不動産投資で覚えておきたい法律14選｜用途別にそれぞれの特徴を解説
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「不動産投資に関わる法律は多いと聞くが、どの法律がいつ関係するのかよくわからない」
このような不安を抱えながら物件探しをしていないでしょうか。
不動産投資では、物件を買う・貸す・売る、それぞれの立場や場面で関わる法律が変わります。
例えば、物件を買うときは宅地建物取引業法や民法、貸すときは借地借家法などが深く関係します。
法律を知らないまま進めると、入居者とのトラブルや想定外の支出、不利な条件での契約につながりかねません。
この記事では、2026年10月時点の法令にもとづき以下の内容を解説します。
- 不動産投資で法律を理解しておくべき4つの理由
- 不動産投資に関連する14の法律
- 各法律が不動産投資にどのように関係するのか
この記事を読むと、買主・貸主・売主という異なる立場で確認すべき法律がわかり、リスクを抑えながら不動産投資を進められます。
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目次
不動産投資で法律を理解しておくべき4つの理由
不動産投資では、買う・貸す・売るのどの場面でも、さまざまな法律が関わります。
ここでは、法律を理解しておくべき4つの理由を解説します。
入居者との不要なトラブルを避けられる
法律を知っていることで、入居者との不要なトラブルを避けられることがあります。
貸主と借主（入居者）の契約は、民法（賃貸借）や借地借家法に基づいています。
立場が弱くなりやすい土地・建物を借りる人（借主）を保護するための法律。
例えば、貸主が家賃を上げたいと考えたとき、借地借家法32条では、増額を請求できる場合が定められています。
具体的には、次のようなケースです。
- 土地や建物にかかる税金などの負担の増加
- 土地や建物の価格の上昇など、経済事情の変化
- 近隣の同じような物件の家賃との差
これらを踏まえずに値上げを請求すると、思うように話し合いが進まないだけでなく、調停や裁判にまで発展するおそれがあります。
また、借地借家法28条では、貸主が賃貸中の部屋の契約更新をやめたいと考えても、「正当事由」が必要な旨を規定しています。
貸主が更新を断る・解約を申し入れるときに、認められる必要がある理由。
建物を使う必要性、これまでの契約の経緯、建物の状況、立退料の提示などをもとに判断される。
正当な事由がない状態での更新拒絶は、入居者に退去してもらえないだけでなく、話し合いが長引く原因にもなりかねません。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法」
入居者と良好な関係を築き、無用なトラブルを避けるために、法律を理解しておくことが大切です。
物件購入後の自己負担の増大を抑えられる
法律を理解していることで、不要な支出を抑えることにもつながります。
不動産売買契約書は、民法や宅地建物取引業法などの法律を踏まえて作成されます。
例えば、民法における契約不適合責任では、購入後に雨漏りなどの不具合が見つかったとき、補修や代金の減額、契約解除といった請求が可能です。
これらの権利が認められていることを知らないと、本来、売主に請求できた費用まで負担することになりかねません。
また、売主が不動産会社（宅建業者）か個人かで取り扱いは異なります。
売主が不動産会社で買主が個人の場合、契約上、次の特約は認められません。
- 売主は引渡し後の不具合について責任を負わないとする特約
- 買主が不具合を売主に通知できる期間を、物件の引渡しから2年より短くする特約
一方、個人が売主の場合、売主が不具合の責任を負わない特約（免責特約）や、買主が不具合を通知できる期間を短くする特約を付けることがあります。
このように、法律を知っておくことで、無用な支出を避け、不動産取引のリスクを抑えられます。
参照元：e-Gov法令検索「民法」
悪質な業者や契約を回避しやすくなる
法律を理解しておくことで、悪質な業者や不利な契約を回避しやすくなります。
例えば、不動産会社から投資用物件の購入を勧められたとき、宅地建物取引業法では次のような制約を設けています。
- 契約成立までに、宅地建物取引士が物件や取引条件などの重要事項を書面で説明すること
- 「必ず儲かる」など、利益が確実だと誤解させる説明をしないこと
- 断られたあとに、勧誘を続けないこと
これらの手続きやルールを知っておくことで、不利な契約や悪質な不動産会社を見抜きやすくなります。
また、サブリース契約では、家賃保証を強調する説明や、家賃減額について触れない不当な勧誘などにより、思わぬ収益悪化を招くおそれもあります。
その点、「家賃などに関して誤解を招く説明をしない」といった賃貸住宅管理業法のルールを押さえておくと、営業マンの巧みなセールストークに言いくるめられることなく、冷静に契約の妥当性を判断できます。
