「不動産を売却するが3,000万円の特別控除について知りたい」
「3,000万円の特別控除を利用できる条件とは？」
「3,000万円の特別控除は住宅ローン控除と併用できるの？」
今回は、居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除について解説します。
居住用財産を売却して利益が出た場合、一定の条件を満たせば、最大3,000万円まで控除できます。
しかし、配偶者や親に譲渡したり、住まなくなってから譲渡するまでの期間が長かったりすると控除できないため注意が必要です。
本記事の内容は、以下についてです。
- 3000万円の特別控除とは
- 3000万円控除を利用するための手続き
- 相続した家には3000万円控除は利用できる？
最後まで読めば、3,000万円控除を利用する際の注意点まで理解できます。
なお、弊社（株式会社 AlbaLink ）は不動産に強い専門業者です。
ご相談くだされば、金額や日程なども含め、売却物件の軽減措置についてサポートいたします。
目次
3000万円の特別控除とは
居住用財産を譲渡して利益が出た場合、一定の条件を満たせば、税制上の特例が適用されます。
いくつかの軽減措置がありますが、そのうちのひとつが居住用財産の3,000万円の特別控除です。
所有期間の長さを問わず、住宅を譲渡して得た所得から最高3,000万円を控除できます。
また、この特例を受けたことで譲渡所得金額が0円になっても確定申告は必要です。
3000万円の特別控除を利用するケース
譲渡所得の金額は次の計算式で表せます。
譲渡所得金額
＝譲渡収入金額ー（取得費+譲渡費用）
取得費：土地購入代金、仲介手数料、登記費用など
譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費用など
自宅を売却すると譲渡所得を得られますが、譲渡所得には通常、所得税と住民税が課税されます。
しかし、3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得から課税される金額を最大3,000万円減額することが可能です。
この控除を利用して譲渡所得金額が0円以下になれば、譲渡所得に税金はかかりません。
なお、譲渡所得に課税される所得税と住民税の内訳は以下のとおりです。
| 所得の種類 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5% | 0.315％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9% | 0.63％ | 39.63％ |
※所有期間は、譲渡した年の1月1日までの期間で計算
3000万円の特別控除を利用するための条件
3,000万円の特別控除を利用するには、以下のような条件があります。
- 譲渡先が配偶者や親子など特別な関係者ではないこと
- 居住しなくなってから売るときは、居住しなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡していること
- 前年と前々年に居住用財産の譲渡の特例を受けていないこと
なお、譲渡先が生計を共にする親族や内縁関係にある人の場合も、この控除を利用できません。
詳細な条件は、国税庁のホームページで確認できます。
参照元：国税庁｜マイホームを売ったときの特例
利用できるかはチェックリストで確認できる
3,000万円の特別控除を利用できるかは、こちらのチェックリストを活用すると確認しやすいです。
複数の質問に答えるだけで確認できるので、積極的にご活用ください。
他の居住用財産の特例との併用はできる？
ほかの軽減措置と併用できるかは特例によります。
- 住宅ローン控除とは併用できない
- 買い替え特例は併用できない
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と併用できない
- 10年超所有軽減税率の特例は併用できる
併用できるかひとつずつ解説するのでご覧ください。
住宅ローン控除とは併用できない
3,000万円控除を利用すると、その前後2年間は住宅ローン控除を利用できません。
そのため、3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらがお得なのか判断することが大切です。
どちらの制度を利用したほうがお得なのかは、ご家族の状況によります。
正確に判断するには、税理士やファイナンシャルプランナーに相談するといいでしょう。
買い替え特例は併用できない
買い替え特例
10年以上居住している家を譲渡して他の家を購入した場合、譲渡益に対する課税を繰り延べるられる制度。
買い替え特例との併用はできず、3,000万円の特別控除と買い替え特例は3年に一度しか利用できません。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と併用できない
損益通算
所得金額の損失のうち、一定の所得のみにおいて総所得金額や退職所得金額を計算する際に所得の金額から控除できること。
参照元：国税庁｜損益通算
所得の損失が生じた場合、以下の所得は損益通算して課税される金額を少なくすることが可能です。
- 不動産所得
- 事業所得
- 譲渡所得
- 山林所得
ローンの残額が家の売却金額より高くて赤字が出た場合、損益通算すれば赤字分をほかの不動産所得や譲渡所得から控除できます。
繰越控除
本年分の損失を控除しきれない場合、翌年以降に損失を繰り越して控除できること。
たとえば、事業で赤字が出た場合、繰越控除を利用すれば赤字分を翌年以降の黒字と相殺できます。
しかし、こういった損益通算と繰越控除は3,000万円の特別控除と併用できないので注意しておきましょう。
10年超所有軽減税率の特例は併用できる
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、6,000万円以下の部分については軽減税率が適用されます。
この軽減税率は併用できるため、3,000万円を控除した後の金額で軽減税率を利用できます。
軽減税率の内容は以下のとおりです。
| 課税譲渡所得金額 | 所得税率 | 住民税率 |
| 6,000万円以下の部分 | 10％（復興特別所得税を含むと10.21%） | 4％ |
なお、6,000万円を超える部分については5年以上所有した長期譲渡所得と変わらず、20.315%の税率になります。
3000万円控除を利用するための手続き
3,000万円の特別控除を利用するには、確定申告が必要です。
