家を売ってもローンが残るとどうなる？対処方法や事例を紹介

「住宅ローンが残ったまま家を売ることになったけど、返済できるか不安...」
「任意売却した方がいいと聞くけれど、本当にそれで大丈夫なのだろうか...」

結論から言えば、住宅ローンが残った状態でも、適切な方法を選べば安全に家を売却できます。
住宅ローンの残債がある場合でも、金融機関と相談しながら任意売却という形で対応するのが一般的だからです。

ただし、売却後にローンだけが残る状態になると、返済が滞った場合に強制執行や自己破産などの深刻な事態に発展するリスクがあります。
例えば、収入が減って返済が難しくなった場合、差し押さえられる可能性もあるため注意が必要です。

そこで本記事では、以下の内容について詳しく解説します。

本記事を読めば、住宅ローンが残っていても、安全に家を売却する方法がわかります。

なお、弊社AlbaLinkは住宅ローン返済中の物件の取引実績が豊富な不動産買取業者です。住宅ローンの問題で困っている方は、まずはお気軽にご相談ください。
ベストな売却方法をご提案いたします。

住宅ローンの残った家は完済すれば売却できる

住宅ローンの返済中でも、家の売却は可能です。
ただし「家の売却額＋自己資金」で住宅ローンの残債を一括返済できることが条件となります。

なぜなら、住宅ローンを組むと金融機関が家に対して「抵当権」という権利を設定するからです。
抵当権とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に備えて、金融機関が家を担保として押さえることができる権利のことです。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、家が1,800万円でしか売れない場合、200万円の自己資金がないと売却できません。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、抵当権が外せないからです。

具体的な売却の手順は、以下のとおりです。

1. 不動産会社に売却を依頼
2. 住宅ローンの残債を金融機関に確認
3. 「売却代金＋自己資金」で住宅ローンを一括返済
4. 抵当権を抹消して所有権を移転

ただし、返済が滞っている場合の任意売却や、差し押さえられた場合の競売では、この限りではありません。
これらのケースについては、後ほど詳しく解説します。

住宅ローンだけが残る場合はどうなる？

「家を売却しても住宅ローンが残る」という状況は、実は多くの方が直面する課題です。
このような場合、ローンの返済義務は継続するため、計画的な返済ができないと差し押さえなど深刻な事態に発展する可能性があります。
ここでは、住宅ローンだけが残った場合の具体的なリスクと対処法を見ていきましょう。

ローン残債の返済義務は消えない

家を手放しても、住宅ローンの返済義務は消えません。
任意売却や競売で家を失った後も、残った住宅ローンは返済し続ける必要があります。

これは、住宅ローンの契約が家の所有権とは別の債務契約だからです。
たとえ任意売却で金融機関の承諾を得て家を売却したり、競売で強制的に家を失ったりしても、借りたお金の返済義務は消滅しません。

任意売却の場合は、金融機関の承諾を得て家を売却しますが、売却金額が住宅ローンの残債に満たない場合は不足分を支払い続けることになります。

競売の場合も、裁判所が強制的に家を売却しても、売却代金が住宅ローンの残債を下回れば、その差額分は債務として残ります。

つまり、家がなくなっても住宅ローンの返済は避けられません。
そのため、任意売却や競売を検討する際は、売却後の返済計画まで考えておく必要があります。

ローン残債の返済が滞ると差し押さえられる

住宅ローンの返済が長期間滞ると、最終的に競売にかけられる可能性があります。
しかし、競売で家を失った後も住宅ローンの返済義務は継続するため、より深刻な事態に発展するケースがあります。

なぜなら、競売に至るような状況では、そもそも返済能力に問題を抱えているケースが多いからです。

返済の見込みが立たない場合、最終的な選択肢として自己破産を検討せざるを得なくなることもあります。

自己破産すれば確かに住宅ローンの返済義務はなくなりますが、重大なデメリットが生じます。
具体的には以下のような影響があります。

そのため、住宅ローンの返済が困難になった場合は、自己破産に至る前に任意売却など他の方法を検討する方が良いでしょう。

家を売ってもローンが残る事例4選

家を売却してもローンが残ってしまうケースは、実は身近に起こり得る問題です。ここでは、住宅ローンが残ってしまう以下の事例を紹介します。

リスクの回避や適切な対応をするためにも、それぞれの事例を確認していきましょう。

家を購入してすぐに売却する

住宅ローンで家を購入した直後に売却すると、ほぼ確実にローンが残ってしまいます。
これは、家の資産価値の減少速度と、住宅ローンの返済ペースの差によって生じる問題です。

例えば、3,000万円で購入した家の価値は、新築から1年で約10%下落すると言われています。
一方、住宅ローンは返済初期の段階では利息の支払いが中心となり、元金の返済はあまり進みません。

