空き家投資は危険？8つのリスクとリスクを避けるポイントを解説
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空き家投資に興味があるけど、「本当に利益が出るの？」「失敗しないか不安…」と悩んでいませんか？
確かに、空き家は価格が安く利回りも高そうに見えるため、投資初心者にも魅力的に映ります。
しかし、安易に手を出すと予想以上のリフォーム費用がかかったり、思うように借り手がつかず空室が続いたりと、さまざまなリスクに直面する可能性があります。
安定した利益を狙うには、空き家投資のリスクを正しく理解し、対策を講じることが大切です。
本記事では、空き家投資を検討するうえで知っておくべきこととして、以下のようなポイントをわかりやすく解説します。
この記事を読むことで、空き家投資に潜むリスクや失敗の回避方法が明確になり、不安を抱えることなく一歩を踏み出せるはずです。
私たちAlbalink（アルバリンク）では、空き家投資の初心者でも安心してスタートできるよう、利回りの高い物件を厳選して紹介しています。
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目次
空き家投資とは
空き家投資とは、利用されていない空き家を取得し、リフォームや修繕を施して、賃貸や売却などで収益を得る不動産投資の形態です。
低コストで始められる点や、社会問題化している空き家の再活用という側面から、近年注目が集まっています。
ここでは空き家投資について、以下のようなことを解説します。
空き家が投資対象として注目される背景
空き家が投資対象として注目されている背景には、日本全国で空き家が増加しているという社会的な問題があります。
総務省の調査によると、日本の空き家率は年々上昇しており、2023年には過去最高の13.8％を記録しました。
参照元：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
とくに地方都市では人口減少が深刻で、使われなくなった住宅の再活用が求められています。
築年数が古い住宅でも、立地やエリアのニーズに合ったリノベーションを行えば、賃貸物件として再生し、安定した収益を生むことが可能です。
空き家への投資は、家賃収入を通じて長期的な資産形成にもつながります。
「低価格で取得できる」「収益性が高い」「社会的意義がある」という3つのメリットを兼ね備えている点が、多くの投資家が空き家投資に参入する大きな要因です。
今後の不動産市場でも、空き家の活用は重要なテーマになるでしょう。
空き家の価格が安い理由
空き家の価格が安い理由は、大きく分けて「物理的な劣化」と「市場の需要減少」にあります。
たとえば、長期間放置された住宅では、雨漏りや倒壊リスクといったマイナスな部分があるため、価格が下落します。
市場の需要の面では、人口の減少や都市部への集中の影響で、地方を中心に購入希望者が少なくなっています。
賃貸や売却も難しく、倒壊のようなリスクもある状況では、所有者が早期に手放したいと考えるため、空き家は他の物件よりも安く購入しやすいのです。
空き家投資に惹かれる投資家の共通点
空き家投資に惹かれる投資家には、いくつかの共通点があります。
1つ目は「少額から始められる投資に魅力を感じている」こと、2つ目は「不動産経営の経験が浅くても挑戦しやすい」と考えている点です。
たとえば、サラリーマン投資家でも、数百万円の自己資金があれば、空き家を購入して自らDIYや管理をすることで、コストを最小限に抑えつつ家賃収入を得られます。
とくに地方の一戸建ては初期投資が少なく、高利回りを狙いやすいため、初心者にも人気です。
また、社会貢献を意識している点も共通しています。
空き家の再生は地域の景観の改善や人口流出の抑制など、社会にプラスの効果をもたらします。
投資を通じて地域活性化に貢献できる点は、多くの投資家にとって大きなやりがいです。
空き家投資については、こちらの記事でも詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
空き家投資で直面しやすい8つのリスク
空き家投資は魅力的な収益の機会である一方、リスクも数多く存在します。
空き家投資で直面しやすいリスクは、主に以下の8つです。
リフォーム費用が発生する
空き家投資では、購入後にリフォーム費用が必ずといっていいほど発生します。