譲渡所得を得た場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告しなければいけません。
3,000万円の控除を受けて、譲渡所得金額が0円になった場合も確定申告が必要です。
確定申告をご自身で行うのが難しい場合、税理士に相談するのを推奨します。
必要書類
特別控除を利用する際の確定申告に必要な書類は以下のとおりです。
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 費用の領収書
- 戸籍の附票
譲渡所得の内訳書は、国税庁や税務署のホームページでダウンロードできるほか、確定申告の相談会上で用意されていることがあります。
また、戸籍の附票は市区町村で発行することが可能です。
確定申告は複雑なので、時間に余裕を持って手続きを進めましょう。
3,000万円控除の税金シミュレーション
実際に以下の条件で3,000万円の控除を行い、どれだけ節税できるのかシミュレーションしてみます。
- 売却金額：4,000万円
- 取得費用：3,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 所有期間：8年
課税所得金額
＝4,000万円− 3,000万円− 200万円
＝500万円
控除を利用すれば課税所得金額のうち3,000万円までは税金がかからないため、納める金額は0円です。
しかし、控除を利用しないと以下の税金がかかってしまいます。
納める金額
＝500万円×20.315％
＝約101万円
したがって、今回の場合3,000万円の特別控除を利用すると、約100万円の節税効果を受けられるのです。
相続した家には3000万円控除は利用できる？
相続した家にも「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といった措置で3,000万円の控除を受けられます。
この制度は、一般的な3,000万円の控除とは別の軽減措置です。
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」の主な適用条件は、以下のとおりです。
- 昭和56年5月31日までに建築された家であること
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の取得したこと
- 相続開始の日から3年目の12月31日までに売却すること
この特例は、相続開始があった日から3年目の年末を過ぎると受けられなくなってしまうため注意しましょう。
適用条件の詳細は、国税庁のホームページで確認できます。
参照元：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
3,000万円控除におけるよくある質問
3,000万円の特別控除において、よくある質問は以下のとおりです。
- マイホームを解体した際は土地のみでも利用できる？
- 売却益が3,000万円までなら確定申告は必要ない？
- 家が共有名義の場合はどうなる？
- 店舗併用住宅の場合はどうなる？
- 土地と建物の所有者が違う場合はどうなる？
- 自宅を賃貸に出している場合でも利用できる？
- 単身赴任していた場合でも利用できる？
順番に解説するのでご覧ください。
マイホームを解体した際は土地のみでも利用できる？
以下の条件を満たせば、マイホームを解体して土地のみを売却しても控除を利用できます。
- 取り壊し後1年以内に譲渡契約を結ぶこと
- 売却までの間に土地を貸していないこと
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
しかし、居住用の土地よりも駐車場や庭の敷地のほうが広い場合、控除を利用できない恐れがあるので税務署に確認してみるのがおすすめです。
売却益が3,000万円までなら確定申告は必要ない？
売却益が3,000万円以下でも、確定申告しないと軽減措置を受けられませんので申告手続きは必要です。
自動で控除されるわけではないので忘れずに確定申告しましょう。
また、税務署から「軽減措置を受けられる」といった通知は来ないので、ご自身で手続きを行う必要があります。
家が共有名義の場合はどうなる？
家が共有名義の場合、共有者一人につき最大3,000万円まで控除されます。
したがって、夫婦名義の家を売却してふたりとも控除を受けたい場合それぞれで確定申告の手続きが必要です。
共有名義者全員で合計3,000万円の控除ではありません。
店舗併用住宅の場合はどうなる？
店舗併用住宅を売却した場合、居住のために使用していた部分だけ控除されます。
そのため、確定申告の際は床面積が分かる資料が必要です。
なお、90%以上が居住用なら建物全体を居住用とみなして3,000万円の特別控除を受けられます。
土地と建物の所有者が違う場合はどうなる？
土地と建物の所有者が異なる場合、一定の要件を満たせば控除可能です。
しかし、控除額は土地と建物の所有者をあわせて3,000万円になります。
控除を受けるには、以下の条件に全て当てはまっていなければいけません。
- 土地と建物を同時に売却すること
- 土地と建物所有者が親族関係になり、生計を共にしていること
- 土地と建物所有者が一緒にその家に住んでいること
建物が夫名義で土地が妻名義の場合も活用できるので、検討してみてください。
自宅を賃貸に出している場合でも利用できる？
自宅を賃貸に出しても、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば控除可能です。
また、控除を考えている方は貸出先のことを考えて期間を指定できる定期借家契約で貸し出すのがおすすめです。
単身赴任していた場合でも利用できる？
単身赴任していても適用が認められるケースもあります。
たとえば、仕事の都合で単身赴任しているが転勤によってもう一度自宅に戻る場合は、マイホームを売却しても控除を受けられます。
単身赴任によって住宅を離れていても特別控除が受けられるため安心です。
まとめ
本記事では、居住用財産を売却したときの3,000万円の特別控除についてご説明しました。
3,000万円の特別控除を受けるには多くの制限があります。
また、住宅ローン控除や損益通算・繰越控除とは併用できないため、利用する際は慎重に検討する必要があります。
弊社(株式会社AlbaLink)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。
ひとつの候補としてご相談くだされば、特別控除についてサポートいたします。
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