業者（サブリース会社）がオーナーから物件を借り上げ、入居者に貸す仕組み。
多くの場合、「家賃保証」とセットで提案されます。
参照元：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
参照元：国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」
法令違反リスクを最小化できる
法律を理解しておくことで、法令に違反した物件を買うリスクを抑えられます。
どのような物件が建築基準法や条例に違反するのかを知っておくと、実際に物件を見る際に、違反の疑いに気づきやすくなります。
例えば、次のような建物は違反建築物にあたります。
- 建ぺい率や容積率の制限を超えて建てられた建物（増築を含む）
- 建築確認が必要な増築や改築を、確認を受けずに行った建物
など
敷地面積に対する、建築面積（建物を真上から見た面積）の割合
容積率
敷地面積に対する、延べ面積（各階の床面積の合計）の割合
違反建築物を購入すると、行政から取り壊し命令を受けたり、融資を受けにくくなったりするおそれがあります。
建築基準法や条例が何を規制しているかを知ることで、法令違反のリスクを避けやすくなります。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法」
【ひと目でわかる】不動産投資に関連する法律一覧
不動産投資に関わる主な法律は、次の14個の種類に分かれます。
| 法律名 | 概要 |
|---|---|
| 宅地建物取引業法 | 不動産会社（宅建業者）の取引を規制し、不動産取引の安全を守る法律。契約前の重要事項説明や、会社が売主のときの買主の保護などを定めている。 |
| 消費者契約法 | 消費者と事業者との間にある情報量や交渉力の差を踏まえて、消費者を守る法律。事実と違う説明で結んだ契約の取り消しや、消費者に一方的に不利な条項の無効などを定めている。 |
| 賃貸住宅管理業法 | 賃貸住宅の管理会社とサブリース会社を規制する法律。管理会社の登録義務や、サブリース契約前の説明などを定めている。 |
| 民法 | 契約や財産の基本のルールを定める法律。購入した物件に不具合があったときの売主の責任や、賃貸借での貸主の修繕義務、敷金の返還などを定めている。 |
| 借地借家法 | 土地や建物を借りる際に法的弱者となりやすい借主を守るための法律。貸主が契約の更新を断るときの正当な理由や、定期借家などを定めている。 |
| 区分所有法 | 分譲マンションのような1つの建物を複数の人が所有するときの権利関係やルールを定める法律。管理組合の運営や管理費・修繕積立金の徴収、マンション建て替えの決議などを定めている。 |
| 不動産登記法 | 不動産の所有者や権利を登記（公示）して、不動産取引の安全と円滑化を図る法律。所有権移転の登記や相続登記の義務などを定めている。 |
| 都市計画法 | 計画的なまちづくりのため、土地利用や都市施設の整備などに関する決まりを定める法律。市街化区域と市街化調整区域の区分や、用途地域などを定めている。 |
| 国土利用計画法 | 土地の投機的取引や地価の高騰を防ぐ法律。一定の面積以上の土地を買うときの届け出の義務などを定めている。 |
| 建築基準法 | 建物の敷地・構造・設備・用途などの最低限の基準を定める法律。建ぺい率・容積率の制限や接道義務などを定めている。 |
| 品確法 （住宅の品質確保の促進等に関する法律） | 消費者が安心して住宅を購入できるように、住宅の品質確保を図る法律。新築住宅の欠陥について、売主や請負事業者が10年の責任を負うことを定めている。 |
| 住宅瑕疵担保履行法 | 品確法の瑕疵担保責任を負う新築住宅の売主などが倒産しても、欠陥の補修などが受けられるようにする法律。保険への加入か保証金の供託を義務づけている。 |
| 不動産特定共同事業法 | 複数の投資家から集めたお金で不動産を運用する事業を規制し、出資者を守る法律。不動産クラウドファンディングも対象で、事業者の許可・登録、契約前の書面での説明などを定めている。 |
| 金融商品取引法 | 株や投資信託など金融商品の公正な取引を実現し、投資家を守るための法律。REIT（不動産投資信託）なども対象で、業者の登録や、契約前の説明などを定めている。 |
ここからは、これらを5つに分類し、それぞれ詳しく解説します。
不動産投資の取引・仲介に関する法律
不動産会社や管理会社との取引・契約に関わる3つの法律について解説します。
宅地建物取引業法
宅地建物取引業法は、不動産取引の安全と消費者の利益を守るために、不動産会社（宅建業者）や宅地建物取引士が守るべきルールを定める法律です。
宅地建物取引業の免許制度や不動産広告規制、報酬額などが規定されています。
例えば、投資物件を買うとき、売買契約の前に宅地建物取引士は、物件や取引条件などの重要事項説明を行います。
