住宅ローンが残っている家を売却する前提で新しい家を購入するには？

「住宅ローンが残る家を売却する方法が知りたい 」
「住宅ローンが残っている家をスムーズに売却し、新居へ住み替えられる方法はないのだろうか」

今回は、住宅ローンが残る家を売却する方法について解説します。

住宅ローンが残っていても家の売却自体はできます。

しかし、ローンが残っている家を販売しても抵当権が設定されているため、なかなか購入者は見つからないでしょう。

本記事では、抵当権の概要や住宅ローンが残る家を売却する方法などを紹介します。

最後まで読めば、住宅ローンが残っている家の売却方法を理解できるのでご覧ください。

なお、弊社（株式会社 AlbaLink ）は不動産に強い専門業者です。

ご相談くだされば、金額や日程なども含め、住宅ローンについてサポートするのでお気軽にお問い合わせください。

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【前提】住宅ローンの一括返済ができなくても家は売却できる

住宅ローンを完済できない物件は抵当権が抹消されないですが、抵当権が設定されている物件も売却自体はできます。

抵当権が設定されている物件は競売にかけられる恐れがあるため、購入したいと思う人は少ないです。

しかし、抵当権は住宅ローンを完済できれば抹消できます。

そのため、住宅ローンが残っている物件を売却するときは、ローンを完済し抵当権を抹消してから売るのが一般的な方法です。

住宅ローンが残る家を売却する方法3選

住宅ローンが残る家を売却する方法は、以下の3つです。

ひとつずつ解説するのでご覧ください。

自己資金と売却代金で住宅ローンを一括返済する

売却代金でローンを完済できないときは、自己資金で補填しローンを完済するとスムーズに売却できます。

目安として3社以上の不動産会社に査定を依頼して、「売却価格が高い」「担当者が信頼できる業者」などの条件を選ぶと納得する売却ができます。

メリット

家を売却した後に新居のローンを組む場合、前に住んでいた住宅のローンを完済した証明書を求められることが多いです。

そのため、自己資金とあわせて一括返済できていれば、証明書を提出できるため手続きがスムーズに進みます。

また、先にローンを返済しておけば新居のローンと合わせて二重ローンになり生活を圧迫するリスクも防げます。

デメリット

自己資金と売却代金で住宅ローンを返済するデメリットは、以下の3つです。

ご家族によっては先に持ち家を売却することになるため、新居に住むまでの仮住まいを用意しなければいけません。

また、住宅ローンを完済するときは抵当権抹消費用や印紙税などのさまざまな費用がかかります。

そのため、こういった諸費用も含めて一括返済できるのか事前に把握する必要があります。

なお、ローン付き不動産を売却するときの諸費用や計算方法については、関連記事「35年ローンの途中でも家を売ることは可能！売却方法と注意点を紹介」で詳しく解説しているのでご覧ください。

売却の流れ

自己資金と売却代金で住宅を売る流れは以下のとおりです。

多額の自己資金を支払う可能性があるため、まとまったお金を用意しておく必要があります。

住み替えローンで住宅ローンを一括返済する

自己資金が多く出せない方は、住み替えローン契約して新居を購入する方法もあります。

メリット

住み替えローンのメリットは以下のとおりです。

オーバーローンとは、ローン残高が住宅の売却代金を上回っていることです。

この状態では、自己資金を補填しローンを完済するのが一般的なやり方ですが、補填できる資金がないご家族も多いでしょう。

そういったご家族は住み替えローンを利用すれば、新居を購入できます。

デメリット

新居を購入する際に便利な住み替えローンですが、以下のようなデメリットがあるため注意が必要です。

住み替えローンでは、住んでいた住宅のローン一括返済と新居購入決済を同日に行います。

そのため、期日を合わせる必要がありスケジュール調整が難しいです。

また「融資額が多いため審査が厳しい」点と「一般的なローンよりも金利が高くなりやすい」点にも注意が必要です。

売却の流れ

住み替えローンを利用して住宅を売却する際は、以下の流れを意識するといいでしょう。

住み替えローンを取り扱っている金融機関は多くありませんが、銀行が提供していることがあります。

住み替えローンを利用する場合は、銀行への相談を検討してみましょう。

任意売却をする

メリット

任意売却には以下の3つのメリットがあります。

任意売却すると、金融機関によってはローン残高を減額してもらえる可能性があります。

また、任意売却は市場価格と同じ相場で家を売却できることが多いです。

そのため、市場価格より低い金額で売却される競売よりも高い金額で売却できるでしょう。

任意売却は利用できれば、多くのメリットがあります。

デメリット

住み替え予定がなく住宅ローンを返済できない場合は任意売却がおすすめですが、以下のデメリットがあるので注意が必要です。

任意売却するには、5〜6ヶ月程度住宅ローンを滞納した状態である必要があります。

しかし、ローンを滞納するとクレジットカードやローンの審査に必要な信用情報が損われるため、そういったデメリットを把握していなければいけません。

また、任意売却できる期間は6〜12ヶ月程度で、競売開札日の2日前までです。

この期間を過ぎると、競売にかけられて市場価格より安い金額で売られる可能性があるため、期間内に売却する必要があります。

上記のデメリットがあるため、任意売却を選択するかは慎重に判断しましょう。

売却の流れ

任意売却する流れは以下のとおりです。

銀行をはじめとした債権者からの同意が得られないと任意売却できません。

そのため、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、金融機関から任意売却の同意を得ましょう。

任意売却の期間内に購入希望者が見つかれば決済・自宅の引き渡しを行い手続きは完了です

なお、AlbaLinkは任意売却物件の取り扱いがあるので、売却に際して金融機関との交渉もできます。

任意売却を検討している方は、積極的にご相談ください。

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まとめ

本記事では、住宅ローンが残っている家の売却方法をご説明しました。

住宅ローンが残っていても売却自体はできますが、抵当権設定されているため購入者を見つけることは難しいでしょう。

そのため、住宅ローンを完済することが大切でローン残高で完済できない場合、自己資金で補う方法がおすすめです。

また、自己資金でも補填できない場合は、金融機関や不動産会社へ任意売却の相談も検討してみましょう。

弊社(株式会社AlbaLink)は、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。

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