中古住宅の傾き許容範囲はどれくらい？判断基準や調査方法を解説
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「中古住宅に傾きがあるけど、これって本当に買って大丈夫なの？」
不動産投資を始めようと物件を探している方のなかには、こうした不安を抱えている方もいるでしょう。
特に中古住宅には「傾き」があるケースが多く、許容範囲がどこまでなのか判断に迷う方は少なくありません。
もちろん傾きのある住宅でも、一定の基準内であれば投資対象になります。
国のガイドラインや保険会社の基準を踏まえてリスクを見極め、基準の範囲内の物件を選ぶのがポイントです。
とはいえ、傾きの程度によっては、生活への支障や修繕費用の負担、さらには資産価値の低下といったリスクが伴います。
今回は中古住宅の傾きについて、次のような内容を解説します。
傾きのある中古住宅でも、一定の基準を満たせば高い利回りを狙える可能性があります。
この記事を最後まで読むことで、傾き物件に関する判断基準やリスクを正しく理解し、収益性の高い物件を見極めやすくなるでしょう。
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目次
中古住宅の傾きは何度までが許容範囲なのか？
中古住宅を購入する際、「傾き」は重要なチェックポイントです。
許容範囲を超える傾斜があると、生活への支障や健康被害、さらには建物の構造的欠陥につながる可能性があります。
まずは、中古住宅における傾きの許容範囲について、次のようなことを詳しく解説します。
新築・中古で「傾き」の許容範囲は異なる
住宅の傾きには、新築と中古で異なる許容範囲が設けられています。
これは建築時点での施工精度や、経年による建物の変化が影響するためです。
傾きの許容範囲の目安は、以下の表のとおりです。
| 傾きの許容範囲の目安 | |
|---|---|
| 新築住宅 | 1,000mmあたり3mm未満（3/1,000未満） |
| 中古住宅 | 1,000mmあたり6mm未満（6/1,000未満） |
物件の状態にもよりますが、経年劣化も傾きの原因となるため、新築と中古で傾きの許容範囲が異なるのです。
中古住宅の傾きについて検討するときは、新築と同じ基準で考えるのではなく、一定の経年変化があることを念頭に置くことが大切です。
国交省や保険会社が定める基準と照らし合わせる
住宅の傾きに関しては、国土交通省や保険会社が明確な基準を設けており、それを参考にすることで購入判断の精度が高まります。
参照元：国土交通省「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」
瑕疵担保責任に関する保険も、多くの保険会社が国土交通省の基準に基づいて条件を設定しています。
傾きの基準は、以下の表のとおりです。
| 傾きの基準 | |
|---|---|
| 新築住宅 | 1,000mmあたり3mm未満（3/1,000未満） |
| 中古住宅 | 1,000mmあたり6mm未満（6/1,000未満） |
数値基準に基づく判断は、感覚的な「違和感」だけでなく、責任の所在や補償の可否にも影響します。
物件を購入する前に、数値と照らし合わせた診断を専門家に依頼することが大切です。
3/1,000～6/1,000は購入可否の分かれ目
傾きの程度が3/1,000～6/1,000の範囲にある住宅は「グレーゾーン」とされ、購入するか否かの判断が分かれます。
この範囲の傾斜は、生活に直ちに支障を及ぼすとは限らない一方で、地盤沈下や不同沈下の兆候である可能性があるからです。
目に見えない不具合が後々トラブルに発展することもあるため、慎重な検討が必要です。
判断に迷う場合は、建築士による構造診断や、費用見積もりを含めた修繕の可能性を確認し、将来的なリスクとコストを把握しましょう。
工事を検討すべき中古住宅の傾きとは？3つの判断基準を紹介
中古住宅に傾きがある場合、放置するか、工事を行うべきかの判断は非常に重要です。
工事を検討するべきかは、以下の3つを基準にするとよいでしょう。
傾きによる修繕コストと収益性のバランス
住宅の傾きを修繕するかの判断は、「工事費用」と「資産価値や収益性」のバランスを見極めることがポイントです。
傾きがあっても生活に支障がなく、費用対効果が見込めない場合は、修理せずに販売・賃貸する方法もあります。
