訳あり土地投資とは？メリットやデメリット、活用例、物件選びのコツを解説

【更新日】2026/10/20

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「訳あり土地であれば、相場より安く買えて高い利回りを狙える」
このような話を耳にし、訳あり土地への投資に興味を持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

何らかの法的、物理的制約がある訳あり土地ですが、収益化できる方法はあります。

ただし、融資を受けにくい、固定資産税の軽減措置を受けられないといったデメリットもあり、購入にあたっては見極めが欠かせません。

この記事では、以下の内容を訳あり物件の買取・再販を手がける専門家の視点から解説します。

メリットとデメリットの両方を押さえることで、訳あり土地投資に取り組むべきか、どのような点を押さえればいいか判断しやすくなります。

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訳あり土地とは？特徴や種類を解説

訳あり土地への投資を検討する際は、まずどのような土地が訳ありと呼ばれるのかを知っておく必要があります。

ここでは、訳あり土地の特徴と種類を解説します。

訳あり土地の特徴

訳あり土地とは、何らかの欠点を抱えているために、周辺の相場より安い価格で取引される土地のことです。

訳あり土地の特徴として、次のようなものが挙げられます。

• 建物を建てられない
• 地中に障害物が埋まっている
• 過去に事件や事故があった
• 近くに騒音を出す施設がある　など

このような事情を抱えた土地は、一般的な土地より買いたいと考える人が限られます。

買い手が少なければ値下げしないと売りにくいため、相場より安い価格で流通する点も訳あり土地の特徴の一つです。

関連記事：擁壁がある土地は売れない？理由と売却方法、かかる費用を解説
関連記事：買ってはいけない擁壁のある土地の特徴を徹底解説！リスクや対処法も紹介

訳あり土地の種類

訳あり土地は、抱える問題によって、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法的瑕疵の4つに分けることができます。

瑕疵とは、本来備えているべき品質や状態を欠いていることを意味する言葉です。

法的瑕疵の代表例である再建築不可の土地としてよくあるケースが、建築基準法43条の接道義務を満たしていないケースです。
建物を建てる敷地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

また、心理的瑕疵については、国が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、取引時の告知義務の要否について判断基準を示しています。

ただし、対象となるのは住宅として使われる不動産で、例えば、人が亡くなった建物を取り壊したあとの土地取引は、ガイドラインの対象に含まれていません。

参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

関連記事：古家付き土地とは？メリット・デメリットや購入する際の注意点を解説
関連記事：再建築不可物件は避けるべきなのか？デメリットと対策

訳あり土地投資が注目されている背景

訳あり土地投資が注目されている背景として、一棟マンションやアパートなどの収益物件の価格が上がり、期待する利回りを確保しにくくなっていることが挙げられます。

収益物件専門の情報サイト「健美家」の調査では、2026年4～6月に登録された全国の一棟マンションの平均価格は2億440万円（※）で過去最高値を更新し、表面利回りは7.39％（※）と過去最低値を更新しました。

