任意売却できないケースとは？原因、事例、対処方法を紹介

マイホームを購入するとき、多くの人が長期間の住宅ローンを利用して購入するのが一般的です。
しかし、すべての人が住宅ローンを完済できるわけではなく、支払いが滞ってしまい、家を売却しようにも残債が多くて売却できないケースがあります。
このような場合に任意売却などを検討しますが任意売却できないケースもあり注意が必要です。
この記事では、任意売却の概要やできないケース、対処法などを詳しく解説します。

任意売却とは金融機関の許可のもと不動産を売却する方法

任意売却とは住宅ローンの返済が難しい場合に金融機関と協議し、物件を売却する方法です。
この方法だと市場価格に近い金額で売却が可能なため、残債を大幅に減らすことができます。
売却後の残債は分割返済や減額交渉ができるため、生活を再建しやすくなるでしょう。
また、引越し時期を調整できるほか、販売に関しても一般的な売却と同じ流れで行われるため、近隣住民に事情を知られる心配もありません。
さらに、仲介手数料などの諸費用は売買代金から支払う仕組みなので、余計なコストを心配しないでいいのも特徴のひとつです。
金融機関から催促状が届いて困っている場合は、任意売却を取り扱う専門会社に相談しましょう。
適切なサポートを受けることで、生活再建への一歩を踏み出せます。

任意売却できないケース7選

ここからは、任意売却できないケース７つを解説します。

金融機関の同意が得られない

任意売却は住宅ローン返済が困難な際の救済手段ですが、実施するには金融機関の同意が必要です。
債権者である金融機関にとって、任意売却は、残債以下の金額で売却することになるので回収リスクが高くなります。
金融機関は、可能な限り返済を続けてもらいたいと考えるのが一般的です。
そのため、銀行の方針や判断によって任意売却が認められないケースがあります。
特に、金融機関が借入者の返済継続を見込んでいる場合や、回収金額に納得できない場合には、許可が下りない可能性が高くなるでしょう。
このような状況では、他の選択肢を検討する必要が生じます。
任意売却を検討する際は、金融機関の方針や交渉のポイントを理解しておくことが重要です。
専門家に相談することで、スムーズな交渉や適切な対策を講じることが可能になります。
AlbaLinkは任意売却に強い専門の買取業者で、金融機関との交渉も任せられる不動産会社です。
このような専門家に依頼することも効果的な対策といえるでしょう。

共同名義人・連帯保証人の同意が得られない

任意売却を進めるには、共同名義人や連帯保証人全員の同意が必要です。
不動産は高額な資産であり、住宅ローンの借入も大きいため、夫婦や親子でローンを組むケースもあります。
たとえば、夫婦でローンを組むペアローンでは、物件が共同名義となり、お互いが連帯保証人となる仕組みです。
しかし、家計改善や収入増で解決を目指す共同名義人が任意売却に反対する場合、金融機関の同意が得られなくなることがあります。
このような状況では、金融機関が任意売却に前向きでも手続きを進められません。
任意売却を検討する際は、共同名義人や連帯保証人と十分に話し合い、同意を得ることが重要です。
専門家のサポートを活用することで、スムーズな取引に期待できます。

売り出したが買い手がつかない

任意売却を進めても、買い手が見つからない場合には売却が失敗し、競売へ進むかもしれません。
特に、住宅需要が少ない地域や金融機関が提示する売却価格が高すぎる場合、また不動産会社が任意売却に不慣れな場合は、買い手を見つけるのが困難です。
さらに、任意売却では「瑕疵担保責任」が免除されるため、老朽化や劣化した物件は購入希望者に敬遠されやすい傾向が高いといえるでしょう。
その結果、売却活動が長引き、最終的に取引が成立しないこともあります。
買い手を見つけるためには、内覧時に物件を清潔に保ち、不用品を事前に処分するなどの準備が重要です。
また、任意売却に詳しい不動産会社を選ぶことで、適切なサポートを受けられる可能性が高まります。

