家を売却するときの流れは？事前準備や費用・注意点を解説

「家を売却する流れを知って準備をしたい」

「なるべく手間をかけず売却したい」

「売却する際の費用ってどのくらいなんだろう？」

家の売却を検討するにあたり、こんな悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか。

今回は、家を売却する際の流れや事前準備、費用、注意点などについて解説していきます。

これから家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

家を売却する9つの流れ

実際に家を売却する時は、どのような流れで行えばいいのでしょうか。

家を売却する際の具体的な流れは、以下のような手順で進められます。

こう見ると「結構やることがある」  「難しい気がするけど大丈夫かな？」など、不安に感じる方も少なくないのではないでしょうか。

でも安心してください。実際にやってみるとそこまで難しくありません。

不動産屋などのプロの方々と一緒に手順を踏んで売却準備を進めることもできます。

そのため、そこまで不安に感じなくても大丈夫です。

それでは、一つひとつの手順について詳しく解説していきます。

売却方法を決める

家を売却する方法としては、大きく分けて2種類あります。

「仲介」と「買取」の2種類で、それぞれ特徴が異なります。

仲介は、不動産会社が売却を手伝いしてくれる売却方法です。

自分でも買い手を探すことはできますが、不動産会社に仲介してもらうことで、より良い条件で買い手に売却することができます。

自分（売り手）が良い価格で不動産会社に相談すると、なるべくその価格で買い手を探します。

ですので、自分の希望価格で売却されやすいというメリットがあるのです。

そのような不動産会社のサポートがあるため、売却活動も行いやすいという特徴があります。

一方買取は、不動産会社などの「業者」に買い取ってもらう売却方法です。

買取を行っている不動産会社も少なくなく、実際に現地に行き不動産の現状を分析して相談に乗ってくれます。

買取の一番の特徴は、売却がスピーディーに行えるという点です。

仲介と比較すると、買取の場合は短期間で売却することが可能です。

仲介は希望条件を提示して買い手が見つかるまで売却は成立しません。

しかし、買取は不動産会社が買い取るため、すぐに売却することができるのです。

スピーディーに不動産を処分したい方にはおすすめですが、デメリットもあります。

それは、仲介に比べて安い金額で買い取られてしまうということです。

買取は、不動産会社が買い取ります。

不動産会社も利益を出す必要があるため、安く買って利益を上乗せして少しでも利益を出したいからです。

これはビジネスにおいて当然のことなので、買取の際の金額ダウンは理解しておきましょう。

以上の特徴を踏まえたうえで、「仲介」は少しでも高く売却したい方向け、「買取」はスピーディーに売却をしたい方向けの方法になります。

自分の今の状況を良く考えたうえで、より条件の良い売却方法を検討しましょう。

売却相場をリサーチする

売却方法を決めたら、次は「売却相場」をリサーチしましょう。

おおよその売却相場の把握は、査定の際の妥当性を確認するためにも重要です。

具体的な売却相場のリサーチ方法には、以下のような方法があります。

それぞれ詳しく解説していきます。

まずは「不動産の情報サイト」です。

こちらは、条件を指定して物件を検索できる不動産の情報サイトになります。

地域ごと、物件の条件、路線などを自分で指定して検索したい条件で不動産を検索することができます。

不動産情報サイトで相場を検索するメリットとしては、自分が売却したい物件と似ている条件の物件を検索しやすいという点です。

売却を検討している物件の地域と同じエリアの物件の価格など、簡単に検索することができます。

逆にデメリットとしては、相場価格としては妥当性が低い要素も含んでいるということです。

不動産の情報サイトでは、地域などの条件を絞って検索することができます。

そのように条件を絞って検索すると、実際の自分が所有している不動産よりも価格が変わることがあります。

なぜなら、物件の現状を把握できないからです。

損傷している部分、内装などのような細かな部分は確認しにくいため、相場価格の妥当性は低い要素も含んでいます。

他にも、相場価格のリサーチには「AI査定」が活用できます。

AI査定とは、売却を検討している近隣エリアの過去の「売却履歴」から、大体の相場価格を算出できる査定方法です。

これは、過去のデータを基に相場価格を算出するため、データが古い場合もあります。

ですが、実際に売却された価格を参考にして算出するため、相場価格の妥当性は高いでしょう。

他にも、「不動産ライブラリ」を参考にする方法もあります。

不動産ライブラリとは、過去に「不動産流通機構」という組織を通して売却された物件の価格を確認することができます。

不動産流通機構とは、不動産流通業者により構成された組織で、不動産流通の適正化と円滑化を目的としています。

