憶もかなり薄れ、相場からの値引き幅によっては契約が成立しやすくなります。
そこで、10年程度経過してから売却を試みるというのは、ある程度有効な方法です。
ただし、10年経過したからと言って事故を隠していいわけではありません。
50年前の事件でも説明責任を求められた判例もあるのです。
正々堂々と「事故物件なので、相場より値引きしたこの値段でお譲りしたい」という姿勢で臨むのが鉄則です。
更地にして売る
たとえ忌まわしい事件・事故があった土地でも、更地にしてしまえば、買い手の抵抗感は大きく低減できます。
忌まわしい記憶は古い建物とともに取り壊されているわけですから、何の痕跡も残っていません。
取り壊し費用はかかるものの、借り手も買い手も見つからないまま何年も固定資産税を払い続けるよりも、はるかに経済的メリットがある方法と言えるでしょう。
取り壊しが容易な一戸建て住宅などに有効な方法です。
買い取り業者に売る
買い手を見つける「仲介業者」ではなく、不動産会社が直接事故物件を買い取る「買い取り業者」も存在します。
事故物件の買い取り・売却に対するノウハウを蓄積し、不動産業者自身がリスクを取ってオーナーから事故物件を購入するのです。
当然、その分不動産査定価格額はシビアになりますが、契約がスムーズで短期間に現金化できるなど、メリットも多い方法です。
買い取り業者に売却するメリット
- 契約がスムーズ
事故物件の不動産売買契約に慣れているので契約がスムーズです。
一般の方に売却する場合の不動産取引と違い、事故物件という前提での契約なので精神的瑕疵に対する不安も回避できます - 素早い現金化
仲介と違い、事故物件の売却相場観を踏まえた現実的な不動産売却価格を提示してくれるため、無駄な駆け引き無しで素早く現金化できます。 - 何度も現地に行く必要がない
何人もの購入希望者を相手にするのではないため、何度も現地に入ったり、査定額の交渉の席に臨んだりといった面倒がありません。
近隣住民の目に触れることも回避できます。
マンションの一室のような「賃貸は難しく、更地にすることもできない」といった物件の場合は、買い取り業者に相談するのが得策かも知れません。
買い取り業者を探す方法
インターネットで探す
事故物件を扱う不動産会社は、決して多くはありません。
賃貸・売買ともに、なかなか契約に至らない上、成約しても値下げしている分仲介手数料も安くなるためです。
それでも事故物件を購入してくれる買い取り業者はいくつか存在します。
インターネットで「事故物件」「買い取り」などと入力して検索すると、複数の会社が現れます。
関東全域対応。
フリーダイヤルで無料査定。 0120-849-206 10：00～20：00(水曜定休)
底地
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対応エリア：東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県をはじめ、全国対応可能
対応エリア：東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県をはじめ、全国対応！
「事業を通じて未来をつなぐ」をコンセプトに不動産の買取再販業を行う。
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借地・底地
再建築不可
共有持分
事故物件
収益物件
| 会社名 | 株式会社Alba Link(アルバリンク) |
|---|---|
| 免許番号 | 国土交通大臣（1）第10112号 |
| 設立 | 平成23年（2011年）1月 |
| ＩＲ | 2023年11月29日 東京証券取引所 TOKYO PRO Marketへ上場 |
| 資本金 | 2400万円（資本準備金含む） |
| 所在地 | 本社：東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F 千葉支店：千葉県千葉市中央区新町22-18イトイビル 6F つくば支店：茨城県つくば市天久保1-5-5 大宮支店：埼玉県さいたま市大宮区宮町2-77-1マル星第一ビル4階 横浜支店：神奈川県横浜市港北区新横浜2-12-16 遠藤ビル2F A号室 名古屋支店：名古屋市中村区名駅4丁目2-12 松陽ビル8階 大阪支店：（2023年 開設予定） |
| 電話番号 |
フリーダイヤルで無料査定。 本社：0120-547-374千葉支店：0120-672-052 つくば支店：0120-301-746 大宮支店：0120-742-640 横浜支店：0120-742-612 名古屋支店：052-414-4006 |
| 運営サイト | 訳アリ物件買取プロ・空き家買取隊・再建築不可物件買取PRO・共有持分買取PRO・底地買取PRO など |
| 営業時間 | 10:00～20:00 |
| 本社地図 |
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全国対応にて不動産の買取を行っています。
一番高く売るための方法を熟知していますので少しでも高く事故物件を売却したい場合にはご相談ください。
また、「ヒカカク！」というサイトでは、事故物件買い取り業者数十社を比較できるカテゴリーもあります。
いずれにしても、インターネットから探す場合、ホームページの印象だけで判断してはいけません。
必ず「評判」などもチェックし、実際に複数の会社に出向くのが鉄則。
冷静に比較検討した上で、最も信頼できる会社に依頼することが大切です。
まとめ
所有する不動産が「事故物件」になるリスクは、あらゆる不動産オーナーが等しく抱えています。
特にこれからは、独居老人や外国人労働者も増えるとみられ、事故物件の件数はさらに増える懸念さえあります。
事故物件を抱えた場合は、賃貸経営を行うにしろ、売却するにしろ、大きなハンデを背負うことになります。
アパートなどの数部屋の内の1部屋が事故物件になったのであれば被害は限定的ですが、一戸建てや所有しているマンション売却の場合には被害は甚大となります。
事故物件の売却にはいくつか方法があり、
- 数年後に売る
- 更地にして売る
- 買い取り業者に売る
といった方法はある程度有効です。
特に買い取り業者の場合、買い取り価格はシビアになるものの、契約が手軽で現金化が早いといったメリットがあります。
マンションの1室のような「賃貸も、更地にすることも困難」な物件の場合には、買い取り業者に相談するのも良いでしょう。
インターネットで探せば、買い取り業者が見つかります。
ただし、ホームページの印象だけで判断するのではなく、実際に複数の会社に足を運び、信頼できる業者に依頼することが重要です。
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