「農地は売却できないと聞いたが、何故なんだろう」
「農地を売却する方法を知りたい」
今回は、農地売却について解説します。
農地は売却自体は可能ですが、転用することで一般の方も購入できるようになります。
本記事の内容は、以下についてです。
- 農地の売買が難しい3つの理由
- 農地を売却する2つの方法
- 農地を売買する流れ
最後まで読めば、効率的な農地の売却方法について理解できます。
なお、弊社（株式会社 Alba Link ）は不動産に強い専門業者です。
ご相談くだされば、金額や日程なども含め、土地売却についてサポートいたします。
農地に関する相談も承っているので、積極的にお問い合わせください。
農地の売買が難しい3つの理由
農地の売買が難しい理由は、以下の3つです。
- 地目が農地だと農家以外への売却ができない
- 農業人口が減少している
- 農地法の許可基準を満たさないと農地転用できない
それぞれ詳細に解説します。
地目が農地だと農家以外への売却ができない
農地は、原則農家以外への売却ができません。
農地法によって、購入できる者が「農業委員会から許可を得た農家」と定められているからです。
「農業委員会から許可を得た農家」とは個人の農家、または農地所有適格法人（農業を行える法人）です。
上記以外には農地の売却ができないため、農地の売買は難しいとされています。
農業人口が減少している
農林水産省のデータによると、基幹的農業従事者数は2000年から減少し続けている状態です。
基幹的農業従事者数とは、「農業を主とした農業就業人口のうち、調査前1年間に主に仕事に従事していた者」のことをいいます。
つまり、農業人口のうち実際に農業に携わっている者のことです。
基幹的農業従事者数が2000年は約240万人でしたが、2023年は116万人にまで減少しています。
農地は農家にしか売却できませんが、農業人口が減少しているため農地の売却が難しくなっているのです。
参照元：農林水産省｜農業経営をめぐる情勢について
農地法の許可基準を満たさないと農地転用できない
農地を住宅や駐車場などの農地以外に利用できるようにすることを農地転用といいます。
農地は宅地などに転用できれば売却できるかもしれませんが、簡単には転用できません。
農地転用して売却するには都道府県知事の許可が必要で、転用条件が複雑だからです。
住宅などの需要のある敷地に転用することが難しいため、農地の売買が困難になっています。
参照元：WIKIBOOKS｜農地法第5条
農地を売却する2つの方法
農地を売却する方法は、以下の2つに分かれます。
- 農地転用して売却する
- 農地転用せずに売却する
転用せずに売却は、さらに「農家に売却する」と「専門の不動産買取業者に売却する」に分けることが可能です。
ひとつずつ解説するのでご覧ください。
農地転用して売却する
農地を売却しやすくするには転用が適しています。
転用した敷地は以下のように利用できます。
- 住宅
- 駐車場
- 資材置場
- 施設
- 太陽光発電
- アパートやマンション
しかし、農地の転用は所定の基準や手続きを満たす必要があるため簡単ではありません。
参照元：農林水産省｜農地転用許可制度について
また、転用するには以下の費用などを農地所有者が負担します。
- 土地の整備費
- 司法書士や行政書士依頼費
- 申請書類収集費用
最低でも30万円程度はかかります。
転用するための手続きが複雑であるうえに多額の費用がかかるため、農地の転用はあまりおすすめできません。
次に説明する転用せずに売却する方法を推奨します。
農地転用せずに売却する
農地転用せずに、売却する方法は以下の2つです。
- 農家に売却する
- 専門の不動産買取業者に売却する
順番に解説します。
農家に売却する
転用しない場合、農地は農家に売却することになります。
農地法によって、農地を購入できるものは「農業委員会から許可を得た者」と定められているからです。
具体的に農家を探す主な方法は、以下のとおりです。
- 農協に相談する
- 農業委員会に問い合わせる
- 近隣農家に話してみる
こういった農協や農業委員会に相談すると農家を探しやすくなるため、積極的に問い合わせをしてみましょう。
専門の不動産買取業者に売却する
農地を売却する場合、専門の不動産買取会社に売却するのがおすすめです。
専門の不動産会社であれば農地を転用しているかにかかわらず、そのままの敷地を率先して買い取ってくれるからです。
そのため、専門の不動産会社で売却すると以下のメリットを受けられます。
- 時間と労力がかからない
- 費用を節約できる
農地転用の手間や費用・土地が売れ残ってしまうリスクなどを売主が心配する必要はありません。
農地売却で悩んでいる方は、不動産買取業者に売却することを検討してみましょう。
なお、Alba Linkは農地の買取実績が多い不動産買取業者です。
農地転用できないなどの売れにくい農地も現況買取できるので、積極的にお問い合わせください。
農地を高値で売却するための2つのポイント
農地を売却する方法がわかったら、高値で売るコツが気になる方もいるのでないでしょうか。
農地を高値で売却するポイントは以下の2つです。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 農地を定期的に管理しておく
それぞれ詳細に説明します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社で農地を売却するときは、3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1〜2個の不動産会社に依頼すると相場がわかりにくく、低価格で売却して損する可能性があるからです。
多くの不動産会社に査定を依頼すれば、適切な相場がわかりやすくなります。
最低でも、3社に査定を依頼するのがおすすめです。
なお、Alba Linkは精度の高い査定額をスピーディーに提示できると評判です。
実績のある買取業者にできる限り高く買い取ってほしいとお考えなら、まずは弊社の買取査定をお試しください。
農地を定期的に管理しておく
農地は定期的に管理しないと雑草が生えてきて価値が低くなってしまいます。
また、見栄えが悪くなると荒地に見えて他の方からゴミを不法投棄されるリスクも高まります。
そのため、農地を清潔に保つことが重要で、草刈りをしたり除草剤を巻いたりするのがおすすめです。
また、農地は5年以上保有していると、売却したときにかかる譲渡所得税が20%程度安くなります。
農地を5年以上定期的に管理することが売却したときの金銭を手元に残すコツです。
農地の売買にかかる費用と税金
農地の売買にかかる費用・税金は以下の4つです。
- 仲介手数料
- 行政書士への依頼費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