なぜなら、多くの空き家は築年数が経過しており、老朽化が進んでいるからです。
たとえば、築40年以上の中古住宅では、水回りの設備が使えなくなっている物件もあり、お風呂やキッチン、トイレなどの全面改修が必要になります。
場合によっては数百万円規模のリフォーム費用がかかることもあり、初期費用の見積もりを甘く見積もると資金繰りに苦しむ原因になり得ます。
収益を見込む前にまとまった資金が必要になる点は、空き家投資における代表的なリスクと言えるでしょう。
長期空室によって収益が悪化する
空き家投資では、入居者が見つからず長期間空室の状態が続くこともリスクとして挙げられます。
たとえば、人口減少が進むエリアでは、家賃を下げても入居希望者が見つからない状況がよく発生します。
結果として、家賃収入が得られず、ローン返済や維持管理費用が投資家の負担になるのです。
長期空室のリスクを回避するには、物件選定時に、地域のニーズや入居者層をしっかり調査することが欠かせません。
リフォームすれば住める建物でも、立地条件や周辺環境によっては運用が難しい場合があります。
長期空室はキャッシュフローの悪化だけでなく、資産価値の低下や売却時の価格にも影響します。
投資前に空室リスクを想定し、長期的な経営戦略を立てることが大切です。
老朽化が進み修繕頻度が多い
空き家は築年数が経過している物件が多く、老朽化が進んでいるため、修繕頻度が高い傾向にあります。
修繕の回数の多さは、想定外の費用発生につながる大きなリスクです。
たとえば、築50年を超える空き家では、配管の交換や構造部分の補強、屋根の防水工事などが数年ごとに繰り返し発生する可能性があります。
修繕が頻繁に必要になると、家賃収入の中から修繕費を捻出できず、収益性が大きく悪化するかもしれません。
リスクを軽減するには、事前に建物の調査や点検を実施して、老朽化の程度を把握したり、修繕予算を計画に組み込んだりすることが重要です。
相続登記ができておらず所有権トラブルが発生する
空き家投資では、相続登記が未完了の物件に注意が必要です。
相続登記が行われていないと、所有者が法的に確定しておらず、購入や活用が進められないリスクがあります。
亡くなった人が所有していた不動産の所有権を、相続人に名義変更する手続きのこと
たとえば、複数の相続人がいるケースでは、誰が所有者か分からず、売買契約が成立しないまま交渉が頓挫することがあります。
相続登記によるトラブルを回避するには、事前に登記内容を法務局で確認し、必要に応じて相続人と協議・整理を行う必要があります。
司法書士や弁護士といった専門家への依頼も検討すると良いでしょう。
接道義務を満たさない再建築不可物件の可能性がある
空き家の中には、建築基準法に定められた接道義務を満たしておらず、「再建築不可」の物件が存在します。
具体的には、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は、再建築が認められないため、住宅としての価値や流動性が大きく低下します。
再建築不可だと、建物の老朽化が進んでも、取り壊しや新築ができないため、空き家投資においては重大なリスクです。
再建築不可の物件は売却も難しく、修繕や再建もできないため、放置せざるを得なくなる可能性があります。
事前に不動産会社や役所の建築指導課に確認し、徹底的に調査することが求められます。
再建築不可物件への投資については、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
建築基準法・都市計画法に抵触している場合がある
投資しようとした空き家が、建築基準法や都市計画法に違反しているケースも少なくありません。
法令違反は、修繕・リフォーム・賃貸運用・売却など、空き家の運用に支障をきたす大きなリスク要因です。
たとえば、次のような空き家は、法律違反の状態を解消するよう是正命令が出される可能性があります。
- 建ぺい率や容積率をオーバーしている
- 用途地域に適合していない
- 違法増築された部分がある
是正命令が出されると、想定していたリフォームができなくなり、資産価値が大きく下がるかもしれません。
法律違反の状態を解消しようとすると、追加で工事費が発生するため、投資の予算も圧迫されるでしょう。
法律に抵触する状態の空き家の購入を避けるには、購入前に役所で建築確認済証や検査済証などの書類を確認することをおすすめします。
- 建築確認済証
- 建物の建築計画が、建築基準法などの法令に適合していると確認されたことを証明する書類
