【空き家のアパート投資ガイド】メリットやデメリット、始め方まで完全解説
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「空き家のアパートへ投資したい！でも何から進めたらいいかわからない」
「空き家のアパートはどのくらい儲かるの？」
空き家アパートは、物件選びにさまざまなノウハウが必要となるうえ、入居者の数だけ管理の規模も大きくなります。
しかし、投資戦略の基礎を学び、専門知識や経験のあるメンターからの優れたサポートがあれば、初心者でも空き家のアパート投資で成功できます。
そこでこの記事では、以下の内容を空き家を専門に扱う不動産会社の視点で詳しく解説します。
- 空き家アパート投資のメリット・デメリット
- ほかの不動産投資手段との違い
- 空き家マンション投資・7つのステップ
この記事を読めば、空き家アパート投資の具体的な進め方や、注意すべき点がわかりますので、ぜひ知識として活用してください。
なお、私たちAlbaLinkは、高利回りが狙える空き家やボロ戸建てを専門に扱う不動産会社です。
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目次
空き家のアパート投資とは？
空き家のアパート投資は、中古のアパート物件を購入して運用し、家賃収入を得ることです。
2025年3月の、首都圏における一棟売りアパート物件の登録件数は38ヶ月連続で前年を上回り、前年比で「+15.6%」となりました。
アパートの成約件数も、5ヶ月連続で前年を上回り、前年比で「+47.5%」という高い数字です。
参照元：2025年不動産市場動向調査｜全国宅地建物取引業協会
この状況は、空き家アパート市場の活性化からくるものです。
活性化の原因は、物件オーナーの高齢化でアパートの相続・売却が増えたのに対し、新たにアパート投資を志向する人が購入を進めているためです。
投資家志向の高まりを示す例として、以下のような投資用物件ポータルメディアも人気を集めるようになりました。
空き家アパートを再生し、新たな市場を生み出す行動は、今後も加熱が予想されます。
空き家のアパートに投資するメリットとデメリット
空き家の売りアパートは、利回り的に大変魅力的な物件もあり、節税や生命保険代わりになるなど、メリットは数多いです。
しかし、新築や築浅のアパートに比べ、建物の傷みに関連するリスクがあります
修繕がどの程度かかるか、的確な調査を進め、判断する必要があります。
したがって、アパートへ投資するにあたっては、収支や修繕について事前の「収支計画」の正確さがポイントとなります。
この項では、空き家のアパートに投資する際の主なメリットとデメリットをご説明します。
【メリット1】利回りが高め
空き家アパート物件の想定利回りを見ると、15％台は珍しくなく、20％を超えるものもあります。
この高利回りを支えるのは、以下の2点です。
- 物件価格が新築に比べて大幅に安い
- 入居者の戸数が多く家賃収入が多い
新築では初期投資に「数千万〜1億円以上」を要するアパートも、中古物件なら「1千万円」を切る物件もあります。
また、空き家アパートは購入時からあまり資産価値が下がらない点も安心材料です。
一定以上の経年では、価格の下落も横ばいに転じるためです。
「建築費の高騰」や「金利の上昇」の影響をより大きく受ける新築物件に対し、投下予算の少なめな空き家アパートは手が届きやすく儲けやすいといえるでしょう。
【メリット2】節税になる
空き家アパートの賃貸経営は、さまざまな方法で「節税」が可能となります。
なぜなら、認められる経費の種類が非常に多いためです。
節税の代表的な例となるのは、「減価償却費」の計上で帳簿上では赤字を作り、給与所得などと相殺（＝損益通算）して所得税や住民税を減らす仕組みです。
これにより、アパートの収益がなかったときよりも税金が安くなるのです。
また、修繕費やローンの利息も経費計上し、所得税を減らすことが可能です。
このほか、アパートを将来にわたって持ち続ける場合、以下のようなリスクヘッジや節税も可能です。
- 団信を生命保険代わりにする
- 金融機関から借り入れるときに団信（＝団体信用生命保険）に入れば、ローンの名義人が亡くなった際に借入の残りが精算されて返済不要となり、生命保険の代わりとなります。
- 相続税が節税できる
- アパートの敷地は貸付事業用宅地として、相続税の評価が200㎡まで50％に下がります。
【メリット3】レバレッジが効く
空き家アパート投資では、「レバレッジ＝てこの原理」を使い、効率的に資産を築くことができます
少ない自己資金で借り入れを起こし、大きな賃料収入を得られる物件を買うことができるためです。
立地がいい物件などは家賃収入の安定度が高く、融資の審査に有利な材料となります。
ただし、空き家アパート投資でレバレッジを使うには、相応の知識やテクニックを要します。
金融機関は、物件の築年数や空室状況によっては、利回りが高くても融資を認めないためです。
たとえば、融資担当者の視点は、以下の点に注がれます。