※不動産投資物件の情報サイト「健美家」に2026年4月～6月に登録された物件の平均値

一般的な収益物件の価格が上昇するなか、相場より安く仕入れられる訳あり土地が選択肢として検討されるようになっています。

また、ポータルサイトや訳あり物件を扱う業者のサイトなどを通じて、個人の投資家も訳あり物件の情報を探しやすくなったことも、背景の一つと考えられます。

参照元：健美家「収益物件 市場動向四半期レポート」2026年4月～6月期

訳あり土地投資を行う4つのメリット

ここでは、訳あり土地投資の主なメリットを4つ紹介します。

相場よりも安い価格で土地が手に入る

訳あり土地投資の代表的なメリットが、相場より安く買えることです。

同じ地代収入が見込めるのであれば、初期投資額が少ないほど利回りは高くなります。

たとえば年間60万円の収入が見込める土地の場合、購入価格による表面利回りの違いは次のようになります。

利回りが大きくなれば、より少ない期間で初期投資を回収できます。

また、正確なキャッシュフローを把握できるよう、諸費用や維持費などを含めた「実質利回り」を計算するのも良いでしょう。

関連記事：空き家投資の利回り相場は？計算方法や高利回りを実現するコツを解説

初期リフォームや追加の修繕を行う必要がない

購入価格を抑えやすい点に加え、建物の修繕費がかからない点も訳あり土地投資のメリットです。

一般的なアパートや戸建てへの投資で発生する次のような費用がかかりません。

• 入居前のリフォーム
• 雨漏りの補修や外壁の塗り替え
• 給湯器などの設備の交換
• 退去後のクロスの張り替え　など

ただし、駐車場経営を行う際の舗装や設備など、活用方法によっては一定の初期費用が発生します。

ライバルが少なく優良物件を見つけやすい

一般的な収益物件より購入を競い合う投資家が少ないこともメリットの一つです。

投資家は、訳あり土地投資に対して、「リスクが高い」「面倒くさい」と敬遠する傾向があるためです。

また、何らかの制約がある訳あり土地の場合、金融機関の融資を受けにくく、自己資金を用意できる投資家でなければ購入を検討しにくいこともあります。

そのため、じっくりと時間をかけて物件を見極められるほか、状況によっては価格面での交渉も可能です。

アイデア次第で幅広い活用ができる

アイデア次第で幅広い活用ができる点も、訳あり土地投資のメリットです。

建物を建てることが難しい訳あり土地であっても、更地のまま次のような活用ができます。

• 月極駐車場やコインパーキングとして貸す
• 資材置き場として貸す
• 自動販売機や広告看板を設置する　など

心理的瑕疵や環境的瑕疵がある土地でも、こういった活用方法であれば事業への影響を抑えやすいといえます。

関連記事：【空き地の活用したビジネス18選】有効活用事例や空き地の探し方も解説

訳あり土地投資を行う3つのデメリット

訳あり土地には、デメリットもあります。

ここでは、資金調達・税金・将来の売却に関する3つのデメリットを取り上げます。

融資やローンを受けるのが難しい

訳あり土地は、金融機関の融資を受けにくい点がデメリットです。

なぜなら、法律的瑕疵や物理的瑕疵などの制約がある土地は流動性が低く、金融機関からの担保評価が低くなるためです。
物件としての価値が低いとみなされることで、希望どおりの金額が借りられない、あるいは融資自体を断られる可能性もあります。

ただし、審査基準は金融機関によって異なり、例えばノンバンクのように、訳あり物件でも柔軟な審査対象とするところもあります。

ただし、金利が高めに設定されることがあるため、収益性の判断は慎重に行うことが大切です。

関連記事：戸建て投資にローンは通る？審査突破と成功のコツを専門家が解説

固定資産税の軽減措置がない

住宅を建てない土地は、固定資産税の軽減措置を受けられません。

住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税の課税標準が、住宅1戸につき200㎡以下の部分は6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されます。

駐車場や資材置き場など住宅が建っていない土地には、この特例が適用されません。

古家が建っている訳あり土地を購入し、解体して駐車場などに活用する場合も、解体後は特例が外れて税負担が増える点に注意しましょう。

参照元：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

関連記事：土砂災害特別警戒区域は資産価値にどう影響する？リスクや救済措置を紹介

物件の売却手続きが難航する恐れがある

訳あり土地は、将来売却したいときに、買い手がなかなか見つからない恐れがあります。

制約やリスクを抱えた土地は敬遠されやすく、一般的な土地と比べて購入を検討する人は少数です。

さらに、購入を希望する人が見つかっても、融資を受けにくいため、資金計画上、購入を見送られることもあります。

そのため、長期間にわたって買い手がつかない売れ残りのリスクがあり、出口戦略を描きにくい投資対象といえます。

購入する前に、隣地の所有者や訳あり物件の買取業者など、売却先を想定しておくこととともに、買い手が見つからない可能性も考えておくことが大切です。

関連記事：「非線引区域」の物件購入時に知っておきたいこと

訳あり土地投資の活用例5選

ここでは、訳あり土地の主な活用例を5つ紹介します。

土地の条件によって活用の可否は変わるため、条件と注意点もあわせて解説します。

駐車場経営

訳あり土地の活用方法の一つが、駐車場経営です。

屋根や壁のない駐車場は建築物にあたらないため、再建築不可の土地でも活用できる可能性があります。

駐車スペースは普通乗用車1台あたり「幅2.5m × 奥行き6.0m」が基準で、少なくとも「15㎡ ≒ 4.54坪」の広さを確保する必要があります。

参照元：駐車場設計・施工指針について｜国土交通省

ただし、旗竿地のように道路までの通路幅の確保が難しい土地では、通行や乗り降りが難しく、駐車場には向かないでしょう。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

