空き家をDIYで投資物件にできる？失敗例から学ぶ成功のコツを徹底解説！
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「空き家を使ってDIYで投資を始めたいけれど本当にうまくいくのか不安…」
「相続した空き家があるけど、どう活用すればいいかわからない…」
このような悩みはありませんか？
確かに、専門知識がない中で物件を改修するのはハードルが高そうに思えますが、実はDIYを活用することで初期費用を抑えながら、収益性のある物件へと生まれ変わらせることが可能です。
ただし、施工ミスによる入居者トラブル、想定以上の作業負担、最終的な売却価格への影響など、事前に知っておくべきリスクも少なくありません。
この記事では、以下のようなポイントについて詳しく解説しています。
最後まで読むことで、「自分にもDIYによる空き家再生ができるかもしれない」と前向きな気持ちになれるはずです。
そして、空き家や訳あり物件の中には、手を加えることで大きな収益を生み出せる“掘り出し物”も存在します。
私たちAlbalinkでは、空き家や訳あり物件の中でも利回りの高い投資向け物件を厳選してご紹介しています。
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目次
空き家をDIYで投資物件にする3つのメリット
空き家を自分の手で再生することで、資金を抑えつつ理想の形に近づけられるだけでなく、自由度の高い運用が可能になります。
この章では次の3つのメリットについて説明します。
なお、劣化の激しい「ボロ戸建て」をDIYで再生させるコツは、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
初期費用を抑えて投資を始められる
空き家再生にDIYを取り入れる最大の魅力は、スタート時の費用を大幅に削減できることです。
通常、築古物件の改修には多額の工事費がかかりますが、内装の一部を自分で行うだけでも、業者費用を30〜50％ほど抑えられる場合があります。
たとえば、築40年の戸建てを50万円で購入し、内装をDIYで手掛けた場合、工事をすべて業者に依頼するよりも半額近くに抑えられるでしょう。
結果として、家賃収入に対する初期投資額の回収スピードも早まります。
| 比較項目 | 業者リフォーム | DIYリフォーム |
| 費用総額 | 約100万円 | 約40万円 |
| 工期 | 約2〜3週間 | 約1〜2か月（週末作業） |
| 作業範囲 | 全面的 | 内装中心（壁・床など） |
| 投資回収期間 | 約4〜5年 | 約2〜3年 |
このように、DIYは「節約」だけでなく「回収期間の短縮」という実用的なメリットももたらします。
コスト意識を持って計画的に進めれば、初心者でもリスクを抑えながら投資をスタートできるでしょう。
自由度の高いリノベーションで付加価値を高められる
DIYで空き家を投資物件にするもう一つの魅力は、自由にデザインを工夫できることです。
好みや地域の需要に合わせて、以下のようなデザインテーマを設定し、素材を選ぶことも可能です。
- 北欧風
- 古民家風
- ナチュラルモダン
- ヴィンテージ風 など
さらに、中古資材やリサイクル建材を活用すればコストを抑えつつ独自性を出せます。
たとえば、大学近くの物件で若年層向けにおしゃれな内装をDIYした場合、周辺相場より高めの家賃設定にしても入居希望者が増える可能性があります。
| スタイル例 | ターゲット層 | 特徴 |
| 古民家風 | シニア・カップル | 木の温もり・落ち着いた雰囲気 |
| 北欧ナチュラル | 若年層 | 明るいトーン・シンプルデザイン |
| カフェスタイル | 単身者 | 開放感・おしゃれな内装 |
自由な発想を活かせるDIYは、単なるリフォームを超えて「空き家再生ビジネス」としての付加価値を創り出す手段といえるでしょう。
DIY経験が資産となり将来の投資に活かせる
DIYで得た経験は、将来の投資活動においても大きな財産となります。
一度手を動かして建物の構造や施工の流れを理解すれば、次の物件購入時に「この家はどこを直せばいいか」「どこが費用のかかる部分か」を見極められるようになります。
さらに、工事費の相場感や資材の特徴を理解することで、業者見積もりの妥当性を判断できるようになるでしょう。
