不動産売却時にかかる税金とは？譲渡所得税の計算方法と対策を紹介

今まで所有していた不動産を売却したいと検討しているあなた、不動産の売却時には税金がかかることをご存知でしたか。

不動産を売却すると、さまざまな税金がかかってくるので、しっかりと理解しておかないと「予期せぬ出費」となる可能性があります。

不動産は高額なものなので、売却することで「所得税」も課税されます。

今後、所有している不動産を売却する可能性がある場合は、今回の記事で紹介する「税金の種類」や「税金対策」などについてしっかりと理解しておきましょう。

不動産売却には税金が発生する

冒頭でも述べたように、不動産の売却には税金がかかります。

では、一体どのような種類の税金がかかってくるのでしょうか。

具体的な税金の種類は以下のようなものがあります。

税金の名称	費用	支払う時期
印紙税	1,000円～10万円	売買契約書を発行したとき
登録免許税	2万円～200万円 （固定資産税評価額によって異なる）	登記申請の時
不動産売却後の譲渡所得税	譲渡所得に応じて14.21％～39.63％の税率で算出される	6、9、10、2月の末日まで

印紙税は、不動産に関する売買契約書などの「課税文書」を発行する際にかかってくる税金のことです。

支払い方法は、書面に収入印紙を貼り付けて消印するだけです。

契約金額が100万円〜1億円以上で納める印紙税の金額は変わります。

100万円の場合は2,000円、1億円を超える場合は10万円の印紙税がかかります。

登録免許税とは、不動産を登記申請する際にかかる税金です。

支払うタイミングは不動産を登記申請したタイミングになります。

支払う金額は「固定資産税評価額」によって異なり、2万円〜200万円となります。

不動産売却後の譲渡所得税とは、不動産を売却した際に発生する利益にかかる税金のことです。

この売却した際に発生した利益は、売り手側にとっては所得になります。

そのため、所得税がかかるのです。

支払う金額は譲渡所得に応じて変化し、14.21％〜39.63％の税率で算出されます。

譲渡所得税は3つの税金で構成されており、それぞれ「所得税」「住民税」「復興特別所得税」となっています。

支払うタイミングは、6、9、10、2月の末日までです。

不動産売却時にかかる3つの税金

上記、不動産売却時にかかる3つの税金ですが、具体的にどのような内容なのか、もう少し詳しく解説していきます。

印紙税

印紙税は、売買契約書などの「課税文書」を発行する際にかかる税金です。

「印紙」とは、文書に課せられた税金を納めるための証票を指します。

そのため、収入印紙を貼り付ける必要性があり、必ず行わなければいけません。

収入印紙を貼り付けることで、納税したとみなされます。

そのため、納税する際には必ず収入印紙を貼り付けなければいけないのです。

不動産の売買契約の際に発行する文書の他にも、土地の賃貸借契約書、工事請負契約書、レシートや領収書、保険証券なども「課税文書」に該当します。

収入印紙を貼り付けるタイミングは、契約者の合意が得られたタイミングで貼り付けるのが一般的です。

不動産売買の時には、契約する金額に対して必要な収入印紙を準備しておき、同意が得られたタイミングで収入印紙を貼り付けるのが一般的な流れになります。

印紙税の支払い額については、100万円〜1億円以上で変わります。

支払金額については以下を参考にしてください。

100万円以上500万円以下	1,000円
500万円以上1,000万円以下	1万円
1,000万円以上5,000万円以下	2万円
5,000円以上1億円以下	6万円
1億円以上5億円以下	10万円

登録免許税

登録免許税とは、登記をする際に法務局へ納税する税金です。

登記とは、不動産などの「特定の物」が誰のものなのか、その所有権の内容を記録して第三者に提示することです。

このように、所有権の内容などを記録して第三者に提示する制度を「登記制度」と言います。

第三者とは法務局のことで、登記のタイミングで税金も支払います。

不動産売買をしたタイミング以外にも、ローンを借りた、住所を変更した、ローンを完済した時なども登録免許税がかかってきます。

「登記内容」が変更された、「新たな権利が発生した」などの場合は、登記免許税がかかってくるので頭に入れておきましょう。

具体例を紹介します。

あなたが売主側の立場だとして、不動産を売却したとしましょう。

その際売却した不動産には「住宅ローンの抵当権」が設定されていました。

売却したお金で住宅ローンを完済した際には、その抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消する際には、登記内容を変更する必要があるため「登録免許税」がかかってくるのです。

