不動産投資初心者

不動産投資で節税できる仕組みと失敗のケース

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こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。

不動産投資には、賃料収入が得られる以外のメリットとして「節税」効果があると喧伝されてきました。

しかし、それはあくまでも土地や収入が右肩上がりだった時代の定説。

人口減少・家余り時代に突入して行くこれからの時代においても、不動産投資による節税効果は果たして期待できるものなのでしょうか?

今もなお「節税」をセールストークに不動産投資を推奨する業者やサイトが散見されます。

その一方で、相続税対策で始めたアパート経営で破産したという地主さんが増加しているとの報道があります。

課税所得の節税効果、所得控除もあるからと飛びついたワンルームマンション投資で失敗したという方の話も聞きます。

そこで今回は、不動産投資による節税の仕組みと注意点などについて学んで行きたいと思います。

不動産投資で節税できる仕組み

相続税の節約

課税評価による節税

相続税の計算をする場合、不動産は実際に売買される価格ではなく、路線価から計算されます。

しかも、アパートなどの貸家の場合は、評価額はさらに半分になります。

従って、更地で相続させるよりもアパートやマンションを建ててから相続させた方が、相続税対策になるわけです。

借金による節税の誤解

ちなみに、相続税の計算では借金は資産から差し引くことができます。

このため、1億円の資産があっても5000万円を借りてアパートを建てれば資産を5000万円に圧縮できると誤解している方もいます。

しかし、実際には5000万円を投じて建てたアパートという資産が一方で増えているので、そのまま5000万円分の資産圧縮にはならないのです。

この場合も、アパートなどの課税評価額は実際の半分以下になるので、その分だけ資産を圧縮でき、相続税を節約できることにはなります。

所得税・住民税の節約

減価償却費による所得税等の節税

アパートやマンションなどの建物部分は、年々価値が減って行きます。

この価値の目減り分を毎年経費として確定申告で差し引くのが減価償却費です。

減価償却費用は、物件により数十万円から数百万円にもなる場合があり、その分を経費として差し引くことで、何も対策をしない場合に比べて大きく所得税を節約できるのです。

しかも所得税は、所得金額が増えれば増えるほど税率が跳ね上がる「累進課税」。

減価償却費によって計算上の所得を抑えることで、所得税額の税率が下がる場合があります。

さらには、所得を基準に計算される住民税や、保育所の保育料まで節約できることになるのです。

高額所得者なら赤字が出てもダメージが少ない

また万が一、不動産事業の収益が赤字になった場合は、給与所得、事業所得など他の所得から差し引いて所得税を計算することができます。

これを「損益通算」と言い、もともと多額の所得税を納めていた高額所得者なら、不動産事業で多少の赤字が出ても所得税が減る分、ダメージが少ないのです。

これも、高額所得者の背中を押してきた、大きな要因と言えるでしょう

不動産投資による相続税対策の注意点

相続税対策は本当に必要か?

現在の相続税法では、相続人が妻と子供2人の場合で、非課税枠は4800万円になります。

生命保険や死亡退職金にも非課税枠が設けられていますので、法定相続人が3人の場合で非課税枠の合計は最大7800万円にもなります。

また自宅や収益不動産などの課税評価は路線価で計算され、しかも自宅ならさらに80%オフ、貸家でも50%オフになることを考えると、都市部に相当まとまった不動産を所有する地主さん以外は、相続税評価額の心配はあまりないのが実態ではないでしょうか。

都市部にまとまった土地を所有する場合

固定資産税評価額が高いような、都市部にまとまった不動産を所有する地主さんであっても「アパートやマンションさえ建てれば、少なくとも相続税の面で得をする」と安易に考えるのは危険です。

人口減少・家余り時代に突入するこれからは、よほどのことがない限り不動産が値上がりすることは考えられません。

つまり、キャピタルゲインは望めないわけで、あくまでも家賃収入であるインカムゲインのみで収益を確保して行くのがこれからの不動産経営の鉄則となります。

そうなると、長期にわたって高い入居率と家賃を維持できる収益不動産になり得るかどうかが、不動産投資の判断基準なってきます。

所有する土地が、駅から遠く、周囲にスーパーやコンビニもないような場所では、赤字を垂れ流すだけのマイナス資産になりかねないのです。

仮に、不動産投資によって数千万円の相続税を節約できても、不動産事業失敗で数億円の赤字を出したのでは話になりません。

サブリース契約には要注意

「こんな場所で、本当にアパート経営なんか成り立つのだろうか?」とためらう地主さんに対し「大丈夫です。当社が30年にわたって借り上げ、実際の入居状況に関係なく、オーナーさんには毎月〇〇万円をお支払いします!」そう自信満々に迫る法人業者や不動産会社もいるようです。

