LINEで相談してみる

賃貸併用住宅の建築費を安くするためにやれること

賃貸併用住宅の建築費を安くするためにやれること

賃貸併用住宅の建築費を安くするためにやれること

さてさて、土地を無事?に取得し、銀行融資による決済も済んだわけですが、建物にかけられる費用が決まっている中でどうにか希望通りの物件を建てるには施主もいろいろと試行錯誤をしていかないといけないようです。(当然です)

土地探し、融資先探しとクリアしてきましたが、もしかするとこの建築部分が一番難しく、知識が必要だけど楽しいところでもあるかもしれません。

今日は建築士さんと2回目の打ち合わせだったので、話をした事をまとめも兼ねて書いてみます。

ちなみに、最初のざっくり(だいぶ概算)とした計算では、延床約30坪(ロフトあり)で、坪単価83万くらいの計算になりました。

ここからどれだけ費用を削れるのか・・・。

で、賃貸併用住宅の坪単価を抑えるには、ハード面とソフト面をコツコツと絞っていくしかありません。(地道に)

  1. できる限り正方形の建物にする
  2. 建具や扉などを少なくする
  3. 分離発注に挑戦する
  4. 施主支給に挑戦する

このあたりが代表的です。

できる限り正方形の建物にする

これは建築費を抑える基本?なのかもしれません。

例えば、縦と横が、5×5正方形の建物と、4×6の長方形の長方形の建物だと、外壁の長さは同じなのに使える面積が25平米と24平米で差が出てくるので、コストパフォーマンスを見ると正方形に近い方が良いよね、って事です。

ただ、建築する土地や一緒に作る賃貸の間取りなんかによってなかなか正方形にはならなそうなので、頭には入れつつ、間取りやプランを考えていくって感じですかね。

建具や扉などを少なくする

これはそのまんま、扉や壁が少なくなる分だけ費用を抑える事ができるのでわかりやすいですね。

「新築」となると、「子供も大きくなるし4LDKは欲しいわ」てな感じで希望を考えがちですが、実際に今すぐ必要ではない部屋は使わなくなるだけなので、全部一緒の巨大ワンルームみたいな部屋を作るイメージの方が安くできるいいかもよ?って事です。

実際に、あとあと必要になりそうな部屋は想定して作っておくことでリフォームや増築でも対応可能、と考えるのがベストな気がしてます。

分離発注に挑戦する

これに関しては、実際に詳しく調べれば調べるほど素人では難しい気がしてきますね。

通常、建築請負契約をハウスメーカーや工務店と契約して、工事を一括でお任せするのが従来の注文住宅の建て方ですよね。

建築士に設計図をお願いした場合でも、工事の請負は工務店と契約をする事になります。

そしてその工務店が、水道、設備、左官、塗装、大工、基礎、電気、などなどそれぞれ自社では賄えない仕事を下請けの業者に仕事を振って、その監督をしてくれるのが工務店という事になります。

この、「工務店」のやっている事を、「自分」でやっちまおう!ってのが分離発注と呼ばれるものです。

果たして分離発注で安くなるのか?

分離発注の実態については、下記のリンクをよく読むと色々な意見がありどんなものかがわかります。

www.e-mansion.co.jp

恐らく、自分のイメージでは「信頼できて分離発注の経験がある建築士」が見つかればありなのかなって印象です。

建築士の協力を得ず、図面だけお願いして、あとは全て自分で分離発注をするというのはあまり現実的ではないように思います。

※もちろん、チャレンジしてみるのもありだと思いますが

恐らく分離発注をする事で、中間マージンは削られるけど、その分木材や設備などの原価が一見価格になってしまうと思うんですよね。

その辺りも建築士さんにコネやルートがあればもっとメリットを大きくできるかもしれません。

うちはまだどうするか、図面を書いている段階なのでまだまだ変更可能。

施主支給は色々と検討中ですが、分離発注は悩む所ですね。

現時点で思っているのは、建築士さんと完成させた「図面と仕様書」を出来る限り多くの工務店さんに見積もり依頼をして、一番納得のできる見積もりを貰えたところと話を進めるのが妥当かな、と思っています。

そのためには

「施主支給や分離発注などの融通がきく工務店さんで、すでに出来ている図面に対して相見積もりOKで見積もりをくれる工務店」

を少しでも多く探すしかありません。

自分の場合は最初の段階から下記の様なサイトを利用してめぼしい工務店さんにアプローチしながら進めています。

>>賃貸併用住宅ができるハウスメーカー・工務店の資料一括請求はこちら

施主支給に挑戦する

これは最近の注文住宅では結構盛んに使われてるやり方みたいで、水回りなんかのコスト削減には役立つみたいですね。

トイレや風呂、キッチンなんかを、工務店から注文ではなくて自分で注文して安く抑えようって事です。

問題なのは、工務店が嫌がって受けてくれない、とか、その分工務店の手間賃を多く取られる、とかって事もあるようです。

あとは、分離発注についてもそうですが、ほとんどの方が住宅ローンを組んでの建築になると思うので、分離発注や施主支給では支払い先がバラバラになり回数も増えるのでどこまで融資銀行が対応してくれるかというとこです。

現金で賄える範囲なら問題ありませんが・・・。

建築費を抑えるための細かいテクニック

ここまでは代表的なもの、大きく金額を下げる可能性があることを書きましたが、この先は自分自身が実際にやったことです。

細かい部分ですが、積み重ねが建築費を圧迫していきます。計画すればするほどに膨れ上がる建築費はなかなか心が痛いですよ(笑)というわけでどうぞ。

IKEAを使い倒す

IKEAを使って大きくコストを削れる部分は、大きく2つです。

  1. 洗面所
  2. キッチン

洗面所も、キッチンも、賃貸部分に必要なアイテムですから、部屋数が多くなればなるほどコストカットに重要な役割を果たします。

実際に、賃貸を借りてもらう立場から考えると、パナソニックやTOTO、リクシルなんかの有名で立派なキッチンや洗面所がついてるかどうかというのはあまり気にしないと思います。

