不動産の売却

江東区で再建築不可物件高く売りたい!高価買取してもらう方法と業者3選

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再建築不可物件というのは、建築基準法の接道義務を満たしていない物件で、文字通り、そのままでは建て替えができない物件。

しかし、賃借人にとってのデメリットはないと言って良いため、賃貸住宅にリノベーションして貸し出す分には問題はありません。

ただし、不動産投資でもう一つ重要なのが「出口戦略」。

買ったはいいが、いざという時に不動産売却できない、無料不動産一括査定サイトへ査定依頼を出しても、不動産査定価格が付かない、評価額が出ないというのでは、現金化できず、トータルの収支が赤字になる事態も考えられます。

そこで今回は、建築不可物件を買い取ってもらう方法などについて学んで行きましょう。

 

再建築不可物件の解説と、売りにくい物件をいかに買取してもらうか、また、買取に力を入れている不動産業者さんをいくつかピックアップして一言添えながら並べて頂ければと思います。

再建築不可物件の買取ランキング1位

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再建築不可物件

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対応エリア:東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県

所在地 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2階
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再建築不可物件とは

なぜ再建築が認められないか

建築基準法では「建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定められており、これを接道義務と言います。 いわゆる「旗竿地」に建つ建物が再建築不可物件となります。

これは、消防や警察などの車両が入れないと、防火上、衛生上、治安上大きな支障を招く恐れがあるため。 そのような建物は無くして行くのが原則で、この法律が制定された時点で既に建っていた建物については「次にこの土地で建て替えるときは、接道義務を満たさないと建てられませんよ」という意味で「再建築不可」になっているわけです。

これは、消防や警察などの車両が入れないと、防火上、衛生上、治安上大きな支障を招く恐れがあるためです。 そのような建物は無くして行くのが原則で、この法律が制定された時点で既に建っていた建物については「次に建て替えるときは、接道義務を満たさないと建てられませんよ」という意味で「再建築不可」になっているわけです。

再建築不可物件の相場

そのままでは建て替えができないという事は、市場価値、査定額を著しく低下させます。 当然、金融機関の担保価値も低く見積もられるので、融資の面でも制約が大きくなります。 一般の住宅としては、売りに出してもなかなか買い手が見つからず、現れたとしても足元を見て買いたたかれる可能性も否定できません。

一般に、東京都心でも相場の7~8掛け、都心から離れれば半値、郊外に行けば二束三文になるともいわれています。

しかし、これが賃貸住宅として売り出すとなると話は変わってきます。 再建築不可物件でも、賃借人にはデメリットが殆どないため、立地が良ければ借り手は見つかりやすいのです。 つまり、収益物件として販売できるため、利回り次第で高い売却価格で売却契約することも可能になるのです。

再建築不可物件を高く買い取ってもらうには

接道義務を満たす

「幅4m以上の道路に2m以上接している」という条件を満たせば、再建築が可能になるので一気に価値が上がります。 つまり、安く買って高く売ることも可能なように思えますが、現実にはそう簡単なことではありません。

幅4mの道路に1mしか接していないような場合は、隣の地主さんと交渉して、買うか借りるかすればクリア可能です。 しかし、それは相手のある交渉。 様々な問題が横たわっている可能性があるし、値段が吊り上がる可能性もあります。

あるいは、道路が幅3mしかないような場合は、その道路に接するすべての地主さんとの交渉が必要で、これは困難を極めるはずです。

誰でも再建築不可という状態を回避したいと考えるのが普通なわけですから、今なお再建築不可の状態が続いているという事は、容易ならざる問題が横たわっていると考えるべきです。

43条但し書きを申請する

建築基準法の第43条2項第二号許可に該当すると認められれば、再建築が認められる場合もあります。 建基法の内容は各自治体で異なりますが、簡単に言うと、

  • 敷地の周りに広い空き地がある
  • 特定行政庁(各都道府県など自治体)が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの

これも、今現在も再建築不可のままであることを考えれば、要件を満たしていないと考えるべきでしょう。

賃貸住宅にリノベーションする

建築不可物件は、建て替えはできないながら、リフォームやリノベーションは可能です。 リノベーション技術は大きく進化しており、ボロボロの建物でも、現在の基準を満たす立派な建物に生まれ変わらせることができるようになっています。

そこで、古い建物をアパートや借家、一戸建てなどにリノベーションし、収益物件に変えてしまう事で、高い査定金額で一般売却することが可能になります。 再建築不可物件を売り抜くには、最も現実的で有効な方法の一つです。

ここで注意が必要なのが再建築不可物件は「増築」が認められない事。 増築すれば建築確認が必要になりますが、建築不可物件ではまず認められません。

あくまでも既存の建物のリフォームやリノベーションのみが可能なのであり、おのずと賃貸住宅にするにしても制約があることは理解しておく必要があります。

実際に売却するには?

