売りに出ていない空き家を購入する5つのステップ｜未公開物件情報を得る方法も紹介
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不動産投資家の方であれば、町を歩いている際に「気になる空き家」に出会うことも多いのではないでしょうか。
人が住んでいる気配がなく、かといって不動産会社の看板も立っていない、いわゆる「売りに出ていない空き家」でも、方法によっては購入することが可能です。
むしろ、交渉次第で有利な条件で購入できることもあります。
この記事では、以下の内容をプロの不動産コンサルタントの視点から詳しく解説します。
- 一部の空き家が売りに出されない理由
- 売りに出ていない空き家の所有者にアプローチする方法
- 不動産会社の未公開情報を用いて、より有利に物件を購入する方法
不動産ポータルサイトでは出会えない、レアな空き家を入手できるチャンスが生まれるため、ぜひ最後まで読んでみてください。
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目次
売りに出ていない空き家でも購入できる！【3つの理由】
本来であれば、空き家を所有し続けるにはコストがかかるため、「不要ならなるべく手早く処分したい」と考えるのが所有者としての自然な心情です。
それにもかかわらず一部の空き家が売りに出されないのは、次のような理由が考えられます。
このような物件でも方法次第で購入できる可能性もあるので、まずはその背景を理解することから始めましょう。
放置している
空き家が売りに出されていない理由の一つとして、「単に放置されているだけ」という要因が挙げられます。
親から実家を相続したものの、遠方に住んでいるがゆえに、売却手続きの時間や労力を惜しんでそのまま放置している所有者も少なからず存在します。
一方で空き家を購入したい買主にとって、このような物件は狙い目です。
空き家の所有者からすると、放置しても際限なく発生する固定資産税や修繕費用は大きな負担となります。
そのため、買主からの積極的なオファーがあれば、その負担から解放されようとその物件をあっさりと手放すケースも珍しくありません。
有利な条件で購入できることも多く、思わぬお宝物件になり得るチャンスが潜んでいます。
売ろうか迷っている
人生において空き家の売却は重要な決断になりやすいからこそ、「売るかどうか迷ったまま決断を先延ばしにしている」ケースも多いものです。
その家に対して数多くの思い出が残っているほど、心理的なハードルは高くなります。
だからこそ迷いを抱える所有者に対しては、購入の意思とともに「誠実さ」を伝えることが重要です。
例えば、「大切に使わせていただきます」といった熱意をアピールすれば、所有者の不安や心配が幾分かは和らぐでしょう。
ほかにも、現状のまま（残置物あり）買い取るのも方法の一つです。
これにより残置物撤去の負担を所有者が負わずに済むため、心理的・物理的な負担を抑えられます。
このように売ろうか迷っているケースでは、所有者にとってのベネフィットを提示し、売却への迷いを前向きな気持ちへと転換させることが大切です。
売却活動を始めたばかり
空き家が売りに出されていないもう一つの理由として、「売却活動を始めたばかり」というケースも考えられます。
不動産会社と媒介契約を結んだものの、まだポータルサイトに情報が公開されていない状態です。
不動産会社（仲介業者）と結ぶ契約の一種。
不動産を売買・賃貸する際、その相手探しや契約手続きを不動産会社に一任できます。
このような物件は情報の準備期間にあり、一般の購入希望者の目に触れていません。
つまり、このタイミングで物件所有者にアプローチできれば、競合を避けてスムーズに交渉を進められる可能性があります。
その分、より有利な条件で交渉できる点も魅力です。
不動産ポータルサイトだけでなく、未公開情報に対しても常にアンテナを張っておく姿勢が求められます。
売りに出ていない空き家へのアプローチ方法【5ステップ】
市場には出ていないものの、町のなかで魅力的な空き家を見つけた際には、正しい手順で所有者にアプローチする必要があります。
次の手順を意識すれば、いきなり訪問して驚かせてしまうようなトラブルを避けられます。
それぞれのステップに沿って具体的なアプローチ方法を解説します。
空き家の所有者を調べる
気になった空き家を見つけた際は、まず「その物件の所有者を特定する」ことから始めましょう。
所有者を調べる最も確実な方法は、「登記事項証明書」を取得することです。
