賃貸物件の専任媒介と一般媒介の違いをメリットとデメリットで比較

何だ、熊さんじゃないか。

仙人？あの山奥で霞を食っているという？

ははは、熊さん、それは仙人じゃなく“専任”だ。

不動産会社などに、所有する賃貸物件への入居者付けを任せるには媒介契約を結ぶ必要がある。

この媒介契約には、

• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介

の3つの種類があるんじゃ。

八つぁんが言っているのは、2番目の専任媒介のことだな。

少し専門的になるが、大家さんを目指すのなら一応は覚えておいた方がいい。

媒介契約には売買と賃貸の2種類がある。

どちらも売買や入居者付けに必要な業務を、およそ3か月の契約期間、不動産仲介会社が大家さんや地主に代わってやってもらう契約じゃ。

具体的には必要な図面などを作成し、広告などでの入居者募集や案内などが主な業務だな。

また、口の悪いことを…。

確かに、取引額が大きい売買の場合は、媒介手数料が高額になることもあるが、賃貸の場合はたかが知れておる。

このため、賃貸の媒介契約はとても簡素に登録しているのが実情じゃ。

そうじゃ。

まず、売買と違って媒介契約書を作ることが義務付けられていない。

実際には口約束で済ませている場合も多いようじゃ。

契約内容についても都道府県ごとに違うようだから、かなりユルイ。

まぁ、契約というよりは“委任”という程度のものと業界では考えられているようじゃ。

それぞれにメリットとデメリットがある。

熊さんにも分かりやすいようにできるだけ簡単に説明するが、少し難しいぞ。

まず、一般媒介だ。

これは、複数の不動産会社に入居者付けを依頼できる。

まぁ、そうだな。

不動産会社の数が多ければ、それだけ入居希望者との接点が増えるわけだから、メリットを感じる大家さんは多いようじゃ。

…熊さんは時々鋭いことを言うから、たまげるよ。

その通りだ。

今は物件の良し悪しこそが物を言う時代で、媒介する不動産会社の数はあまり意味を持たないと言っていい。

まぁ、決まらないよりは決まった方が利益になるので、投げやりになることはないだろうがな。

一般媒介のもう一つのメリットは、大家さん自身が入居希望者を見つけてきても良い点がある。

いや、専属専任媒介の場合は、大家といえども勝手に入居者付けすることはできない独占契約なのじゃ。

一般媒介と専任媒介は大家自身が入居者付けして良いことになっておる。

専任媒介とは特定の不動産会社1社に媒介を依頼する契約じゃ。

入居者が決まらなければ言い逃れできないので一生懸命に入居者付けをすることが期待できる。

そんなに他人を疑うものじゃあない。

確かに、売買の場合はそういう恐れもないことはないが、賃貸の場合は入居者を見つけてこない事には銭を生まないから、その心配はないだろうね。

むしろ、インターネットで物件検索が簡単にできる今の時代に合った契約と言えるかも知れない。

最後に専属専任媒介だ。

これは大家さんが入居者付けをすることすら認められない専任媒介じゃ。

賃貸の場合は専属専任媒介のメリットはほとんどない。

だからこの契約を結ぶ大家さんもほとんど居ないのが実態だ。

むしろ、賃貸において専属専任媒介を申し入れてくる不動産業者があったら、要注意じゃ。

まぁ、ごく稀にだが、そういう悪質な事例もあるようだから、注意する事だ。

媒介の種類によって仲介手数料に差が出ることはない。

実は法的には、次のようになっておる。

• 建設省告示第1552号

【第四 貸借の媒介に関する報酬の額】

簡単に言えば、賃貸の媒介で受け取ることができる報酬の合計額は家賃の1か月分＋消費税以内であり、しかも大家さんや借り手の特別な承諾を得ていない限り、片方から受け取れる報酬は半月分＋消費税以内と決められておるわけじゃな。

要は“広告などで告知し、借り手の承諾を得ている”という解釈で1か月分を受け取っているのだろうな。

確かに、1回こっきりの仲介手数料で稼ぐよりも管理会社を通じて毎月管理委託料で稼いだ方が良いという考え方で、大家さんからは仲介手数料を取らない会社もある。

理にかなった戦略だな。

そういうことじゃ。

仲介手数料が安い代わりに礼金を調整していたり、本来大家が払う必要のない募集広告費を差し引かれたりする例もあるようじゃ。

そういう小細工をする不動産会社は避けた方が良いだろうな。

そうだ。

“損して得取れ”というような奇特な人は、この不動産業界では、“千人に一人”くらいのものだろうよ。