仮に最初のDIYで多少の失敗があったとしても、その経験が2件目・3件目での判断力につながります。
DIYで培った知識と経験は、数字では表せない“無形資産”です。
実践を通じて得たノウハウは、次の投資の成功を確実に引き寄せるでしょう。
空き家をDIYで投資物件にする6つのデメリット
DIYによる空き家再生は魅力的な投資方法ですが、安易に始めると想定外のトラブルや費用が発生する可能性もあります。
ここでは、代表的な6つの注意点を取り上げます。
入居者クレームにつながる施工ミスが起きやすい
DIY初心者にありがちなのが、施工ミスによるトラブルです。
特に電気や水道などの専門工事を自己流で行うと、入居後に漏電や水漏れが発生することもあります。
これらの工事には専門的な資格や施工基準が存在します。
無資格で行うと違法となる可能性があるほか、事故が起きた際には損害賠償を求められる場合もあります。
参照元：無資格者による電気工事（素人工事）|感電事故の原因｜関東電気保安協会
もし仮に配管を自分で交換した際、締め付け不足で数か月後に水漏れが生じれば、床の張り替えや下地修繕が必要となり、50万円以上の出費になることもあるでしょう。
安全に賃貸経営を続けるには、「自分でやる部分」と「専門家に任せる部分」を明確に区別することが欠かせません。
管理会社に敬遠されやすく管理委託が難しくなる
DIYで仕上げた物件は、管理会社から敬遠されることがあります。
なぜなら、管理会社は入居者対応を行う立場上、仕上がりに不安のある物件は取り扱いに抵抗があるからです。
特に「施工記録が残っていない」「使用資材が不明」な場合は、修繕履歴が不明瞭なリスクを指摘されることもあるでしょう。
たとえば、DIYで壁紙や床を張り替えた物件を管理委託しようとした際、施工保証がないため契約を断られるケースもあります。
このような場合でも、写真記録や施工手順を残しておけば信頼を得やすくなります。
将来的に管理委託を検討しているなら、作業工程を記録する「施工ログ」を残しておくと安心です。
追加費用がかかり結果的に収益性が下がってしまう
DIYによる空き家再生では、一見コストを抑えられそうに見えても、結果的に追加費用が発生して収益性が低下するケースがあります。
材料の買い直しや工具の新規購入、作業ミスによるやり直しなど、予定外の支出がかさむことがあるためです。
また、工期が延びればその間の家賃収入が得られないことも見逃せないリスクです。
たとえば、壁紙を自分で貼る途中でシワや浮きが発生し、やり直した場合、材料費だけでなく失った時間もコストになります。
仮に家賃5万円の物件で2か月完成が遅れれば、10万円の機会損失が生じます。
節約にこだわりすぎず、最終的な利益を意識したバランス感覚が重要です。
プロ品質との差が空室リスクを高める
DIYによる空き家再生では仕上がりが粗いと、入居希望者の印象が悪くなり空室期間が長引くことがあります。
入居者は内見時に見た目の清潔感を重視する傾向が強いため、仕上げの精度は非常に大切です。
仮に周辺相場と同じ家賃設定にしても、内装の完成度が低ければ反響数は半減するでしょう。
短期的な節約を優先するよりも、入居者の満足度を高める視点で施工を行うことが、長期的な収益安定につながります。
作業時間が想定以上にかかり事業効率が悪化する
空き家のDIYは自由な反面、時間がかかりやすいという現実があります。
平日は本業があるため週末作業になるケースが多く、結果として完工まで3〜4か月かかることも珍しくありません。
仮に工期が延びれば、その間の家賃収入がゼロのまま固定資産税などの支出が続きます。
また、長時間の肉体労働による疲労で、途中でモチベーションが下がることもあります。
計画時には、突発的な作業遅れにも柔軟に対応するために、想定工期の1.5倍〜2倍を目安にスケジュールを組むと良いでしょう。
売却価格が低くなりやすく買い手が付きにくい
DIYで手を加えた物件は、査定時に評価が下がり、買い手が付きにくい傾向があります。
理由は、施工保証がないことや、個性的すぎる内装が再販時に買い手の好みに合わない場合があるためです。
たとえば、DIYで独自のデザインを施した物件を売却しようとした際、買主が融資を受けられず、現金購入者に限定されるケースもあります。
その結果、相場より15％ほど低い価格で売却せざるを得なくなる可能性もあります。