登記事項証明書は、血縁者以外の方でも数百円程度の手数料のみで取得できます。
法務局で直接取得する方法と、インターネット上で確認する方法があるので、適切な手段を検討しましょう。
- 法務局で直接取得する方法
- 登記事項証明書や登記事項要約書の確認から発行まで一連の手続きが可能。窓口で申請するだけと、手続きが容易なメリットもあります。
- インターネット上で確認する方法
- 空き家の地番と家屋番号をもとに、「登記情報提供サービス」で情報を取得できます。オンライン登記事項証明書請求によって発行手続きも可能。地番と家屋番号が不明な場合は、事前に登記所に連絡する必要があります。
参照元：各種証明書請求手続｜法務局
ただし、登記簿上の住所から所有者がすでに引っ越している場合や、相続時に名義が変更されていない場合もあります。
所有者不明の空き家の情報を調べる方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
所有者と連絡を取る
所有者の氏名と住所が判明すれば、次は実際にコンタクトを取りましょう。
しかし、見ず知らずの相手から突然、「家を売ってほしい」と連絡が来れば、警戒されるのは当然です。
不信感を招かないようにアプローチするには、次の2つの方法が効果的です。
手紙を出す
1つ目の方法は、「自身で手紙を書いて発送する」ことです。
急な自宅訪問や電話は相手から不審に思われるほか、トラブルに発展する恐れもあります。
一方の手紙であれば、所有者自身のペースで内容を把握したうえで売却の検討が可能です。
とはいえ、あまりにも簡素な内容では相手がこちらの意図を把握できず、返事をもらえないことも考えられます。
そこで以下のような詳細な内容を盛り込み、情報に具体性を持たせましょう。
- 自己紹介：氏名や住所などの情報
- 購入の動機：なぜその空き家に興味を持ったのか
- 提案：どのような条件でその空き家を購入したいのか
- 連絡先：電話番号やメールアドレスなど
「昔からこの地域に住むのが夢だった」「建物の雰囲気が気に入って大切に使いたい」など、感情に訴えかけるようなポジティブな情報を含めることも重要です。
また、返事を急かすことなく、「もし売却のお気持ちがあればご連絡ください」といった相手にプレッシャーを与えない配慮も忘れてはいけません。
不動産会社の協力を得る
2つ目の方法は、「地元の不動産会社に協力を依頼する」ことです。
この方法は、個人で直接手紙を出すことに不安を感じる場合や、よりアプローチの確実性を高めたい場合に検討することをおすすめします。
不動産会社に仲介を依頼すれば、所有者への連絡や意向確認、売却条件の調整など、手間がかかりがちな対応をすべて任せられます。
仲介手数料こそ発生しますが、売りに出ていない空き家を取得する工数を最小限に抑えられる点は大きなメリットです。
そのうえで、さらに成功確率を高めるには、パートナーとなる不動産会社選びに時間や手間をかけましょう。
地域の情報に精通し、なおかつ空き家や築古戸建ての扱いに慣れている不動産会社が理想です。
買付証明書を出す
価格交渉や契約手続きに進む前に、「買付証明書を提出する」ことを忘れてはいけません。
不動産の売主に対して、購入希望者の正式な意思表示を伝えるための書面。
購入希望価格や条件、有効期限などを明記します。
引用元：不動産売買の「買付証明書」とは？ 雛形、作成するメリットや注意点、効力、書き方、価格交渉、売渡承諾書を解説！｜SUUMO
売りに出ていない空き家は、基準価格が不透明になることも少なくありません。
事前に近隣の相場や取引事例を調べ、買付証明書によって根拠のある適正な価格を提示することが大切です。
そのほか、引渡時期や支払方法など、曖昧になりがちな条件面もしっかりと書き出しておきましょう。
買付証明書に法的拘束力はなく、絶対に提出しなければならないわけではありません。
しかし、この書面にもとづいて具体的な交渉へと進むため、手間を惜しまず作成・提出することをおすすめします。
価格交渉を行う
売りに出ていない空き家では、物件所有者の希望価格と買主側の提示価格との間に開きが出ることも珍しくありません。
そのため、この開きを埋めるための「価格交渉」が不可欠です。
自身にとってより有利な条件で空き家を購入するには、「その物件がどのような状態で、売主が何を望んでいるのか」を冷静に見極める必要があります。
例えば、空き家の放置期間が長く、売主がいますぐに手放したいのであれば、価格を可能な限り引き下げることも可能です。