これに加えて、不動産会社が売主となる取引では、買主を守るため、次のことが定められています。
- 事務所など以外の場所で契約したとき、一定の期間内に書面で契約を解除できること（クーリング・オフ）
- 手付金や違約金の額を、それぞれ売買代金の2割までに制限すること
- 引渡し後の不具合を買主が売主に通知できる期間を、引渡しから2年より短くする特約は認められないこと
これらは、個人が売主の取引（個人間売買）では適用されません。
また、宅地建物取引業法第46条では、不動産会社に支払う仲介手数料の上限を定めています。
ただし、例外的に、800万円以下の低価格な空き家などの仲介では、仲介手数料の上限が通常より高くなることがあります。
この場合、不動産会社は媒介契約の前に、仲介手数料の額を説明し、依頼者の合意を得ることが必要です。
消費者契約法
消費者契約法は、消費者と事業者の間にある情報や交渉力の差を踏まえ、消費者を守るための法律です。
不動産会社から投資用物件を買うとき、次のような勧誘で契約した場合、契約を取り消せることがあります。
- 事実と違う説明をされた
- 「必ず値上がりする」など、将来の価格を断定された
ただし、不動産投資が事業にあたる場合は、「消費者」に該当せず、消費者契約法の適用対象から外れます。
投資用物件を買う個人が消費者にあたるかは、事案ごとに判断されるため、必ず取り消せるとは限りません。
一方で、貸主として物件を貸す場面では、オーナーは事業者、入居者は消費者にあたります。
そのため、賃貸借契約上、入居者に一方的に不利な条項と判断されると、その条項自体が無効になる可能性があります。
賃貸住宅管理業法
賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、賃貸住宅の管理会社や、サブリース会社を規制する法律です。
サブリースの家賃保証をめぐるトラブルが社会問題になったことを受けて、2020年に制定されました。
この法律により、200戸以上の物件を管理するサブリース会社に対し、国土交通省への登録が義務付けられました。
また、「オーナーに対する管理状況の定期的な報告」もあわせて義務化されています。
法制度の内容としては、管理会社の登録制度や、管理を委託されたときのルール（契約前の書面での説明、家賃などの分別管理など）を定めています。
加えて、以下のようなサブリース会社の広告や勧誘、契約に関する行為規制や罰則も設けています。
- 誇大広告をしないこと（28条）
- 不当な勧誘をしないこと（29条）
- 契約前に書面で説明すること（30条）
契約の判断に影響する重要な事項について、事実と違う説明をしたり、わざと伝えなかったりする行為は、29条の不当な勧誘にあたるおそれがあります。
オーナーは、契約前にサブリース会社から交付される書面で、家賃減額の条件、維持管理の内容、契約解除の条件などをしっかり確かめることが重要です。
参照元：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
不動産投資の契約・権利関係に関する法律
ここでは、契約や権利関係に関する4つの法律について、解説します。
民法
民法は、契約や財産、家族に関する基本のルールを定める法律です。
大きく、売買や賃貸借などの契約、所有権などの権利を定める「財産法」と、親族や相続を定める「家族法」に分かれます。
まず、押さえておきたいのは、民法は、さまざまな契約に広く適用される「一般法」です。
これに対し、借地借家法は、土地や建物の賃貸借について特別な定めをした「特別法」です。
両方に定めがある場合は、一般法である民法より特別法の借地借家法が優先適用されます。
たとえば、建物の賃貸借では、契約の更新や解約には借地借家法が優先して適用され、借地借家法に規定がない修繕の負担範囲や敷金の返還ルールなどについては民法が適用されます。
不動産投資家にとっては、特に賃貸借契約書などの書面を作成する際、「実務の根幹」となる民法の規定を押さえておく必要があります。
オーナー（または不動産の買主）として知っておくべきポイントは次のとおりです。
- 契約不適合責任
- 2020年の民放改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更。契約不適合時、買主が売主に損害賠償請求や契約解除の権利を請求できる旨の条文が追加されました。
- 敷金の返還ルール
- 同じく民法改正で、貸主による契約終了後の敷金返還の義務や、敷金から差し引けるのは借主の債務のみといったルールが明文化。
- 借主の現状回復義務
- 通常損耗や経年変化について、借主は原状回復義務を負わない（故意・不注意で発生した傷や汚れは原状回復の義務を負う）。
- 連帯保証人の極度額（連帯保証人が保証すべき上限）
- 極度額の定めのない個人の根保証契約は無効。契約書には、「賃料○か月分まで借主の債務を担保」といった連帯保証人の極度額を記載する必要があります。