- 不動産賃貸業の実績のない人が家賃の安い古いアパートで収益を上げていけるのか？
- この物件はいざというときに担保として大丈夫？
そこで、空き家アパートで借入を起こしたいときは、以下の点に注力しましょう。
- 物件の収益性や自分のこれまでの投資実績をアピールする
- 物件選びの際に積算価格や公的評価を確認する
- 自己資金も準備する
【デメリット1】修繕費が高額になる
空き家のアパートで高利回りを追求する場合、越える必要のあるハードルがあります。
それは「高額な修繕費出費の可能性」です。
なぜなら、安く売りに出ている物件ほど、充分な修繕がされていない可能性が高いからです。
たとえば、10戸程度の規模の中古アパートにおける修繕費の推移は、10年目までの小規模な修繕で約90万円、11〜15年目の大規模修繕で約640万円、21〜25年目で約980万円が目安となっています。
参照元：民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック｜国土交通省
上記を目安に、これまでの修繕履歴はしっかり確認しておく必要があります。
また、購入時に予算を計上して、建物の傷みの進行を抑える施工など、必要な箇所にはしっかり手を入れましょう。
さらに、運用開始後は定期的な点検で、軽微な不具合をこまめに解決していくと、修繕費用を抑えられます。
【デメリット2】空室リスクがある
空き家アパート投資において、もっとも難題となるのが「空室リスク」です。
なぜなら、家賃滞納は家賃保証、災害や火災などは保険会社の補償が使えますが、空室を保障してくれるサービスは基本的にありません（転貸などのケースを除く）。
とくに1ルームや1Kなど単身者用の物件は、1～3月末までの賃貸繁忙期に成約できないと、そのあと長く空室になりやすくなります。
アパートの購入段階から、どんな人をターゲットにして、どのくらいの期間で人が入れ替わる物件なのかなど、予測を立てておきましょう。
【デメリット3】耐震リスクがある
空き家アパートの中には、「耐震リスク」の高い物件も数多くあります。
築古アパートは、耐震基準のレベルがそれほど高くないためです。
たとえば、2025年3月までの3年間に売買された中古アパート物件の築年数分布を見てみましょう。
以下のように、所有権移転売買登記が申請されたアパートのうち、築年数が判明している物件の分布を見ると、築30年～40年の物件が多く売買されていることがわかります。
また、2022年の時点で築年が1982〜92年のアパートが主流であることがわかります。
これらの木造物件は、震度5以上の地震で建物が倒壊する可能性があります。
1981年の耐震基準は満たしているものの、2000年の基準である震度7クラスの耐久性は持っていないためです。
地震により建物が損壊し、入居者や近隣者に危害が及んだ場合、物件オーナーに責任が生じるケースもあります。
参照元：建築物の耐震改修の促進に関する法律等の改正概要｜国土交通省
築古・高利回りのアパート物件を狙う際には、周辺地域における過去の地震被害状況などがを参考にしておきましょう。
空き家のアパート投資と他の不動産投資手法との違い
空き家のアパート投資に対して比較対象となる物件は、投資回収で比べると「新築アパート」、手の出しやすさでは「区分マンション」が挙げられるでしょう。
この項では、空き家のアパートとこれらを比較した場合、どのような違いがあるか解説していきます。
以下は、空き家アパート、新築アパート、区分マンションの比較を表にしたものです。
| 項目 | 空き家アパート | 新築アパート | マンション（区分） |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 数百万円～ （低め） | 数千万～1億円以上 （高い） | 数百万円～ （低め） |
| 利回り | 中～高め | 低～中程度 | 低め |
| 収益 | 多い | 多い | 少ない |
| 一般的な構造 法定耐用年数 | 木造 法定耐用年数：22年 | 木造 法定耐用年数：22年 | RC（鉄筋コンクリート）造 法定耐用年数：47年 |
| 資産価値の評価傾向 | 主に土地による | 土地と建物による | 主に建物による |
| 空室リスク | 分散できる | 分散できる | 1室のみ＝リスクが高い |
| 管理・修繕の自由度 | 高い | 高い | 低い （管理組合規定による） |
こちらの比較の中では、「空き家アパート」が利回り・収益ともに高く、最も有効な投資手段といえるでしょう。
詳細を以下で解説していきます。
新築アパート投資との違い
空き家アパートと比較した際、新築アパートの大きな利点は以下の2つです。
- 新築は家賃設定も高めにでき、客付もしやすい
- 当面の間は修繕の出費がかからず、余裕をもって修繕積立ができる
新築アパートは、築浅のうちは埋まりやすく、高めの賃料設定も受け入れられる傾向にあります。
これはお部屋探しをする人の「家賃が少々高くても新築がいい」という一定のニーズが期待できるためです。