たとえば、地盤沈下による3/1,000の傾斜が確認された中古住宅で、ウレタン注入やジャッキアップ工法を行うには100万円以上の費用がかかることもあります。
- ウレタン注入
- 床下の地盤にウレタン樹脂を注入するこで建物を押し上げて、傾きを修正する方法
- ジャッキアップ工法
- 建物の基礎の下に「ジャッキ」という道具を設置して、建物を押し上げることで傾きを修正する方法
予算と物件価格、今後の収益予測を照らし合わせたうえで、傾きを修繕するか検討するのがポイントです。
家の傾きにより生活に支障が出る
傾きによって日常生活に支障が出る場合は、工事を前向きに検討すべきです。
なぜなら、初めはわずかな傾斜でも、時間とともに健康や生活に悪影響を及ぼすリスクがあるからです。
具体的には、家が傾いた影響で室内での扉の開閉がしにくくなったり、めまいや頭痛を引き起こしたりします。
基礎部分の沈下や外壁の亀裂などが原因になっている可能性があるため、専門家に診断や補修を依頼することをおすすめします。
生活への支障が見えるようになったら、被害を最小限に抑えるため早めに行動することが重要です。
瑕疵担保責任や告知義務との関係性
傾きがある中古住宅の売買では、「瑕疵担保責任」や「告知義務」の観点から、法的トラブルに発展する可能性があります。
- 瑕疵担保責任
- 引き渡した物件に欠陥があった場合、売主や請負人が、買主や注文者に対して負う責任
- 告知義務
- 売主が買主に対して、物件の欠陥や重要な事実を伝えること
とくに傾きが生活に影響を与えるレベルであったにもかかわらず、買主に適切な説明がなされなかった場合、契約不適合責任や損害賠償を問われることもあります。
時には訴訟に発展するケースもあり、売主が工事費用を一部負担することになるリスクも存在します
調査結果をしっかりと記録して、買主に正直に伝えることで、トラブル防止に繋げましょう。
自然災害発生時における中古物件の傾きの被害認定基準
自然災害が発生した時、中古住宅の傾きは損害認定においてとても重要な指標となります。
なぜなら、傾きの数値によって「半壊」や「全壊」といった行政の被害認定が決まり、補償や支援の可否に直結するからです。
ここでは、自然災害発生時における中古住宅の傾きの被害認定基準について、次のようなことを解説します。
「半壊・全壊」になる数値基準は？
住宅の構造にもよりますが、傾きが10/1,000以上になると、行政の被害認定で「半壊」または「全壊」とみなされることがあります。
これは国土交通省や地方自治体が定めた基準に基づく判断で、住宅が通常の生活を送れない状態になったと評価されるラインです。
参照元：内閣府防災情報「災害に係る住家の被害認定基準運用指針 令和7年7月 内閣府（防災担当）
地震や液状化現象によって地盤沈下が発生し、基礎が不均一に沈んだことで建物全体が大きく傾いた場合、10/1,000を超えることは珍しくありません。
自然災害発生時の中古住宅の傾きは、専門家による検査やインスペクションで正確に測定されます。
被災したときは、中古住宅が傾いても、一定の条件を満たせば保証を受けられることを留意しておきましょう。
利用可能な支援の内容
自然災害によって傾いた中古住宅には、公的な支援制度が複数用意されています。
主な内容としては、「被災者生活再建支援制度」や、自治体が用意している「住宅修繕補助金」などがあり、損傷の程度によっては全体または部分的な工事費用の補助が受けられるケースもあります。
参照元：内閣府防災情報「被災者生活再建支援制度の概要」
参照元：京都市「京都市被災者住宅再建等支援金について」
ただし、支援を受けるには、次のようなものの提出が必要です。
- 被害状況の写真
- 計測データ
- 専門家の診断書
被災直後は混乱する場面もありますが、早めに調査や書類の準備を進めることで、スムーズに支援を受けやすくなります。
中古住宅の傾きが建物自体へ与えるダメージ
中古住宅に生じた傾きは、建物そのものに深刻なダメージを与えることがあります。
主なダメージは、以下の3つです。
建物の構造そのものに影響を及ぼす
中古住宅の傾きは、時間とともに悪化し、最終的には倒壊のリスクさえ伴います。
傾きによって建物の構造にかかる荷重が均等に分散されず、基礎・柱・外壁などの一部に過剰な負担が集中するからです。
