買ってはいけない擁壁のある土地の特徴を徹底解説！リスクや対処法も紹介
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擁壁のある土地に興味はあるけれど、「本当に買って大丈夫なのか…」と不安を抱えていませんか？
特に擁壁付きの土地は、リスクとチャンスが隣り合わせの存在です。
実は、擁壁がある土地でも、ポイントを押さえて見極めれば、安全で高利回りな投資先となり得ます。
しかし、見た目では判断しにくい法的な問題や、老朽化による倒壊リスク、修繕費の想定外の増加といった注意点もあります。
そこで本記事では、以下のような重要なポイントを丁寧に解説していきます。
最後までお読みいただくことで、擁壁付き土地に潜むリスクを事前に見抜き、安心して投資判断ができるようになります。
なお、弊社アルバリンクでは、今回のテーマである擁壁付き土地や空き家などの、比較的高利回りが期待できる投資物件をLINEで紹介しています。
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目次
買ってはいけない「擁壁がある土地」の4つの特徴
擁壁がある土地には、買ってはいけないものと買っていいものがあります。
買ってはいけない「擁壁がある土地」とは、次の4つの特徴に該当するものです。
現行の法令に適合していない
現行法令に適合しない擁壁付き土地は購入リスクが高いです。
なぜなら、建築基準法に違反することが建物の建築許可や再建築に影響を与える場合があるからです。
実際に、購入した中古住宅を建て替えようとしたところ、擁壁の高さが法律を満たしていないことを理由に建築許可が下りず、補修工事費用が数百万円発生したケースがあります。
現行法に適していない擁壁付きの土地に新しく建物を建てるとき、擁壁の補修や撤去などの費用もかかる可能性があるため、現行の法律に則していない擁壁が付いている土地を購入するのは避けましょう。
高さ2m以上で確認申請されていない
擁壁の高さが2mを超えているのに、確認申請がされていない土地は高リスクです。
建築基準法では高さ2m以上の擁壁は確認申請が義務付けられており、未申請だと違法構造物と判断されます。
違法建築物と判断されると、後で役所から是正命令が来て、追加の工事費用が数百万円かかる場合もあります。
高さ2m以上の擁壁が付いている土地を購入するときは、必ず確認申請書や検査済証を確認しましょう。
- 確認申請書
- 建築物を建てる際、その計画が建築基準法などの関係法令に適合しているかを確認するために、建築主が役所や指定確認検査機関に提出する書類
- 検査済証
- 建物が、建築確認・中間検査・完了検査の3つの検査をすべてクリアし、法律に適合していることを証明する書類
古くて劣化している
古くて劣化した擁壁が付いている土地は、強度不足で地震や豪雨時に崩壊しやすく、安全性と補修コストが問題になります。
古い擁壁を放置していると、地盤沈下や住民間のトラブルが発生したり、数百万円もの修繕費用がかかったりもします。
構造によって異なりますが、擁壁の耐用年数の目安は20～50年です。
擁壁が付いている土地を購入するときは、事前に擁壁の築年数と劣化状況をプロにチェックしてもらいましょう。
私設で管理者が不明
擁壁のなかには、過去の持ち主が個人的に作ったものもあります。
私設で管理者が分からない擁壁が付いている土地も、購入を避けた方が良いでしょう。
管理責任者が不明だと、補修の判断や費用負担、責任関係が曖昧になり、後からトラブルに発展する場合があります。
土地を購入する前に土地台帳や公図で管理者を明確にし、責任の所在を確認することが重要です。
擁壁のある土地で特に注意すべき8つのポイント
擁壁のある土地で特に注意すべきポイントは、以下の8つです。
高低差が大きい
土地の高低差が大きいと、擁壁の構造強度と施工品質が問題になります。