仲介か、買い取り業者か

再建築不可物件を実際に売却するには、仲介業者に依頼する方法と、買い取り業者に依頼する方法があります。

買い取り業者というのは、再建築不可物件の他、事故物件、近隣トラブルのある物件、要立ち退き物件、借地権付き物件など、そのままではなかなか買い手が見つからないような「訳あり物件」でも、即金で買ってくれるような専門業者。 その利点としては、

  • 入金までの時間がかからない(即金という業者もあります)
  • 仲介手数料がかからない(不動産会社自身が買い取るので仲介手数料が発生しません)
  • 近隣に売り出し情報が知られない(広告などを使わない直接取引なので、近隣に知られる心配なし)
  • ローンがあっても可能(住宅ローンが残っている場合でも相談に乗ってもらえます)
  • 瑕疵担保責任がない(建物に法律上の問題があるような場合でも相談に乗ってもらえます)

などが挙げられます。 厄介な問題を抱えているオーナーにとってはありがたい存在なのは間違いありません。 ただし、業者側がリスクを取るわけですから、その分買い叩かれてしまう覚悟は必要です。 また、中には海千山千の乱暴な業者も紛れている可能性は否めませんので、慎重に見極める姿勢が必要です。

信頼できる仲介業者が安心

再建築不可物件は、賃貸住宅へのリノベーションを狙う不動産投資家の間で人気を呼んでいます。 東京のような、需要が豊富なエリアであれば、相場よりも安く手に入る再建築不可物件は、これからも人気が続くと見られます。

そういう意味では、今後も安定した賃貸経営が期待できる場所に存在する再建築不可物件なら、購入しても将来の売却の心配はあまりないものと思われます。 賃貸住宅へとリノベーションして、ある程度の収益性を実現して行けば、より有利に不動産売買できる可能性があります。

その場合は、再建築不可物件の買い取り業者に頼らずとも、普通の仲介業者に依頼して仲介してもらうことができるでしょう。

仲介手数料を支払っても、より高く業者売却できれば良いのですから、立地・環境が良く、リノベーション費用が少なくて済むような再建築不可物件を購入する事がポイントです。  

専門業者を利用する

お困り物件専門の業者に依頼すると、一般的な不動産会社に比べ、そういった物件の取扱経験や専門知識も豊富です。

 

江東区で再建築不可物件を買い取ってくれる業者

 

株式会社AlbaLink(アルバリンク)

関東全域対応。フリーダイヤルで無料査定。 0120-849-206 10:00~20:00(水曜定休)

再建築不可物件

底地

共有持分

事故物件

訳あり物件全般

 など。 対応エリア:東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県

所在地 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2階
TEL 03-6458-8161
公式サイト 訳アリ買取PRO

 

フィットワン株式会社

フィットワン株式会社 墨田区と江戸川区に特化した、不動産買取専門サイト。

所在地 東京都江東区亀戸6丁目2-3 田邊ビル 7F
TEL 03-5626-2050
公式サイト https://xn--torz5ioyphyerwmsm8a.com/fitone/

 

株式会社サム・リアルティ

難解物件の様々な要望や課題に対し、多くの経験と知識からより良い解決提案。 対応エリア:東京都中央区・江東区

所在地 東京都中央区築地6丁目22-4 東都水ビル4階
TEL 03-3541-2321
公式サイト 株式会社サム・リアルティ

 

再建築不可の物件を高く売る方法まとめ

再建築不可物件は、相場よりもかなり安く手に入るため、既に、賃貸住宅へのリノベーションを狙う不動産投資家に人気です。

立地環境が良く、リノベーション費用も押さえられるような物件なら、高い収益性も期待できるため、将来売却する際もあまり心配はないでしょう。

実際の売却には、再建築不可物件などの「訳あり物件」を積極的に買い取ってくれる業者を利用する手もありますが、業者がリスクを取るわけですから、買い叩かれてしまうのはやむを得ません。 また、乱暴な業者が紛れている可能性もあるので、慎重に見極めることが必要です。

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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