RCマンション投資のメリットとデメリット徹底ガイド
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
不動産投資には、木造（W造）アパートや鉄筋コンクリート造（RC造）のマンション、鉄骨造（S造）など、さまざまな構造があります。
同じ住居系の不動産投資でも、建物の構造によって生じるメリットとデメリットは異なります。
そこで本記事では、鉄筋コンクリート造のマンション（RCマンション）の投資におけるメリットとデメリットについて解説いたします。
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目次
一棟ものと区分のそれぞれの特徴
RCマンションには、「一棟もの」と「区分」の2種類があります。
どちらも同じRC造ですが、「建物全体を所有するか」「区分所有するか」によって違いがあります。
| RCマンションの種別 | 特徴 |
| 一棟もの | ・投資額が大きいため、参入障壁・投資難易度は高い ・戸数が多いため、空室の影響が少ない |
| 区分 | ・投資額を抑えて始めやすい ・戸数が少ないため、空室が出たときの影響が大きい |
一棟ものと区分では、参入障壁の高さや空室リスクの大きさといった点で違いがあります。
次章以降に解説するRCマンション投資のメリットとデメリットを踏まえた上で、適切な判断が必要です。
RCマンションのメリット
この章では、RCマンションにおける5つのメリットをご紹介します。なお、これから解説するメリットとデメリットは一棟ものと区分の両方を含めたものと考えてください。
家賃価格帯が高い
RCマンション投資には、家賃価格帯が比較的高いというメリットがあります。
RCマンションは、容積率が高いエリアに建てられることが多く、階数が高い建物が多くなる傾向です。
容積率は、都市計画法に基づいて各自治体が定めますが、容積率が高い地域は、利便性の高い中心市街地や駅近くに指定されることが多いです。
利便性の高いエリアでは、賃貸需要が高く入居率を維持しやすいため、高い家賃設定が可能となります。
ｎ地域によっては、RCマンションに学生が住むには、家賃相場が高過ぎることもあります。
また、家賃が高ければ、修繕やリフォームにかけた費用を早く回収することが可能です。
たとえば、エアコンやウォシュレットの交換費用は、木造アパートと基本的には同じですが、RCマンションの場合、資金の回収が早く、追加投資がしやすい点が魅力です。
賃料の下落が少ない
RCマンションは築年数が経過した後でも、賃料の下落が少ない点がメリットです。
RCマンションの躯体自体の耐久性が高く、また、耐久性の高い外装材で仕上げることができます。
たとえば、1階のエントランス回りを石で仕上げ、2階以上をタイルで仕上げることも可能です。
一方で木造のアパートは、モルタルやサイディングボードと呼ばれる、やや耐久性の低い仕上げが主流です。
構造や仕上げ材の違いは、築10年を超えてくると、耐久性の違いが徐々に出てきます。
RCマンションであれば、まだ築浅の風合いを保ち、「まだ新しい」という印象を抱きやすい一方で、木造アパートの場合、築10年を過ぎると「少し古くなった」という印象を受けやすいです。
経年劣化や老朽化が早い建物は、築年数の経過とともに美観が悪くなることも早く、入居者の募集にも影響します。その結果、空室を埋めるために賃料を下げざるを得なくなる可能性があります。
この点、RCマンションは、外観の劣化・老朽化が遅いため、高い賃料を長期間維持することが可能です。躯体の耐久性は、賃料の維持しやすさにも影響するわけです。
セキュリティが高い
RCマンションは、セキュリティを高くしすることが可能です。
たとえば、近年のRCマンションでは、エントランスに風除室(建物の入口に設置された外気の流入や風の吹きつけを緩和する小部屋)を設け、奥の入口をオートロックとする構造にしています。
インターフォンは、1階の入口に設置し、不審者を1階でシャットアウトすることが可能です。
セキュリティが高いRCマンションは、女性にも人気があり入居者を募集しやすくなります。
一方、木造アパートでは、一般的にオートロックを設けることは困難です。セキュリティ面では、オートロックの有無が木造アパートとの最大の違いです。
オートロックは、入居者に訴求力の高い設備であるため、募集上も有利に働きます。
耐震性が高い
RCマンションは、木造アパートと比べると耐震性が高い点が特徴です。
木造アパートであっても、新耐震基準を満たした建物であれば、大きな地震でも建物が倒壊することはほとんどありませんが、地震時の揺れの体感は、RCマンションよりも木造アパートの方が高くなる傾向です。
また、多くの人が、RCマンションは地震に強いというイメージを持っています。
地震大国である日本においては、直接自分が地震の被害にあわなかったとしても、他の場所で発生すると、「やはり地震は怖い」と思う人が増え、地震に強い建物を選択する人が増えます。
そのため、耐震性の高いRCマンションは、幅広い層の入居者を集めやすく、入居者募集に有利です。
減価償却費の計上期間が長い
RCマンションは、木造アパートと比べて耐用年数が長く、減価償却費を計上できる期間が長いです。
減価償却費とは、建物の取得費を法定耐用年数に応じて計上できる費用（経費）です。
減価償却費は、実際に支出されるお金ではない一方、会計上は費用（経費）として計上できるため、課税対象となる所得を圧縮し、節税につながります。
また、減価償却費を算出する基礎となる法定耐用年数は、建物の構造、用途によって法律で定められています。
