訳あり物件投資とは？メリットや活用例、失敗を防ぐポイントを解説

【更新日】2026/09/28

2大特典 もLINE内で配布中

高利回りの"未公開物件"を受け取る

株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。

「投資目的で訳あり物件を運用するのはリスクが高い」
不動産投資に興味がある方なら、このような話を耳にしたことも多いのではないでしょうか。

物理的な欠陥や心理的瑕疵など、さまざまな問題を抱えた訳あり物件は、トラブルを引き起こす可能性が高く、確かに投資初心者にとってはハードルが高いといえます。
しかし、なかには相場の半値以下の価格で物件を購入できることもあり、うまく活用すれば利回りを大幅に高められる魅力があります。

そこで本記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。

訳あり物件投資で高収益を上げるためのノウハウを多数紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

なお、弊社アルバリンクでは、LINEにご登録いただいた方に「未公開物件情報」を限定公開しています。
一般的な不動産ポータルサイトでは扱っていない高利回りの物件に出会えるのがメリットです。

無料で登録・閲覧できるのはもちろん、登録者限定の「2大特典」も用意しているので、ぜひこの機会にご登録ください。

＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る

訳あり物件投資とは？特徴や種類を解説

訳あり物件投資で成果を上げるには、まずその基礎知識をしっかりと押さえておく必要があります。
特に、複数に分かれる「訳あり物件の種類」に関しては、それぞれの違いを理解したうえでリスクへの対処法や投資戦略を考えることが重要です。

ここでは以下の点について詳しく解説します。

訳あり物件の定義と特徴

「訳あり物件」という用語は、法律で明確に定義が決められているわけではありません。

ただし、一般的には、「不動産取引で買主の意思決定に重要な影響を与えかねない、大きな問題や欠陥を抱えた物件」という意味があります。
このような点から、「瑕疵物件」や「告知事項あり物件」と呼ばれることもあります。

なお、過去に事件や自殺などが起きた事故物件は、訳あり物件と混同されることもありますが、厳密には別の種別に当たります。
事故物件は、訳あり物件の一つである心理的瑕疵物件に含まれる物件種別です。

上記のように訳あり物件には、法律違反や物理的欠陥、「古家付き土地」といった特殊な条件など幅広い理由が含まれており、より広範な意味合いで使われています。

その分、訳あり物件にはさまざまな種類があるため、それぞれの違いや特徴を押さえておくことが重要です。

関連記事：古家付き土地とは？メリット・デメリットや購入する際の注意点を解説

訳あり物件の種類

訳あり物件の種類は、「物理的瑕疵物件・心理的瑕疵物件・環境的瑕疵物件・法的瑕疵物件」の4つに分かれています。

このように、物件の種類によって、どのような箇所に瑕疵を抱えているかが大きく異なります。

そのため、購入を検討している物件を上記4つの分類に当てはめ、瑕疵の範囲や状態を正確に把握することが大切です。

一見すると大きな問題や欠陥を抱えた物件でも、適切な対策を講じることで収益性の高い投資物件へと再生できます。

関連記事：井戸物件はやめておけ？ 8大リスクと資産価値を守る方法を解説！

関連記事：中古住宅の「傾き」の許容範囲は？判断基準や調査方法を専門家が解説

訳あり物件に投資する4つのメリット

訳あり物件に投資するメリットは次のとおりです。

このようなメリットを最大限に活かすことで、不動産投資の利回りを大幅に向上できます。

物件購入価格を安く抑えられる

訳あり物件を購入する最大のメリットは、「物件購入価格を最小限に抑えられる」ことです。

物理的な欠陥や事故履歴など、さまざまな瑕疵を抱える物件は、一般の方から敬遠される傾向が強く、価格が高ければ売れ残るリスクがあります。
そのため、元々価格が安い中古戸建てのなかでも、さらに安値で売りに出されていることも珍しくありません。