いわゆる「サブリース」という契約ですが、この言葉が出たら要注意。

実は建物の建築を請け負うのが真の目的で、収益性は真剣に考えていないという業者が存在すると言うのです。

管理会社もできるだけ費用が安い業者を選定しており、管理が行き届かず、入居者が増えない事が多いのです。

しかも、保証した家賃は10年目以降見直され、順次減額が可能な契約書になっていて、やがてローン返済にも満たない家賃収入へと転落。

投資物件ばかりか自宅まで差し押さえられ、破産したという地主さんが少なからずいるようです。

住環境と交通の便の良い土地以外の不動産投資は慎重に

これからの時代、賃貸住宅などの不動産投資が成り立つのは、住環境と交通の便に恵まれている場所に限られるはずです。

それ以外の土地では、相続税対策のために不動産投資を始めるのは避けた方が賢明です。

条件の良くない土地なら、思い切って売却を考えるのも賢明な方法と言えるでしょう。

条件の良くない広大な土地を売却し、駅近の小さな土地で不動産投資すれば、相続税対策としても長期安定経営という点でも有効です。

不動産投資による所得税等の節税の注意点

損益通算による所得税などの節税は本末転倒

「こんなに多額の所得税や住民税を収めているのなら、不動産投資によって経費を計上して節税した方が断然賢いですよ!」そんなセールストークが堂々とまかり通っています。

しかし不動産投資は、本業の所得に加えて不労所得を“上乗せ”するのが本筋。

所得が増えるのが投資なのであって、所得税を減らすことができる(=つまり儲からない)不動産投資など投資とは言えません。

資本が逃げると書いて「逃資」と名乗るべきです。

「しかも、ローンを完済すれば家賃収入がまるまる不労所得になるのですよ。節税しながら、自分年金にもなるわけです!」そんな甘言も信じてはいけません。

ローンを完済するまでには空室や金利上昇などのリスクが待ち構えています。

一つ間違えば、赤字を垂れ流す事態に転落しかねないのが現実です。

このようなリスクに打ち勝つにはキャッシュフローこそが鍵であり、節税効果よりも収益性こそが吟味されなければなりません。

つまり、不動産投資はどれだけ儲かるかがすべてであり、その結果、支払う税金が増えたのであれば、それは“嬉しい悲鳴”と捉えるべきなのです。

儲からない不動産投資など、いくら所得税が安くなっても意味などありません。

また、運よくローンを完済できたとしても20年、30年後には家賃は大幅に下落しているはずで、イメージしている自分年金とは程遠いものになっているでしょう。

つまり、不動産投資は節税ではなくあくまでもキャッシュフローを追求するのが本来の姿

所得税が多少増えても、それを上回る収益を実現するのが不動産投資だという事をしっかり認識しておきましょう。

まとめ

不動産投資には、相続税や所得税の節税につながる一面があるのは事実です。

しかし、それは都市部にまとまった土地を所有する地主さんや、高額の所得税を納めている一部の方以外は、あまりメリットとは言えません。

むしろ、相続税対策を目的とした不動産投資では、賃貸物件には向かない土地にもかかわらず投資してしまい、結果として破産に追い込まれる可能性もあり、注意が必要です。

決して相続税対策で投資判断をするのではなく、あくまでも長期安定経営が可能な土地かどうかで投資判断するのが原則

条件の悪い広大な土地を売却し、その譲渡所得で駅近の小さな土地で不動産投資した方が、相続税対策の面でも収益性の面でも有効な場合もあります。

また、損益通算による所得税などの節税についても、むしろ所得税が増えるような優良物件に投資するべき。

所得税が増えた以上に所得が増えるのが不動産投資本来の姿であり、収益性よりも節税を強調するのは本末転倒と言わざるを得ません。

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hayasaka

hayasaka

仙台でアパート経営を行う、ベテランライター。広告コピーの他、漫画の脚本や小説も手掛ける、典型的な器用貧乏。「間違った不動産投資で人生を棒に振らせてはいけない」を信念に、まだまだ甘言がはびこる不動産投資界に警鐘を鳴らしつつ、堅実でクレバーな不動産投資を提案しています。

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