高低差があると土圧が増し、擁壁にかかる負荷が高くなるため、設計基準や地盤条件がより厳しく評価されるのが一般的です。
高低差が大きい場合は構造計算をする必要があり、専門家に依頼しないと不具合が発生しやすくなります。
高低差が顕著な土地は、必ず専門家による構造計算と地盤調査を依頼してください。
水はけが悪い
水はけが悪い土地は、擁壁の劣化を早めます。
地面に水が溜まると、地下水圧が擁壁にかかり構造物にダメージを与え、雨漏りや地盤沈下の原因になるのです。
雨天時に浸水しやすい土地は排水措置が不十分なことが多く、豪雨後に擁壁から水が流れ出し、補修費用が1,000万円近くかかるケースもあります。
土地購入時には水はけの状況を現地で確認し、必要であれば専門家に排水対策を提案してもらいましょう。
土地の形が悪い
不整形な土地は擁壁の施工に追加費用が発生しやすいため注意が必要です。
台形・三角形など形が悪いと擁壁の長さや形状が複雑になり、工事コストや工期が増加します。
たとえば変形地で擁壁を施工する場合、直線の擁壁に比べてコンクリートの打設量が増加し、工事費が数百万円高くなる可能性があります。
土地の形状と擁壁のレイアウトを事前に設計士や施工会社と調整し、コストや工期を明確に見積もることが重要です。
古い擁壁がある
古い擁壁がある土地は、補修コストと安全性のチェックが必要です。
古い構造は設計基準が古く、強度不足や劣化が進んでいる可能性が高く、メンテナンス費用がかさんだり災害時のリスクが高まったりします。
30年以上前に造られた石積みの擁壁の場合、虫食いやひび割れが進行しており、補修の見積もり額が300万円を超えることもあります。
築年数と現況を専門家に確認し、必要な補修・補強工事の内容と費用を見積もっておきましょう。
地盤改良が必要
擁壁付き土地では地盤改良が必要になるケースが多いため、事前調査が不可欠です。
施工直後であっても過去に地盤改良がされていない土地は、土圧による地盤沈下や水はけ問題の発生リスクが高まります。
地盤改良の費用の目安は、地盤の状態や工事の範囲などによって異なりますが、100万円を超える場合もあります。
地盤調査を実施し、必要に応じて改良工事費用を予算に組み込むことも検討しましょう。
防火地域・準防火地域にある
擁壁が付いている土地が防火・準防火地域にあるする場合、建築制限の内容が強化されます。
火災による被害を防ぐため、建物の構造に制限がかけられている地域
防火地域・準防火地域には建物の材質や外構の設置に厳しい制限があり、擁壁の補修・新築でコストが増加する場合があるのです。
たとえば準防火地域内では外壁に不燃材料を用いる必要があり、追加費用として数十万円から100万円単位のコストが発生します。
自治体の用途地域図を確認し、防火区域である場合は補修・建築にかかる追加費用を想定して予算を検討しましょう。
開発が制限されている
開発制限を受ける土地は、将来の活用性が低くなる可能性があるため注意が必要です。
都市計画法や景観条例によって擁壁の設置や建築が制限されることがあり、建物の大きさや工事方法にも影響します。
開発が制限されている土地としては、市街化調整区域や風致地区に指定されているエリアが挙げられます。
- 市街化調整区域
- 無秩序な市街化を防ぎ、農地や自然環境を保護するために指定される区域のこと
- 風致地区
- 都市部における良好な自然環境を維持するため、建物の建築や開発行為に制限がかけられている区域のこと
事前に自治体の都市計画図や建築規制を確認し、擁壁を含めた開発計画が可能か検討することが大切です。
私道を共有している
私道を共有している土地では、擁壁に関する費用負担や責任分担が複雑になりやすいです。
擁壁が私道沿いにあると、私道の利用者全員で管理・修繕費を分担する必要があり、誰がどの割合で負担するかがトラブルが発生する場合があります。
ときには工事費用の負担割合を巡って、住民同士が裁判に発展するケースも。
土地購入前に私道使用の合意書や費用負担割合を明記した契約書を作成し、トラブルを未然に防ぎましょう。