初期費用である物件購入価格を抑えられれば、より高い利回りが期待できます。

なお、一般的なマンション・アパート投資の利回りの相場は4～10％なので、訳あり物件の水準がいかに高いかがわかります。

自分好みのレイアウトや間取りに改修できる

訳あり物件は新築物件と違い、「初期リフォームで建物の内外装を自由に改修」できます。

これにより物理的な瑕疵はもちろん、建物の印象や雰囲気といった心理的な要因まで一新することが可能です。

例えば、暗い印象を与える和室を、より明るい雰囲気がある洋室に変えるだけでも、入居希望者の心理的抵抗を大幅に軽減できます。
事故物件だとしても、事故があった部屋そのものをなくしたり、収納スペースに変更したりすれば、居住空間としての抵抗感を払拭できるでしょう。

ただし、リフォーム費用がかさむと利回りが悪化するため、「最低限必要な箇所のみ」に絞り込むことをおすすめします。

物件の機能性（見た目や住みやすさ）と収益性のバランスを意識したリフォーム計画を立てることが重要です。

競合が少なく掘り出し物の物件を見つけやすい

一般の方が敬遠しやすい訳あり物件だからこそ、ライバルが少なく、「掘り出し物の物件を見つけやすい」というメリットがあります。

不動産投資市場では、ほとんどの投資家はリスクを嫌って、手間の少ない優良物件を好んで探す傾向にあるためです。
このような環境では必然的に買い手が優位となります。

その分、投資家にとっては、じっくりと物件を吟味できる時間的な余裕も生まれます。

また、不動産ポータルサイトに長期間掲載されている物件であれば、さらなる価格交渉の余地が生まれることも少なくありません。

他者が敬遠する物件のなかに潜む「価値の原石」を見極めることで、優良な物件を独占できるチャンスが広がります。

補助金や税制優遇の仕組みを活用しやすい

「補助金や税制優遇の仕組みを活用しやすい」という点も、訳あり物件投資を行うメリットの一つです。

特に空き家対策は、政府が近年特に注力している事業の一つで、物件購入費やリフォーム費用の一部を支給するさまざまな補助金を利用できます。

代表的な制度は次のとおりです。

そのほか、各自治体でも補助金を利用でき、初期費用の大幅な削減につなげられます。

税制優遇に関しても次のようなメリットが生まれます。

初期費用の削減だけでなく、節税効果が期待できるのも訳あり物件投資ならではのメリットです。

関連記事：空き家投資×補助金で始める資産運用術！活用法と成功のコツ5選

訳あり物件に投資する4つのデメリット

さまざまなメリットがある訳あり物件投資ですが、次のようなデメリットも存在します。

このようなデメリットは、事前対策によって解消できるケースもあります。
以下でそれぞれのポイントや対策方法を解説します。

空室リスクが高まりやすい

訳あり物件投資のデメリットのなかでも、「空室リスクが高まりやすい」点には特に注意が必要です。

雨漏りやシロアリ被害、内外装のキズ・汚れといった物理的な問題は、初期リフォームによってほとんどのものが解消できます。

しかし、心理的瑕疵や環境的瑕疵に関しては、修繕や改修のみで根本的な解決を図るのは困難です。

たとえ物件を綺麗にリフォームしたとしても、「その場所で事故が起きた」という履歴は消えません。
周辺で発生している騒音や悪臭などの問題も、オーナーだけで解決するのは無理があります。

このような問題を抱えたまま入居者を募集しても、借り手がつかない可能性が高いといえます。

空室が長期間続けばキャッシュフローが悪化し、不動産投資そのものが破綻する恐れも考えられます。

訳あり物件投資の空室リスクを抑えるには、相場に対する家賃の引き下げや入居条件の柔軟な対応（敷金・礼金の減額など）、ペット可といった特定ニーズへの特化といった対策が効果的です。

以下の記事で具体的な失敗例や対策方法を解説しているので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：一軒家の賃貸に借り手がつかない場合の8つの対策【収益性を高めるコツも紹介】