この際の抵当権抹消の手続きのことを「抵当権抹消登記」と言います。

抵当権とは、借金をする際の貸し手側の担保となるものです。

具体的には、借金をした側が返済することができなくなった場合、抵当権が設定されている物（例えば不動産など）を貸した側が差し押さえることができます。これが抵当権です。

このように、登記内容が変更されるタイミングで登録免許税がかかるので理解しておきましょう。

仲介手数料

不動産を売却する際に、仲介業者へ依頼している場合は「仲介手数料」がかかります。

仲介手数料自体は税金ではありませんが、消費税がかかるのです。

仲介手数料は、売買された価格によって金額が大きくなっていきます。

それに伴って消費税の額も増えていくので覚えておきましょう。

また、仲介手数料の上限額は法律で決められており、売買価格が400万円を超える場合は計算式に当てはめて仲介手数料を算出します。

計算式については以下を参考にしてください

【売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 仲介手数料】

もし、不動産業者がこれ以上の仲介手数料をもらった場合は、法令違反となるので覚えておきましょう。

仲介手数料は、売却時にもかかるため侮れません。

売却価格よりもはるかに低い金額ではありますが、明細を提示されたされた際にはしっかりと目を通しておきましょう。

不動産売却後は譲渡所得税がかかる

不動産を売却すると、利益の部分に所得税がかかってきます。

これを「譲渡所得税」といい、所得税、住民税、復興特別税の３つの合算で構成されています。

復興特別税は、特別措置法（2013年施行）によって譲渡所得税に取り入れられるようになりました。

2037年まで復興特別税が課税されることになっています。

税率は、所得税額に2.1%をかけた額で算出されます。

また、譲渡所得がマイナスになる場合は、譲渡所得税が課税されることはありません。

実際に譲渡所得税がどれくらいになるのか、計算式は以下のようになります。

わかりにくい用語もあるかと思いますので、計算式の以下の方で解説しています。

参考にしてください。

 

 

「譲渡収入金額」

譲渡収入金額とは、土地や不動産を譲り渡した時（売却した時）に発生する利益のことです。

土地や不動産を渡す代わりに、その対価としてお金をもらいます。

もし、お金ではなく「物」でもらった場合は、その時の時価が収入金額です。

また、不動産や土地などの「資産」を譲り渡すことによって経済的な利益が発生した場合には、その利益も収入に含まれるので理解しておきましょう。

「取得費」

取得費とは、不動産や土地の取得にかかったお金のことを言います。

取得のみではなく、建築費用、設備費用、購入手数料、修繕費なども含まれます。

建物の取得費の場合は、購入代金などの合計額から「減価償却費」を引いたものになります。

土地の場合は、購入費用がそのまま取得費として反映されます。

「譲渡費用」

譲渡費用は、不動産を譲り渡す（売却する）時にかかった費用のことです。

不動産を売却するとさまざまな税金がかかりますが、印紙税、仲介手数料、立退料、違約金などを含んでいます。

「特別控除」

特別控除とは、一定の条件を満たすと適用される控除のことです。

具体的には、マイホームの売却、特定土地区画整理事業などのための土地売却などを行うことで適用されます。

このような一定の条件を満たすことで適用され、「譲渡所得」の金額を計算するためには必要になります。

所有期間によって税率が異なる

譲渡所得税は、所有していた期間によって税率が異なります。

譲渡所得には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つがあり、それぞれ不動産の所有していた期間によって分けられています。

「長期譲渡所得」は、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年以上のものをいいます。

「短期譲渡所得」は、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下のもののことです。

それぞれの税額を求めるためには、まず「課税長期譲渡所得金額」と「課税短期譲渡所得金額」の2つを求める必要があります。

式は以下の通りです。

【課税長期（短期）譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】

課税長期（短期）譲渡所得金額を求めるためには、「譲渡価額」から「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の3つの金額を差し引きます。