- 検査済証
- 建築確認申請通りに建物が建てられ、建築基準法に適合していることを証明する書類
空き家特措法の対象になることで価値が下がる
空き家投資では、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）」によって対象物件が「特定空家」に指定されるリスクもあります。
特定空家に指定されると、行政からの指導や勧告を受け、場合によっては強制撤去を命じられたり、固定資産税の軽減措置を解除されたりする可能性があります。
実際に、平成27 年の法律の施行から令和4年度末までに、特定空家等に対する措置が41,476 件行われています。
参照元：国土交通省「改正空家法 施行に向けた空き家対策の現在地
～空き家対策に取り組む全国の市区町村の状況について（令和５年３月３１日時点調査）～」
空き家特措法の対象になると、売却や賃貸運用が困難になり、物件の価値は大きく下がります。
空き家を購入する前に、建物の劣化状況や修繕履歴を確認し、空き家特措法のリスクを把握することが大切です。
売却先が限られる
空き家投資のリスクには、将来的に売却が困難になることも挙げられます。
特に地方や需要の低い地域では、そもそも購入希望者が現れず、出口戦略が限られる点に注意が必要です。
ほかにも、「再建築不可」に指定されている空き家は、不動産会社から取り扱いを断られる場合があります。
築年数が経過していると、資産価値が評価されず、ローンを組みにくくなるため、購入希望者も見つかりにくいでしょう。
空き家のような、出口が限定的な物件では、いくら賃貸収益が出ていても「売却益」が見込めず、長期保有による負担だけが残る結果になりかねません。
投資する空き家を探すときから、不動産会社や地元の専門家に相談し、将来的な市場価値や売却の可能性を事前に確認することを心掛けましょう。
空き家投資でよくある失敗パターン6選
空き家投資は、高利回りや少額での開始が可能な点から注目を集めていますが、成功するには数々の落とし穴を回避しなければなりません。
ここでは、空き家投資で起こりやすい失敗パターンとして、以下の6つを紹介します。
リフォーム費用が高騰して利回りが悪化する
空き家投資で特に多い失敗は、リフォーム費用の高騰によって、予定していた利回りが悪化するケースです。
空き家は、見た目はきれいでも配管や基礎が劣化していて、全面的な工事が必要になることがよくあります。
リフォーム費用が嵩むと、投資額が増え、収益性が低下して、投資額を回収するまでの期間が長引くでしょう。
リフォーム費用の高騰による利回りの悪化を回避するには、購入前に建物調査を実施して、修繕箇所や費用を明確にすることが重要です。
見積もりは複数社から取り、比較検討しましょう。
「安く買えるからお得」と考えず、建物の状態を正確に把握する姿勢が求められます。
DIYに挑戦するも完成せず放置状態になる
費用を抑えようとDIYで空き家をリノベーションしようとする方もいますが、結果的に作業が進まず、物件が放置状態になる失敗パターンもあります。
たとえば、平日は会社で仕事をしている会社員だと、空き家のリノベーション作業ができるのは週末だけのため、工事はなかなか進まないでしょう。
会社が繁忙期の間は作業ができず、空き家は放置され、維持費だけが流出する状況にもなりかねません。
また、素人による施工は仕上がりが不完全な場合もあり、入居者が敬遠する原因になり得ます。
DIYによるリスクを避けるには、事前に作業内容を明確にして、必要な技術と時間を現実的に見積もることが大切です。
プロに任せるべき工事と、自分で対応できる部分を明確に分けることも心掛けましょう。
DIYリフォームについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
賃貸需要を見誤って空室が続く
物件をリフォームしても、エリアに賃貸需要がなければ入居者が現れず、空室が続くことになります。
たとえば、交通の便が悪い郊外や高齢化が進む地域では、家賃を大幅に下げても借り手がつかない場合があります。
入居者が見つからないと、毎月の固定資産税や管理費だけがかかり、投資は赤字に転落するかもしれません。
需要を正しく見極めるには、事前に不動産会社や地元の賃貸市場を調査して、入居者のターゲットを明確にする必要があります。
近隣の賃料相場や空室率も、重要な判断材料になるでしょう。
相続登記が完了せず買付を断念する