融資やローンの審査に通りにくい

訳あり物件投資のもう一つのデメリットは、「融資やローンの審査に通りにくい傾向がある」点です。

不動産投資のなかでも訳あり物件投資では、築古の木造住宅や物理的欠陥を抱える物件を扱う機会が多くなります。
このような物件は不動産評価額が低く見積もられやすいため、十分な資金を借りられない、あるいは審査に通過できないことも少なくありません。

また、心理的瑕疵物件や環境的瑕疵物件に関しても、空室リスクが高く十分な事業性が見込めないとして、融資やローンを断られるケースもあります。

ただし、幸いにも訳あり物件投資は、初期費用が必要最低限で済みます。
新築の戸建てやマンションと違い、数百万円単位の初期費用で済むことも多いため、融資に頼らず自分で資金を用意するのも一つの方法です。

どうしても資金が不足する場合は、ノンバンクや地元の金融機関に融資を申し込むのも良いでしょう。

さらに、行政書士や建築士といった専門家に融資用の必要書類を作成してもらうのも効果的です。

関連記事：建ぺい率オーバーでも住宅ローン審査に通ったケースは？リスクと出口戦略

周辺住民との関係悪化や風評被害につながる恐れがある

訳あり物件では、ときとして「周辺住民との関係悪化や風評被害」につながる恐れがあります。

特に心理的瑕疵物件は、近隣住民にとっても気味悪がられることが多く、好奇の目で見られたり、事実と異なる噂が広まったりすることがあります。
そのほか、事故物件の情報がテレビやインターネットで広がると、興味本位や面白半分の見物客が増える可能性も否定できません。

また、物理的瑕疵物件でも油断は禁物です。

庭木の枝が隣家にはみ出す、台風の影響でブロック塀が壊れるなど、経年劣化や老朽化が原因で不要な近隣トラブルを招く可能性もあります。

こうした問題は、新たな入居者がつかない原因にもなり得るので注意が必要です。

対策としては、初期リフォームや特殊清掃といった物理的な方法に加え、事故物件の場合は、お祓いを行って関係者の心理的負担を和らげるのも一案です。
さらに、地域コミュニティとの関係構築や、インターネット上での誹謗中傷対策などに注力するのも良いでしょう。

関連記事：私道のトラブルを回避するための全知識

物件の売却手続きが難航する可能性がある

訳あり物件を売却する際は、「手続きが難航する可能性がある」点にも配慮が求められます。

さまざまな瑕疵を抱える訳あり物件は、一般的な物件に比べて買い手が限定されます。
そのため、売却時に思うように買い手が見つからず、希望価格を大幅に下回る値段で手放さざるを得ないケースも出てきます。

このようなリスクを抑えるためには、物件の購入を検討する段階で「出口戦略」を描いておくことが重要です。

具体的には、次のような出口戦略が考えられます。

購入前の段階で「最悪のケース」を想定し、A案・B案と複数の出口ルートをシミュレーションしておくと良いでしょう。

訳あり物件投資の活用例

訳あり物件投資には、次のような活用方法があります。

瑕疵の内容や立地条件に応じて幅広く活用できるのは、訳あり物件投資ならではの魅力です。
以下で具体的な活用例やパターンを紹介します。

低家賃の賃貸住宅

1つ目は、「一般の方に賃貸住宅として貸し出す」方法です。

現在の賃貸市場で主流を占めるのはマンションやアパートで、戸建て住宅の割合は全体の2％程度にしか過ぎません。
一方で、戸建て住宅での居住を希望する人は全体の54.4％となっており、需要に対して供給が圧倒的に不足していることが伺えます。

参照元：土地問題に関する国民の意識調査｜国土交通省
参照元：賃貸住宅市場の実態について｜国土交通省

このような環境は、戸建て住宅を中心に扱う不動産投資家にとって大きなチャンスです。

また、訳あり物件は「何らかの瑕疵を抱えている」というデメリットがある一方で、学生や生活保護受給者、外国人労働者など、特定のターゲットに刺さりやすい特性も備えています。