地盤沈下の影響で傾きが発生している住宅のなかには、土台が不均一に沈み、亀裂やゆがみが屋根やサッシにまで及んでいる可能性があるものも存在します。
建物の構造への影響は見た目では分かりづらいため、水平器やレーザーによる精密な測定と、構造専門家の診断が欠かせません。
通常の許容範囲を超える傾きが確認された場合は、早めに対策することで建物の長期的な安全性を確保しやすくなります。
住宅の寿命短縮や資産価値の下落が避けられない
中古住宅の傾きを放置していると、建物の寿命が短くなり、資産価値の下落も避けられません。
建物の寿命が短くなる理由は、傾きによって構造が少しずつ劣化し、修繕や建て替えをするタイミングが早まる傾向にあるからです。
また、不具合の修理費や再発のリスクを考慮すると、資産価値も下落しやすくなります。
買主にとっては「欠陥住宅」とみなされ、買い手が見つかりにくくなる可能性もあります。
住宅の傾きによる悪影響を見逃すと、物件の価値を大きく損ねることになるため、早めに検査と修繕をすることが大切です。
中古物件の修繕歴と売却価格に影響する
中古住宅の売却を検討する際、傾きの有無や修繕歴は査定価格に直結します。
なぜなら、傾きは瑕疵の一種として扱われる場合があり、買主にとってはリスクと認識されやすいためです。
傾きを放置したままだと、インスペクションをする時に構造的な問題があると指摘され、買主から修繕費用の減額交渉や損害賠償請求が発生するリスクも。
住宅の劣化状況などを専門家が調査すること
売却前に傾斜の数値を把握し、適切な対策を取ることが、価格を維持する上で重要な対策となります。
中古住宅の傾きを見極めるために役立つ調査方法と費用
中古住宅を購入または売却する際、建物の「傾き」を正確に把握することは非常に重要です。
ここでは中古住宅の傾きを見極めるために役立つ調査方法と費用について、次のようなことを解説します。
自分でできる傾きチェックの方法
簡単にできる傾きチェック方法として、「ビー玉テスト」や「水平器を使った測定」が挙げられます。
ビー玉テストの場合、1mあたり3mm以上の傾きがあればビー玉が転がるため、傾斜があることを認識できます。
水平器の場合、床やサッシに置いて気泡の動きを見るだけで、どの向きにどの程度傾いているか把握することが可能です。
自分でチェックすることで、内部の不具合や地盤沈下の兆候を早期に発見しやすくなり、瑕疵の見逃しを防ぐ手段にもなります。
ホームインスペクションの活用と費用相場
住宅の傾きを正確に把握するには、ホームインスペクションの活用が有効です。
ホームインスペクションでは水平器やレーザー計測器を用いて、家の傾き具合や原因をミリ単位で確認します。
費用の相場は、調査範囲や診断内容によって異なりますが、5万～8万円程度です。
費用はかかりますが、将来的な補修コストや損害賠償リスクを回避するには、ホームインスペクションは有効な手段と言えるでしょう。
高精度IoTセンサー＆遠隔モニタリングの活用術
近年は、IoT技術を活用した傾きの遠隔モニタリングも注目されています。
リアルタイムで建物の変化を把握できるため、継続的な監視が可能となり、突発的な問題にも迅速に対応しやすいのが特徴です。
とくに、センサーを土台部分に設置し、リアルタイムで勾配や沈下の推移を確認できるシステムが普及しています。
遠隔モニタリングは、空き家や遠方にある物件の管理にも適しており、予算は設置費用を含めて数万円から導入可能です。
将来的なメンテナンスや安全管理を強化する手段として、IoTの活用は今後ますます重要になるでしょう。
修繕費用の相場と代表的な工法
傾きが確認された場合、状況に応じた工事を行う必要があります。
修繕費用は、傾斜の程度や原因によって大きく異なります。
中古住宅の傾きを修繕する一般的な方法は、次の3つです。
- ウレタン注入による地盤改良
- ジャッキアップによる土台持ち上げ
- コンクリート注入によるレベル調整
費用相場は、小規模な修正で50万円前後、大規模な不同沈下対策では100万円以上かかることも珍しくありません。
修繕を放置すると、構造的劣化や生活への支障が拡大するため、早めの判断と予算確保が重要です。
見積もりは複数の業者に依頼し、内容と価格を比較することをおすすめします。
実際に起きた中古住宅の傾きトラブル事例4選
中古住宅の購入において、「傾き」に関するトラブルは全国各地で発生しています。