空き家投資で、「買いたい物件が見つかったのに相続登記が未完了で購入できなかった」という失敗もよくあります。
相続登記がされていない場合、複数の相続人が売主になることがあり、全員の同意を得なければ売買契約ができません。
その結果、交渉が難航し、最終的に断念せざるを得なくなるケースがあるのです。
相続登記の未完了による購入の断念を避けるには、購入する空き家を検討する段階で登記情報を確認し、登記の状態を把握することが大切です。
必要であれば、司法書士に依頼して相続関係を整理してもらうのも良いでしょう。
相続登記については、こちらの記事で解説しているので、ぜひ参考にしてください。
共有者の同意が得られず売買契約に至らない
空き家の中には、土地や建物が複数の共有者によって所有されているケースがあります。
この場合、全員の同意が得られないと売買契約が成立しないというリスクが存在します。
たとえば、4人の共有者のうち1人と連絡が付かない場合、残りの3人が売却を希望していても、売買契約は結べません。
時間と労力を費やしたにも関わらず、投資チャンスを逃すことになるでしょう。
共有名義の物件は「価格が安い」という魅力がある反面、法的な手続きの複雑さからリスクも大きくなります。
投資する空き家を検討する際は、登記簿で共有者の人数や持分を事前に確認し、全員と連絡が取れる状態かを調査することが大切です。
遠方の物件を自主管理して破綻する
空き家投資では、価格の安さに惹かれて遠方の物件を購入し、自分で管理・運営しようとした結果、失敗するパターンもあります。
物理的な距離は、管理の難しさとトラブル対応の遅れを招きやすくなります。
たとえば、都市部在住の投資家が地方の空き家を購入した場合、設備トラブルや入居者対応のたびに長距離移動をすることになります。
ほとんどの不動産投資は長期間にわたって行うものなので、次第に時間や金銭の負担が増え、場合によっては経営を断念することもあるでしょう。
遠方の物件に投資するときは、地元の不動産会社へ業務委託したり、管理会社と連携したりすることをおすすめします。
また、事前に現地を複数回訪問し、周辺環境や管理体制を確認することも大切です。
空き家投資のリスクを避けるための7つのポイント
空き家投資は、高利回りや社会貢献など魅力的なメリットがある一方で、失敗するリスクも多く存在します。
しかし、失敗のリスクは事前にしっかり対策することで回避できます。
ここでは、空き家投資のリスクを避けるためのポイントとして、以下の7つを解説します。
賃貸需要の有無を徹底に分析する
空き家投資に成功するか否かは、エリアの賃貸需要に大きく左右されます。
たとえば、投資する空き家の所在地が人口が少ない地域だった場合、家賃を安く設定しても入居希望者を見つけるのは難しいでしょう。
賃貸需要の確認を怠ることは、収入の不安定化を招くだけでなく、空室期間中の管理費用や固定資産税など、コストがかさむ原因にもなります。
空き家投資をするときは、事前に次のようなことを徹底的に調査することが大切です。
- 周辺の家賃相場
- 近隣の入居率
- ターゲット層」など
地域の動向を把握したうえで物件を選定することが、長期的な安定経営につながります。
利回り計算は修繕費・管理費・空室率を含める
空き家投資では、高利回りをうたう物件もありますが、表面的な数字だけで判断してはいけません。
正確な利回りを把握するには、修繕費・管理費・空室率といった要素を含めて計算する必要があります。
たとえば、家賃が月5万円で満室想定の年間利回りが12％だったとしても、実際には空室期間やリフォームの初期費用がかかり、実質利回りは半分以下になる可能性もあります。
利回り計算の誤算を防ぐには、次のような項目をあらかじめシミュレーションしておくことが重要です。
- 想定される修繕回数
- 修繕費
- 管理委託費
- 賃貸募集の広告費
利回り計算は投資判断の基礎です。
「数字の裏側」にあるコストを見抜く力を養うことで、安定した収益を実現できます。
空き家投資の利回りについては、こちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
契約不適合責任を確認する
空き家を購入する際は、「契約不適合責任」の有無と内容をしっかり確認する必要があります。
売買契約などで引き渡された物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しないとき、売主が買主に対して負う法的な責任のこと