「事故物件でも気にしない」「少し不便でもとにかく固定費を抑えたい」といった層に低家賃の賃貸住宅を訴求することで、安定した入居需要を見込めるでしょう。

なお、以下の記事で紹介しているモフ蔵さんは、数十件の築古戸建てを運用しており、わずか2年半でFIREを達成しました。
その経験や失敗談などをインタビューしていますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：【2年半でFIRE達成】モフ蔵さんに「築古戸建て投資でFIREする方法」を直撃インタビュー！

民泊・ゲストハウス

訳あり物件の心理的瑕疵や建物の古さがネックとなっている場合は、「民泊やゲストハウスとして活用」するのも一つの手です。

長期的な居住を前提とする賃貸とは異なり、数日の短期滞在であれば、心理的瑕疵や環境的瑕疵を気にしない旅行者も数多く存在します。

特に最近は、訪日外国人旅行者数が過去最高を更新（2025年時点で4,268万人）したこともあり、多くのインバウンド需要を取り込めるのが魅力です。

参照元：訪日外国人旅行者数・出国日本人数｜観光庁

民泊やゲストハウスのメリットは、一つの物件を一度に多数の人に貸し出せることです。
賃貸の場合、入居者が退去すれば一時的に家賃収入がゼロになってしまいますが、民泊やゲストハウスでは、複数の宿泊客の収入で穴埋めできます。

ただし、民泊新法の要件を満たしたり、行政へ届出を行ったりする必要がある点には注意しましょう。

対象の物件が法的に宿泊施設として運営可能か、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

関連記事：空き家で民泊を始める方法｜メリットやデメリット、補助金まで完全解説

シェアオフィス・コワーキングスペース

訳あり物件の再生手法として、「シェアオフィスやコワーキングスペース」も注目を集めています。

意外にもシェアオフィスやコワーキングスペースは、訳あり物件と好相性です。

例えば、環境的瑕疵物件のなかには、交通の便が良いものの、日当たりが極端に悪い、あるいは周辺の騒音が気になるような建物が数多く存在します。

このような物件は居住には適しませんが、仕事場として割り切れば十分に活用が可能です。

シェアオフィスやコワーキングスペースでは、月額会員の固定費収入に加え、法人登記オプションや貸会議室、ドロップイン（時間貸し）などを柔軟に組み合わせられます。
複数の収益源によって利回りを大幅に高められるのが強みです。

その代わり、入退室管理システムや監視カメラ、個人用ロッカーなど、利用者の安全を確保するためのセキュリティ設備が欠かせません。

リフォーム費用以外に設備導入費が高額になりやすいため、事前に綿密な資金計画を立てておく必要があります。

貸倉庫・トランクルーム

「貸倉庫やトランクルーム」も訳あり物件と相性の良い活用手段の一つです。

居住用の施設ではないので、心理的瑕疵や環境的瑕疵はほとんど問題になりません。

また、雨風をしのげる最低限の修繕を行い、区画に分けて貸し出すだけで済むため、リフォーム費用を大幅に抑えられるのもメリットです。
老朽化が激しく、居住用やオフィス用にリフォームするには莫大な費用がかかる物件でも、貸倉庫やトランクルームなら低コストで扱えます。

一方の注意点としては、住宅用地の特例が適用されず、節税メリットが薄い点が挙げられます。

特例による固定資産税の減額（最大6分の1）が適用されないため、更地と同等の高い固定資産税がかかる点には注意しなければなりません。

参照元：土地税制｜国土交通省

そのほか、面積が200㎡を超える特殊建築物へと変更する際は、建築基準法に基づく用途変更の申請が必要です。
申請を怠ると罰則の対象になるため、事前に自治体や建築士へ相談することをおすすめします。

