こんにちは。不動産ライターのharupanaです。過去、トップ営業マンとして不動産販売に従事した経験と自身の不動産投資経験から今回は「すまいvalue」について実際に使ってみて噂や口コミを検証したいとおもいます。
目次
不動産一括査定サイトの使い方で査定額が全然違う！？
不動産一括査定サイトは現在、沢山存在します。そしてどんどん増えています。
それぞれの一括査定サイトによって提携している業者は違うので、当然査定額も異なってきます。
業者は何を参考に査定しているのか？
REINS(レインズ)（不動産流通標準情報システム）
業者はREINS(レインズ)（不動産流通標準情報システム）というサイトに掲載している過去から現在までの取引状況を閲覧して査定しますので査定額が市場価格と大きく差がひらくことは考えられません。
しかし、このレインズにすべての情報が載っているわけではありません。
例えば、一般媒介契約で物件を売却、または購入した場合、レインズに掲載する必要はないのです。
レインズに掲載されている取引はほんの一握りなのです。
不動産ポータルサイト(スーモ、ライフルホームズなど)
これらポータルサイトにも不動産情報は掲載されています。しかし、掲載されている情報は売り出し価格になります。
売り出し価格≠売却価格
不動産取引には実際値引きも入りますし、売れなければ値下げもします。実際の取引価格は取引をした業者しかわからないのです。
業者が所有する情報が頼り！
レインズに掲載さてれいない情報をどうやって手にいれるのか？それは、業者に査定依頼をするしかありません。
過去に取引をした物件と似たような物件であったり、マンションの違う部屋だったりするとその売却事例を教えてくれる場合があります。
本当に価値のある情報はこのような情報なのです。
信頼ある一括査定サイトを探し出すのが鍵！！
だからといって、一括査定サイトを闇雲に登録しても、迷惑メールと営業電話が増えるだけです。
私の過去記事や比較サイトを読んで自分の所有する不動産にぴったり合った不動産査定サイトを見つけ出してみてください。
そして今回は信頼ある大手６社が共同運営している不動産査定サイト「すまいvalue」について調べてみたので参考にしてみてください。
すまいvalueとは？
すまいvalueについてまとめました。
・大手６社で運用されている
・多種の不動産に対応
・マンションAI査定はなし
・両手仲介の可能性が高い
・しつこい勧誘などが少ない
・地方不動産の査定は不利な可能性アリ
・大手ならではの建物、設備、売却保証
ひとつずつみていきましょう。
大手６社で運用されている
すまいvalueは大手６社に一括で査定できるサイトです。
・住友不動産販売
・小田急不動産
・野村の仲介
・三井のリハウス
・東急リバブル
・三菱地所ハウスネット
※イエイやオウチーノのように提携業者に査定してもらうわけではありません。
あくまでこの６社のどれかが査定することになります。
それではひとつづつみていきたいとおもいます
住友不動産販売
豊富な物件情報と全国直営の店舗ネットワークであなたの不動産購入・売却をサポート！ 毎日更新の豊富な物件情報・充実のこだわり検索・パノラマ動画で眺望を確認・購入支援サービス充実。
小田急不動産
小田急線沿線で物件をお探しなら小田急不動産にお任せ。無料相談も受付中です。 ゆとりのある暮らし・安心感のある暮らし・上質感を感じる暮らし・小田急沿線中心に店舗多数・つながりを楽しめる暮らし・住まいづくりのこだわり・新築戸建・マンション情報・小田急不動産の分譲実績。
野村の仲介
あの人に頼んで良かった「野村の仲介＋」不動産のプロがお客様の悩み・不安を解決！ 新着物件どんどん更新中・会員登録で新着物件をGET・不動産のプロがサポート・物件購入のお役立ち情報も・ネットで住みかえノムコム・サービス: ホームステージング, 買換保証サービス。
三井のリハウス
約280店舗と業界最大級の店舗数。リハウスサポートメニューによる充実のサポート。賃貸のご相談も・豊富な取引実績・全国約280の店舗網・充実の不動産売却サービス・安心・安全な不動産売却・物件画像を豊富に掲載・タイプ: マンション, 一戸建て, 土地など。
東急リバブル
新築・中古の物件情報を随時更新中。不動産売買のエキスパートが的確にサポート。 お客様のリアルな満足度をウェブで公開中！ 豊富な実績とノウハウ・地域に密着した営業活動・営業担当宅建保有率９７％ エリア・沿線から簡単検索・年間売買仲介件数2万1千超。
三菱地所ハウスネット