具体的な数字で見てみましょう。

このように、売却時の価格が住宅ローンの残債を下回り、差額分のローンだけが残る結果となります。

転勤や離婚など、やむを得ない事情で早期の売却を検討する場合は、このリスクを十分に理解しておく必要があります。

住宅ローンの返済が難しくなり家を売却する

住宅ローンの返済が困難になり、家を手放さざるを得ないケースでは、ほとんどの場合でローンが残ってしまいます。
これは、返済が滞った状態での売却は、通常より不利な条件での取引を余儀なくされるためです。

このような場合、主に2つの選択肢があります。
1つは金融機関の承諾を得て任意売却する方法、もう1つは競売にかけられる方法です。
どちらの場合も、市場価格を下回る金額での売却を強いられる場合が多い傾向があります。

例えば、市場価格が2,500万円の家が、任意売却では2,000万円、競売では1,800万円程度でしか売れないというケースがあります。

住宅ローンの残債が2,300万円あった場合、それぞれ300万円から500万円のローンが残ってしまう計算です。

ただし、競売は任意売却と比べてさらに売却価格が下がる傾向にあるため、可能であれば任意売却も選択肢に入れて、検討しましょう。

家の売却活動に失敗する

家の売却は、適切な準備や知識がないと思わぬ失敗につながり、結果として住宅ローンが残ってしまう可能性があります。
特に売却価格や売却期間に関する見込み違いは、深刻な問題を引き起こすため注意が必要です。

例えば、3,000万円での売却を想定していたのに、実際には2,500万円でしか売れないケースや、6ヶ月で売れると考えていたのに1年以上かかってしまうケースがあります。

その間も住宅ローンの返済や諸経費の支払いは続くため、予定以上の負担が生じます。

家の売却を失敗する主な原因は、以下のとおりです。

このような失敗を防ぐには、複数の不動産会社に相談し、市場の状況や適切な売却戦略について十分な情報を得ることが大切です。

自然災害によってローン返済中に家が無くなる

自然災害により家が倒壊・損壊しても、住宅ローンの返済義務は継続します。
これは、住宅ローンが「家を買うためのお金を借りる契約」であり、家の存続を保証するものではないためです。

例えば、地震で家が倒壊した場合を考えてみましょう。
住宅ローンの残債が2,000万円ある状態で家が全壊すると、家がなくなった後も毎月の返済を続けなければなりません。

被災者向けの支援制度はありますが、住宅ローンの完済までカバーすることは困難です。

このようなリスクに備えるため、以下のような対策を検討しましょう。

特に地震保険は、住宅ローンを組む際に加入を推奨されることも多く、被災時の経済的な備えとして検討する価値があります。

住宅ローンが残る場合は任意売却する

住宅ローンが残った状態で家を売却する場合、まずは住み替えローンの利用を検討するのも一つの選択肢です。

住み替えローンとは、既存の住宅ローンを新しい家のローンに組み換えられる制度で、自己資金が少なくても住み替えが可能になります。

しかし、年収や勤続年数などの審査基準が厳しく、住み替えローンを利用できないケースも多くあります。
その場合は、任意売却が現実的な選択肢となるでしょう。

任意売却とは、金融機関の承諾を得て、住宅ローンの残債が売却価格を上回る物件を売却する方法です。
売却代金で一部のローンを返済できるため、その後の返済負担を軽減できます。

ただし、任意売却には金融機関との交渉が必要です。
専門的な法律知識や金融知識が求められるため、経験豊富な不動産会社への依頼を検討しましょう。

なお、弊社AlbaLinkは任意売却物件の取り扱い実績が豊富です。
金融機関との交渉も代行できますので、住宅ローンでお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では、住宅ローンが残った家の売却方法と、その後の対処法について解説しました。

記事内でお伝えした通り、住宅ローンが残った家を売却する場合、一括返済が必要なため、自己資金がないと売却が困難です。
さらに、任意売却や競売で家を手放した後も、ローンの返済義務は継続するため、将来的な返済計画を立てる必要があります。

しかし、状況に応じて適切な方法を選べば、住宅ローンが残っていても家を売却できます。
住み替えローンが利用できる場合は新居購入と合わせた借り換えが可能ですし、それが難しい場合でも任意売却の選択肢があります。

特に、実績のある専門の不動産会社に相談すれば、金融機関との交渉をスムーズに進められるでしょう。

経験豊富な不動産会社は、住宅ローンが残った物件の売却ノウハウを持っているため、あなたの状況に合わせた最適な売却方法を提案してもらえます。
なお、弊社AlbaLinkは住宅ローン返済中の物件の取引実績が豊富な不動産買取業者です。
金融機関との交渉も代行可能ですので、住宅ローンの返済でお困りの方は、まずは無料相談をご利用ください。

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rui kiryu

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