訳あり物件の探し方

訳あり物件は日本各地に散在していますが、効率的に探すには次のような手段が有効です。

以下で具体的な物件の探し方や各手法の活用方法を解説します。

訳あり物件や事故物件の専門サイト

「訳あり物件や事故物件の専門サイト」を活用すれば、最も効率良く情報を集められます。

特定の情報のみに特化しているため、ノイズとなる情報を除外でき、素早く自分にあった物件を見つけられます。

訳あり物件や事故物件の代表的なWebサイトは次のとおりです。

専門サイトを活用すれば、不動産ポータルサイトには出回りにくいニッチな情報を手軽に取得できます。
「情報収集の第一歩」として、希望エリアの訳あり物件の件数や状態、相場観などを探りましょう。

最終的には、専門サイトで得た情報をベースにしつつ、不動産会社へ事実確認を行うのが確実で安全な進め方です。

不動産ポータルサイト

物件情報を集める手段として、「不動産ポータルサイト」を活用するのも良いでしょう。

不動産ポータルサイトのメリットは何といっても、不動産会社のネットワークに基づいた圧倒的な「情報量」です。
膨大な情報のなかから、エリアや価格といった条件で効率的かつ柔軟に物件を検索できます。

なお、不動産投資が目的の場合は、以下のような収益物件に特化した不動産ポータルサイトがおすすめです。

このようなWebサイトで、「告知事項あり」「瑕疵あり」「再建築不可」といったキーワードで検索をかけると訳あり物件を効率良く探せます。

また、相場よりも極端に価格が安い物件や、長期間にわたって売れ残っている物件も、何らかの「訳」を抱えている可能性が高いと推測できます。

関連記事：楽待をうまく使って物件情報を効率的に集める方法

Web検索・SNS

訳あり物件の情報を調べるうえで、「Web検索やSNS」を活用するのも一案です。

検索エンジンで「地域名＋訳あり物件」「地域名＋事故物件 売却」といったキーワードで検索すると、地元密着の不動産会社や物件の掲載ページなどが見つかることがあります。

また、SNS上では、訳あり物件の所有者が物件情報を共有していたり、買い手を探していたりするケースもあります。
もし気になる物件情報が見つかった場合は、DMを通じて直接やり取りが可能です。

そのほか、SNSを通じて専門業者や物件所有者とつながることで、市場に出回る前の貴重な一次情報を入手できるチャンスも生まれます。

ただし、インターネット上の情報を安易に鵜呑みにするのは避けましょう。

情報の信ぴょう性や発信元の信頼性をしっかりと見極めるリテラシーや慎重さが求められます。

不動産会社への相談

どのような手法を活用するにせよ、最終的には「不動産会社に相談してから手続きを進める」ことをおすすめします。

不動産会社の多くは、特定の物件や地域に関する詳細な知識・データを保有しています。
そのため、訳あり物件のより詳しい内情から周辺環境のリアルな状況、正確なリスクまで、個人的な調査だけでは取得するのが難しい情報を教えてもらえます。

また、不動産会社のなかには未公開物件情報を抱えている場合もあり、一般情報よりも有利な訳あり物件を見つけられます。

例えば、弊社アルバリンクでは、LINEにご登録いただいた方限定で高利回りの未公開物件情報を限定公開しています。

「想定利回り30％以上の空き家」や「100万円以下で購入できるボロ戸建て」など、一般的な不動産ポータルサイトには掲載されていない希少な情報が充実しています。

【未公開物件の例】

いまなら登録者限定の「無料プレゼント」も獲得できるため、以下のボタンからぜひご登録ください。

＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る

優良な訳あり物件を見極める3つのポイント

安さに惹かれて安易に訳あり物件に手を出すと、取り返しのつかない失敗を招く恐れがあります。
訳あり物件投資の成功には、「優良な物件」と「手を出してはいけない物件」の見極めが不可欠です。