そのため、相場価格の妥当性は高いです。

ですが、不動産流通機構を経由せずに売却された不動産については相場の価格を把握できないため、そのような不動産については参考にならない可能性もあります。

不動産会社に査定依頼をする

売却しようとしている不動産の大まかな相場を把握したら、次は不動産会社に「査定依頼」をお願いしましょう。

不動産会社に依頼することで、実際の査定金額を出してくれます。

査定方法には2種類あり、「机上査定」と「訪問査定」の2つです。

それぞれ特徴が異なるので、解説していきます。

まず「机上査定」についてです。

机上査定とは、簡易査定とも呼ばれます。

築年数や面積、所在地などで似ている不動産の過去の取引価格などを参考にして査定金額を算出する方法です。

机上査定のメリットは、手軽に査定ができるという点です。

依頼すれば数日で査定額が分かるので、簡単に査定を行うことができます。

一方でデメリットは、実際の査定金額とのずれが生じる可能性があることです。

その理由として、机上査定は過去のデータなどを基にして査定額を決めるため、現地の状況は把握せずに算出するからです。

机上査定はあくまでも概算の査定金額です。

そのため、現地へ行って不動産の状況の把握までは行いません。

その結果、思いのほか不動産が傷んでいれば実際の価格が下がってしまう可能性もあります。

次に「訪問査定」についてです。

訪問査定とは、実際に現地に行って不動産の状況を把握し、査定金額を決める方法になります。

メリットは、実際に現地に行って査定を行うため売却価格に近い金額で査定してもらえる点です。

机上査定とは対照的に、訪問査定では現地に行くので、実際の不動産の状況を把握しながら査定を行います。

逆にデメリットとしては、訪問日の日程を調整する必要があるため手間がかかるという点です。

査定額の妥当性は高いですが、実際に業者の方が現地で査定を行うためスケジュールに余裕のある方にはおすすめです。

不動産会社と媒介契約を締結する

次に、不動産会社と「媒介契約」を結びましょう。

媒介契約とは、不動産会社が売主と買主の間に入って「仲介するための契約」のことです。

媒介契約を結ぶことによって、不動産会社が売主の物件の販促活動を始めます。

媒介契約には主に3種類あり、以下のような内容となっています。

分かりにくいと思いますので、それぞれの特徴を簡単に解説していきます。

「一般媒介契約」とは、複数の不動産会社と契約をすることができます。

「専任媒介契約」は、１つの不動産会社と契約を結ぶ方法です。

売主は不動産会社と媒介契約を結びますが、自分で見つけた買主と直接売買契約を結ぶことも可能です。

「専属専任媒介契約」とは、１つの不動産会社と契約を結ぶまでは専任媒介契約と一緒です。

しかし、自分で買主を見つけた場合でも売買契約を結ぶことはできません。

このように不動産会社と媒介契約を結ぶ場合は、3種類の方法があることを理解しておきましょう。

買取の場合は業者が直接の買主となります。

そのため、この見出しから「内覧に向けて準備をする」までのステップは不要となるので注意して下さい。

不動産会社が売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を始めます。

不動産を売却するにあたって売却活動に一番時間がかかるため、ここで売り手側の手続きは一旦落ち着きます。

売却活動の流れとしては、「買主への物件案内説明」「購入の申込受付」「買主の条件交渉への対応」の3段階です。

それぞれの手順について解説していきます。

まず、不動産会社は売主と媒介契約を結ぶと「買主への物件案内説明」を行います。

物件の特徴や状態、金額などの条件を説明しながら、買主を探す作業です。

「買主への物件案内説明」を済ませたら、次は「購入の申込受付」を行います。

物件の案内を行った人の中で、気に入ってくれた人からは購入の申込が来るのでそちらへの対応を行います。

購入希望の人は値下げなどのような条件を提示してくることがあるので、「買主の条件交渉への対応」を行い、大まかな売却活動は終了です。

内覧に向けて準備をする

不動産会社が行う売却活動は、売却する過程の中でも一番時間がかかります。

不動産を少しでも早く売るためには、内覧の時に良い印象を与えることが大切です。

明るく広々とした室内で、清潔感がある良く手入れされた家の方が気に入ってくれる人は多くなります。

内覧予約が入ったら、いつでも内覧ができる状態にしておきましょう。

具体的には以下のような箇所に気を付けるとより良い印象を買主に与えることができます。

内覧の時には全て綺麗にしてある状態がベストです。

上記のチェックリストはあくまでも参考程度にしてください。

不動産ごとにきれいにしなければいけない箇所は異なります。

ですので、上記を参考にしながら内覧の準備を進めて買い手の方がより良い印象を持ってくれるように頑張りましょう。

売買契約を締結する

売買契約とは、売主と買主との間で売買の契約を行うことです。

