抵当権とは？登録・抹消の流れや手続きをわかりやすく解説！

正直、抵当権についてあまりよくわかっていない…

抵当権の登録や抹消は、どうやってすればいいのだろう…

そのように悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論、抵当権とは住宅ローンの融資などの際に金融機関が設定する権利のことで、一定の手順に従って登録・抹消されるものです。

抵当権の登録や抹消は専門的な知識が必要であるため、金融機関と相談しつつ、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

しかし、抵当権がついている物件は、そうではないものに比べると売却しにくいのは否めません。

抵当権付きの物件を売却したいのであれば、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。

弊社は売却が難しい物件を多数取り扱ってきました。

査定や相談だけでも可能ですので、ぜひ一度気軽にご相談ください。

抵当権とは不動産を担保にする権利

抵当権とは、簡単に言うと、住宅ローンなどの融資を受ける際に、その担保として不動産に設定される権利のことです。

融資が実行されると同時に、抵当権が設定されます。

これは、万が一、お金を借りた人が返済できなくなった場合、金融機関がその不動産を売却し、優先的にお金を回収できるようにするためです。

現在でも抵当権がついている理由は、「ローンの返済が終わっていない」か、「返済は終わっているものの、抹消登記の手続きをしていない」のどちらかになります。 

ここでは、抵当権について以下の3点について解説します。

それぞれの内容を見てみましょう。 

根抵当権・担保権との違い

抵当権は住宅ローンなど、一回限りの特定の借入のための担保であり、借金額が確定している場合に使われます。

一方、根抵当権は事業資金などの継続的な取引のために設定され、一定の極度額の範囲内で繰り返し借入が可能です。

担保権はこれらを包括する概念で、債務の弁済を確保するために債権者に与えられる権利を指します。

債務が支払えないときは、担保物から債権を回収します。

司法書士に依頼するケースが大半

抵当権設定登記は、債権者である金融機関の権利を守るための重要な手続きです。

一般の方が自分で行うことは、手続きの複雑さや必要書類の準備などの面で非常に困難です。

また、金融機関の同意を得る必要があり、不備があると融資実行に支障をきたす可能性もあります。

そのため、専門知識を持つ司法書士に依頼することが一般的です。

行使されると差し押さえになる

住宅ローンを借り入れた人が返済できなくなった場合、金融機関は抵当権を行使するため、裁判所に申し立てを行い、家を競売にかけてしまいます。

裁判所が競売開始を決定すると、不動産は差し押さえられ売却されます。

そして、競売で落札されると、その売却代金からローンの残債や手続き費用などが差し引かれ、残ったお金が元の持ち主に返還されることになります。

しかし、多くの場合、売却額はローン残債を下回り、持ち主には手元にお金が残らないケースが多いです。

h2 抵当権は融資の実行時に設定される

抵当権は融資の実行時に設定されます。

ここでは、以下の点について整理します。

詳しい内容について見てみましょう。

抵当権設定をおこなう流れ

まず、住宅ローンが可能か事前審査を受け、審査通過後、売主と売買契約を結び、手付金を支払います。

その後、住宅ローンの本申し込みを行い、必要書類を銀行に提出します。

そして、物件の最終的な支払いを行う決済日に、残金を支払うのと同時に、抵当権設定登記と所有権移転登記が同時に行われます。

抵当権設定にかかる諸費用

抵当権設定には、登録免許税、収入印紙代、証明書発行手数料、司法書士報酬など、様々な費用がかかります。

主な費用は以下の通りです。

費用はケースにより異なるため、金融機関等に確認しましょう。

抵当権設定の必要書類

抵当権設定に必要な書類は、以下の通りです。

これらの書類を法務局に提出します。

抵当権付き不動産を相続・売却するときの対処法

以下の2つのケースに分けて、抵当権付き不動産への対処法を解説します。

それぞれのケースについて解説します。

相続するケース

抵当権付き不動産の相続時の主な対処法は3つです。

1つ目は相続放棄で、プラスの遺産もマイナスの遺産も全て放棄します。

その際、抵当権付き不動産の相続権も放棄します。