簡単に説明すると、不動産の売却金額から経費と控除を差し引いたものが「課税長期（短期）譲渡所得金額」です。

この「課税長期（短期）譲渡所得金額」を計算したら、本題の税額の計算です。

計算式はそれぞれ以下の通りになります。

2種類の税率の違いについては、表で簡単にまとめてありますので参考にしてください。

【課税長期譲渡所得金額×20.315％＝税額】

【課税短期譲渡所得金額×39.63％＝税額】

種類	税率
長期譲渡所得（所有期間5年以上）	×20.315％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	×39.63％

「長期譲渡所得」の税率は、課税長期譲渡所得金額に20.315％をかけると算出されます。

「短期譲渡所得」の税率は、課税短期譲渡所得金額に39.63％をかけると算出されます。

不動産の所有期間が「短い」ほど税率は上がり、「長い」と税率は低く済むということになるのです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が決まる

譲渡所得税は、長期で所有しているか、短期で所有しているかで税額が変わります。

長期は対象となる不動産の所有期間が5年以上、短期は対象となる不動産の所有期間が5年以下という制限が設けられているのです。

長期譲渡所得（所有期間5年以上）の場合は、20.315％の税率が加算されます。

一方で、短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合は、39.63％の税率が加算されるのです。

例えば売却価格が5,000万円、取得費が4,400万円、譲渡費用が200万円だとすると、譲渡所得は以下のようになります。

【5,000万円 - 4,400万円 - 200万円 ＝ 400万円】

400万円が譲渡所得だとすると、長期譲渡所得・短期譲渡所得はそれぞれ以下のようになります。

 

