2軒目は鎌倉市内にある連棟物件です。
筆者は、２０１１年２月に２軒目の収益物件を購入しました。
１軒目に購入した収益物件より得られた家賃の現金を使わずに貯めていた為、ローンを組むこと無く、現金一括で購入することができました。
１軒目が空きとなることがなく、貸し続けることができたため、物件の選定を大きく間違えなければ、２軒目も問題なく貸せるという確信はありました。
結果から言うと、購入してから約半年後の２０１１年１０月～２０１５年７月までは、３人の子供を抱えるシングルマザーが入居してくれて、２０１５年１１月から現在までは設計事務所の会社が入居してくれています。
購入してから７年もほぼ空きが無く、賃貸できていることから、この投資は成功と言っていいでしょう。
ここでは、購入経緯～リフォーム～賃貸募集～契約までの一連を執筆させてもらいます。
目次
購入経緯
「最初に購入した賃貸物件の家賃がだいぶ貯まってきたな～。２軒目をそろそろ購入しようかな？」１軒目を購入してから７年が経過した時、このように思いました。
１軒目の物件は、ほとんど空きができることなく、７年間貸し続けることができたので、家賃収入として７００万円以上入ってきていました。
ローンを組むことは一切考えていなかったので、７００万円以下で何か購入できる物件は無いか？ということで「楽待」などの収益物件を扱っているサイトを１か月ほど閲覧していましたが、中々良さそうな物件がありませんでした。
というのは、以前、父親から教えてもらった投資価値のある下記条件を満たしている物件については、収益物件を扱っているサイトでは、地方以外に見つけることはできませんでした。
- 想定年間家賃÷購入費用＋想定リフォーム費用で計算できる利回りが１０％以上となる物件
- 駅から徒歩１５分圏内にある物件
- ローンを組まずに現金一括で購入できる金額の物件（今回は７００万円）
やはり、７００万円となると、収益物件を扱っているサイトで該当するのは区分マンションもしくは、関東地方以外にある戸建物件となります。
別に、収益物件を扱っているサイトを批判している訳ではありません。
しかしながら、下記のような宣伝が多いことが個人的には気に入りませんでした。
「オーナーチェンジの為、手間をかけなくてもすぐに家賃収入が見込まれます」
↓
私の見解・・・
では、家賃が入ってくる収益物件を何故わざわざ手放すのか？手放すには何かしら理由（借手がもうすぐ退去する見込みがある、借手がクレーマー等）があるのでは？
また、今借りている人が退去しない限りは、物件の内覧ができないというのも不安を覚えました。
「利回り１０％越え」
↓
私の見解・・・
これはほぼ東京、神奈川県以外の地方物件でした。東京、神奈川県以外の場所にある物件は管理するのは大変そうである為、見送りました。
収益物件を探して、２か月ほど経過した時のことです。ヤフーで扱っている不動産売買情報で、神奈川県鎌倉市内の連棟物件（築４０年以上、２階立て３ＬＤＫの約８０平米）の物件が７５０万円で出されているのを発見しました。
物件について、不動産会社に問い合わせをしてみると、前オーナーはこの物件で、中学生の学習塾を経営していたようです。（高齢であるため、数年前に学習塾は閉鎖したのことです）
物件を売却して得たお金で、新たな「終の棲家」を購入することを考えていたようで、すぐにでも現金化したいという要望があり、不動産会社に問い合わせをした時点で「５５０万円までなら値引きＯＫという了承をもらっています」との情報を貰いました。
５５０万円であれば、諸費用、リフォームを考慮しても、自己資金の７００万円以内に収めることができそうです。
一度、物件を内覧させてもらうことにしました。物件を内覧した結果、以下のことが判明しました。
- 雨漏りしている個所がある
- １５平米ほど増築しているが、未登記となっている。
- 残留物多数（学習塾で使っていた椅子、机、黒板）
やはり、最初に気になったのは物件の雨漏りです。おそらく他の人が購入を避けていた理由はこれでしょう。
