関西アーバン銀行について、最新の融資状況を電話で聞いてみました。
その相談内容をまとめていますので、不動産投資のローン、融資状況、借り換えなど、事業計画の参考にしてみてください。
目次
関西アーバン銀行の詳細
| URL | https://www.kansaiurban.co.jp/company/index.html |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区西心斎橋1丁目2番4号 |
| 電話番号 | 06-6281-7000 |
| 代表者 | 取締役会長兼頭取 橋本 和正 |
| 資本金 | 470億円 |
| 従業員数 | 7,900名（株式会社関西みらいフィナンシャルグループ） |
| 株主 | 株式会社関西みらいフィナンシャルグループ |
電話調査の内容
不動産賃貸業（不動産投資）に対する銀行等の融資姿勢を探るために、以下のポイントについて直接、電話でヒアリング調査を実施しました。
ヒアリング調査の質問項目は以下の通りです。
- 不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
- 金利や年数などの融資条件（耐用年数以上の借入ができるのか？金利幅など）
- 物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
- 再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
- 現金比率やフルローンの可能性
- 新設法人への融資・個人の属性への考え方
不動産賃貸業への融資姿勢と対象エリア
Ｑ.関西アーバン銀行の金利選択型アパートローンの概略を教えて下さい
Ａ．関西アーバン銀行ではランドオーナーローン直担型「アパートローン」と呼んでいますが、直担型とは保証会社を置かず関西アーバン銀行が直接担保設定するローンという意味です。
この直担型「アパートローン」は個人・資産管理会社・自営業者を対象に、居住用賃貸アパート・マンションの建築・購入・増改築資金と他社ローン借換資金のためのローンで、ご融資金額15億円以内でご返済期間は20年から30年です。
Q.対象エリアはどこになりますか？
Ａ．直担型「アパートローン」の対象エリアは支店のある地域ということですから、大阪府と滋賀県を中心にした近畿圏エリアと東京・名古屋ということになります。
Q.例えば、埼玉県在住で大阪府のワンルームマンションを購入する場合はどうですか？
Ａ．東京支店の担当になるのか大阪府内の支店になるのか確認が必要です。
Q.最近の融資姿勢はどんな感じですか？
Ａ．ワンルームマンションやアパートなどへの投資にピークアウト感は否めず、融資姿勢が厳しくなっていることは否めません。
ただ、関西アーバン銀行が融資を極端に絞っている訳ではありません。
Q.スルガ銀行の不正融資問題で融資姿勢が厳しくなっている銀行も多いと聞きますが？
Ａ．それは否定できないことです。
Q.例えば、融資できない物件とは、どんな物件ですか？
Ａ．対象エリア外の物件と当行を第一順位とする抵当権を設定できない物件、原則法定相続人1名以上の保証人を立てられない物件です。
まとめ
かつて不動産賃貸業（不動産投資）に対する融資で名をはせた関西アーバン銀行ですが、アパートローン融資を極端に絞っている訳ではない様です。
裏を返せば不動産投資に対する融資には積極的だったが、不適切な融資は少ないということではないでしょうか？
金利や年数などの融資条件
Q.金利や年数などの融資条件を教えて下さい
Ａ．関西アーバン銀行直担型「アパートローン」の金利は属性や物件評価にもよりますが、適用金利2％～3％が基準金利となります。
Q.耐用年数以上の借入はできますか？
Ａ．法定耐用年数は木造や軽量鉄骨22年・重量鉄骨34年・RC造SRC造47年に対して、関西アーバン銀行の不動産投資ローンの融資期間は20年～30年となっています。
まとめ
関西アーバン銀行の適用金利と融資期間は特に他行と変わりなく横並びです。
物件の積算評価の考え方（担保物件含め）
Ｑ.関西アーバン銀行の物件の積算評価の考え方を簡単に教えて頂きたいのですが？
Ａ．関西アーバン銀行では積算評価法で評価する場合もありますが、最近は不動産価格の上昇もあり収益還元評価法を取り入れています。