たとえば、契約後に雨漏りやシロアリなどが後に発見された場合でも、契約で責任を免除する取り決めがあれば、買主がすべてを負担することになるかもしれません。
とくに、空き家は築年数が経過しており、劣化が進んでいる物件も多いため、契約後に欠陥が見つかるケースがよくあります。
売買契約の内容を詳細に確認し、不利な条件がないかを慎重にチェックしましょう。
ホームインスペクションで「見えない欠陥」を可視化する
空き家には、一目ではわからない「見えない欠陥」が潜んでいることが多く、後々のトラブルの原因になります。
見えない欠陥によるリスクを回避する有効な手段が、ホームインスペクションです。
住宅に詳しい専門家が、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修が必要な箇所などを目視等で調査し、報告書にまとめること
ホームインスペクションを行えば、建物の状態を可視化でき、必要な修繕費の見積もりや、将来的なリスクも明確になります。
見た目だけで判断せず、専門家による調査を通じてリスクを事前に把握することで、空き家投資の失敗の回避に繋がります。
自治体の補助金制度を活用する
多くの自治体では、空き家の再生を促進するために、リフォーム費用の補助や解体費用の一部負担などの支援制度を設けています。
自治体の補助金制度を活用することで、初期投資を大幅に抑えられます。
たとえば大阪市では、空き家のインスペクションや改修を対象とした補助金を用意しています。
参照元：大阪市「空家利活用改修補助制度」
制度の内容は地域ごとに異なり、条件や申請手続きも自治体によって異なります。
対象物件や補助金額、申請期間を事前に調査し、早めに準備を進めることが重要です。
空き家バンク・地域のマッチング支援を利用する
空き家バンクや地域のマッチング支援は、投資家と物件・所有者をつなぐ効果的なプラットフォームです。
低価格で空き家を取得したり、より詳しい地元の情報が集まったりと、一般的な不動産市場では得られないメリットがあります。
場合によっては、近隣住民や入居希望者の紹介も受けられるでしょう。
地元の人との信頼関係を築けるのも、空き家バンクやマッチング支援の魅力です。
積極的に専門家に相談する
空き家投資には、リフォーム・法律・賃貸経営など、さまざまな分野の知識が必要です。
初心者が1人で進めるのは難しいため、専門家のサポートを受けることをおすすめします。
たとえば、不動産会社には投資向きの空き家の選定を依頼できます。
資格を持っている調査士に空き家の状態を調べてもらい、司法書士に登記や契約のチェックを依頼することで、スムーズに空き家投資の準備を進められます。
専門家に相談するとコストがかかるように思えますが、失敗による損失を考えればむしろ「必要経費」として考えられるでしょう。
経験とノウハウを持つプロに相談することで、投資の効率も格段に向上します。
困ったときは、ぜひプロの意見に耳を傾けてみてください。
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空き家投資には、リフォーム費用の発生や、長期空室による収益の悪化など、さまざまなリスクが存在します。
きちんと対策すればある程度防げますが、投資に慣れていない方は「失敗したらどうしよう…」と不安に感じるかもしれません。
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まとめ
空き家投資は、初期費用を抑えて不動産収益を狙える魅力的な手法です。
しかし、リフォーム費用の高騰や長期空室、法的なトラブルなど、知識や準備が不十分なまま始めると失敗する可能性が高まります。
これらのリスクを避けるためには、物件選びの段階で賃貸需要や修繕コストを見極めることが重要です。
ただし、どれだけ慎重に進めても、老朽化や再建築不可といった問題は後から発覚する場合もあり、リスクを完全にゼロにするのは難しいでしょう。
そうしたリスクを最小限に抑えたいときは、利回りの高い物件を選ぶのもひとつの方法です。
収益性が高ければ、予期せぬ出費が発生してもリカバリーしやすく、安定した投資運用が可能になります。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【保有資格】宅地建物取引士
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