不動産を所有していた期間が長期（5年以上）の場合と、短期（5年以下）の場合とでは、「譲渡所得税」が倍近く変わってくるので、売却する際には気をつけましょう。

また、相続や贈与で不動産を取得する場合もあるかと思います。

その場合は「被相続人や贈与者が取得した日」が引き継がれるので、「長期譲渡所得」になるケースが多いです。

自分が所有している不動産は、相続や贈与で取得したものなのか今一度確認してみましょう。

譲渡所得税を計算する3つの流れ

不動産を売却した際に発生する譲渡所得には、税金がかかります。

それが「譲渡所得税」でした。

譲渡所得税を計算する流れを、より詳しく解説していきます。

譲渡所得を確認する

まず、自分の譲渡所得がどのくらいなのか再度確認が必要です。

譲渡所得とは、ざっくり言うと売却した際の価格から経費を差し引いたものです。

「400万円で売却した」「売値は200万円だった」などのように、売れた時の価格があると思います。

そこから、「取得費」「譲渡費用」「特別控除額」の3つを引くと算出されます。

取得費は不動産の取得にかかった費用、譲渡費用は譲渡するときにかかった費用です。

特別控除額は特定の条件を満たした場合に控除される金額のことです。

特別控除額については後ほど後述します。

このような計算を行うためにも、「譲渡所得」の確認はとても大切なので、しっかりと確認しておきましょう。

特別控除額を差し引く

「特別控除額」とは、一定の条件を満たすことで特別に譲渡所得から控除される仕組みのことです。

特別控除を受けるためには、いくつかの条件があります。

条件は以下の通りとなっているので参考にしてください。

このような条件がある中で、適用されれば3,000万円の控除が活用できます。

譲渡所得を算出したら、「居住用財産の3,000万円特別控除」、「空き家の3,000万円特別控除」が適用される場合は「特別控除」として譲渡所得から差し引きます。

税率を乗じる

通常、譲渡所得税は譲渡所得から特別控除額を引いたものに、「税率」をかけて算出されます。

しかし、特例として税率が変わることがあるため、そのような例をご紹介します。

具体的に税率が変わるのは、以下のような場合です。

まずは、所有期間が長い（10年以上）物件に対する特例です。

この特例は、10年以上居住している物件については税率を低く計算できるという特例です。

通常の譲渡所得税を算出する場合、長期の譲渡所得に対しては20.315％の税率をかける必要があります。

しかし、こちらの特例が適用された場合、課税譲渡所得の6,000万円までが14.21％の税率で計算することができます。

しかし、6,000万円を超えると通常の20.315％の税率で計算する必要があるので注意しましょう。

次に、被相続人の財産（家）に関わる譲渡所得の特別控除についてです。

これは、相続した空き家を売却する際に関わる特別控除になります。

一定の条件を満たしていれば、3,000万円の特別控除が適用され、税金の負担を軽減することが可能です。

条件については複雑なので、不動産に関する税金の専門知識が豊富な税理士などに相談することがおすすめです。

最後に、特定居住用財産の買換えの特例です。

これは、所有期間と居住期間が共に10年を超える不動産を所有しているなどの一定の条件を満たしている場合に適用されます。

10年以上の居住期間がある自宅の買い替えの際には、税金の支払いを将来へと繰り延べられるという特例です。

今まで住んでいた家を売却し、新居を購入した場合にこの特例が適用されることが多いです。

売却した家が新居よりも低い金額で売れた時に、将来的に納税を繰り越せます。

逆に、売却した家が新居よりも高い金額で売れた場合は適用されませんので注意しましょう。

譲渡所得に適用できる5つの特例

譲渡所得に適用される特例は、どのようなものがあるのでしょうか。

今回は、5つの特例をピックアップしましたので参考にしてください。

具体的な特例としては以下の内容となっています。

それぞれ詳しく解説していきます。

居住用財産の3,000万円特別控除

これは、居住用の不動産を売却した際に売却益が3,000万円以下の場合には、その金額に対する税金を全て免除するというものです。

「居住用である」「売却益が3,000万円以下である」ということが前提条件ですが、他にもいくつか条件があるので確認してきましょう。

このような条件を満たしたうえで適用されるため、今一度自分が所有している不動産に関して確認してみましょう。

10年超所有軽減税率の特例

こちらの特例は、一定の条件を満たすと税率を低くして納税額を決めることができる特例です。

条件については先ほど簡単に説明しましたが、10年以上の所有期間の不動産を売却した場合です。

通常の長期譲渡所得には20.315％の税率をかけますが、この特例の場合は14.21％の税率をかけることで税額が算出されます。

ただし、6,000万円の課税譲渡所得までが適用の範囲内です。

そのため、6,000万円以上の課税譲渡所得となった場合は、通常通りの20.315％の税率をかけて算出されるので注意しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続した空き家の売却にも特例が反映されます。

一定の条件を満たすことで、3,000万円の特別控除が適用可能です。

ただし、2023年の12月31日までに売却することが条件となるので注意しましょう。

特定居住用財産の買い換え特例

所有期間と居住期間がともに10年以上の不動産に関しては、売却時の譲渡益にかかる税金を将来的に先延ばしにすることができる特例です。

今まで住んでいた家の売却額よりも、新居の購入額の方が高いことが条件となっています。

そのため、新居の購入額の方が低いと特例が適用されないので注意してください。

譲渡損失が生じた場合の特例

不動産を売却すると、通常は売却益がプラスになります。

しかし、売却益がマイナスになり「譲渡損失」が発生することもあります。

そのような場合は、「損益通算」という制度の利用を検討してみましょう。

損益通算とは、その年のプラスとマイナスの収支を相殺する制度です。

損益通算制度を利用することによって、税金の負担を軽減できるため譲渡損失が生じた場合には検討してみるのも良いかもしれません。

まとめ

不動産を売却する時には、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」という税金がかかります。

これらの税金は手続き上必要なものでもあるため、必ず納税しなければいけません。

中でも、印紙税と登録免許税は、「売買契約書を発行した時」と「登記申請の時」などに必要になります。

そのため、納税しなければ手続きが進まないことになるので注意しましょう。

また、譲渡所得税は売却する際の金額や、不動産の条件などによっても税率が変化するため、計算方法が複雑です。

適切な税額を知ることも売却をする際の税金対策にもなるためしっかりと理解しておきましょう。

これから不動産の売却を検討している方にとって、「税金」の知識は持っていても損はないと思います。

今回紹介した内容を参考にしながら、実際の売却に役立てて頂けると幸いです。