「アンダーローンの住宅を売却したいけど、どこから手をつければいいかわからない」
アンダーローンの住宅の売却は、適切な手順を踏むことでスムーズに進めることができます。
しかし、アンダーローンは売却しやすい反面、そのプロセスを誤ると損をしてしまうこともあります。
適切な準備と判断が求められるため、正しい知識が不可欠です。
売却時の価格設定や契約内容、売却後の確定申告などで誤った判断をすると、余計な税負担やトラブルにつながる可能性があります。
また、仲介と買取の選択や、売り先行・買い先行の住み替え計画など、状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。
この記事では、売却をスムーズに進めるための注意点や、専門的なサポートを受けるべき場面についても解説します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、これまで多くの不動産を買取してきました。
お客様の状況に合わせた最適なアドバイスとサポートを提供できます。
アルバリンクでは無料査定を受け付けているので、売却を検討している方はご相談ください。
目次
アンダーローンの状態は売却で有利になる
アンダーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残債と売却にかかる諸費用を上回る状態のことをいいます。
アンダーローンの状態で売却すると、さまざまな点で有利です。
最大の利点は売却益を得られることです。
ローン残債を完済し、さらに売却益を得ることで、新たな住居の購入資金や、教育費、老後の資金など、様々な用途に充てることができます。
また、売却手続きがスムーズに進みやすいです。
ローン返済が確実に行われるため、金融機関の抵当権解除の承認が早いです。
金銭的な余裕があるため、購入希望者との価格交渉も柔軟に対応できます。
ローン返済の負担から解放され、経済的な安定感が得られ、心理的な負担を軽減できます。
新たなスタートを切るための心の準備がしやすいです。
アンダーローンの状態は、売却時にさまざまなメリットを享受できます。
アンダーローンとオーバーローンの違い
アンダーローンは売却価格が住宅ローンの残債と諸費用を上回る状態のことですが、オーバーローンはその逆です。
オーバーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残債と売却にかかる諸費用を下回っている状態のことです。
オーバーローンの状態では、売却しても住宅ローンを完済できないため、自己資金で不足分を補う必要があります。
自己資金がない場合は、住み替えローンや無担保ローンを利用する方法もあります。
また、それでも返済できない場合は、任意売却という方法もありますが、金融機関からの承諾が必要です。
アンダーローン・オーバーローンを確認する方法
アンダーローン・オーバーローンを確認する方法は以下のとおりです。
- 住宅ローンの残高を確認する
- 不動産の査定額を確認する
- 売却にかかる諸費用を算出する
- 計算する
まず、住宅ローンの残高を確認します。
金融機関から送付されるローン残高通知書やローン返済予定表に記載されている残高を確認しましょう。
インターネットバンキングを利用しているなら、オンラインで最新の残高を確認できます。
金融機関に直接問い合わせることも可能です。
次に、不動産会社に査定を依頼します。
複数の会社に依頼し、査定結果を比較することで精度が上がります。
仲介手数料などの売却にかかる諸費用も算出しましょう。
最後に計算します。
計算式は「査定額－ローン残高－諸経費＝残額」です。
残額がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンです。
アンダーローンの家を売却する6つの流れ
アンダーローンの家を売却する際は、以下のような流れで行います。
- 住み替えの計画を立てる
- 不動産会社に売却を依頼する
- 販促活動を始める
- 売買契約を締結する
- 決済・引き渡しをする
- 確定申告をする
この6つの流れについて詳しく解説します。
住み替えの計画を立てる
住み替えの計画を立てる際は、売り先行と買い先行の2つの方法があります。
売り先行は、現在の住まいを売却してから新居を決める方法です。
売却額が確定しているため、資金計画が立てやすいのがメリットです。
デメリットは、売却に時間がかかる場合があるため、仮住まいが必要になる可能性があります。
仮住まいへの引越しと、新居への引越しで2度費用が発生します。
買い先行は、新居を先に決めてから現在の住まいを売却する方法です。
売却を急がなくても良いため、じっくり物件を選べるのがメリットです。
仮住まいの必要もありません。
デメリットは、売却が遅れると、現在の住まいのローンと新居のローンを同時に返済する二重ローンのリスクがあることです。
売却価格が予想より低くなると、資金不足になる可能性もあります。
住み替えは慎重に計画を立てることが重要です。
アンダーローンの状態を活かして最適な方法で進めましょう。