また、駐車場経営の運営形態は、次の3つに分かれます。

一括借上げ方式では、通常、精算機などの設備を事業者側が用意するため、オーナーの初期費用を抑えられます。

駐車場経営を始める場合は、土地代に整備費を加えて利回りを確かめることが大切です。
台数が少ない狭小地や需要の少ない立地では、期待する収益が得られない可能性があります。

たとえば、25坪の土地を600万円で購入し、100万円をかけて舗装したうえで、月極で5台を月1万円/台で貸し出す場合の表面利回りは次のとおりです。

なお、表面利回りには、固定資産税や設備のメンテナンス費など維持管理費用が含まれていない点に注意が必要です。

太陽光発電投資

太陽光発電投資は、太陽光パネルを設置し、発電した電気を売って収益を得る方法です。

地面に設置する太陽光パネルは、原則として建物にあたらないため、再建築不可の土地でも運用できます。

ただし、パネルを並べられる広さと、一日を通して日が当たる環境が大切です。
狭い土地や、周りを建物に囲まれた土地は不向きです。

また、太陽光発電の収益を支えてきたのは、発電した電気を国が決めた価格で電力会社が買い取るFIT（固定価格買取制度）ですが、近年、売電で収益を得るのは難しい環境になってきています。

現在、空き地に置くような小規模な設備でFITの認定を受けるには、発電した電気の30％以上をその場で使う（自家消費）ことが条件になっており、建物のない土地では満たすのが難しくなります。

さらに2027年度以降は、地面に設置する一定規模以上の太陽光発電は、FITなどの国の支援制度の新しい認定の対象から外れます。

発電事業者に土地を貸して地代を受け取る方法もありますが、発電所が建てにくくなるなかで、借り手が見つかるかは不透明です。
土地の状況に応じて収益性を慎重に見極める必要があります。

参照元：資源エネルギー庁「買取価格・期間等｜FIT・FIP制度」

参照元：資源エネルギー庁「FIT制度における地域活用要件について」

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地にコンテナを置き、荷物の収納スペースとして貸し出す方法です。

コンテナを置ける広さがあれば、狭い土地や形のいびつな土地でも始められます。

運営方法には、自らが行うほか、管理を事業者に任せる、事業者に土地を貸して地代を受け取る方法があります。

自分でコンテナを準備する場合の初期費用は、設置するコンテナの数や大きさ、屋内型か屋外型かなどで変わり、200万円～の費用がかかるとされています。

賃料収入は、1室あたりの利用料と、どれだけの部屋が埋まっているか（稼働率）で決まります。
利用料の相場は、広さやタイプ、立地で異なり、1室あたり月数千円～数万円前後とされ、たとえば月1万円の部屋を10室貸し出す場合の売上は月10万円です。

ただし、利用者が集まるまでに時間がかかりやすく、近くに競合のトランクルームが増えると、料金の値下げ競争になることもあります。

また、倉庫として継続的に使うコンテナは、建築基準法上の建物として扱われます。
そのため、設置には建築確認申請が必要となり、道路に2m以上接していること（接道義務）なども求められます。

