再建築不可物件は避けるべきなのか？デメリットと対策
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築年数がそれほど経過しているわけでもなく、空室率が高いわけでもないのに物件価格が安価であることから、備考欄に記載されている内容を軽視し、購入した後で後悔してしまう方がいます。
今回は、備考欄などで条件付きとされる物件の中でも、再建築不可物件について見ていきましょう。
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再建築不可とは？
再建築不可とは、既に土地の上に建てられている建物を取り壊してしまうと、建て直しができない物件（土地）を指します。
なぜこのような物件が存在しているのか見ていきましょう。
なぜ再建築不可物件が誕生するのか？
第二次世界大戦の敗戦後、日本の土地事情は混乱状態にあり、建築に関する規制や取り締まりを行うことは難しい状況でした。
その結果、隣接する住戸との間に権利関係のトラブルが多発したことから、1950年に建築基準法が定められました。
同法では、国民の生命・健康・財産の保護のための、建物の構造や敷地、設備の条件などの最低基準が設けられました。
参照元：建築基準法｜e-GOV法令検索
これまで建築基準法は、時代とともに変化する生活スタイルや、地震や災害などによって生じるトラブル回避のため何度も改正が行われてきました。
法律が制定・改正される場合、既存の建築物に関しては改正後の基準を満たしていないケースもあるため、新たに建て直す際は改正法に適応した建物を建築しなければなりません。
また、法規制を無視して建築された違法建築物のほか、地主が分割して土地を売買した結果、建築基準法を満たさなくなるケースもあります。
このように、現行の法律では建築できなくなってしまった土地に建っている物件が、「再建築不可物件」です。
このような物件を購入した場合、建物の老朽化に伴い建て替えをしようとしても、現行の法規制をクリアできず再建築できません。
では具体的に再建築不可になるのは、どのようなケースなのでしょうか？
よくある再建築不可の理由
よくある再建築不可の理由は、建築基準法第43条に規定されている「接道義務」に抵触している場合です。
第43条（一部抜粋）
建築物の敷地は、道路に2m以上接していなければならない
接道義務では、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接しているかが焦点になります。
接道義務が問題となる具体的な例を見てみましょう。
周囲を家に囲まれている
このような道路に接していない土地は、建て替えができません。地主が土地を分割して売買した場合に、このような物件が発生することがあります。
一方、下記のような場合ではどうでしょう。
この図のように、道路に接している部分が2ｍ以上ある土地は、接道義務を満たし建て替えが可能です。
敷地が接している道路が、建築基準法上の道路に該当している
敷地が接する道路はどのような道路でもよいわけではなく、建築基準法第42条に定められた道路である必要があります。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法」
42条1項道路（幅員4m以上のもの）
①国道、県道、市道、高速自動車道
②都市計画法、土地区画整理法などによる道路
③建築基準法の規定が適用される前に存在していた道
④土地を敷地として利用するため私道として築造された道で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの
42条2項道路
建築基準法の規定が適用された際に、すでに建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路
42条2項の道路の場合、上図のように自身が所有する敷地を4mの道路幅を確保できるようにセットバック（後退）することで道路としてみなす「みなし道路」が適用されます。
道路境界線の後退に伴い、もとの住居がセットバックの部分にかかる形で建築されていた場合、従前と同様の物件は建築せきません。
建ぺい率や容積率の制限についても、セットバック後の敷地面積をもとに算出した規模の物件しか再築できません。
接道義務は「一体の都市として総合的に整備・開発、および保全する必要がある区域（都市計画区域）」に課せられるものであり、整備や保全の必要性が低い都市計画区域外には適用されません。
なお、アパートやマンションなどの大規模な物件の場合には、特殊建築物の接道義務が生じるため、都道府県の条例や施行令を確認する必要があります。
再建築不可のデメリット（投資目線）
では、再建築不可物件を購入した場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか？
ここでは再建築不可の土地や物件を購入して投資を行う場合のデメリットを考えていきましょう。
土地の価値が低い
建物の再建築が行えない土地は、使用用途が大幅に制限されてしまうため、土地の価値が低くなってしまいます。
そのため、相続でまとまったお金が必要な場合や、入居率が下がり売却したい場合などにも、なかなか買い手が見つからず二束三文で買いたたかれてしまう可能性があります。
買い手が見つかりにくい不動産は、買主からの値下げ交渉に応じなければならないケースが少なくありません。
参照元：不動産の口コミ評判堂「再建築不可物件の告知義務で悩んでいませんか？家を売るなら知っておくべき「買取」という出口戦略」
融資がつかない
銀行などが不動産投資に対して融資を行う場合、どんな物件に対しても行われるわけではありません。
融資を行う金融機関側は、貸し倒れによる融資金の回収リスクを減らすため、融資対象の不動産を担保とします。
しかし、再建築不可物件の場合、担保価値が低いことから融資審査に通らない可能性が高くなるでしょう。
仮に融資を行う機関があったとしても、資金回収のリスクが高いことから、通常の金利に上乗せしたり、短期間の返済期間を設定したりなど、好条件で融資を受けることが難しくなります。
以下の記事も参考にして下さい。
再建築できない
接道義務を満たしていない土地は、再建築を行うことができません。
