接道2mの旗竿地を不動産投資に活用できるか

この土地でできる理想物件

理想は容積率を目いっぱい使って木造アパートを建てることですが、旗竿ですし3階建ては難しいかな～、ということで、建蔽率を一杯に使った総2階建てで試算してみます。（あくまでも理想

ワンフロア84平米×2階＝建築面積168平米
1部屋21平米×8部屋
近隣の相場で新築1Kが6.5～7万くらいなので、6.5万円想定
6.5万×8部屋＝月の満室家賃52万円
年間収入624万円
建坪約50坪、建築費坪70万円で計算=3500万

土地1500万+建物3500万＝5,000万
624万÷5000万＝利回り12.48%

建物費がかなり適当で、設計費や水道引き込み、地盤改良などその他もろもろの金額が入っていませんが、1,000万多く見ても10%以上なんですよね。

このエリアに限らず、楽待や健美家を見ても新築で10%以上の物件なんて99.999999%出てきません。なんかの間違いで出てきても秒速で消えていくでしょう。

なんてニヤニヤしながら計算してられるのは机上の空論ですが。。。

不動産屋に電話してわかったリスク

実際に不動産屋さんに電話をしてみると色々なリスクがあることがわかりました。売り主さんの事情やその他細かいこともたくさん聞けたのですが、直接利回りや金額に関わりそうなことだけ書きます。

それぞれのリスクへの対策

これだけリスクがあったらちょっと進めにくいですが、その分見返りも大きいかな？なんて思うと全然やる気になれます。だって、今新築物件は8%でもポンポン売れるのに、12%まで夢が見れるんですから。

6000万でこの物件が建ったとして、8%で売れば7800万、1800万の利益が出るかもしれません。もちろんすぐに売らないとは思いますが。話が逸れましたが、リスクへの対策を考えてみます。

1つ目のリスクは、正直あまり対策を考えなくても平気かなと思っています。大通りでもないですし、名義の方が近くに住んでいなさそうだったので。

2つ目と3つ目はできれば回避したいですが、どうしても計算が立たなければ仕方ないかなというところです。ここはもう予算を多めに見て飲み込むしかない気がします。

問題は4つ目です。100平米しか建たないのでは、おそらく6%くらいがいいところです。全然おいしくない土地になります。ではどうするか？もちろん市に問い合わせはしますが、シェアハウスはどうだろうかというのが結論です。

この駅はシェアハウスも他にいくつかあり、需要自体は少なくなさそうです。ただ、シェアハウスとなると普通の物件とは勝手が違い管理ノウハウや募集ノウハウも必要になります。せっかく物件を作っても人が住んでくれなければ意味がないので・・・。

というわけで、今週はシェアハウスの知識をつけるべく色々動いてみようと思います。何事もなく8部屋くらいの建物が建つのであれば即買い付けを出したいくらいなのですが。たぶんまた続き書きます。