しかし、この雨漏りの問題さえクリアーすれば、近所にある同程度の賃貸物件から考慮すると、月８万円程度で賃貸できそうな物件である為、非常に優良な収益物件になるのでは？とも考えました。
初期投資として、物件購入金額が５５０万円、諸費用が５０万円の合計６００万円程度であれば、年間家賃収入９６万円÷投資金額６００万円＝利回り１６％となります。
投資価値あり！！と判断して、購入することをすぐに決めました。
リフォーム
２軒目の投資物件を購入した後、すぐにリフォームに取り掛かりました。
リフォームが必要な個所は以下の通りでした。
- フローリング、壁紙の貼り替え（経年劣化による傷が多々ありました）
- 玄関ドア（古いドアの為、交換したほうが良さそうでした）
- トイレ（壊れてはいませんでしたが、年式の古い便座でした）
- キッチン（学習塾で使っていた為、キッチンがありませんでした）
- 屋根（雨漏り個所ありのため）
リフォームについては、１軒目と同様、自分で出来る個所は全て自分でリフォームするというスタイルを貫き、どうしてもプロに依頼しないとダメな個所（水道、トイレ、ガス、電気系統等）はプロに依頼することにしました。
上記でプロにリフォームを依頼したのはトイレ、キッチン、屋根でした。
尚、この３個所については、下記の通りに依頼しました。
トイレ
トイレリフォームについては、トイレのリフォームを専門としている業者に依頼することにしました。
（株式会社Life Innovationグループ リフォームショップ LIXY）
ちなみに全く同じメーカーの商品でトイレリフォームを某ホームセンターで見積もりを取ったところ、３万円程度高い見積もりがきました。
ホームセンターも商売で販売している為、業者へ依頼する際にマージン（紹介手数料ともいいますね）を取ります。ですので、トイレに関しては、トイレ専門のリフォーム業者に頼んだほうが確実に安くなります。
キッチン
キッチンについては、まず商品を住宅展示会で使用していた展示品をヤフーオクションで購入しました。
展示品については、定価の９０％以上引きは当たりまえですし、比較的に新型のタイプが手に入れることが可能です。
（商品によっては定価150万円のものが10万円位で手に入ることもあります。絶対にお得です）
その後の取り付けについては、近所のリフォーム業者に依頼しました。工賃としては２万円程度で、作業時間としては４時間程度でした。
屋根
屋根の雨漏りについては、プロに任せるしかありません。
しかし、実はこの物件が雨漏りした理由を調べたところ、某ケーブルテレビの会社がテレビケーブルを取り付けるために屋根の上側に穴をあけたことが原因であることが分かりました。
一応、ダメ元でケーブルテレビの会社に屋根の修理依頼を出したところ、費用は全て会社持ちで修理工事をしてくれるという返事を即答で頂きました。（どうやらずさんな工事をしていた時期があったらしく、ケーブルテレビの会社も非を認めてくれました）
その為、屋根の雨漏り修繕については、一切費用はかかっていません。
壁紙、フローリングシート貼り替え
壁紙、フローリング、玄関ドア交換については全てＤＩＹで行いました。
中古物件をリフォームして高収益を上げるのであれば、特に壁紙、フローリングについては自分で行うべきです。
壁紙、フローリングのＤＩＹ、玄関ドアの交換については、当サイトにある下記のページを参照してください。
「２．４クロス貼り替え」
「２．６クッションフロア貼り」
https://2do-3.com/515/
おそらく皆さんが想像している以上に簡単できます。
ちなみに業者に依頼した場合は、ＤＩＹした時と比べると平気で１０倍以上の費用がかかります。
玄関ドア交換
「玄関」というと、やはり家の「顔」となる場所になるので、一番費用をかけても良いのではないかと考えています。
何故なら、物件を借りたい人が内覧する際、必ず最初に目にするのは玄関だからです。
