お金がない時に家を売る方法は？費用や注意点も紹介
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
どうしてもお金が必要だが、貯金では賄えない、ローンや債務で資金繰りに困っていてお金がない時に、家を売ることを検討する人も多いかと思います。
自宅に限らず、相続した古い家や投資物件の家を売って現金化したい人のために、お金がないときに家を売る方法とその費用や注意点について解説します。
目次
お金がないときに家を売る2つの方法
お金がないとききに家を売却して現金を得るには一般的に次の２つの方法があります。
- 不動産仲介業者に仲介を依頼して売却する
- 不動産買取業者に家を買い取ってもらう
それぞれの方法の特徴を表にまとめました。
| 金額 | 期間 | 仲介手数料 | そのほか | |
| 仲介業者に仲介依頼 | 相場価格 | 2〜３ヶ月以上 | 必要 | 内覧等の手間がかかる |
| 買取業者に買取依頼 | 相場価格の6〜８割 | １週間から1ヶ月以内 | 不要 | 手間がかからない |
以下で、仲介、買取の場合に注意すべき点を説明します。
仲介業者に売却を依頼する
不動産仲介業者に家の売却を仲介してもらう方法です。
この場合、注意したいのは、売却が成立した場合には、仲介業者に仲介手数料を支払う必要があることです。
以下に、仲介業者を介した売却の特徴を説明します
- 売却価格が高くなる可能性がある
- 売却するまでに時間がかかる
売却価格が高くなる可能性がある
家の売却価格は、売主の希望と相場価格を検討して決まります。
立地が良い、あるいは今後の開発が見込まれるエリアでは、相場価格が高いので、予想以上に高値で売却できる可能性もあります。
少なくとも、相場価格前後で売却可能でしょう。
これは仲介業者に売却を依頼した場合の大きなメリットです。
少しででも多く現金化したいと望む場合は仲介業者に依頼するのががよいでしょう。
売却するまでに時間がかかる
仲介業者に依頼する場合のデメリットは、売却が成立するまでに時間がかかることです。
仲介業者を決めてから、物件の査定、媒介契約の締結、実際の販売活動に入るまでにも時間がかかります。
買い手が見つかってからも、買手のローン審査、売買契約の締結の手続きがあり、家を売ろうと思ってから現金化するまでには、通常3ヶ月以上の時間がかかります。現金化を急いでいる場合には相応しくない方法かもしれません。
買取業者に直接売却する
お金がないときに家を売って原因かする方法には、買取業者に直接売却するという方法もあります。
この方法では、業者に手数料を支払う必要はなく、隣近所に知られることもなく売却できます。また、なかなか買手がつかない古い家の売却も可能です。以下に、買取業者への直接売却の特徴について説明します。
- 早期売却できる
- 売却価格が安くなりやすい
なお、業者によっては、上記のような「即時買取」に加えて、「買取保証」という売却方法を取り入れている場合もあります。
これは、一定期間仲介不動産として売り出し、買手がつかなった場合、あらかじめ通り決めていた価格で業者が買い取るという方法です。
早期売却できる
買取業者に「即時買取」で直接売却する場合、買取業者が直接の買主なので、販売活動は行いません。
従って取引価格に双方が合意したら、即時に売却が可能です。
早期に売却できることは、買取業者に買取を依頼することの大きなメリットです。少しでも早く現金化したい場合は、買取業者への依頼を検討するのが良いでしょう。
売却価格が安くなりやすい
買取業者による買取のデメリットは、売却価格が相場価格よりも安くなることです。
物件の立地や状態にもよりますが、相場価格よりも少なくとも２〜４割は安くなると言われます。
この場合、諸費用を差し引いて手元に残る現金がどのくらいになるか検討しておくことが必要と言えるでしょう。
お金がないときに家を売る際の4つの注意点
お金がないときに家を売って現金化したい場合には、仲介業者に依頼して売却の仲介をしてもらう方法と、買取業者に直接売却する方法があります。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、お金がないときに家を売る際の4つの注意点を以下にまとめます。
- 古い家を売る場合は買取業者に依頼する
- 住宅ローンが残っていると売れない場合がある
- 適正な売り出し価格を設定する
- 売却にかかる諸費用を確認しておく
古い家を売る場合は買取業者に依頼する
なかなか買手がつきにくいと思われる古い家は、買取業者に依頼することをお勧めします。
立地の良い物件は、仲介業者に依頼しても買手がつくこともありますが、そうでない場合は売却自体が難しい場合もあります。
また、仲介業者に依頼するとリフォームやハウスクリーニングを勧められるケースもありますが、果たしてその後に元手が回収できるかどうかをよく検討する必要があります。
買取業者であれば、そのままでは買手のつかない物件も、更地にしたり、新築物件を建てるなど、独自の経営戦略のもとに物件の買取りを行います。
そんな場合は、初めから買取業者に依頼することをお勧めします。
住宅ローンが残っていると売れない場合がある
住宅ローンが残っている家の場合、通常、住宅ローンを貸し付けた金融機関が土地建物に抵当権を所有しています。
抵当権が抹消されない場合、その家を販売することができないので、
買手に物件を引き渡す前に一旦住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要です。
多くの場合、買主が支払う家の代金を残債の返済にあてますが、中には「オーバーローン」といって、家の想定売却価格をあてても、残債を返済しきれないと予想されるケースもあります。この場合でも、自己資金を合わせて返済できれば問題はありません。
