「引っ越し予定があるのに家が売れずに困っている」
「売れない家の対処法が知りたい」
自宅がなかなか売れないという悩みをお持ちの方は、多いのではないでしょうか？
家が売れないときには原因があり、また売れないことで多大なリスクが生じています。
本記事をお読みいただくと、家が売れずに悩むことがなくなり迅速に売却できるようになります。
目次
家を売却するまでの期間は平均3ヶ月
東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、2023年の首都圏における家を売却するまでの平均日数は、中古マンションで80.1日、中古戸建で83.3日となっています。
家の立地条件等にもよりますが、売却までの期間は概ね平均3カ月です。
なお、平均3か月の理由として不動産会社が提示する査定額は、向こう3か月で売却見込みの金額であることや売主と交わす媒介契約が3か月間のケースが多いからです。
つまり、不動産会社が3か月間で売却を完了するなどの営業努力が大きな要因と言えるでしょう。
引っ越したいのに家が売れない5つの理由
本章では、家が売れない根本的な理由について理解していきましょう。
販売価格が高い
販売価格が高いと家は売れません。
なぜなら、「販売価格が高い＝周辺相場より高い」であり、一般消費者に価格で敬遠されてしまうからです。
販売価格は、直近の売却事例に沿って売れる金額で設定しなければなりません。
内覧で悪い印象を持たれている
内覧で悪い印象を持たれると家は売れません。
なぜなら、内見者が購入を決めるときには、内覧での好印象が必須であるからです。
例えば、室内が汚い、外壁が朽ちている、敷地内に雑草が生い茂っていると悪い印象を持たれます。
よって、内覧で印象が悪ければ購入には進みずらいため、家は売れません。
不動産会社選びを失敗している
不動産会社選びを失敗すると家は売れません。
なぜなら、家が迅速に売れるかは取引を仲介する不動産会社の知識やノウハウなど、総じて力量により売却結果が大きく異なるからです。
また、不動産会社が囲い込みを行ってしまい、他の不動産会社からの紹介を断ることで売却機会を失っている可能性もあります。
よって、家が売れないのであれば不動産会社の変更を検討しても良いでしょう。
時期が悪い
売却する時期が悪いと家が売れないことがあります。
なぜなら、家を検討する人がそもそも少なければ売却機会を得られる可能性が低いからです。
例えば、年末年始や夏休みの時期など多くの人がレジャーや行事等に忙しい時期については、売却活動を避けたほうが良いでしょう。
よって、売却活動は繁忙期である春先の2月～3月頃、もしくは秋口9月～11月に合わせて行うのがおすすめです。
購入希望者の需要に合っていない
購入希望者の需要に合わないと家は売れません。
例えば、一般的に中古一戸建てで好まれる間取りは4LDKの90㎡～100㎡前後ですが、6LDKなどの広すぎる家や3LDKの狭小タイプの家などです。
また、築年数が極端に古い家（築50年以上など）や立地が悪い家も売れないケースが多いでしょう。
よって、売却したい家が周辺の需要に合うのかを専門家に確認することがおすすめです。
引っ越したいのに家が売れないときの8つの対処法
本章では、家が売れないときの対処法について解説します。
販売価格を見直す
はじめに行うことは、販売価格の見直しです。
なぜなら、相場に沿った価格でなければ売れる可能性は極めて低いからです。
販売価格が高すぎないか、適正価格はいくらなのかなどについて精査していきます。
販売価格が適正であれば、他の要因を探求します。
ハウスクリーニングをする
ハウスクリーニングをして内見時の印象を良くします。
これにより、内見者が不動産を気に入り成約につながる可能性を高めていきます。
例えば、水回りは水垢やカビを除去し、フローリングを磨き上げ、クロスのシミなどを拭き取ります。
これらにより、内見者にとって好印象な不動産となるため、家が売れる可能性を高められます。
ホームインスペクションを実施する
ホームインスペクションを実施します。
住宅専門家の診断を受けることで、建物内の不具合個所等の指摘を受けられ建物の状態を効率よく改善できるからです。
補修を行うことで若干の費用負担が生じますが、内見者の印象が良くなることで家が売れる可能性が高まります。
売却の戦略を見直す
売却の戦略を見直します。
なぜなら、戦略を見直すことで新たな集客方法や顧客へのアプローチ方法が変わり、成約につながる可能性が高まるからです。
例えば、広告等の宣伝方法を変えることで反響者や内見者を増加できることがあります。
このように従来の売却方法を見直すことで、家が売れる可能性を高めます。
依頼する不動産会社を変更する
依頼する不動産会社を変更すると家が売れることがあります。
なぜなら、家が売れない原因が不動産会社の力量不足や囲い込みの可能性が高いからです。
家が売れないのであれば、不動産会社との媒介契約を更新せずに、他の不動産会社に切り替えを検討しましょう。
売却のタイミングを見直す
売却のタイミングを見直すことで、家が売れる可能性が高まります。
つまり、不動産需要が高まる時期に売り出しことで売却しやすくしていきます。
例えば、2月～3月の春先や10月～11月頃の秋口が不動産需要のピークです。
よって、これらピーク需要に合わせる形で販売活動を行うのが良いでしょう。
不動産買取業者に売却する
不動産買取業者への売却もあります。
買取は、買取業者さえ決まれば迅速に売却できるからです。
現金化を急いでいる、売却時期に期限がある場合などは、買取業者への売却がおすすめです。
住み替え計画を見直す
住み替え計画の見直しがあります。