参照元：e-Gov法令検索「民法」
借地借家法
借地借家法は、土地や建物を借りる人（借主）を守るため、民法の賃貸借の規定より優先して適用される法律です。
賃貸経営に関連する法律のなかでも、重要度が高い法律と言ってよいでしょう。
建物の賃貸借では、契約の更新がある「普通借家」と更新がない「定期借家」があります。
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| 契約の締結 | 特別な方法の定めはない | 書面で契約し、契約書とは別の書面で、貸主が借主に更新がない旨を事前に説明する |
| 契約更新 | 正当事由がなければ、貸主は更新を断れない | 原則更新はなく、期間満了で終わる |
| 終了の通知 | 貸主が更新しない旨を、期間満了の1年前から6か月前までに通知する | 期間が1年以上のときは、終了する旨を、期間満了の1年前から6か月前までに通知する |
普通借家の場合、貸主が契約の更新を断るには、正当な理由（正当事由）が必要となり、正当事由が認められない限り、契約は更新され続けます。
借地借家法第28条では、正当事由が認められるかどうかの判断基準を定めています。
また、契約期間の途中で家賃を値上げしたい場合も、借地借家法第32条では、家賃の増減を請求できるケースを定めています。
参照元：e-Gov法令検索「借地借家法」
区分所有法
区分所有法は、分譲マンションのように、1つの建物を複数の人が所有するときの、権利と維持管理のルールを定める法律です。
マンションの居住者が良好な生活を送ること、区分所有者の財産を守ることを目的に制定されました。
マンションは、専有部分（各部屋）と、共用部分（廊下・階段・外壁など）に分かれます。
共用部分は、区分所有者全員で維持管理し、その管理や変更は、管理組合が開く集会（総会）の決議で決めます。
そのため、1棟収益物件や戸建て賃貸と違い、共用部分の大規模修繕は、1人の判断では行えません。
また、各区分所有者は、建物を維持管理するための費用として、管理費や修繕積立金（将来の修繕に備える費用）を毎月支払います。
不動産経営の収益性に関わる管理費や修繕積立金の額は、長期修繕計画や管理組合の話し合いを通じて決まり、一人で決められるものではありません。
区分マンションを購入する場合は、入居者の生活環境を左右する管理状況と、管理費・修繕積立金の水準や値上げ予定などの確認が重要です。
不動産登記法
不動産登記法は、土地や建物の権利関係や、物理的状況を登記に記録し、誰でも確認できることで取引の安全を図る法律です。
登記簿には、所在地や面積、構造などのほか、不動産の所有者や、抵当権などの情報が記載されており、その写し（登記事項証明書）は誰でも取得できます。
収益物件の売買では、登記記録や本人確認書類、印鑑証明書などで、売主が所有者であることや抵当権の有無を確認します。
また、不動産の所有者には、次の登記が義務づけられています。
- 相続で不動産を取得したとき：取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する
- 所有者の住所や氏名が変わったとき：変更の日から2年以内に変更登記を申請する
正当な理由なく申請を怠ると、相続登記は10万円以下、変更登記は5万円以下の過料の対象になることがあります。
ただし、自己資金のみで建築されていたり、オーナーの逝去により手続きが放置されていたりと、なかには未登記状態の家屋も存在します。
このような物件は相場より安値で購入しやすい一方、第三者に所有権を主張できない、融資を受けにくいといった法的リスクがつきまとうため、未登記家屋かどうかを市区町村に確認しておくとよいでしょう。
不動産投資の土地利用・建築に関する法律
ここでは、不動産投資の土地利用や建築に関する3つの法律について、解説します。
都市計画法
都市計画法は、安全で暮らしやすく、働きやすい都市をつくるため、まちづくりのルールを定めた法律です。
市街地を広げる範囲や土地の使い方、道路や公園などの整備、再開発の進め方などを定めています。
都市計画区域は、すでに市街地になっている「市街化区域」と、市街化を抑える「市街化調整区域」などに分けられます。
このうち市街化調整区域は、市街化を抑制する区域で、建物の新築や改築には、原則として都道府県知事の許可が必要です。
市街化調整区域の物件は、建て替えなどを自由にできないため、融資が通りにくく、売りにくいとされています。
また、都市計画法では、住居・商業・工業など、土地の使い方に応じて地域を区分した用途地域が定められています。
用途地域ごとに建てられる建物の種類が決まっているため（建築基準法48条）、収益物件の建て替えや新築を考えるときは、希望する建物が建てられるかの確認が欠かせません。
購入前に、物件の区域や用途地域を、自治体の都市計画図や窓口で確認することが重要です。
参照元：e-Gov法令検索「都市計画法」
国土利用計画法