購入前にできる！擁壁のある土地の予防チェック5選
擁壁が付いている土地は、追加費用がかかったりトラブルの原因になったりと、さまざまなリスクがあります。
しかし、購入して良いものをきちんと見分けられると、資産性がある土地を入手することに繋がります。
擁壁のある土地を購入しても良いか確認する主な方法は、次の5つです。
擁壁の材質と構造を確認する
土地を購入する前に、擁壁の材質と構造を確認することはとても重要です。
擁壁には練石積み造擁壁・重力式コンクリート擁壁・増積み擁壁などさまざまな構造があり、使われている材質もコンクリート、ブロック・石などいろんな種類があります。
材質と構造によって強度・耐久性・施工コストが異なるため、安全に土地を使えるか調べたり予算を検討したりするときは、事前にチェックすることをおすすめします。
写真や現地で材質と構造を確認し、施工会社や専門家に構造的な適合性を相談しましょう。
築年数・補修履歴を調べる
擁壁の築年数や補修履歴を把握することも重要です。
長い間補修していない状態だと劣化が進み、補強や再工事の費用が大きくなる可能性があります。
また、事前に補修履歴を確認しておくと、きちんと安全性が確保されていることが分かり、安心して購入できるでしょう。
取引の際には売主から施工業者名や工事内容・時期を聞き、書類や写真の提出を依頼して、築年数や補修履歴を調べてみてください。
自治体のハザードマップを確認
擁壁が付いている土地を購入する前に、自治体のハザードマップを確認するのもひとつの方法です。
擁壁がある土地ほど、土砂災害や洪水に対するリスクが高まる傾向にあるため、公的なハザードマップの情報は重要な判断材料になります。
災害が発生するリスクが高いエリアでは防災工事を求められる場合もあり、ハザードマップを確認することは工事費の削減にも繋がります。
自治体のウェブサイトや窓口でハザードマップを取得し、リスクがある地域か調べることが大切です。
建築士など専門家に相談する
擁壁の「強度評価・構造計算・補修必要性」の判断は、専門知識がないと正確にできません。
建築士や技術士といった専門家に相談し、災害リスクや補修費用などについて詳しく説明してもらいましょう。
実際に擁壁付きの土地を購入する前に技術士へ相談したところ、地盤沈下の前兆ありと診断されたため、契約を回避できた例があります。
購入前には必ず専門家に現地調査を依頼し、報告書をもとに購入するか判断しましょう。
隣地所有者との境界を確認
隣地との境界を確認することは、将来のトラブル回避につながります。
土地の所有権の範囲や、地番と地番の境目などを示すもの
境界が確定しないままだと、擁壁補修の際に隣地の了承が得にくく、トラブルになりやすいです。
トラブルに発展すると工事が延期されたり、補修費用に加えて解決費用がかかって損失が発生したりする可能性があります。
登記簿と境界標、隣地との合意書を確認し、必要なら測量士に境界確定を依頼しましょう。
擁壁がある土地を放置する5つのリスク
擁壁がある土地を放置すると、次のような5つのリスクがあります。
災害・倒壊のリスクが高まる
擁壁を放置すると、災害時に倒壊するリスクが大幅に上昇します。
劣化や亀裂が深刻化すると、地震や豪雨により擁壁が崩壊し、住まいや人命に重大な影響を及ぼす可能性があります。
擁壁が倒れた結果、道路を塞いでしまい、避難や救援物資の運搬に支障をきたすこともあるでしょう。
擁壁にひび割れや傾きが見られたら、迅速に専門家に点検を依頼してください。
既存不適格により建築制限がかかりやすくなる
擁壁が既存不適格になると、再建築時に建築制限がかかります。
法改正により適法でなくなった既存擁壁は、現行の法律に適合させない限り、新たな増築や再建築時に許可が下りない場合があります。
擁壁の補修にかかる予算を確保できない場合は、増改築の計画そのものが頓挫することも。