不動産会社に売却を依頼する
不動産会社の売却方法には、大きく分けて仲介と買取の2種類があります。
仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を仲介する方法です。
メリットは市場価格での売却が期待できることです。
買い手が多数いるため、価格交渉が有利になる場合もあります。
デメリットは、売却までに時間がかかる場合があることです。
内覧対応や準備が必要なため、手間もかかります。
買取は、不動産会社が直接、売主から不動産を購入する方法です。
メリットは、短期間で現金化できて、手続きも簡単です。
デメリットは売却価格が相場より低くなる可能性があります。
不動産会社の売却を依頼する際は、複数の会社に査定を依頼しましょう。
査定額の高さだけでなく、担当者の対応なども見て、納得のいく会社を選ぶことが大切です。
査定の後、仲介の場合は媒介契約を締結して販売活動へ、買取の場合は査定額に納得すれば売買契約を締結します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、不動産の買取を行っています。
無料査定を随時受け付けているので、お気軽にお申込みください。
販促活動を始める
不動産会社が売却物件の魅力を最大限に引き出し、多くの買主候補にアピールすることで、早期に高値の売却を目指します。
物件の魅力は、立地や物件の状態、周辺環境などがありますが、何より家の中をきれいにしておくことが重要です。
掃除をしておくことはもちろん、必要であればリフォームを行うことで、物件の価値を高めることができます。
市場価格を参考に適正な価格を設定することが重要ですが、早期売却を優先する場合は、やや低めの価格設定も検討できるのがアンダーローンの強みです。
住宅の売却において、不動産会社が行う販促活動は売却の成否を大きく左右します。
不動産会社と密に連携し、最適な販促活動を行うことで、スムーズな売却を実現できます。
売買契約を締結する
売買契約の締結は、売主と買主が合意した内容を法的文書として確定させる重要な手続きです。
契約時には、売主と買主の他に、双方の仲介業者が出席します。
売買に合意したら売買契約書を作成し、重要事項説明を行い、契約書に署名捺印をします。
その後に、買主から手付金を受け取るのです。
契約書の控えは大切に保管しましょう。
決済・引き渡しをする
決済・引き渡しは、売却の最終段階です。
売主と買主間で代金のやり取りが行われ、物件が正式に買主へ引き渡されます。
まず、売主、買主、不動産会社、金融機関の間で、決済日を調整します。
決済は平日に銀行の営業時間内に行われることが一般的です。
決済・引き渡しの際に必要な書類は、あらかじめ揃えておきましょう。
登記済権利証、本人確認書類、実印と印鑑証明書、鍵などを用意します。
決済当日は、買主が売買代金を支払い、売主が受領します。
そして売主のローン残高を一括返済することで、抵当権が抹消されるのです。
司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を行います。
不動産会社には仲介手数料を支払います。
決済・引き渡しは、売主にとって新たなスタートを切るための大切な手続きです。
事前にしっかりと準備を行い、スムーズに手続きを進めましょう。
確定申告をする
家を売却すると確定申告が必要になることがあります。
売却による利益や損失、特定の税制優遇措置の適用など、税務上の処理が必要になるからです。
確定申告は、売却した年の翌年の2月16日〜3月15日の間に、お住まいの地域の税務署で行います。
売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた残りがプラスの場合、譲渡所得が発生するため、確定申告が必要です。
譲渡所得には、3,000万円の特別控除や10年超所有軽減税率の特例があります。
譲渡損失には、損益通算や繰越控除があります。
不動産売却に伴う確定申告は、税法が複雑なため、自分で行うのが難しい場合もあるでしょう。
税理士に相談することで、より正確な申告を行うことができます。
まとめ
アンダーローンの家を売却する際は、売却の流れや注意点を理解し、適切な計画を立てることが重要です。
しかし、住宅ローンの返済や税務手続き、次の住まいの選択など、多くの課題があります。
これらの問題を適切に処理しないと、余計な税負担や時間的なロスを招くリスクがあります。
適切な計画と信頼できるパートナーを選べば、売却に関する不安を解消できるでしょう。
不動産の売却には、専門知識と確実なサポートが必要です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、不動産売却のプロフェッショナルとして、お客様をサポートします。
個々の状況に合わせたアドバイスで、売却プロセスを安心して進められるようお手伝いします。
hitoshi_nishiyama
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