それよりも、新品であったり、オシャレなデザインの方が目を引きやすいし、客付けという面から見てもIKEAは有利と言えます。

IKEA専門のリフォーム会社などをうまく使う

しかし、IKEA製品を使うデメリットもあります。

まず一番のデメリットというか、不安な所は、「スタッフに話を聞く事が難しい」という部分です。

メーカーの展示場などに行けば、親切なスタッフがキッチンの特徴や、選び方の基準なんかをレクチャーしてくれますが、IKEAのお店に足を運んでもスタッフがゆっくりと時間を割いてくれる事は期待できません・・・。

また、寸法なんかもきちんと設計の方と相談をしておかないと、買って見たけどサイズが合わなくて取り付けができない・・・なんて自体も。

そこで、おすすめなのがIKEAの代理店になっているリフォーム会社を使う事です。IKEAから代理店価格でアイテムを買う事ができるし、サイズを測ったり、相談に乗ってもらいながらキッチンや洗面所を選ぶ事ができます。

↓IKEA認定の施工店

kitchen-reform-sekou.com

↑2017/6現在HPが閉鎖していました

ローコストメーカーを使う

IKEAの部分とも被りますが、ローコストのメーカーを選んで使っていくだけでも費用は変わってきます。

ローコストのメーカーサンワカンパニー

このメーカーは設計士さんよりおすすめして頂きました。

www.sanwacompany.co.jp

サンワカンパニーさんです。

「工務店への卸値と、ユーザーへの販売値段」が同じということで、透明性があるのも安心材料のひとつという事です。

まだ利用するかどうかはわかりませんが、展示場にもいってみて総合判断をしたいと思います。

また、施主支給であれば下記の様なサイトも値段で見るとお得そうです。

www.sunrefre.jp

ライバル賃貸物件の偵察

賃貸併用住宅を建てるエリアでの、同じような1Kの物件の偵察です。

予定エリアでは、学生需要が大変多いエリアなので、駅から最寄りの不動産屋さんに足を運んで同じような物件をいくつか見て回りました。

「大家としての内覧」は嫌がられるかな~とも思いましたが、快く引き受けて頂いて、色々と参考になる地域情報も教えてもらう事ができたので、是非この偵察はおすすめです。

同じエリアで同じ様な間取りの物件を見ておくこと、そのエリアの需要に対する要望などを不動産屋さんから聞き出しておくこと、

この2点を把握しておく事で、これから自分が建築する物件に何が必要なのか?どういったコンセプトで作っていくのが正しいのか?が再確認できるし、無駄な費用を抑えることにもつながります。当然賃貸物件に魅力がなければ借りてがつかず、作る意味がなくなってしまうのでその部分を見極める意味もあります。

土地持ちの大家さんや、遠隔操作の大家さんは管理力がどうしても届かなかったり、建築時に営業マンの言うとおりの部屋を作るだけの事が多いと思うので、必ず差別化できるポイントはあるはず。

そういった目線で内覧をする事自体も結構楽しかったです笑

地盤調査のコスト

設計士さんとの打ち合わせが進むと、「地盤調査」を行う段階に入ってきます。

その地盤に住宅を建てても大丈夫か?という診断ですが、ここで引っかかってしまうと100万単位で余計なお金がかかってしまうんですね。

これ、予想外になる事が多いですし、できればかけたくないお金ですがさすがに仕方ない出費なので願うしかないですねw

ここの出費を抑えたければ土地選びの時に調査をしてしまうか、その土地の歴史を調べたりするくらいしか方法はありません。(もともと住宅が建っていた様な土地は大丈夫な可能性が高い)

地盤調査費用の目安

で、この地盤調査の費用ですが、調べてみると、

  • 「スウェーデンサウンディング」
  • 「ボーリング」

などと聞きなれない言葉ですがいくつかの調査方法があるみたいです。

住宅用の場合は大体がスウェーデン~~の方式みたいですが、相場を調べると5~8万円くらいとの事。

う~ん、もっと安くできないものかと思いますが、そもそもインターネットで検索をしても地盤調査の会社自体があまり出てこないんですよね・・・。

そこで、昔取引のあった基礎工事会社の代表さんにお問い合わせさせてもらったところ、2.5万円(5か所で)できるというお話をGETしました!

「うんうん、人間関係は大切だな」と納得をしながらもここでもすこーしばかりの節約ができましたとさ。

こっそりご連絡頂ければご紹介させて頂きます。(エリアによりますが)

工務店は必ず複数社見積もりを取る

一番最後になりましたが、ここが一番重要と言っても良いかもしれません。

工務店やハウスメーカーは必ず複数社に見積もりを出して、納得できる金額が返ってくるまで内容調整するくらいの気持ちで臨む方が良いです。ここもなかなか心が折れる作業が続きますが、1,000万単位で変わってくる可能性もあります。

自分が見積もりを出したのは、自宅から近くで評判が良さそうな数社、建築士の知り合いで数社、あとは下記の比較系サイトを使っていくつか見積もりをもらいました。各社見積もりの出し方も違って大変でしたが、ここは絶対にやっておくべきです。

何社か利用しましたが便利だったところを載せておきます。

タウンライフ家づくりで比較してみる

賃貸併用住宅に関するご相談などあればこちらからお気軽にどうぞ↓

友だち追加

The following two tabs change content below.
KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

賃貸併用住宅カテゴリの最新記事

【無料】不動産投資相談受付中
お気軽にご相談ください
不動産投資相談受付中
お気軽にご相談ください