建築基準法に違反している

任意売却を進める際、物件が建築基準法に違反していると買い手がつかない可能性があります。
違反物件を購入する場合、多くの銀行で住宅ローンの審査が通らないためです。
住宅ローンが利用できなければ、買い手は現金一括での購入を求められるため、購入希望者が限られてしまいます。
具体的には、建ぺい率や容積率が基準を超えているケースや、増築による違反が問題となることが一般的です。
違反物件は法的なリスクや制約が伴うため、買い手にとって大きな不安材料となります。
任意売却を成功させるには、事前に専門家に相談し、違反箇所の特定や修繕可能性の確認を行うことが重要なポイントです。
AlbaLinkは違反建築物の買取にも対応していますので、このような不動産会社に相談して見るといいでしょう。

競売の期日が差し迫っている

任意売却は、競売が開始される前に買い手を見つける必要があるため、時間的な制約があります。
通常、買い手が1年程度見つからなければ物件は競売にかけられ、競売が始まってしまうと任意売却は不可能となってしまうのです。
競売は裁判所の管轄で行われる強制的な手続きであり、ローン滞納が続き金融機関によって差し押さえが進むと、自動的に競売へ移行します。
そのため、任意売却を成功させるには早期の対応が必要です。
時間が限られている場合、売却価格を適切に調整することや、任意売却に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。
迅速な準備と柔軟な対応で競売を回避できる可能性が高まります。

所有者の本人確認ができない

任意売却は、不動産の所有者本人が手続きを行うことが基本です。
所有者の意思確認ができない場合、売却は進められません。
例えば、所有者が所在不明、病気療養中、認知症などで判断能力を喪失している場合、手続きが難航します。
特に、失踪中で意思確認が不可能な場合、代理人への委任も認められず、競売へ進むケースが多くなってしまうでしょう。
一方で、成年後見制度を利用し後見人を立てる、または司法書士や弁護士に委任することで、手続き可能な場合もあります。
ただし、これらには債権者の同意が必要です。
任意売却を成功させるには、法的手続きを適切に進めることが重要です。

税金・保険料を滞納している

住民税や固定資産税、国民健康保険料を滞納している場合、役所による差し押さえが行われ、任意売却が不可能になることがあります。
滞納額が大きくなると、住宅ローンが残っていても家が資産とみなされ、公売にかけられるケースも考えられるでしょう。
差し押さえが進むと、滞納税や保険料の回収が優先されるため、所有者の判断で任意売却を進めることはできません。
このような事態を避けるため、税金や保険料の滞納が発生する前に自治体の窓口で相談し、分割払いなどの解決策を講じることが重要です。
早期の対応が、差し押さえや公売を回避し、柔軟な売却方法を選択するための鍵となります。

任意売却できないと競売・自己破産に至る可能性がある

任意売却が期限内に成立しなかった場合、物件は強制的に競売へと進みます。
競売では市場価格より低い金額で売却されるため、住宅ローンの残債が多額に残る可能性が高くなってしまうでしょう。
その結果、債務者には一括返済が求められますので、一括返済が困難な場合には自己破産による債務整理が必要となることもあります。
さらに、自己破産を選択すると、連帯保証人がローン返済義務を引き継ぐため、保証人にも大きな負担が生じてしまう点も注意しなければいけません。
特に夫婦で互いに連帯保証人となっている場合は、夫婦ともに自己破産手続きを取らざるを得ない場合もあります。
任意売却を成功させるには、早めの対応と専門家への相談が重要です。
競売や自己破産といった事態を避けるため、迅速な判断を心掛けましょう。

任意売却できないケースを未然に防ぐための対処法3選

任意売却できないケースを未然に防ぐ方法として以下の３点が挙げられます。

まとめ

任意売却の概要や、できないケースなどについて解説しました。
いくつかのケースで解説しましたが、任意売却が困難になる場合、専門家への相談が大きなポイントとなります。
任意売却に強い不動産会社などへの相談によりスムーズな取引が可能となるでしょう。
この記事でも紹介していますAlbaLinkは非常に任意売却の取り扱いにも実績が多いので、信頼できる相談相手といえます。
専門家のアドバイスを受けながら、迅速かつ慎重に取引を進めなければいけません。

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