国土利用計画法は、土地の投機的な取引や地価の高騰を防ぐため、大きな土地を買ったときの届出を定めた法律です。
一定の面積以上の土地を買った場合、買主は、契約を結んだ日から2週間以内に、市町村長を経由して都道府県知事に届け出なければなりません。
区域によって、届出が必要な面積は異なります。
- 市街化区域：2,000㎡以上
- 市街化区域以外の都市計画区域：5,000㎡以上
- 都市計画区域外：10,000㎡以上
必要な届出をしない場合、6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象になることがあります。
区分マンションや一般的な戸建ての敷地は、この法律の対象となることは考えにくいですが、広い土地や大規模の一棟物件を買うときは、確認が必要です。
建築基準法
建築基準法は、建物の敷地・構造・設備・用途について、守るべき基準を定め、人の生命・健康・財産を守るための法律です。
建築基準法には、建物を制限する「単体規定」と、建物の周辺地域などに関する「集団規定」があります。
構造耐力や防火・避難、採光・換気などの建物自体の基準を定める規定。
集団規定
道路との関係や建物面積の上限など建物とその周辺地域との関係を定める規定。
建物を建てるときは、工事の前に、計画が建築基準法の定める基準を満たしているかの確認を受けなければなりません（建築確認申請）。
そして、工事が終わると完了検査を受け、基準に適合していれば検査済証が交付されます。
不動産投資では、中古物件をリフォームすることも多いです。
2025年4月の改正で、木造の建物のうち、階数が2以上または延べ面積が200㎡を超えるものは、壁や柱、屋根などの過半を改修する大規模なリフォームでも、建築確認が必要になりました。
建築基準法にはさまざまな規定がありますが、接道義務などは不動産投資で重要な規定の一つです。
接道義務（建築基準法第43条1項）
建物の敷地は、原則として、幅4m以上の道路に2m以上接しなければならない。
接道義務を満たさない土地は、原則として建て替えができません（再建築不可）。
そのため、融資の利用や売却が難しいとされています。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法」
不動産投資の住宅品質・瑕疵担保に関する法律
ここでは、新築住宅の欠陥から買主を守る2つの法律について、解説します。
品確法
品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）は、欠陥住宅から購入者を守り、良質な住宅を安心して取得できるようにするための法律です。
住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めています。
住宅の性能（耐震性や断熱性など）を、数値や等級などで第三者機関が客観的に評価して表示する制度。
新築住宅（完成から1年以内で、まだ人が住んだことのない住宅）を購入した場合、売主は引渡しから10年間、次の部分の欠陥について責任を負います。
- 構造耐力上主要な部分：基礎・柱など
- 雨水の浸入を防止する部分：屋根・外壁など
品確法の対象となる「住宅」には、投資用のアパートなど、賃貸用の新築住宅も含まれます。
次の表は、民法の契約不適合責任と品確法の違いをまとめたものです。
| 民法（契約不適合責任） | 品確法（新築住宅） | |
|---|---|---|
| 保証対象 | 契約の内容に合わない不具合全般 | 構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の欠陥 |
| 責任追及可能期間 | 不具合を知った時から1年以内に売主へ通知 | 引渡しから10年（欠陥を知った時から1年以内の通知も必要） |
| 買主に不利な特約 | 売主が個人の場合、当事者間の合意のもとで免責特約締結が可能 | すべて無効 |
新築住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥には、民法の特例として品確法が優先的に適用されます。
それ以外の不具合や、中古住宅の不具合は、民法の契約不適合責任の対象です。
参照元：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
参照元：一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会「よくある質問」
住宅瑕疵担保履行法
住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）は、品確法で定められた責任が、売主の倒産などで果たされなくなることを防ぐための法律です。
新築住宅を引き渡す建設業者や宅建業者は、保険に加入するか、保証金を供託することが義務づけられています。
金銭などを供託所（法務局など）に預けることで、家賃の支払いなど法律上の効果が認められるようにする制度