そのためにも物件の視察や不動産会社へのヒアリングを通じて、事前に情報を集めておくと良いでしょう。
また、建物の老朽化具合やリフォームに必要な費用、近隣の相場など、客観的なデータを示すことも大切です。
相手に納得感を持ってもらうことで価格交渉の成功確率が高まります。
以下の記事では、指値交渉のコツやポイントを解説しているので、こちらも参考にしてみてください。
売買契約を結ぶ
ここまでの手続きがすべて完了すれば、いよいよ売主との間で「売買契約」を結びます。
売りに出ていない空き家は、個人間取引で購入することもできます。
しかし、契約書の作成ミスや後々の「言った・言わない」のトラブル、隠れた瑕疵をめぐる問題などを防ぐためにも、プロの手を借りるのがおすすめです。
不動産会社に仲介を依頼すれば、よりスムーズに契約手続きを進められます。
プロの観点からアドバイスを受けられるほか、物件の現状や法的な制限などをしっかりと把握したうえで手続きを進められる点がメリットです。
不動産会社に依頼しない場合でも、契約書の作成や登記申請のみ司法書士の手を借りることをおすすめします。
このような作業は専門的な知見が求められ、素人が実施するとトラブルに発展しやすいためです。
いずれの場合でも仲介手数料や司法書士報酬といった費用はかかりますが、売買契約における安全性を大幅に向上できるため、検討しておいて決して損はありません。
売りに出ていない空き家は「未公開物件情報」にも眠っている
売りに出ていない空き家は、「未公開物件」という形で不動産会社が密かに情報を有していることもあります。
未公開物件とは、「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」といった不動産ポータルサイトに掲載されていない物件のことです。
不動産会社が物件情報を未公開にするのは、囲い込みを狙った営業戦略や優良顧客への優先紹介、販売前の準備期間など、さまざまな理由が考えられます。
特定の条件を満たした顧客にのみ公開されることが多く、ライバルとなるほかの購入希望者が圧倒的に少なくなるのは大きなメリットです。
その結果、価格競争に陥りにくくなり、好条件で空き家を取得できる可能性が高まります。
魅力的な空き家を効率良く探すのであれば、この未公開物件情報をいかに早く手に入れるかが鍵となります。
空き家の未公開物件情報を手に入れる4つの方法
空き家の未公開物件情報を入手する方法には、次のような種類があります。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握したうえで、効率良く売りに出ていない空き家を探しましょう。
不動産会社のメルマガやLINE
1つ目の方法は、「不動産会社のメルマガやLINEに登録する」ことです。
不動産会社の多くは、ポータルサイトに物件情報を公開する前に、まずは「購入意欲の高い見込み客や優良顧客」に向けて先行して情報を案内します。
「価格が安い」「立地に恵まれている」など、一般公開情報よりも条件の良い物件が見つかりやすいのが特徴です。
例えば、弊社アルバリンクのLINEにご登録いただくと、以下のような情報を取得できます。
【未公開物件の例】 
「想定利回り30％以上の空き家」や「価格100万円以下のボロ戸建て」といった収益性の高い物件が多数揃っています。
具体的には、2～3日ごとに3件前後の物件情報がLINE上に届く仕組みです。
その物件情報をタップすると関連資料を閲覧できるほか、LINEからそのまま内覧予約にも移行できます。
空き家投資に不安がある場合は、弊社の担当者に相談しながら手続きを進められるので安心です。
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空き家バンク
2つ目の方法は、自治体やNPO法人などが運営している「空き家バンクを活用する」ことです。
空き家バンクには、要件を満たした方であれば誰でも物件情報を掲載できます。
そして、その情報を見た購入希望者が、売主と直接やり取りして売買契約を結びます。
仕組みとしては、「家いちば」や「みんなの0円物件」といったマッチングサイトと似ていますが、空き家バンクは営利事業ではなく、空き家問題の解消と地域活性化が目的です。
そのため、空き家バンクで物件を購入すると、初期費用の助成やリフォーム補助金などの自治体からのサポートを受けられるメリットもあります。