売却を視野に入れている場合は、万人受けするデザインを意識し、施工内容や資材の記録を残しておくことが重要です。
空き家をDIYで投資物件にすることで起きやすい失敗例3選
DIY投資では、初心者がつまずきやすい典型的な失敗パターンがあります。
事前に以下のような失敗例を知っておけば、自分が同じ状況に陥らないよう対策を立てることが可能になるでしょう。
DIYを途中で放棄してしまう
空き家一棟をDIYで再生させるには、見た目以上に作業量が多く、体力と時間を要するため、途中で諦めてしまう人も多くいます。
特に、平日勤務を続けながら週末のみ作業を行う場合、当初の想定よりも2〜3倍の期間がかかることもあります。
もし半年間で完成させる予定だった物件が、途中で手が回らなくなれば、資材代や交通費ばかりがかさみ、結果的に放置状態になるおそれがあります。
継続するためには、作業計画を細分化し、1日あたりの作業目標を具体的に決めることがポイントです。
予算超過で事業計画が破綻してしまう
DIYによる空き家再生は「安くできる」というイメージがありますが、実際には予算オーバーする例が少なくありません。
工事を進める中で、シロアリ被害や断熱材の劣化など想定外の問題が見つかる場合があるためです。
たとえば、50万円の予算で始めた改修が、最終的に100万円を超えることもあります。
費用は2割程度の余裕をもって見積もるようにしましょう。
水道トラブルや違法施工で原状回復費が発生してしまう
空き家をDIYする際、水回りや電気など、資格が必要な工事を自分で行うと、違法施工になるリスクがあります。
施工ミスにより漏水や漏電が起きれば、修繕費用だけでなく法的責任を問われることもあります。
参照元：無資格者による電気工事（素人工事）|感電事故の原因｜関東電気保安協会
参照元：水道法第１６条の２第３項のただし書き（指定給水装置工事事業者以外の施行の場合）について｜国土交通省
仮にトイレの配管を自分で交換して接合不良が生じた場合、床下が腐食して数十万円単位の修繕費が発生する可能性もあります。
これらを防ぐには、資格が必要な工事は必ず専門業者に依頼することが肝心です。
空き家をDIYで投資物件にする際の7つの成功ポイント
DIYによる空き家投資を成功させるには、感覚的に行動するのではなく、戦略的に計画を立てることが欠かせません。
以下のような7つのポイントを押さえておけば、安定的に利益を生み出す投資モデルを築くことができるでしょう。
賃貸需要があるエリアを選定する
DIYによる空き家投資で最も重要なのは、物件そのものよりも「立地」といえるでしょう。
どれほど丁寧にDIYを行っても、需要のない地域では入居者が見つからないからです。
空き家を購入する際には、以下のようなことを基準に、安定した賃貸需要があるエリアを選ぶことが大切です。
- 人口動態
- 交通アクセス
- 生活利便性 など
たとえば、大学周辺の住宅街に学生向け物件を再生した場合、1か月以内に入居が決まる可能性があります。
一方で、同条件でも郊外の空き家では半年以上空室が続くこともあるでしょう。
つまり、「DIYの技術」よりも「需要のある立地を選ぶ力」が収益の差を生み出す鍵となります。
なお、弊社アルバリンクでは、収益性の高い空き物件のご紹介はもちろん、物件周辺の賃貸需要にも丁寧にお答えしております。
ぜひ公式LINEからお気軽にご相談ください。
DIYで施工可能な範囲を正確に把握する
DIYによる空き家投資では、自分で施工できる範囲と、専門家に依頼すべき範囲を明確に区別することが成功への第一歩です。
DIYが得意であっても、以下に関する工事にはそれぞれ専門的な資格が必要で、法律を知らずに作業してしまうと、違法施工とみなされ、事故が起きた際に責任を問われる場合があります。
- 電気
- 水道
- ガス
参照元：水道法第１６条の２第３項のただし書き（指定給水装置工事事業者以外の施行の場合）について｜国土交通省
たとえば、配線工事を自己判断で行った結果、漏電が起こり、火災に発展するようなケースも考えられます。
| 作業内容 | 自分で施工可能 | 必要な専門資格 |
| 壁紙・床張り | ○ | 無し |
| 電気配線交換 | × | 第二種電気工事士 |
| 給排水管更新 | × | 給水装置工事主任技術者 |