そのため、売買契約は売主と買主が揃った時に初めて行われます。

集合場所として多く指定されるのが、不動産会社のオフィスなどです。

日時と時間を指定されて、当日不動産会社のオフィスで以下のような売買契約を行います。

売り手と買い手の売買契約をスムーズに取り繕うのが不動産会社で、1〜5のそれぞれの項目の説明をしてくれます。

素人がすると複雑で難しい話ばかりなので、不動産会社が仲介することによってスムーズな契約を行うことができるのです。

家の引き渡しをおこなう

ここまでの一連の手続きを終えたら、あとは売却する家の引き渡しです。

売主は買主へ鍵を渡し、引渡しが完了します。

引き渡す家に住んでいなければ問題はありませんが、まだ住んでいる場合は速やかに引っ越しを行いましょう。

確定申告をおこなう

家を売却して利益が出た場合は「確定申告」が必要です。

確定申告とは、一年間の収入から経費を引いて所得を算出します。

算出された所得を基にして納める税金の額を計算し、国に報告する手続きのことを確定申告と言うのです。

家を売却して利益が出た場合、その利益は「課税所得」と呼ばれ税金を納める義務があるのです。

そのため、確定申告を行い所得と納税額を国に報告しなければいけません。

しかし、例外も存在します。

例えば、住んでいた家を売る場合は「控除」が適用される可能性があるのです。

具体的には、家の売却益が3,000万円以上なら3,000万円が控除、売却益が3,000万円以下なら全額が控除されるという制度になります。

そのため、今住んでいる家を売る場合はそのような「控除」が適用される可能性もあるので一度確認してみましょう。

家の売却にかかる期間

家の売却にはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。

仲介と買取でおおよその期間をまとめましたので参考にしてください。

仲介の場合、売却にかかる期間は平均で3ヶ月〜6ヶ月となっています。

立地条件などで需要が無い場合などは数年売れないこともあり、その際は売却につながりやすくなるように工夫が必要です。

一方で、買取の場合は平均1ヶ月あれば売却することができます。

買取の場合は不動産業者が買い取るため、短期間で売却することができるというメリットがあります。

そのため、需要なくてもすぐ買取できるので平均1ヶ月という短い期間で売却が可能なのです。

しかし、仲介に比べて安い金額で買い取られるため、金額面では仲介と比較すると劣る部分があります。

時間がかかってもいいから少しでも高く売却したい場合は「仲介」を、安くてもいいから短期間で売却したい場合は「買取」を選ぶと良いでしょう。

家の売却にかかる諸費用

住んでいる家を売る場合、どのような経費がかかってくるのでしょうか。

具体的にかかる経費は以下のようなものがあります。

仲介手数料は、不動産会社との仲介契約をした場合に発生します。

仲介手数料は、「仲介業者」へ支払う手数料です。

仲介業者を利用して売却をした場合は、仲介業者へ手数料を支払わなければいけません。

仲介業者へ売却を依頼した場合、リフォーム代金もかかります。

リフォームにかかる費用は、業者によっても異なりますが、およそ600万円〜1500万円程度かかることが多いです。

売却する場合は少しでも綺麗な状態で売却したいので、全体的にリフォームをするとなるとかなり高額な価格になってしまうことも覚悟しておきましょう。

他にも、「印紙税」というものもかかります。

印紙税とは、特定の文書を発行する際にかかる税金のことです。

不動産の売買契約書は、課税対象となっているため税金を納める必要があり「印紙税」と呼ばれています。

「登記費用」とは、登記の際にかかる費用のことです。

「登記」とは、「登記簿」と呼ばれる記録簿のようなものに、どこの誰が不動産を所有しているのかを記録しておくことです。

不動産売買の場合は、この登記簿に記録している情報を書き換える際に「登記費用」が必要になります。

「譲渡所得税」とは、住んでいる家を売却した際の利益の部分にかかってくる税金です。

譲渡所得は、住んでいる家を取得してから売却までの経費を差し引いたもののことを言います。

後は引っ越し費用です。住んでいる家を売却する場合、引っ越しを行う必要があります。

住んでいる人数や引っ越すエリア、時期などにもよりますが、7万円〜20万円ほどの料金がかかるので事前に準備しておきましょう。

以上が、住んでいる家の売却にかかる諸費用です。

それぞれどのくらいかかるのか、把握したうえで計画を立てるようにしましょう。

築年数別でみた家の売却相場

家を売却するうえで、築年数はとても大事です。

築年数は、売却する際の料金にも影響するため、築年数と売却価格との関係性もしっかりと理解しておく必要があります。

以下に、築年数別の売却価格をまとめましたので参考にしてください。

築年数	売却金額
～築5年	5,000万円
～築10年	4,600万円
～築15年	4,500万円
～築20年	4,300万円
～築25年	4,000万円
築30年以上	2,500万円