リフォームやリノベーションで改修しながら住み続けることも可能ですが、地震や火災によって消失してしまった場合、建物を建てられない土地だけが残ってしまう可能性があります。
また、道路に面していても、4m以下の道路の場合には道路後退（セットバック）が適用され、必ずしも同規模の建物を再建築できるわけではありません。
道路付けが悪い（ケースが多い）
再建築不可に該当する理由のほとんどは、接道義務を満たしていないケースです。
接道義務を満たしていない土地は、周辺の道路整備が行われていないエリアであることもあり、日常生活が快適なものかはわかりません。
たとえば、車の相互通行ができない、車庫入れが不便などのほか、他人の敷地の一部を通行させてもらうケースもあります。
再建築不可のメリット
再建築不可のデメリットを考えると、リスクを負ってまで再建築不可物件を購入する必要がないように思えますが、再建築不可物件のメリットは何があるのでしょうか？
デメリットと同様に再建築不可物件を購入して投資を行う場合を考えていきましょう。
価格が安い
再建築不可物件は資産価値が低い分、売却価格が通常の物件よりも3～4割安くなり、状況によっては相場の半値以下になることもあります。
必ずしも全ての人が再建築を必要としているわけではないため、全く需要がないとは言えないでしょう。
むしろ、再建築不可の物件であっても、初期投資を少しでも抑えて利回りを上げたい人にとっては、好条件になる可能性があります。
固定資産税や相続税が安い
再建築不可によって土地の価値が低いことから物件を安く手に入れることもできますが、他にメリットはあるのでしょうか？
土地の価値が低いことは、資産価値が低くなることを意味するため、資産価値を基準に算定する固定資産税や相続税にも影響します。
固定資産税
固定資産税は、不動産投資で発生するランニングコストの中でも大きな割合を占めます。
資産価値が低い土地を購入することでランニングコストの削減につながるため、家賃収入が増えることと同等の価値があるでしょう。
相続税
物件の所有者が亡くなった場合、相続人に相続税が発生します。
不動産投資の場合は、資産価値に応じた相続税が課されるため、納付するために多額の現金が必要になることがあります。
しかし、資産価値が低い分相続税の負担も抑えられるため、相続税という突発的に発生する支出に対応しやすいでしょう。
通常の物件ではなく、あえて再建築不可物件に投資することは、節税効果にも結び付いていると言えます。
再建築不可物件の相場
再建築不可物件の相場は、一般的に周辺相場より3～4割程度安くなっていることが多いのですが、もともと地価が高い地域では半値以下になることもあります。
再建築不可物件を運用してはいけないルールは存在しないため、安価で手に入れてからリフォームを行い運用を開始する人も少なくありません。
また、将来的に接道義務をクリアできた場合には、土地の価格が上がることになるため、再建築不可が解消されるまで物件を運用し転売する人もいます。
では、再建築不可物件が再建築できるようになることはあるのでしょうか？
再建築ができるようになるケース
再建築ができるようになるケースとして、以下のような場合があります。
道路に面している物件を購入して接道義務をクリアする
上記のように接道義務を満たしている隣地を購入することで、接道義務を満たす方法です。
事前に隣家の人が土地を売却する際に連絡をもらえるように準備しておくとよいでしょう。
ほかの持ち主とともに、土地を位置指定道路にする
下記のような土地の場合、道路に接しているのがEとFだけであるため、A～Dの土地では再建築できません。
そこで下記のように近隣住居の協力を得て、行政に位置指定道路の申請を行う方法があります。
ただし。申請を行うには、位置指定道路に関係ある地権者全員の同意を得なければなりません。
この点、EとFにとっては敷地が狭くなる可能性があるなど、何のメリットも存在しません。
そこで、土地の持ち分割合に応じて再分配するなど公平を保つようにしたり、協力してくれたEとFに何らかの還元をする必要が出てくるでしょう。
前述の隣地を購入する方法と比較すると、複数の地権者の利害関係が生じてしまうため、現実的には難しい面もあります。
区画整理などによって再建築不可が再建築可になる
もともと住宅密集地や古い町並みの場所の場合は、火災が発生した場合の安全性を確保できないことから行政による区画整理が行われる場合があります。
区画整理が行われた場合、基本的に再建築不可の物件も道路と接することになるため、再建築が可能となります。
ただし、区画整理はあくまで国や自治体の判断で行われるため、可能性は低いと考えるべきでしょう。
デメリットを考えても安く買えれば問題なし
再建築不可物件の場合、資産価値が低い分賃料も安くなるのでしょうか？
答えは「NO」です。
再建築不可物件だからといって、必ずしも入居者の住環境に支障があるわけではありません。
駅からのアクセスや周辺の価格相場を基準に通常の物件と同様の賃料が設定されるケースもあります。
そこで利回りの違いを、具体的な数値で見てみましょう。
再建築不可と再建築可能物件の比較例
同様の広さと築年数の物件でも、再建築不可というだけで半値程度で取得できるケースもあります。
物件の購入にかかる初期投資を抑えることができるため高い利回りを期待できるほか、空きが埋まらない場合は周辺より家賃を下げて募集しやすいでしょう。
この例では、家賃を半額の2万5000円まで下げても、ようやく通常の物件の利回り水準になるため、家賃を4万円に下げても十分な収益が期待できそうです。
再建築不可物件は、建て替えができない点が最大のデメリットですが、築年数が経過したからと言って必ずしも再建築が必要なわけではありません。
リフォームや耐震補強を施し、修繕や性能を向上させることは、再建築に該当せず遠慮なく行うことができます。
安価に物件を取得できた分、リフォームに費用をかけて競合物件との差別化を図るなど、活用方法はさまざま考えられるでしょう。
初期投資を抑えつつ高利回りで運用し、再建築不可の条件が外れた場合には資産価値の向上が期待できる再建築不可物件。
不動産投資の一つの方法として取り入れてみてはいかがでしょうか？
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この記事の監修者
河田 憲二
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