今回は、実際に発生した傾きトラブルの事例として以下の4つ紹介します。
購入後に傾きが発覚した
中古住宅を購入した後に傾きが発覚するケースは、買主にとって大きなリスクになります。
購入前にインスペクションを実施していなかった場合や、売主が傾斜の存在に気づいていなかった場合に発生しやすい問題です。
たとえば、住宅を購入し、住み始めてから家が傾いていることに気づいた事例があります。
購入前に売主側で調査が行われており、報告書も作成されていましたが、購入者には知らされていなかったようです。
参照元：NPO住宅110番「［3787］中古1戸建て購入したものの傾いていました」
中古住宅を購入する前には、傾きのチェックと専門家による診断を受けることが大切です。
施工業者との責任の所在をめぐるトラブル
建物の傾きが判明した際、施工業者との間で責任の所在を巡ってトラブルに発展するケースもあります。
傾きの原因が施工不良にあると判断された場合でも、築年数や保証期間の経過によって対応が難しくなる場合があるのです。
築8年の狭小地に建てられている住宅では、杭の施工不良が原因で家が傾いてしまった事例があります。
傾きを修正した後で、外構もすべて作り直すことになったそうです。
参照元：株式会社レフトハウジング「【家の傾き修正事例】東京都品川区 柱状改良杭の施工不良で傾いた家の沈下修正工事」
このような状態を防ぐには、施工記録や契約書の確認や、必要に応じて建築士や構造専門家による証拠保全を行うことが重要です。
あらかじめ工事の保証範囲と責任分担を明確にしておきましょう。
告知義務違反による損害賠償請求の発生
売主が傾きの存在を認識しながら買主に告知しなかった場合、「告知義務違反」として損害賠償を請求される場合があります。
告知義務違反をすると「契約不適合責任」にも関わるため、法的リスクが高くなります。
実際に、建売住宅を購入したところ、不等沈下によって建物が傾いたため、買主が売却業者と仲介業者に対して損害賠償を求めた事例がありました。
裁判の結果、売主業者は瑕疵担保責任によって契約を解除し、売買代金の返還と損害賠償をするよう判決が出たそうです。
参照元：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム RETIO 51-066」
損害賠償に関するトラブルを防ぐには、売主は正確な情報開示を、買主は専門家による確認を徹底することが大切です。
傾きを直したのに再発した
一度修繕したにもかかわらず、再び傾きが発生する事例もあります。
再発の原因は、地盤の根本的な問題が解決されていない、または施工方法が不適切であった等です。
とある中古住宅では、ウレタン注入により傾きを一度修正したものの、2年後に再び傾きが確認されました。
再調査の結果、地盤そのものに液状化のリスクがあり、継続的な沈下が原因だったようです。
もう一度傾きを直すことになると、費用がさらにかさみ、建物の寿命や資産価値にも大きな影響を及ぼします。
傾きの再発を防ぐため、地盤調査と長期モニタリングを導入しましょう。
加えて、信頼できる施工業者に工事を依頼するのがポイントです。
中古住宅の傾きが気になるときも他の投資物件の情報をチェックしよう！
傾きがある中古住宅は投資対象になりますが、生活に支障が出たり、体調に悪影響を及ぼしたりするリスクがあります。
傾きが建物の構造にダメージを与えるほか、住宅の資産価値が低下する可能性もあるため、投資をするなら物件選びや事前調査を慎重に行うことが大切です。
もし、中古住宅の傾きが許容範囲を超えており、思うような収益を得られないと予想される場合は、他の投資物件を探すのもひとつの手段です。
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まとめ
中古住宅の傾きは、6/1,000以下が許容範囲とされています。
傾きが6/1,000を超えると、生活への支障や資産価値の下落、将来的な修繕コストの増加といったリスクが懸念されます。
手間や費用がかかりますが、リスクを回避するには、専門のホームインスペクションやIoTセンサーによる測定を実施することが重要です。
「許容範囲を超えた傾きがある中古物件はちょっと…」というときは、他の投資物件を検討するのも良いでしょう。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