空き家バンクには、不動産会社が扱いたがらないような低価格物件や無償譲渡物件（0円物件）も登録されています。
格安で空き家を手に入れたい方にとっては、必ずチェックしておきたい情報源の一つです。
SNS
3つ目の方法は、「SNSを駆使して売りに出ていない空き家を見つける」ことです。
X（旧Twitter）やFacebookでは、「相続した実家を手放したいが、方法がわからない」「誰か古い空き家を買ってくれないか」といった物件所有者のリアルなつぶやきが投稿されています。
その情報をもとに、所有者に直接アプローチできるのがSNSのメリットです。
また、キーワードで情報を検索する以外にも、ハッシュタグで効率的な情報収集を行えます。
例えば、「#戸建て譲渡」や「#空き家売却」などのハッシュタグで検索すれば、よりスムーズに所有者のアカウントを探せるでしょう。
ただし、個人間取引におけるトラブルや詐欺のリスクには十分に注意が必要です。
より安全に売買契約を進めるなら、不動産会社や司法書士に手続きを代行してもらうのがおすすめです。
ジモティー
4つ目の方法は、地元に特化した掲示板サービス「ジモティー」を活用することです。
引用元：ジモティー
ジモティーでは掲示板のコミュニケーション機能を通じて、「物を売りたい・譲りたいユーザー」と、「それを買いたい・貰いたいユーザー」が直接やり取りできます。
家具や家電、楽器などのほか、戸建てやマンションといった不動産の売買・譲渡にも対応しています。
空き家バンクやSNSとの違いは、「プロによる契約手続きサポート」が用意されている点です。
参照元：ジモティー、オーナー主体の賃貸募集を支援する「ECHOES」と協業開始｜ジモティー
ジモティー経由で発生した賃貸契約のさまざまな手続きに関して、専門家の支援やアドバイスを受けられるため、個人間取引で起こりやすいトラブルを未然に防げます。
売りに出ていない掘り出し物の空き家を探せるだけでなく、取引の安全性が確保されているのもジモティーの強みです。
売りに出ていない空き家でも”見極め”は不可欠
不動産会社が有する未公開物件情報といっても、そのすべてが一概に優良物件とは限りません。
購入後のトラブルを避けるためには、「物件の見極め」が不可欠です。
空き家は長期間放置されやすいことから、雨漏りや基礎部分の劣化、シロアリ被害など、目に見えない深刻なダメージを抱えていることも少なくありません。
また、再建築不可や境界線が不明瞭など、トラブルの火種が隠されていることもあります。
現行の建築基準法に適合しない土地に建てられており、増築や建て直しが認められていない物件。
たとえ物件を安く購入できたとしても、改修や修繕に莫大な費用がかかる、あるいは入居者がつきにくいようでは本末転倒です。
そのため、購入前に次のようなポイントをチェックしておきましょう。
- 立地や家賃相場などの観点から十分な賃貸需要が期待できるか
- 雨漏りや建物の傾きなど、構造的な欠陥がどの程度発生しているか
- 耐震基準を満たしているか
空き家を選ぶうえでのチェックリストについては、以下の記事で詳しく紹介しています。
まとめ
売りに出ていない空き家は決して購入不可能なわけではありません。
所有者が売却を迷っていたり、単に放置されていたりするケースも多く、正しいステップを踏んでアプローチすれば、相場よりも良い条件で手に入れられる可能性があります。
なかでも不動産会社が持つ未公開情報を活用するのがおすすめです。
次のような手段を駆使することで、効率良く未公開情報を取得できます。
- 不動産会社のメルマガやLINE
- 空き家バンク
- SNS
- ジモティー
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一般的な不動産ポータルサイトでは扱っていない「想定利回り30％以上の空き家」や、「物件価格100万円以下のボロ戸建て」といった希少な物件に出会えるのがメリットです。
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空き家や築古アパートなどの収益物件を探すならアルバリンクへ
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この記事の監修者
柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家
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