三菱地所・三菱地所レジデンス分譲マンションのご相談は、三菱地所の住まいリレー。買い替えをご検討中の方・購入リクエスト・売却査定も、購入希望も・売出されたらメール通知・三菱地所グループ分譲物件・三菱地所ハウスネット・三菱地所の住まいリレー。
この６社の中から、所有している不動産にぴったりあった業者を選んでくれます。
なぜこの６社なのか？
すまいvalueに以下の記載がありました。
私たちは1984年に「オープンマーケット」という団体をつくり、不動産をより安全に、
安心して取引できる世の中を目指して、会社の垣根を越えてさまざまな取り組みを行なってきました。不動産売買契約におけるルールづくりや、万が一取引した建物に瑕疵（かし）があった場合の保証制度を時代に
先駆けて導入するなど、30年余りに渡って、お客様の立場に立ち、正面から取り組んできたこれらの活動は、
今、業界のスタンダードとして定着しています。
今の不動産取引のベースを作ったのがこの６社なのですね。
多種の不動産に対応
すまいvalueは多種の不動産に対応しています。
・マンション（区分、一棟）
・一戸建て
・土地
・ビル一棟
・アパート一棟
・その他
大手なので、色々な不動産に対応可能のようです。
マンションAI査定はなし
マンションナビやふじたろうのような、過去の取引のデータからAIを使っておおよその査定額をはじき出すようなサービスは行っていません。
このようなサービスは直接査定依頼しなくてもマンション名だけで大体の相場がわかるので大変重宝しますが、不特定多数に利用者にデータを提供することになります。この６社だけででかなりの不動産売却データを持っているので、安易に公表することはしなさそうです。
両手仲介の可能性が高い
大手の不動産仲介について「不動産流通システム」さんがコラムを紹介しています。
表は、住宅新報社新聞記事に開示された、主要不動産流通会社25社の2016年3月期の決算資料から、当社が仲介手数料の平均料率を取りまとめた資料です。
仲介手数料の平均料率は、上位25社平均で4.35％、上位5社では5.12%、最上位は5.31%となっており、2%台は上位25社の中では1社しかありません。
不動産会社が受領できる仲介手数料は、宅建業法により「3％+6万円（消費税別）が上限」と定められています。したがって、平均料率が3％を超える不動産会社は、「両手仲介」を恒常的に行っていると想定できます。
上位5社の仲介手数料平均料率が5.12％ということは、これらの不動産会社は、5件の成約のうち4件以上が「両手仲介」という計算になります。
両手仲介とは売主と買主から仲介手数料を受け取る取引です。両手取引は手数料が２倍のため、囲い込みがおこりやすいといわれています。
中小の不動産業者では集客力が大手よりはないので契約をしても、ポータルサイトやレインズに掲載して買主を探してもらうことになります。
実際、私が勤務していた中小の不動産屋でも、両手取引は少なく、大半が片手取引でした。
集客力のある大手だから両手取引が可能なのだとおもいますが、その知名度に胡坐をかいて営業をおろそかにされては本末転倒です。
この大手不動産会社とのやりとりは後に記載したいとおもいます。
しつこい勧誘などが少ない
これは完全に私の経験と主観になってしまいますが、大手は比較的しつこい勧誘が少ないと感じています。もちろんコンプライアンスがしっかりしているからといった理由もありますが、しつこく営業しなくても、お客は他にいるといったことでしょうか。
地方不動産の査定は不利な可能性アリ
全国に店舗があって直接相談できるのが大手不動産のメリットですが、田舎の不動産の場合は地元不動産屋の方が、情報や顧客を多く抱えている場合があります。大手にこだわるばかりに不動産を安値で売り渡してしまう可能性もあります。
大手ならではの建物、設備、売却保証
すまいvalueだから保証が受けられるわけではありませんが、大手に売却依頼をすると様々なサポートがあります。たとえば、「三井のリハウス」ですと
・設備チェック＆サポートサービス
・建物チェック＆サポートサービス
・買取サポートシステム
・売却保証
・住まいクリーンアップサービス(有償)
・建物調査(有償)
・土地調査(有償)
・住宅設備のメンテナンス(有償)
・引越し(有償)
・インテリア(有償)
・リペアメンテナンス(有償)
ひとつの窓口でいろいろ対応してもらえるのは楽ですが、その分大手価格なのは予想がつきます。
無償の物件チェックや保証、買取はどこの不動産屋でもやっています。
しかし、保証期間を長くしたりして差別化をはかっているようですね。