そのため、次のような土地では、原則としてコンテナを設置できません。

• 再建築不可の土地
• 市街化調整区域の土地
• 低層住宅などが中心の、住宅専用の地域の土地

参照元：国土交通省「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」

関連記事：市街化調整区域でできる商売7選！許可されやすい事業や成功のコツを解説

自動販売機や広告看板の設置

自動販売機や広告看板の設置は、土地の一部を場所として提供し、販売手数料や地代を受け取る方法です。

いずれも小さなスペースに置けるため、狭い土地や不整形の土地でも活用できます。
人通りや車通りの多い道路沿いで、目につきやすい場所ほど、収入は増えやすいでしょう。

自動販売機の場合、飲み物1本あたりの手数料が20円前後とすると、月1万円の収入を得るには月500本ほどを売る必要があります。
広告看板は、交通量や見えやすさによって地代収入は大きく変わります。

どちらも単体で土地代を回収するのは難しいため、駐車場などほかの活用と組み合わせて、収入を上乗せする方法として考えるとよいでしょう。

なお、看板の設置には自治体の条例に基づく許可が必要となり、低層住宅が中心の住宅専用の地域など、看板を出せない地域もあります。

参照元：国土交通省「屋外広告物制度の概要」

貸地

貸地は、土地を第三者に貸して、地代を受け取る活用方法です。

建設会社などに資材置き場として貸すなどの方法があり、トラックが出入りできる間口や通行が確保できれば、再建築不可の土地でも貸せる可能性があります。

地代相場は、住宅地であれば固定資産税の3～5倍、商業地は5～8倍程度が目安とされています。

また、オーナーは、舗装や設備を用意する必要がほとんどなく、初期費用をかけずに始めやすい点が特徴です。

ただし、資材置き場として貸す場合は、騒音やほこりによる近隣とのトラブルや、返還時の片付け・ゴミの放置などに注意が必要です。

貸地は、借り手が土地上に建物を建てるかどうかで、適用される法律や土地の返してもらいやすさが変わります。

※借地借家法：建物を建てる目的で土地を借りる人や、建物を借りる人の権利を守る法律。

資材置き場として貸す場合でも、借り手がプレハブなどを建てると、建物を建てる目的と見なされるおそれがあります。

訳あり土地の探し方

訳あり土地は、通常の土地と同じ探し方では見つけにくいこともあります。

ここでは、4つの探し方を紹介します。

訳あり物件の専門業者に相談する

訳あり土地を効率よく探す方法の一つが、訳あり物件を専門に扱う業者への相談です。

専門業者は、再建築不可の土地や事故物件など、一般の不動産会社が扱いにくい物件を買い取り、権利関係や現況を整理したうえで販売しています。

そのため、インターネットに掲載される前の物件や、条件が複雑な物件の情報を得やすい点がメリットです。

専門業者に相談するときは、次の点を伝えると、条件に合う物件を紹介してもらいやすくなります。

• 許容できる制約（再建築不可、心理的瑕疵など）
• 予算と、現金で買うか融資を使うか
• 土地の活用目的（駐車場、資材置き場など）
• 購入・決済までの希望時期

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想定利回り30％を超えるような空き家やボロ戸建てのほか、100万円以下の低予算で購入できる訳あり土地など、多様な選択肢を用意しております。

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不動産ポータルサイトで検索する

不動産ポータルサイトでも、キーワード検索や条件の絞り込みを使えば、訳あり土地を探せます。

土地・古家付土地を探すページで、「再建築不可」「告知事項あり」「瑕疵あり」といったキーワードで検索すれば、効率的に探せます。

不動産ポータルサイトには、次のようなものがあります。

ポータルサイトは掲載件数が多く、同じ地域の通常の土地と価格を比べやすいため、相場をつかむのにも役立ちます。

ただし、訳ありの詳しい内容は掲載情報に書かれていないこともあります。
気になる物件は、掲載している不動産会社に安くなっている理由を問い合わせてみましょう。

関連記事：楽待をうまく使って物件情報を効率的に集める方法

訳あり物件の情報サイトを活用する

訳あり物件の情報サイトを活用して探す方法です。

主なサイトの特徴は次のとおりです。

権利関係や再建築不可などの訳あり土地は業者のサイトで、地域の空き地は空き家・空き地バンクで探せます。

心理的瑕疵が気になる場合は、大島てるなどでチェックし、気になる情報があれば不動産会社にも確認しましょう。

参照元：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」

現地に足を運んで自分で探す

現地に足を運んで探す方法です。
売りに出ていない土地でも、所有者に直接声をかけることで購入できる場合もあります。

具体的な手順は次のとおりです。

1. 現地を歩き、長く使われていない空き地や、手入れされていない土地を見つける
2. 土地の地番を調べる。住所とは異なる場合があるため、分からなければ法務局で確認する
3. 法務局で登記事項証明書を取得し、所有者の氏名と住所を確認する
4. 所有者に手紙を送り、売却する意思があるかを尋ねる