擁壁の法令適合状況を確認し、既存不適格の可能性がある場合は再建築が難しいことを前提に購入を検討しましょう。
再建築時の大幅な追加費用の発生
擁壁を放置すると、再建築時に大幅な追加費用が発生します。
補修や強度不足の補強が必要となり、工事量とコストが当初の見積りを大幅に超過することがあるのです。
実際に、擁壁ほ補強に100万円以上の追加費用が必要になったため、予算オーバーで計画を断念したケースもあります。
事前に擁壁の事前調査と補修見積を取得し、購入価格に含めて検討することが大切です。
売却が困難になる可能性がある
擁壁に問題がある土地は、売却時に買い手がつきにくい傾向にあります。
購入希望者は安全性・補修費・法的問題などを懸念し、擁壁が付いている土地の購入を敬遠する傾向があるのです。
擁壁付きの土地を購入し、将来的に売却することを想定する場合、購入前に擁壁の状況と補修計画をよく確認しておきましょう。
周囲住民との関係悪化の原因になる
擁壁に関するトラブルは、住民間の関係悪化を招く原因になり得ます。
主なトラブルの内容は、補修費用や責任の分担、補強工事による騒音や作業による影響などです。
場合によっては隣接する土地の住民と意見が対立し、自治会で調停を行うほどのトラブルに発展するケースも。
購入前に周辺住民と話し合いをしたり同意を取ったりして、将来的な関係悪化を防ぎましょう。
擁壁がある土地への3つ対処法
擁壁がある土地は補修のコストがかかったり、近隣住民とのトラブルの原因になったりと、さまざまな課題があります。
しかし適切に対応すれば、資産性のある土地として活用することも可能です。
擁壁が付いている土地への対処法としては、次の3つが挙げられます。
自治体や建築士に相談する
擁壁に関して問題があると感じたら、まずは自治体や建築士など専門機関に相談することが大切です。
法令・技術的観点から適切なアドバイスを得ることで、問題の深刻さや対策の優先順位が明確になります。
自治体や建築士に相談した結果、融資制度や設計補助の情報を得て、補修費用を軽減できる場合もあります。
早めに役所や建築士に相談して、擁壁の状態や活用できる公的制度・補助の有無などを確認しましょう。
改修を試みる
擁壁の劣化や損傷が軽微である場合、補修・改修を実施する方法があります。
ひび割れの充填や排水管の清掃、モルタル補修といった簡単な補修で、安全性を確保できることが多いです。
軽度の亀裂であれば、ヒビ埋めと排水設備の改善で対処できる場合もあります。
まずは専門家に現地査定を依頼し、必要な補修工事の内容と費用を整理してみてください。
問題解決が難しい場合は売却も検討する
擁壁の問題が根深く、改善が困難な場合は売却も選択肢に入れるべきです。
擁壁が付いている土地を放置すると将来的に補修責任が買主に回ってきたり、安全リスクが拡大し、不動産としての資産価値が大幅に下がったりします。
擁壁が付いている土地を欲しがる人は少ないですが、まったく存在しないわけではありません。
投資家のなかにはヒビが入っている擁壁付きの土地をあえて買い取り、専門業者にまとめて再整備を依頼して、「安全性付き土地」として再販売して利益を得る人もいます。
自分で対応が難しいと判断したら、不動産会社に相談して売却するのもひとつの方法です。
まとめ
擁壁のある土地は、見た目では判断しづらいリスクが多く潜んでおり、購入後に予期せぬ出費やトラブルを抱えるケースも少なくありません。
特に、法令に適合していない擁壁や、管理者が不明な私設擁壁などは、安全面だけでなく将来的な資産価値にも大きく影響します。
問題がある土地に手を出す前に、専門家の診断や自治体の確認など、十分な調査が不可欠です。
ただし、擁壁が付いている土地を補修・改修するには多額の費用がかかるうえ、売却が難しい場合もあります。
そうしたリスクを避けるためには、初めから利回りの高い物件に目を向けるのが賢明です。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