家が売れずに資金繰りができなければ、新居の購入についても延期せざる得ません。
既に契約済みであれば手付金が戻らなくなりますが、無理に進めるよりはやむ得ない決断も必要となります。
引っ越ししたいのに家が売れない5つのリスク
本章では、引っ越ししたいのに家が売れないリスクについてご紹介します。
新居の購入費が準備できない
売却資金を新居に充てる場合に、購入費を準備できないリスクがあります。
家が売れないことで資金計画の見直し、もしくは住み替えを諦める事態に陥るケースもあるでしょう。
新居の住宅ローンの審査に通らない
新居の住宅ローンの審査に通らないリスクがあります。
なぜなら、既存住宅にローンがあれば、新居のローンと合わせて審査しなければならないからです。
住宅ローンの審査では、年収に対してローン返済に充てられる割合が決まっているため、自ずと借り入れできる金額は決まっています。
つまり、ローンがたくさんあるほど、審査は通りにくくなるということです。
固定資産税を二重に納める必要がある
先に新居を購入すると、固定資産税を二重に納めるリスクがあります。
なぜなら、不動産を所有すると固定資産税の負担が必ず生じるからです。
経済的な負担軽減のためには、早急な売却が必要となります。
ローンと家賃を同時に支払う必要がある
新居が賃貸の場合、ローンと家賃を同時に支払うリスクがあります。
二重の負担を防ぐには、早急な売却が必要です。
売れるまで管理する必要がある
家が売れないと、売れるまで管理する必要があります。
所有者は、善管注意義務に則り不動産を適正に維持管理しなければならないからです。
よって、家が売れるまでは建物と敷地の管理が必要です。
引っ越したいのに家が売れない場合にやってはいけないこと
家は売れなくても、慎重かつ冷静な判断が必要です。
本章では、家が売れないときにやってはいけないことについて解説します。
リフォームして販売する
リフォームして販売することです。
なぜなら、リフォーム費等を販売価格に上乗せし周辺相場を逸脱すると、余計に売れない不動産になってしまうからです。
仮にリフォーム後に売れなければ、リフォーム費を全て負担することになるため、絶対に避けたいところです。
建物を解体して販売する
古い建物であるという理由で、建物を解体して販売することです。
なぜなら、解体することで住宅用地の特例から除外され、土地の固定資産税評価額が1/6になる軽減措置がなくなってしまうからです。
土地の固定資産税が約6倍となることで、維持費負担が増えてしまいます。
空き家にする
空き家にしてしまうことです。
なぜなら、人が住まない家は定期的な通風や清掃ができないことで、急速に老朽化が進んでしまうからです。
また、敷地内に雑草が生い茂ると除去には相当な重労働であることや、不法投棄や犯罪行為の温床となるリスクもあります。
よって、できれば空き家にはせずに居住した状態で売却するのがベストです。
家の欠陥や不具合を隠して販売する
家の欠陥や不具合を隠し販売して、第三者に譲渡してしまうことです。
なぜなら、引き渡し後に告知義務違反に問われるおそれがあるからです。
引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及され、多額の損害賠償を請求されるリスクがあります。
自己判断で売却を進める
不動産会社の助言を聞かずに、自己判断で売却を進めることです。
周辺相場に応じた適格な価格設定や買主との交渉などは、不動産会社の専門的な知識や経験に基づき行うことで売却を迅速、且つその取引に高い満足度を得られます。
よって、自己判断のもと売却を進めてしまうことは避けるべきです。
住宅ローンが残っているけど引っ越す3つの方法
本章では、売却したい家に住宅ローンが残っていても引っ越しできるケースについてご紹介します。
売却して住宅ローンを一括返済する
家を売却して住宅ローンを一括返済できれば、引っ越しは問題なく行えます。
なぜなら、一括返済できることで不動産に付帯されている抵当権を抹消できるからです。
抵当権は、債務者のローン返済が滞ったときに、債権者が不動産を売却して弁済を受ける権利となります。
購入した不動産に抵当権が付いたままであると、買主にとっては不利益でしかありません。
よって、一括返済ができればローンがあっても引っ越しできます。
住み替えローンを利用する
住み替えローンを利用することで、引っ越しは問題なくできます。
なぜなら、住み替えローンは既存のローン残債と合わせて融資を受けられるからです。
なお、不動産2件分のローンとなるので、審査通過のハードルは高くなることが懸念点となります。
住み替えローンの審査を通過できれば、ローンがあっても引っ越しできます。
任意売却する
任意売却することで引っ越しを問題なく行えます。
任意売却は、売却資金と自己資金を合わせてもローンを一括返済できない場合に行う方法です。
任意売却を行うには、債権者の金融機関に交渉を行い許可をもらう必要があり、必ずできるとは言えないところが懸念点となります。
任意売却が認められ売却を完了できれば、オーバーローンでも引っ越しできます。
まとめ
本記事では、家が売れない根本的な原因や売れないときの対処法等について解説してきました。
家が売れないときには、必ず原因と対処法があります。
よって、売れないからと放置せずに原因追求と迅速な対処が必要です。
また、売れないからと建物の解体やリフォーム等は、状況を悪化させる事態に陥るおそれがあります。
家の売却は不動産会社の助言を聞きながら、冷静な気持ちで進めていくことが重要です。
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