また、運用開始当初は修繕費がかからず、当初から修繕積立を行えるため、計画的に修繕していけるでしょう。
そのかわりに、高額な投資金をの回収に時間を要し、長期間の返済を視野に入れて投資を行う必要があります。
その点、空き家アパートは初期投資が少なく、新たな物件にも投資しやすいといえます。
マンション投資との違い
空き家アパートと、投資予算が似ている物件は「区分所有マンション」です。
しかし、区分マンションは価格が安くても、利回りを高く取るのはよほど立地が良くない限り困難です。
その理由は以下の2つです。
- 賃貸できるのが1戸のみで収益が少ない
- 管理費・修繕積立を常に負担することになる
区分マンションは手残りで比較すると、家賃収入が多く経費の少ない空き家の1棟アパートのほうが有利となります。
区分マンションの投資は、以下のような場合に向くでしょう。
- 売却の際の値上がりを期待する
- お小遣いほどの収入で手堅く長期保有する
- 将来自分で住むか家族が住む
空き家のアパート投資はいくら儲かる？
空き家のアパートは、戸数が多く借入が少なければ、「10〜15％」の利回りで「月20万円以上」の収入（売上）となることもあります。
前述のように取得価格が安く、収入が多いからです。
たとえば、物件価格とリフォーム費用を合わせて1,000万円の投資に対して、月に18万円の家賃収入があるとします。
上記の表面利回りは「21.6％」で、固定資産税や修繕積立、ローンの返済が合計「月7万円」を加味した場合でも「13.2％」となります。
ただし、実質利回りを出す際は、浄化槽清掃やCATV月額、共用部分の光熱費など細かい出費も含めて、正確な計算を心がけましょう。
空き家のアパート投資の始め方【7つのステップ】
空き家のアパート投資が初めてという方でも、以下の7つのステップに従って進んでいけば、スタートを切ることができます。
知識をつける
アパート投資に精通したメンターのサポートを受けながら、以下の点は事前に知識をつけておきましょう。
- 物件選びの基準
- 物件選びの基準は、どんなエリアにどんな物件を持つのかなど、メンターに相談しながら自分なりの方向性を見出していくためにも必要となります。
まずは物件情報の中で、意味のわからない言葉をなくすところから始めましょう。 - アパート経営の収支
- 入ってくる家賃などの収入に対して、どのような経費がかかるか、それぞれいくら位必要かなどを知っておきましょう。
- 仕事内容と委託先
- 大家としての仕事の全体像を把握した上で、どこまでを外部に委託し、どこまで自分が稼働するかを検討する必要があります。
客付け・物件管理・各種の書類手続きなどは、自分でやれば経費は浮きますが、そのための稼働時間や勉強が必要となります。
また、不動産投資が初めての方は、まず今後何を目指したいか、以下のような点から明確にしておくことが大切です。
- FIRE
- 自由な時間を増やす
- 老後の生活安定
- 節税
目標が明確でないと、モチベーションが高まらない他、何を優先して実行すべきかが明確になりません。
なるべく具体的に、いくら稼ぎたいかならその金額や、大家としてどのくらい働くか＝稼働の状況を想定してみましょう。
アパートを探す
投資対象となるアパートを、実際に購入するつもりの視点でチェックします。
選び出した物件情報をリスト化し、以下のような要素を比較してみましょう。
- 家賃設定
- 築年数
- 立地
- 物件の評価や積算価格
- 入居状況（分かれば）
この選別作業を300件、その中から実際に現場内覧を100件など目標を決め、行動に移してください。
物件は数を見るほど、経験や勉強になるためです。
内覧では、物件の傷み具合や周辺環境を具体的にチェックし、上記のリストに書き加えましょう。
お買い得な物件は、スピード勝負となることもあります。
メンターに即相談の上、買付けを入れられるよう、事前に準備をしておきます。
収支計画を立てる
実際にアパート投資を開始した場合、どのような経費がかかり、手残りはどのくらいかを極力細かく見積もってください。
候補となる物件で下記のような項目を洗い出し、出口で「いつごろいくらで」売れそうかも含めた戦略を立てましょう。
計画用の項目例
- 年間の収入
- 家賃収入
- 年間の物件維持管理費
- 管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・賃貸管理委託費
- 購入時の諸経費
- 印紙税・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬・仲介手数料・初期修繕費
- その他
- 減価償却費
ローン審査を行う
前項で作成した収支計画のほか、現在のお仕事での収支状況、借入状況、資産の状況、不動産投資の実績などをそろえて、ローン審査を申請しましょう。
早めに審査に出す理由は、購入段階で融資の仮審査に通っていることで、指値交渉などをスムーズかつ有利に進められる可能性があるためです。
物件によっては、不動産会社が金融機関に対する窓口に立ってくれることもあります。