2つ目は限定承認で、相続財産から債務などのマイナスの財産を清算し、財産が余っている場合に引き継ぎます。

3つ目は単純承認で、全ての権利と義務を引き継ぎます。

なお、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、死亡時に残債が完済されます。

売却するケース

抵当権付き不動産を売却するには、以下の2つの方法があります。

1つ目の方法は、売却時に住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消することです。

2つ目の方法は、金融機関の許可を得て売却する任意売却です。

詳しい内容については、後ほど解説します。

ローンを完済したら抵当権抹消登記ができる

抵当権付き不動産を売却するには、まず住宅ローン完済後に抵当権抹消登記が必要です。

抹消しないと売却やローン借り換えに支障が出る可能性があります。

抹消は自身で行うか、司法書士に依頼するのが一般的です。

自身で行う場合は法務局で手続きを行いますが、手間を考えると司法書士への依頼がおすすめです。

抵当権抹消に関するポイントは、以下の通りです。

流れや諸費用、必要書類について確認しましょう。

抵当権抹消をおこなう流れ

売却と同時に抵当権抹消を行う場合、以下の流れで抵当権抹消を行います。

基本的に、司法書士が銀行とのやり取りや法務局への手続きを代行します。

抵当権抹消にかかる諸費用

抵当権抹消には、登録免許税（不動産1件につき1,000円）、登記事項証明書取得費用（1通600円）、司法書士への依頼費用（1～3.5万円程度）がかかります。

司法書士報酬は、金融機関や手続きの内容によって異なります。

自分で手続きすれば司法書士報酬はかかりませんが、専門知識が必要となるため、依頼を検討した方が無難です。 

抵当権抹消の必要書類

抵当権抹消に必要な主な書類は以下の通りです。

これらの書類をそろえて法務局に申請することで、抵当権の抹消登記が可能となります。

抵当権の行使される前にできる3つの対処法

抵当権を行使される前にできることは、以下の3つです。

それぞれについて、詳しく見てみましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンの返済が困難になったら、諦めずに、まずは金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンは、返済期間の延長や毎月の返済額の減額など、状況に応じて返済方法を見直す「条件変更」が可能です。

これはリスケジュール（リスケ）とも呼ばれます。

例えば、一定期間だけ毎月の返済額を減額してもらうことで、生活の負担を軽減できる場合があります。

早めの相談が、解決への第一歩となります。 

リースバックを利用する

リースバックとは、抵当権が設定されている住宅を売却した後も、同じ家に賃借人として住み続けられる手法です。

不動産会社に物件を売却して現金化を図りながら、一定期間の居住権を確保できます。

債務整理を避けつつ、住宅を手放さずに必要な資金を調達できる方法として注目されています。

任意売却する

任意売却は、抵当権者の同意のもと、競売手続きを介さずに不動産を売却する方法です。

通常の不動産取引と同様に、市場価格での売却が可能で、売主が買主を選ぶことができます。

競売と比べて売却価格が高くなる傾向があり、債務の返済に有利です。

ただし、抵当権者との交渉や合意が必要不可欠となります。

まとめ

今回は、抵当権の基礎知識と対処方法について解説しました。

抵当権は住宅ローン等の際に設定される権利であり、その登録や抹消には専門的な知識が必要となります。

抵当権付きの物件を相続・売却する際は、抵当権について理解を深め、正しい手続きを踏むことが重要です。

具体的には、金融機関との相談や司法書士への依頼を通じて、適切な登録・抹消の手続きを行うことができます。

また、抵当権付き不動産の売却には、完済による抵当権抹消、任意売却、リースバックなど、複数の選択肢があります。

状況に応じて最適な方法を選択することで、望ましい結果を得ることができます。

抵当権付き不動産の売却をお考えの方は、専門家に相談することをお勧めします。

AlbaLink（アルバリンク）では、このような物件の取り扱い実績が豊富にあり、無料相談も可能ですので、まずはご連絡ください。

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