市場に売り出されていない土地のため、ほかの買い手と競合することが少ない一方で、売るつもりのなかった所有者が、相場より高い価格を求めることも考えられます。

また、相続のあとに登記が更新されておらず、登記上の住所に手紙が届かない、届いても返事がもらえない場合があるため、時間と手間がかかる方法と考えておきましょう。

訳あり土地を購入する際の2つの注意点

訳あり土地は、購入したあとに思わぬ問題が見つかることもあります。

ここでは、購入前に押さえておきたい2つの注意点を解説します。

資料や写真だけで購入を決断しない

訳あり土地は、資料や写真だけで判断せず、現地と役所・法務局で調べてから購入を決めましょう。

訳あり土地には、資料や写真からは分からない問題が隠れていることがあります。

現地では、次のような点を確認します。

• 道路の幅・段差：一番狭いところを実際に測る。道路と敷地の段差も確認する
• 境界と越境：境界を示す目印があるか、隣の家の塀や木の枝などがはみ出していないか
• 高低差と擁壁：擁壁の高さ、ひび割れや傾き、ふくらみがないか
• 電柱と水道：電柱やワイヤー（支線）が出入口をふさいでいないか、水道管が敷地に引き込まれているか
• 周辺の環境：騒音やにおいの元になる施設がないか。

あわせて、役所や法務局で次のことを確認します。

※窓口の名前は自治体によって異なります。

問題が見つかった場合は、改修にかかる費用をもとに価格交渉する、売主に直してもらうことを契約条件にする、あるいは購入を見送るといった対応を考えましょう。

追加コストが発生する可能性がある

訳あり土地は、購入価格のほかに、土地を使える状態にするための費用がかかることがあります。

主な費用は次のとおりです。

追加でかかる費用は、敷地の高低差や地盤の強度によって変わります。

また、訳あり土地は、「境界非明示（隣地との境界線が確定していない状態）」で売買されることも珍しくありません。
購入後にブロック塀の越境トラブルが発覚したり、活用にあたって境界確定測量が必要になったりと、数十万円〜百万円以上の追加コストが発生するリスクがある点にも注意が必要です。

これらの追加費用も含めて利回りを計算し、それでも投資として成り立つかを判断することが大切です。

まとめ

訳あり土地投資は、相場より安く土地を手に入れ、駐車場や資材置き場などに活用して収益を得る投資です。

建物の修繕費がかからず、購入を競う投資家も少ない一方で、融資を受けにくい、固定資産税の軽減措置を受けられないなどのデメリットもあります。

投資するかどうかは、次の3点を確かめて判断しましょう。

• 整備費や維持費を含めても投資として成り立つか
• 融資を受けにくい物件を前提として資金計画を立てられるか
• 購入後の活用方法だけでなく、将来の出口を想定できるか

候補の土地が見つかれば、現地と役所・法務局で入念な調査を行ったうえで購入判断をすることが大切です。

訳あり土地の情報を集める方法として、訳あり物件を扱う専門業者の活用があります。

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この記事の監修者

柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家

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不動産投資歴5年の現役個人投資家。 区分マンション投資で賃貸経営の基礎を築き、現在はより高いキャッシュフローを生む「築古戸建て再生投資」をメインに手がける。 郊外エリアにおいてファミリー層の需要を的確に捉えたリフォームやDIYを駆使し、初期費用を抑えつつ実質利回り18％超の高収益を実現。 区分マンションを「守りの資産」、中古戸建てを「攻めの資産」と位置づけ、無駄に規模を追わず、自分の目の届く範囲で手堅い賃貸経営を実践している。

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