また、早い段階で金融機関の反応が確認できれば、金融機関がその物件の担保価値をどう考えているもわかります。
住宅ローン審査と異なるポイントとなるのは、事業計画としての細かさと現実味です。
事業としての具体性をアピールして、審査を通しましょう。
アパートを購入する
アパートを購入する際には、以下の点をできる限りチェックするのが基本です。
- 需要
- ・駅からの徒歩分数（10分以内が理想）
・周辺の学校や企業への距離 - 環境
- ・商業施設、スーパー、病院など生活利便性
・治安の状況
- 将来性
- ・賃貸需要の安定度
・街の開発の発展性
- 建物の状態
- ・修繕履歴（屋根・壁面・主要設備など）
・構造や耐震性
・ホームインスペクション依頼
（＝シロアリや雨漏り、基礎の亀裂ほか不可視部確認）
- 収益状況
- ・設定賃料が適切か
・長期空室の部屋の有無
・インフラが適切な状態か（設備類などが現在の生活水準にあるか）
- 管理状況
- ・建築確認済証の有無
・管理委託状況や客付け依頼状況
物件を選ぶ際は、数戸あるいは全戸入居中の「オーナーチェンジ」物件か、文字通り空き家の「全空室」物件の2種類があります。
全空の物件は格安で購入できることが多く、修繕も全室を1度に直せる分、別々に直すよりは割安となります。
しかし、アパート投資初心者には、全空の物件はあまりおすすめできません。
傷みの激しい物件が多く、トータルの修繕コストがかさむほか、収支のめどが見えないことから、融資を受けるのが難しいケースが多いためです。
何年も全空のまま放置されていた物件が、空き家投資ブームに乗って市場に出てくる例もあります。
入居者をつける（管理する）
アパートを購入したら、空室の入居者をつけるのが最初の課題です。
その理由は、空室のままの部屋からは収益がないことに尽きます。
空室が多ければ儲けが少ないほか、以下のような投資も難しくなるでしょう。
- 修繕費の捻出：危険性がある外階段の傷み補修など
- 家賃を上げられるような投資：室内洗濯機置場や温水洗浄便座の新設など
募集から入居までの流れは以下の通りです。
- 募集広告
- 内覧の案内
- 申込受付
- 賃貸借契約
賃貸物件の客付けは、物件オーナー自身が募集や賃貸貸借契約を結ぶことも可能ですが、経験豊かな近隣の不動産会社に依頼することもできます。
入居者が付いたらしっかり「管理」をします。
物件管理の主な内容は以下の通りです。
- 物件清掃
- 家賃収納
- 問い合わせ対応
- 修繕手配
- 入退去および更新手続き
清掃や修繕などはDIYで行うなど、自分ですることが多ければ、それだけ収益は多くなります。
しかし、不動産投資初心者で物件管理のノウハウがないうちにすべて自主管理というのは、トラブルのリスクが生じ、仕事の効率も良くないでしょう。
したがって当初は管理費（＝1戸あたり賃料の5％が相場）を支払っても、委託をすることをおすすめします。
確定申告を行う
確定申告は1年間の仕事の締めくくりで、翌年の2〜3月にかけて、前年の収入から所得を計算し、所得税や住民税を申告するものです。
前述のように、経費を多く計上できるときには帳簿上赤字となって、他の収入を含む所得税・住民税を節税できる場合があります。
申告は税理士に依頼する他、自分で記入して提出もすることもできます。
必要書類を揃えて管轄税務署に予約のうえ記入のサポートを受けられるほか、以下の方法でも可能です。
- ネット上でe-tax申告（マイナンバーカードとカードリーダーが必要）
- 申告書作成コーナーを利用したオンライン提出
まとめ
これまでお伝えしてきた通り、空き家のアパートへの投資は、収益性が高く、早く資産を形成したい人にはおすすめです。
しかし、投資初心者がいきなりアパート投資はリスクが大きいといえます。
1棟アパートは戸数や入居者の数も複数で、建物が大きく共用部分があるため、管理の内容も多岐にわたるためです。
入居者同士のトラブル対応や、共用部分の修繕で思わぬ出費がかさんでしまうケースが予想されます。
よって、もしあなたが不動産投資初心者の場合、「戸建ての空き家投資」から始めて実績を積み、それからアパート投資を検討することをおすすめします。
戸建ての空き家投資には以下2つの大きな利点があるからです。
- 安く購入できる
- 管理の手間が少ない
自己資金や経験が少ない投資初心者にとって、戸建ての空き家投資は、資産形成の第一歩として最適ですし、戸建てをコツコツ積み上げるだけでFIREも可能です。
なお、私たちAlbaLinkは、高利回りが狙える空き家やボロ戸建てを専門に扱う不動産会社です。
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ぜひこの機会に、戸建の空き家投資も検討してみてはいかがでしょうか？
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この記事の監修者
河田 憲二
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