DIYの限界を理解しておくことで、事故や法的トラブルを未然に防げるでしょう。
工数やスケジュールを過小評価しない
DIYによる空き家再生では、想像以上に工数や作業時間がかかることを理解しておく必要があります。
特に平日勤務の人が週末のみ作業を行う場合、業者の数倍の期間が必要になることも珍しくありません。
たとえば、業者が2週間で終える工事でも、自力で進めると3か月かかることがあります。
その間は家賃収入が発生しないため、家賃6万円の物件であれば18万円もの機会損失が生じることになります。
予定より時間がかかるのは当たり前と考え、余裕をもってスケジュールを立てましょう。
水回りや構造部分に十分な予算を確保する
空き家を投資物件として再生させるには、見た目よりも、まず「建物の根幹」を整えることが先決です。
キッチンや浴室、配管、基礎部分などの老朽化を放置すると、後々高額な修繕費がかかってしまうためです。
特に築40年以上の物件では、給排水管の腐食や土台のシロアリ被害が見られることがあります。
早めの改修を行えば、結果的に長期的なコスト削減につながるでしょう。
| 改修部位 | 優先度 | 費用相場（目安） |
| 浴室・キッチン | 高 | 約50〜100万円 |
| 外壁・屋根補修 | 中 | 約40〜70万円 |
| 内装リフォーム | 低 | 約10〜30万円 |
「見た目よりも構造優先」という意識を持つことで、物件の資産価値を長期的に維持できます。
耐震基準や法的制限を事前に調査する
空き家のDIYを始める前に、建物の耐震性と法的制限を確認することは欠かせません。
知らずに工事を進めてしまうと、後から修繕命令を受ける可能性もあるからです。
日本では1981年以降に「新耐震基準」が導入され、それ以前に建てられた物件は「旧耐震基準」とされています。
地震が発生したときに建物が倒壊・崩壊しないようにするための、建築物の強度や構造に関するルールのことです。
日本は地震が多いため、建築基準法によって厳しく定められています。
旧基準の建物では耐震補強が必要な場合があるため、自治体の窓口で確認しておくと安心です。
安全性を担保したうえでDIYを進めることが、長期的な資産形成には不可欠です。
耐震基準を軽視した場合のリスクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
地方自治体の補助金や助成制度を活用する
空き家をDIYする際には、まず地方自治体の補助金や助成制度をチェックしてみましょう。
空き家再生を後押しする補助金制度は、全国の自治体で実施されており、これを活用すれば、自己資金の負担を大きく減らせます。
多くの補助金は改修費用の1/3〜1/2を上限とし、30万〜150万円前後が支給されるケースが多いです。
参照元：令和7年度長期優良住宅化リフォーム推進事業 補助を受けるための要件｜国土交通省
申請には見積書や施工前後の写真が必要な場合が多いため、事前にチェックしておくとスムーズです。
売却を見据えた出口戦略を設計段階から考える
DIYによる空き家投資は「終わりを決めてから始める」のが鉄則です。
賃貸として運用するのか、リフォーム後に売却するのかで、施工内容も投資計画も大きく変わるためです。
例えば、個性的すぎる内装や特殊仕様は、再販時に買い手が限定されるおそれがありますが、反対に、シンプルなファミリー向け仕様にしておけば、売却時も安定した需要が見込めるでしょう。
計画段階で出口を設計しておくことが、利益最大化の近道になります。
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まとめ
空き家をDIYで投資物件にすることは、初期費用を抑えながら自分の手で価値を高められる魅力的な手法です。
また、経験が将来の投資にも活かせるという長期的なメリットもあります。
しかし一方で、施工ミスによるトラブルや、予想以上の時間・費用がかかるリスク、売却や管理の難しさといったデメリットも多く存在します。
こうしたリスクを回避するには、利回りの高い物件を見極める力が重要です。
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この記事の監修者
河田憲二
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