その為、玄関のドアについては、多少高いものでも良いものを取り付けるべきではないかと考えています。
尚、筆者は、以下の手順で、一戸建ての玄関ドア交換を行いました。
- 玄関ドアのサイズを測る
- ドアサイズを玄関ドアの販売業者に伝えて、サイズの合う商品をいくつか教えてもらう。
- ②で教えてもらった商品の中で一番良さそうなものを選ぶ（ここは個人のセンスが問われます）その後、同商品がヤフーオクション、別の業者などでもっと安く販売されていないか？を探しました。
尚、筆者は、住宅展示場の展示品を販売している古物業者が近所にありました。
たまたまサイズがぴったりの玄関ドアが４万円（定価は２０万円程度）で販売されていたため、即決で購入して、自分で取り付けました。
玄関ドアの取り付けも実は非常に簡単です。玄関の枠を壊すような作業が無い限り、素人でも４時間程度あれば、充分にできると思います。
「you tube」にある以下の動画を参考にするといいかもしれません。
客付け
約４か月程度のリフォームを行った後、近所の不動産会社を通して、物件募集を行うことにしました。
家賃については、近隣の相場と同程度の９万円で設定しました。
２件の不動産会社に物件を紹介したところ、２週間ほどで問い合わせが３件あり、内１件が内覧を希望されました。
この内覧を希望した人が契約をしてくれて、２０１５年７月まで借りてくれました。
決め手となったのは以下の点でした。
- ８０平米以上ある賃貸物件は珍しい（水商売をしている人だった為、衣装、バックなどを沢山持っていて、保管するだけの広さのある物件が良かったようです）
- 子供が通う学校が近い（中学校が徒歩１分圏内の物件です）
築年数が古くて、連棟式というハンデのある物件です。１０人いたら８人～９人は避ける物件でしょう。しかし、物件は１人でも気に入ってもらえれば、いいのです。
物件の管理運営
２軒目に購入した物件については、１軒目の反省を活かして、定期的に建物の外観、近隣の状況を確認するようにしました。
特に大きなトラブル、住居人および近所からのクレームも無く、２０１５年７月まで居住してくれました。
その後、２０１５年８月～１１月までは空きとなりました。
居住だけではなく、事務所としての利用も可にすれば、ターゲットが広がるのでは？と思い、２０１５年１０月半ばごろから「事務所としても利用可」ということで不動産会社に賃貸物件として募集を出しました。
すると、１週間後ぐらいに近隣の設計事務所から声がかかり、内覧をしたその日のうちに契約となりました。
その後、現在に至るまでこの設計事務所は借りてくれています。
２軒目の投資物件でうまくいった点、反省点
うまくいった点
２０１１年３月から賃貸物件として保有しており、今年で８年目となります。
当初借りたシングルマザーは２０１５年７月まで居住してくれました。（退去した理由は娘さんが就職したところで月１万円程度で借りることができる社宅がある為です）
２件目に借りてくれた設計事務所は、特に家賃滞納も無く借りてくれています。
今年の７月でリフォームを含めて最初に投資した６００万円の資金は家賃の手取収入（固定資産税を除く）で回収できる計算になります。７年で回収できたとなると成功と考えてよいでしょう。
今後の展開
正直、具体的にはまだ決めていませんが、観光地である鎌倉駅も近い為、将来的には「民泊」物件として利用するのもアリでは無いか？と思っています。
具体的にはどうするのか？というのは、とりあえず、今後の世の中の流れをみて決めていこうと思っています。
WRITER
最新記事 by WRITER (全て見る)
- 広島県呉市で共有持分不動産の買取査定依頼を頂きました - 2021年11月22日
- 相続物件を買い取りしてもらう方法と買い取り可能な業者リスト - 2019年9月5日
- 差押えや競売直前物件を買い取りしてもらう方法と買い取り可能な業者リスト - 2019年9月1日
相談・査定はこちら