以下のポイントを意識して優良な訳あり物件のみに絞り込みましょう。

物件情報に不審な点がないか精査する

まずは、訳あり物件の専門サイトや不動産ポータルサイトなどで物件情報を収集する段階で、「不審な点がないかを精査」しておきましょう。

何らかの瑕疵がある物件は、宅地建物取引業法の第47条および第35条の規定において、瑕疵の状態やその詳細を正確に買主に伝えなければなりません。

参照元：宅地建物取引業法｜e-Gov

そのため、物件概要に「告知事項あり」「瑕疵あり」といった記載があれば、訳あり物件かどうかの見極めが可能です。

しかし、不慮の死や事件発生から約3年が経過したケース（賃貸借取引などの条件あり）など、告知が不要な訳あり物件も一定数存在します。
このような「告知はないけれど訳ありかもしれない物件」は、次のような基準で判別できる可能性があります。

物件の状態や周辺環境を調査する

物件情報だけでなく、「物件の状態や周辺環境といった現地の情報」を調査することも大切です。

現地調査を行うことで、資料や写真だけでわかりにくい細かい箇所を自分の目で直接確認できます。

現地調査におけるチェックポイントは、以下のように訳あり物件の種類によって差が表れます。

現地調査は、一度だけでなく「曜日や時間帯、天候を変えて複数回足を運ぶ」ことが重要です。

また、可能であれば近隣住民に直接ヒアリングを行うことで、よりリアルな住環境や、心理的・環境的瑕疵の詳細な情報を収集できることもあります。

契約書や重要事項説明書の内容をよく確認する

物件購入を決断する前の最終関門として、「契約書や重要事項説明書の内容をしっかりと確認」しておきましょう。

売買金額や支払方法、所有権移転と引き渡しの時期といった基本的な契約内容はもちろんですが、さまざまな瑕疵を抱えている訳あり物件だからこそ、特に契約書内の特約条項は念入りにチェックしておく必要があります。

例えば、契約不適合責任免責の特約に関する項目では、「売主は契約不適合責任を一切負わない」といった記載があると、物件の引き渡し後に重大な欠陥が見つかっても売主に責任を問えず、修繕費を自己負担しなければなりません。

書面の内容に少しでも不安があれば、弁護士や司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。

また、「空き家のURI・KAI」のようなユーザー同士で直接取引するWebサイトを利用する場合、仲介手数料を抑えられる反面、契約内容の漏れによるトラブルや「言った・言わない」の論争などに発展する恐れがあります。

そのため、司法書士に契約書の作成を外注するなど、部分的に専門家のサポートを受けるのも良いでしょう。

まとめ

訳あり物件投資は、物件購入費の圧倒的な安さを武器にして、高い利回りを実現できる魅力的な投資手法です。
一方で、空室リスクの高さや、融資の受けにくさといった特有のデメリットにも注意しなければなりません。

本記事では、このようなメリットとデメリットを踏まえたうえで、次のようなポイントを解説してきました。

訳あり物件投資は決して楽な道のりではありませんが、適切な知識とリスク管理、そして明確な出口戦略を持つことで、不動産投資のポートフォリオにおいて強力な収益の柱となり得ます。

なお、訳あり物件を探す際は、弊社アルバリンクの公式LINEアカウントに登録してみてはいかがでしょうか。

登録者限定で未公開かつ優良な高利回り物件の情報を紹介しているので、自身にとって理想的な物件を見つけて、より有利な条件で運用を行えるようになります。

＼2大特典もLINE内で配布中 ／
高利回りの"未公開情報"を受け取る

この記事の監修者

柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家

プロフィールページへ

不動産投資歴5年の現役個人投資家。 区分マンション投資で賃貸経営の基礎を築き、現在はより高いキャッシュフローを生む「築古戸建て再生投資」をメインに手がける。 郊外エリアにおいてファミリー層の需要を的確に捉えたリフォームやDIYを駆使し、初期費用を抑えつつ実質利回り18％超の高収益を実現。 区分マンションを「守りの資産」、中古戸建てを「攻めの資産」と位置づけ、無駄に規模を追わず、自分の目の届く範囲で手堅い賃貸経営を実践している。

【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！