Q.これらの積算評価の計算結果で物件の価値は判断できるのですか？
Ａ．積算評価や収益還元評価で物件の価値を評価しています。
ただ、地域や物件の立地条件により物件評価は大きく異なります。
Q.物件の耐用年数についての考え方はどんな感じですか？
Ａ．法定耐用年数は木造や軽量鉄骨22年・重量鉄骨34年・RC造SRC造47年に対して、関西アーバン銀行では木造の返済期間は20年以内（6ヵ月単位）・軽量鉄骨造も20年以内（6ヵ月単位）・鉄骨鉄筋コンクリート造は30年以内（6ヵ月単位）となっています。
まとめ
関西アーバン銀行の物件の耐用年数についての考え方は若干シビアと言えます。
再建築不可やシェアハウス・建蔽率容積率オーバーなど適法ではない物件への融資姿勢
Q.再建築不可やシェアハウスなど適法ではない物件への融資姿勢は聞くまでもありませんね？
Ａ．関西アーバン銀行では適法ではない物件への融資は行っていません。
また、共同担保など権利関係が複雑な物件や、関西アーバン銀行を第一順位とする抵当権を設定できない物件・原則法定相続人1名以上の保証人を立てられない物件への融資は行っていません。
現金比率やフルローンの可能性
Q.関西アーバン銀行では自営業者の場合のキャッシュ比率はどのくらいが望ましいですか？
A.物件の利回りや自営業者の年収・属性などにもよりますが、キャッシュ比率が50％～60％以上であれば審査のテーブルに乗ります。
Q.大企業に勤めるビジネスマンや公務員のキャッシュ比率はどうですか？
A.属性と物件評価にもよりますが、ビジネスマンや公務員のキャッシュ比率が10％～20％以上であれば審査のテーブルに乗ります。
まとめ
関西アーバン銀行直担型「アパートローン」の望ましいキャッシュ比率は他行と横並びですが、関西アーバン銀行の審査の特徴は案件毎の個別審査が特徴で、属性や物件評価により柔軟に対応できる部分があるということです。
新設法人への融資・個人の属性への考え方
Q.資産管理会社などの新設法人への融資は行っていますか？
A.関西アーバン銀行の融資対象の物件であれば新設法人も既存の法人も条件は同じです。
Q.その場合の融資条件はどんな内容ですか？
A.新設法人であろうと既存法人であろうと融資条件に差はありません。
Q.個人の融資条件（属性）はどんな内容ですか？
A.個人の属性で一番重視されるのは勤続年数と年収ですが、関西アーバン銀行では年収200万以上・勤続年数原則1年以上であれば審査は可能です。
個人の優遇金利としては2.675%（変動金利）で最優遇の金利は0.595%優遇される場合があります。
公務員もしくは一部上場企業社員の場合は諸費用＋物件価格の2割の自己資金がベターです。
まとめ
関西アーバン銀行の個人の属性は年収200万以上・勤続年数1年以上が下限で、公務員もしくは一部上場企業社員の場合は最優遇で0.595%程度優遇され2％そこそこの金利も有り得ます。
印象と総評
関西アーバン銀行の電話調査に対する印象と総評は以下の通りです。
関西アーバン銀行は不動産投資ローン分野に於いては、スルガ銀行などと並んで融資に積極的な地方銀行として評価されていました。
今年4月には株式会社りそなホールディングスが設立する中間持株会社「株式会社関西みらいフィナンシャルグループ」の下に、関西アーバン銀行とみなと銀行・近畿大阪銀行が結集する経営統合を行いました。
ある意味ではこの経営統合が統合のためのデューデリジェンスを通じて、関西アーバン銀行が過度に不動産投資ローン分野に突き進むのを抑えたのかもしれません。
今回の電話調査は大阪中心部支店の中堅男性ローン担当者に対して行いました。
通常、電話調査をしていると不動産投資ローンに対する融資姿勢が何となく解りますが、関西アーバン銀行は不動産投資ローンに対する融資姿勢にネガティブな印象は受けませんでした。
関西アーバン銀行の融資姿勢や融資条件は他行と大きく変わる訳ではありませんが、申込者の収入に配偶者との合算方式を用いるなどの審査の柔軟さを感じました。
また、現在の融資姿勢に大きな変化がないということは、今までの関西アーバン銀行の融資姿勢に大きな欠陥があった訳ではないと考えられます。
もりお＠不動産投資の森編集部
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