順番に解説します。
仲介手数料
不動産会社が仲介した場合、仲介手数料が発生します。
農地を売却する際に仲介手数料の規定はありませんが、以下の宅地建物取引業の規定が適用されることが多いです。
| 売却価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 取引金額× 5% |
| 200万円超え400万円以下 | 取引金額× 4% + 2万円 |
| 400万円超え | 取引金額× 3% + 6万円 |
しかし、仲介手数料なので個人間で売買した場合や、直接不動産会社が買い取ってくれた場合は手数料は発生しません。
行政書士への依頼費用
農地転用を自分で行わず行政書士に依頼する場合、以下の費用がかかります。
- 農地売却の許可申請（約5万円）
- 市街区域内の農地転用（約10万円）
- 市街化調整区域内の農地転用（約15万円）
ご自身で申請すれば上記の費用はかかりませんが、農地売却や転用の申請は複雑なため行政書士に依頼することを検討する方も多いでしょう。
行政書士に依頼した場合、このような費用がかかるため注意が必要です。
印紙税
農地売買で契約書を作成した場合、印紙税がかかります。
また、不動産の譲渡に関する契約書の場合、印紙税の軽減措置を受けることが可能です。
契約金額と適用される軽減税率は以下のとおりです。
| 契約金額（税抜き） | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
また、経験税率が対象となる契約書は以下の2つの条件を満たしている必要があります。
- 契約金額が10万円を超えるもの
- 契約書が平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成されていること
以上の状況を満たしていれば、印紙税に軽減税率が適用されます。
適用される軽減税率の詳細は下記の国税庁のページに記載されているので、参考にしてみてください。
参照本：国税庁｜不動産売買の印紙税の軽減措置
譲渡所得税
譲渡所得とは資産を売却して得られる所得で、農地を売却することでその所得に譲渡所得税がかかります。
農地の譲渡所得金額と税額は以下の計算式で求めることが可能です。
譲渡所得金額の計算方法
＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除額
税額の計算方法
＝譲渡所得金額×税率
農地は所有期間が5年を超えるかどうかで、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ課税される税率が異なります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得にそれぞれ課税される税率は以下のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 特別復興支援税 | 合計 | |
| 短期譲渡所得（所有期間が5年以下） | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（所有期間が5年以下） | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
たとえば、以下の条件で農地を売却すると、譲渡所得税は約81万円です。
- 売却金額：1,500万円
- 購入金額（取得費）：1,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 所有期間：7年
譲渡所得金額＝1,500万円ー（1,000万円＋100万円）
＝400万円
譲渡所得税＝400万円×20.315％
＝約81万円
農地を5年以上保有していると、税率が約半分になるのでお得になります。
農地を売買する流れ
最後に、実際に農地を売買する流れを以下の2つに分けて解説します。
- 農地転用して売却する流れ
- 農地転用せずに売却する流れ
順番に解説するので、ご覧ください。
農地転用して売却する流れ
農地転用して売却する流れは以下の手順です。
- 農地の区分を確認する
- 買い手を探す
- 売買契約を結ぶ
- 農業委員会に転用の許可申請を行う
- 都道府県知事から許可通知をもらう
- 相手に農地を引き渡す
- 所有権移転登記を行う
まずは保有している農地の区分を確認します。
農地の規模や位置している場所によっては、転用が認められない恐れがあるからです。
該当の農地を管理している市町村の農政課や農業委員会で区分を確認できます。
次に、広告や紹介などで買い手を探し、見つかれば売買契約を結びます。
このときに、農業委員会の許可がおりないと契約解除になる旨を伝えることが大切です。
農業委員会に転用申請をする前に買い手と契約を結ぶ目的は、買い手が決まっていると農業委員会の審査が通りやすくなり、申請が通る確率を少しでも上げるためです。
転用の許可申請が取れれば、都道府県知事から許可証をもらえます。
許可証が交付されたら買い手に農地を引き渡し、所有権移転登記を行えば転用した農地の売却が完了です。
農地転用せずに売却する流れ
農地を転用しないで、売却する手順は以下のとおりです。
- 農地の区分を確認する
- 買い手を探す
- 売買契約を結ぶ
- 農業委員会に農地売買の申請をする
- 相手に農地を引き渡す
- 所有権移転登記を行う
買い手を探し売買契約を結ぶまでは、転用する場合と手順は同じになります。
しかし、農地のまま売却するので農業従事者の中から買い手を探す必要があります。
買い手と売買契約を結ぶ際は、転用しない場合も農業委員会の許可がないと契約が取り消しになる旨を伝えましょう。
農業委員会への許可申請には、登記事項証明書や位置図などが必要です。
農業委員会からの許可がおりれば相手に農地を引き渡し、所有権移転登記を行い売却の手続きが完了します。
なお、買取業者なら買い手探しの手順を挟まないので、スピーディーに売却できます。
Alba Linkも農地の速やかな買取が可能なので、積極的にお問い合わせください。
まとめ
本記事では、農地売買についてご説明しました。
農地は転用しないと農家以外に売却できません。
しかし、不動産会社に相談すれば農地のまま売却できます。
また、不動産会社なら積極的に購入してくれるため、お手軽に売却できるでしょう。
弊社(株式会社Alba Link)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。
ひとつの候補としてご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたします。
お気軽にご連絡ください。
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