ところが、中には自己資金と想定売却価格を合わせてもローンの残債完済ができないことがあり、この場合は、家の売却自体が不可能になってしまします。
このように家の売却によっても住宅ローンの完済が難しい場合、抵当権を持っている金融機関と協議して、「任意売却」という方法を取ることがあります。経済的な理由で住宅ローンの返済が大きく滞ってしまった場合などは、専門業者や弁護士に相談しながら「任意売却」を進める場合が良いこともあります。AlbaLinkは任意売却の取り扱いもしており、ご相談も承っております。ローンの完済について不安のある場合は、任意売却も取り扱う買取業者に依頼するのが安心です。
適正な売り出し価格を設定する
適正な売り出し価格の設定が早期の売却につながります。
これは、中古住宅の売り出しではどのような場合でも当てはまることですが、お金がなくて家を売る場合には特に心に留めておきたいことです。
なるべく早期に、できる範囲で高い価格で売るためには、相場価格を正しく反映している業者を選ぶことが早期売却の秘訣です。
そのためには、自分でも相場価格を調べて、数社から見積もりを取り、適正価格を知りましょう。
売却にかかる諸費用を確認しておく
家を売却するとかかる諸費費は現金で必要になるものがほとんどです。
これは家の売却に先立って必要になったり、売却後時間が経ってから必要になるので、あらかじめ確認しておきましょう。
- 仲介手数料
- 収入印紙（印紙税）
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税
仲介手数料
仲介業者を介して売却した場合は、売却価格に応じて仲介手数料が必要です。
支払うタイミングは契約成立時に半額、物件引き渡し時に半額支払うのが通例です。
買主からの支払い前にも必要になる費用なので、準備しておきましょう。
なお、買取業者に買取を依頼する場合は不要です。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
参照：国土交通省宅地建物取引業法関係
参照：令和元年8月改正版
収入印紙（印紙税）
収入印紙は、売買契約の際に取り交わす契約書に貼付します。これは印紙税として国に納める税金で、取引価格に応じて決まります。
売却価格が1000万円から5000万円では現行の印紙税は1万円です（軽率減税適用のため）。
収入印紙は売買契約を結ぶ際に事前に購入して準備します。
不動産売買契約書にかかる印紙税の金額
| 不動産売却価格 | 本則税率 | 軽減税率(令和9年3月31日まで） |
| 50億円を超えるもの 600,000円 | 600,000円 | 480,000円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 400,000円 | 320,000円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 200,000円 | 160,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1千万円を超え５千万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 1万円を超え10万円以下のもの | 200円 | 200円 |
| 1万円以下のもの | 非課税 | 非課税 |
参照：国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
抵当権抹消費用
ローン残債がある場合は、抵当権抹消の手続きが必要です。
司法書士に依頼する場合がほとんどですが、その場合は5000円から20000円程度かかります。
司法書士に依頼せず、ご自分で手続きをする場合は不動産１件につき1000円です（土地建物の場合、2件で2000円）。
ですが、抵当権抹消手続きは重要で、難しい手続きです。できることなら司法書士に依頼することをお勧めします。
抵当権抹消手続きは、多くの場合最後の決済時に行います。
譲渡所得税
不動産を売却譲渡した場合にかかる税金です。譲渡所得とは、売却金額（収入額）からその不動産を購入した金額と諸費用を控除した金額のことで、所得税と住民税がかかります。
一般的な税率は、以下のようになります。
| 所得税 | 住民税 | |
| 長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える) | 譲渡所得✖️15% | 譲渡所得✖️5% |
| 短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下) | 譲渡所得✖️30% | 譲渡所得✖️9% |
参照：国税庁：土地や建物を売ったとき
譲渡所得には、さまざまな控除が適用される場合があるので、確認しましょう。かなり節税ができる場合があります。申告は売買のあった年の翌年2月1６日から3月1５日までに申告し、所得税は5月末までに納付します。また、住民税は6月以降に告知されます。取引から時間が経っていますので、忘れていた頃に納税通知が来て驚くことがないように準備したいものです。
まとめ
お金がなくて家を売る場合、すぐに現金化したい人、手間や暇をかけていられない場合には買取業者に依頼するのがお勧めです。
仲介業者に依頼する場合よりも買取価格は安くなりますが、仲介手数料がかからず、隣近所にも知られずにスムーズに売却できます。
また、家を売却する際には諸費用が現金で必要になるほか、翌年に譲渡所得税が課税されることを忘れないようにしましょう。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
