「土地を売却するときに用意する書類は何？」
「売却時にかかる費用はどのくらい？」
土地売却したいときに、このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？
実際、土地売却時に用意する書類は多く、仲介手数料などの一定の費用がかかります。
本記事では、土地売買時に必要な書類や費用、注意点等がわかります。
最後までお読みいただくと、予め用意する書類がわかるなど土地売却を問題なく進められます。
目次
土地の売買に必要な書類
本章では、土地の売買に必要な書類を売主と買主に分けてご紹介します。
売主が用意する書類
売主が用意する書類は、以下のとおりです。
- 登記識別情報
- 本人確認書類
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 固定資産税および都市計画税の納税通知書
- 確定測量図
- 抵当権抹消書類
登記識別情報
登記識別情報は、登記手続き時に司法書士から送付されるものです。
その不動産の登記名義人本人であることを公的に証明するものになります。
従来の権利証に代わるものです。
本人確認書類
本人確認書類としては、「運転免許証」「マイナンバーカード」を用意します。
上記がなければ、写真付きの証明書（社員証や運転経歴証明書等）になります。
住民票
住民票は、発行後3か月以内のものを用意します。
また、住民票は世帯主全員記載、本籍とマイナンバーを省略したものが一般的です。
印鑑証明書
印鑑証明書も発行後3か月以内のものを用意します。
住民票と印鑑証明書は、マイナンバーカードがあればコンビニエンスストアの複合機でも取得可能です。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、不動産が所在する自治体の役所にて取得します。
これは、所有権移転登記の登録免許税を算出するためです。
なお、固定資産評価証明書は、売却年度と合わせます。
固定資産税および都市計画税の納税通知書
納税通知書は、毎年4月ごろに自治体から届くものです。
これは、固定資産税の精算金を計算するために用います。
固定資産税は、所有者である売主が1年分を負担していますが、引き渡しをした日から年末の12月31日までの分は買主に請求することが不動産業界で慣例となっています。
実際の税額を確認するために、納税証明書が必要です。
確定測量図
確定測量図とは、土地境界が記載された図面です。
これから売買する土地の境界が確定していることを証明しています。
確定測量図は、土地所有者が作成するものであり、土地購入時に引き継ぎしています。
なお、確定測量図を紛失している場合には、再作成が必要です。
抵当権抹消書類
土地にローンがあれば、抵当権の抹消が必要です。
司法書士が抵当権抹消手続きを完了すると、受領できます。
買主が用意する書類
土地売買時に買主が用意する書類は、印鑑証明書と身分証明書です。
電子契約で印鑑不要であれば、身分証明書のみとなります。
土地の売買に必要な費用
本章で土地売買に必要な費用についてご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料は、土地売買が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬です。
下記で算出される金額を上限に、不動産会社は自由に設定できます。
| 成約金額 | 仲介手数料の算出式 |
| 200万円以下 | 成約価格×5%＋消費税 |
| 200万円超～400万円未満 | 成約価格×4%＋消費税 |
| 400万円超 | 成約価格×3%＋消費税 |
なお、成約金額が400万円超の場合には、「成約価格×3％＋6万円＋消費税」を用いることが一般的です。
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用は、不動産1件につき登録免許税が1,000円と司法書士報酬となるので、合わせて15,000円前後が相場です。
なお、抵当権を抹消するにはローン完済が必要です。
建物解体費用
土地に古屋があれば解体が必要です。
建物解体費用の相場は、建物の構造により異なります。
| 構造 | 相場（1坪当たり） |
| 木造住宅 | 3万円前後 |
| 鉄骨造住宅 | 5万円前後 |
| 鉄筋コンクリート住宅 | 8万円前後 |
たとえば、30坪の木造住宅であれば、概ね90万円前後が解体費用の相場です。
測量費
測量は、確定測量図がない場合に行います。
測量は土地家屋調査士に依頼し、仮測量、境界確定の話し合い、確定測量の順番に測量を実施していきます。
測量した結果をもとに、確定測量図を作成及び登記します。
測量費は、測量に要した日数等にもよりますが、およそ100万円程度かかるケースがあります。
印紙税
印紙は、土地売買契約書を作成するときに使用します。
添付する印紙の税額は、以下のとおりです。
| 記載金額 | 印紙税（令和9年3月31日まで軽減措置実施中） |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円（軽減前は20,000円） |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30,000円（軽減前は60,000円） |
| 1億円超～5億円以下 | 60,000円（軽減前は100,000円） |
参照：印紙税額【国税庁】
譲渡所得税
譲渡所得税は、売却して譲渡所得（売却益）が出たときに納税するものです。
・譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費※①＋譲渡費用※②）
※①実額法（土地の購入代金）と概算法（譲渡収入金額×5％）がある
※②売却するためにかかった費用（仲介手数料や測量費等）
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、土地の所有期間により変わります。
| 土地の所有期間（譲渡した年の1月1日時点の所有期間） | 税率（所得税・住民税） |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63％（30.63％・9％） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315％（15.315％・5％） |
なお、譲渡所得がなければ、納税する必要はありません。
土地売買の流れ
本章で土地売買の流れをご紹介します。
- 不動産会社を選ぶ
- 実査定を受ける
- 媒介契約を締結する
- 売却準備を行う
- 売却活動を行う
- 売買契約を締結する
- 引き渡しに向けた準備をする
- 引き渡しをする
不動産会社は3社程度選び査定を受けるようにします。
大手、中堅、地元の不動産会社というように選ぶのがおすすめです。
次に、売却活動するには媒介契約が必要となります。
専属選任媒介契約だと、1週間に1回程度の報告やレインズへの掲載など手厚いサポートを受けられます。
また、売却活動完了までは平均3か月程度かかります。
その理由は、査定額は概ね向こう3か月で売却できる金額で設定しているからです。
売買契約から引き渡しまでは、1か月程度の期間を見ておきましょう。
土地売買における必要書類の注意点
本章では、土地売買における必要書類の注意点についてご紹介します。
準備するタイミングに注意する
書類を準備するタイミングに注意することです。
例えば、住民票には概ね発行後3か月以内という期限があります。
よって、早めに取得しすぎないようにします。
境界が確定できない場合もある
購入した年代が古い土地は、境界確定できていない場合もあるので注意します。
なぜなら、境界未確定だと正確な敷地面積で取引できず、引き渡し後にトラブルとなるおそれがあるからです。
境界未確定の場合には、不動産会社が紹介する土地家屋調査士に仮測量、隣地所有者との境界確定交渉、確定測量を行い、測量後の敷地面積を登記します。
土地を売却したいときには、境界確定ができているかを必ず確認しましょう。
登記識別情報は再発行されない
登記識別情報は再発行されません。
紛失している場合には、以下の方法があります。
- 司法書士が本人確認情報を作成する
- 事前通知制度を利用する
本人確認情報は、登記申請時に司法書士が作成して法務局に申請するものです。
作成費用は、５～10万円程度が相場となります。
事前通知制度は、法務局から本人に通知を行うことで当該通知を返送することで手続きを完了できます。
郵送等のタイムラグが発生するため登記完了に時間はかかりますが、費用は無料です。
まとめ
本記事では、土地売買時に必要な書類や売買時にかかる費用について解説しました。
土地売買では、登記識別情報など公的な書類の準備が多いため、売却前にあらかじめ準備しておくのがよいでしょう。
また、売却時には仲介手数料などの費用もかかるので、これらを差し引いた金額が手元に残ることに注意します。
これらを事前に把握しておくと、土地を迅速に売却できるでしょう。
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