保険に加入することで、売主などが倒産しても、買主は保険会社に直接、補修費用などを請求できます。
なお、供託する場合、売主は契約締結までに、供託所の所在地などを書面で買主に説明しなければなりません。
中古物件を購入する場合、この住宅瑕疵担保責任保険が自動で引き継がれるとは限りません。
そのため、事前に転売特約や名義変更の要否などを保険会社に確認しておくことが大切です。
参照元：e-Gov法令検索「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」
関連記事：訳あり物件投資とは？メリットや活用例、失敗を防ぐポイントを解説
不動産投資の投資手法に関する法律
ここでは、現物の不動産ではなく、不動産を使った商品に出資するときに関わる2つの法律について、解説します。
不動産特定共同事業法
不動産特定共同事業法は、複数の投資家から集めたお金で不動産を運用する事業を規制し、出資者を保護するための法律です。
不動産クラウドファンディングも、この法律の対象です。
インターネットを通じて、多くの投資家から少額ずつ出資を募り、その資金でビルやホテルなどを取得・運用して、得られた収益を出資者に分配する仕組み
不動産クラウドファンディングなどを運営する事業者は、国または都道府県の許可（小規模な事業は登録）を受けなければなりません。
また、出資者を守るため、次のことが定められています。
- 契約前の書面の交付と説明
- 契約書面を受け取ってから8日以内なら、書面で契約を解除できる（クーリング・オフ）
- 出資されたお金を、事業者自身の財産と分けて管理する（分別管理）
ただし、元本は保証されていませんし、事業者が倒産すると、出資金が戻らないリスクもあります。
出資する場合は、国土交通省のサイトで事業者が許可を受けているかを確認しましょう。
参照元：国土交通省「不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧」
金融商品取引法
金融商品取引法は、株式や投資信託などの金融商品の取引を公正にし、投資家を保護するための法律です。
不動産投資では、REIT（不動産投資信託）など、不動産を裏付けにした金融商品に投資するときに関わります。
多くの投資家から集めたお金で複数の不動産に投資し、得られた賃料収入などを投資家に分配する金融商品
REITなどの金融商品を扱う業者は、投資家を保護するため、国の登録を受けなければなりません。
また、登録を受けた業者には、次のことが定められています。
- 契約前の書面の交付
- 断定的判断の提供の禁止
- 顧客の知識・経験・財産の状況に合わない勧誘の禁止（適合性原則）
投資商品のため、REITの元本や分配金が保証されているわけではありません。
まとめ
不動産投資では、売主や買主、貸主の立場でさまざまな法律が関係します。
それぞれの立場に合わせて法律の意味や趣旨（目的）を理解しておくことで、想定外のトラブルや損失を避けやすくなります。
法律を知らないことで、入居者とに無用なトラブルに発展したり、本来請求できるはずの費用を請求できないなどの被害を受けることがあります。
不動産会社や管理会社に頼り過ぎると、契約書や重要事項説明を見ても、こうしたリスクに気づけないおそれがあります。
法律の基本を押さえたうえで、判断に迷うときは、司法書士や弁護士などの専門家に相談してもよいでしょう。
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この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
プロフィールページへ不動産投資の法律に関するよくある質問
一般法の民法との適用関係も理解しておくとよいでしょう。
また、区分マンションを購入して貸す場合は、区分所有法が重要になります。
サブリース会社を利用する場合は、賃貸住宅管理業法がさまざまな規制を設けています。
一方、定期借家契約は更新がなく、期間の満了で契約が終わります。
定期借家契約は、契約は書面で行い、貸主は事前に、更新がない旨を書面で説明しなければなりません（同法38条）。
宅地建物取引業の免許が必要なのは、物件の売買や貸し借りの仲介を業として行う場合などで、自分の物件を貸すことは含まれません（宅建業法2条2号）。
自分で管理する（自主管理）場合も、賃貸住宅管理業の登録は不要です。
このほか、5棟・10室に届かなくても、床面積の合計が600㎡以上の建物を貸し、賃料収入が年額1,000万円以上になる場合は、承認の対象になります。
従来は、10室未満でも賃料収入が年額500万円以上なら承認が必要でしたが、2026年4月の制度改正で変わりました。
地方公務員は、任命権者（勤務先の自治体の長など）の許可が必要で、基準は自治体ごとに異なります。
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