このように、古い家を売る場合は売却価格が低くなるということを理解しておきましょう。

特に、築30年以上の不動産となると築5年の不動産よりも売却価格は半減してしまいます。

このように古い家を売る場合は、ほぼ土地の価格でしか売却されないため売却価格が極端に低くなるので注意してください。

家を高額売却するポイント

家を少しでも高い価格で売却するポイントはあるのでしょうか。

今回は、家を高額売却するための実際に活用できる3つのポイントを紹介しますので参考にしてください。

まず、少しでも高値で家を売却したい場合は、その地域の売却相場を把握しておきましょう。

売却相場を把握していないと、いざ自分の不動産に査定額がついた時に妥当な金額なのかが分かりません。

値段交渉をするべきなのか、少しでも家の状態をよくするためにリフォームを検討するべきなのか、判断ができないので売却相場の把握は大切です。

また、一社ではなく複数の不動産会社へ査定を依頼するようにしましょう。

1社だけから査定を受けた場合、他の不動産業者の売却価格と比較ができません。

そうなると、査定金額の妥当性が低くなるのでなるべく複数の不動産会社へ査定を依頼するようにしましょう。

最後に、物件の種類にあった不動産屋を選ぶということです。

不動産会社によっては、売却が得意な物件の種類があったりします。

今までの売却実績を見ると不動産会社の強みが分析できると思うので、自分が売却したい不動産はどのような種類なのかを理解したうえで、不動産会社を選ぶことも効果的な手法となります。

家を売却する際の5つの注意点

家を売却する際の5つの注意点を紹介します。

実際に不動産を売却する際は、以下のようなことに気を付けて売却活動を行いましょう。

それぞれ解説していきます。

売却のためにリフォームをしない

売却のためにリフォームを検討する方も中にはいるかと思います。

「リフォームをすることで室内空間がきれいに見えるため、売却価格も上がるのでは？」と考える方も居るかもしれません。

しかし、その考えは安易な考えなのであまりおすすめはできません。

なぜなら、リフォームをしたからといって必ずしも売却価格が高くつくとは限らないからです。

当記事で紹介した通り、築年数が建っている不動産ほど売却価格は低くなってしまいます。

そのため、リフォームをしたからといって高い売却価格になるとは限りません。

ですので、安易にリフォームをするという考えはあまりおすすめできないのです。

住宅ローンを完済できるか計算しておく

また、住宅ローンを完済できるかも重要な確認事項です。

よく若い人が住宅ローンを組んだは良いものの、返済するための余裕が無く「ローン中の家を売る」という事態になってしまうことがあります。

自分の今の収入に見合った金額のローンであれば組んでもいいかもしれません。

しかし、自分の収入以上のローンを組んでしまうと将来的に荷物になってしまうことがあるので注意しましょう。

実際に家を売却したい時などに、ローンが残っていることもあります。

その場合であっても売却することは可能ですが、手続きが通常とは異なってくるので精神的負担となる場合もあるため注意が必要です。

名義変更を済ませておく

相続物件を売却する場合、所有者は被相続人ではなく売却したい人でないといけません。

そのため、売却したい物件の「名義」が誰になっているのか、まずは確認が必要です。

もし売却予定の物件の所有者が自分以外の人になっていた場合は、登記を変更して自分の名前にしておく必要があります。

査定額だけで不動産会社を決めない

また、査定額だけで不動産会社を決めないということも大切です。

なぜなら、売主の関心を引くだけのために高額査定を出す悪質な業者もいるからです。

査定額は高額に出し、その後のサポートなどはおざなりになってしまう業者も中にはいます。

そのため、査定額だけで不動産会社を決めないようにしましょう。

宅地建物取引業の免許がある不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときは、宅地建物取引業の免許がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

「宅地建物取引業」とは、宅地や建物を売買する、交換や貸借にするための代理若しくは媒介する行為のことを言います。

簡単にまとめると、不動産の売買や賃貸借の契約の代理と媒介をすることです。

このような行為をするためには、免許を取得する必要があるため、自分が相談しようとしている、または相談している不動産会社は免許があるのか確認する必要があります。

アルバリンクは宅地建物取引業の免許があり、上場も果たしていて社会的信用があるため、不動産のことで何かお悩みがあればご相談ください。

まとめ

ここまで家を売却するときの流れや、事前準備、費用、注意点などについて解説してきました。

家を売却することは、簡単なことではありません。

しかし、やってみると意外とあっという間に手続きができるものです。

一見難しく感じるかもしれませんが、一人で悩まず不動産会社などへ相談してみてください。

今まで不動産のことで悩んできたかとは思いますが、相談することできっと悩みの種が減るはずです。

今回紹介した「売却の際の注意点」を参考にしながら、皆様の売却活動が無事に成功すれば大変嬉しいです。