(売主側からもしっかり説明し、買主も物件の状況を承知で購入するので実際あまりトラブルっておこりませんが、心配な方にはいいのかもしれません。)
すまいvalueの口コミや評価は？
すまいvalueの口コミを調べてみました。
良い口コミ
・高値で売れた。
・大手だから信頼できる。
・売却のサポートを丁寧にしてくれた。
・担当者もしっかりしてる。
悪い口コミ
・査定したのはいいけど売却できないといわれた。
信頼性は抜群なので、その知名度を生かして売却活動が可能なようですね。適当な担当がいないのも良いですね。しかし、大手はリスクをとりません。クレームが入りそうな物件や事故物件はあまり扱いたくないのが実情なのかもしれません。
すまいvalueの査定は？実際に査定依頼してみた！！
筆者所有物件概要
・埼玉県の分譲区分マンション
・３ＬＤＫ ６５平米 築年数は９年 最上階の東南
・駅徒歩３分
・駅から近いが、目の前が繁華街でラブホや飲食店があるのがデメリット。
・現在賃貸中。（オーナーチェンジで売り出すか、賃貸人退去後空室で売り出すか、賃貸継続か検討中）
新築の売れ残りを購入し、実際住む予定でしたが転勤で５年ほど賃貸にだしていました。
壁紙、障子、畳は交換済み。
築１０年を前に今後の運用に悩み中。
査定スタート！
まずはこの画面から。
・不動産種別
・都道府県
・市区町村
・町名
を入力します。するとこのような画面になります。
・物件所在地
・占有面積
・築年数
・間取り
・物件の状態
・物件の所有者について
・ご要望、その他連絡事項
・査定理由
・査定方法
次は個人情報です。
・名前
・メールアドレス
・電話番号
・現住所
・個人情報取り扱い
入力終了すると、査定会社がでてきました。
２社でてきました。
１社は以前査定依頼をお願いしたことがあるので、もう１社にお願いしました。
こんなメールがきていました。
気になる査定結果は？
査定メールを受け取ってい１日後に査定結果のメールがきていました。
メールはzip形式で届いていました。外部公開NGでしたので要約を載せます。
簡易査定価格→１８６７万～１９６６万
ご提案売出価格→１８８０万～１９８０万
成約事例 １１階 ６２，９４㎡ ３DK ２０８０万円
７階 ６０、９４㎡ ３LDK ２２００万円
上記価格は当マンション成約事例２件をもとの算出しました。住居用で販売した価格です。
投資用ですと１８８５万(利回り７％)～１４６６万(利回り９％)必要です。
堅実な数字がでました。筆者もこのくらいの価格が３ヶ月以内で売れる価格だとおもいます。
査定結果については妥当な金額で満足です。メールでおねがいしたので、電話はありませんでした。また、迷惑メールもきていません。
実は筆者、査定項目入力したもう１社に売却依頼をしたことがあります。
以前、売却依頼したもう１社の話
このコラムを書く前に筆者所有マンションを売ろうと、すまいvalueの一括査定ででたきた大手不動産屋２社のうち１社に売却依頼したことがあります。
すまいvalueをとおして依頼したわけではなく、たまたま、物件の近くに店舗があったので試しに一般媒介契約でお願いしてみました。(他元不動産業者２社とも一般媒介契約を結んでます。)
３社競わせるように売却活動をスタートさせたのですが、他地元不動産屋２社はちらほら問い合わせが入るものの、この大手不動産屋からは一度も問い合わせがありませんでした。もちろん見学者もなし。
一般媒介契だからやる気がないのか、とにかく、売る気がなくて契約を切った思い出があります。
大手の場合、知名度で営業できてしまいます。中小に比べると個人営業マンの営業力が劣るようにおもいます。
囲い込みしている可能性も否定できません。
まとめ
査定結果をふまえ、すまいvalueについてまとめました。
・大手６社で運用されている
・多種の不動産に対応
・マンションAI査定はなし
・両手仲介の可能性が高い(一般媒介契約だと売る気がないかも)
・しつこい勧誘などが少ない(メール対応してくれます。)
・地方不動産の査定は不利な可能性アリ
・大手ならではの建物、設備、売却保証
すまいvalueの査定結果や対応には満足です。しかし、実際すまいvalueの大手６社にお願いして売れるかというとまた話は違います。囲い込みしてるかしてないかは外部からほとんどわかりません。
筆者の経験から「大手との専任媒介契約はおすすめできない」といったとこでしょうか。
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