住居用の建物（アパートやマンション）の法定耐用年数は、次のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造（3mm超え4mm以下） | 27年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
同じ住居系でも、構造によって法定耐用年数は大きく異なり、新築の木造アパートの場合、23年目以降は減価償却費の計上はできなくなり、節税効果がなくなります。
その一方、新築のRCマンションの場合、47年間、減価償却費を計上することが可能です。
RCマンション木造アパートよりも節税効果が長く続くため、事業計画やキャッシュフローの自由度は高くなります。
なお、法定耐用年数のは、金融機関から融資を受ける際の借入可能期間にも影響します。
不動産投資の融資では、返済期間を耐用年数以内とする金融機関が少なくないため、木造アパートよりもRCマンションの方が長期間の借り入れが可能です。
ローンの返済期間を長くできれば、毎月の返済額を減らすことができるため、より長期の返済計画やキャッシュフローで事業プランを考えることができます。
RCマンションのデメリット
この章では、RCマンションの5つのデメリットやリスクについてご紹介します。
利回りが低い
RCマンションは、木造アパートと比べて、利回りが低くなる傾向です。
利回りとは、投資した金額に対して、どれくらいの利益（リターン）が得られるかを示す割合です。以下の計算式で算出します。
・表面利回り （％）＝（年間収入 ÷ 購入価格）× 100
表面利回りのほか、管理委託費や固定資産税などの経費を踏まえた「実質利回り」があります。
RCマンションの利回りが低い原因として、初期投資額が大きいことが挙げられます。
RC造の建築費や物件価格は、木造と比べると高いことはイメージの付く人も多いと思います。国税庁の資料を見ても、RC造の1㎡あたりの建単価は、木造の1.5倍程度の水準です。
参照元：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和7年分用】｜国税庁
また、土地代についてもRCマンションの方が高い傾向にあります。
その理由としては、RCマンションは容積率が高い中心市街地に建てられることが多いためです。
中心市街地のような商業地では、マンション用地のほか、店舗やオフィスビルなど、さまざまな土地の需要があり、必然的に土地の相場（価格）も高くなります。
そのため、RCマンションの土地取得費は高くなる傾向にあり、木造アパートと比べると、利回りは相対的に低くなります。
維持費が高い
RCマンションは、木造アパートと比べると維持費が高くなります。
その理由の一つは、エレベーターやオートロック、機械式集射場などの保守・管理費用がかかることです。
また、管理戸数が多いRCマンションでは、一般的に管理業務を外部に委託するため、管理会社に支払う委託費が発生します。
さらに、木造アパートに比べると耐用年数が長く、規模の大きいRCマンションは、固定資産税・都市計画税の負担も重くなります。
修繕費が高い
RCマンションは、大規模修繕工事や不定期に発生する修繕費の負担が重くなります。
RCマンションでは、エレベーターや受水槽、ポンプなどの共用設備が備わっていることが多く、修繕や大規模修繕の際の入れ替えが必要となるケースがあります。
また、エレベーターがない低層のマンションでも、屋上防水工事などは必須です。RC造では、コンクリートのひび割れ、防水コーキングの劣化から漏水リスクがあるため、木造アパートに比べて、補修費用の負担が高くなる傾向にあります。
つまり、RCマンションでは、木造アパートにはない設備や修繕項目があるため、修繕費は高くなりがちなのです。
建築可能な場所が限られている
高い容積率を必要とする傾向のあるRCマンションは、建築可能な場所が限られる面があります。
土地活用としてRCマンションを建てようとしても、立地条件によっては費用対効果が悪く、建てられないケースがあります。
用途地域で見た場合も、戸建住宅や小規模の共同住宅（アパート）しか建てられない第一種低層住居専用地域では、RCマンションの建設は難しくなります。
立地によって、RCマンションを投資手段として選べない点はデメリットといえます。
簡単に取り壊せない
最終的にRCマンションを取り壊すことになった場合でも簡単ではありません。
築50年を超え老朽化したマンションでも、取り壊したり、建て替えられないままのマンションもあります。
この理由の一つとして、戸数が多いRCマンションでは、建て替えのための入居者の立ち退き交渉に、相当の費用と労力を要することが挙げられます。
また、解体費用も木造アパートに比べると高いです。
木造アパートは比較的建て替えがしやすい一方、RCマンションはコストや手間の負担が大きい点はデメリットといえるでしょう。
RCマンション投資がおススメの人
RCマンション投資は、これから投資を始める初心者の人にもおススメです。
RCマンションには確かにデメリットはありますが、賃料を高く維持しやすい点やセキュリティや耐震性の高さから入居者が募集しやすく、賃貸経営の難易度は必ずしも高いとはいえません。
利便性の高い地域で入居者を集めやすいRCマンションは、空室リスクが生じにくく、安定した賃貸経営を行うことも可能です。
また、一定の維持費や修繕費はかかりますが、安定した家賃収入をベースに堅実な事業計画を立てることで費用負担を吸収することもできるでしょう。
RCマンションの中でも、特に新築物件または築浅物件を投資対象とすることで、投資リスクやデメリットを抑えながら安定した収益を目指せます。
これから不動産投資をやってみたいと思っている人でも、RCマンション投資は有力な選択肢となるでしょう。
まとめ
ここまで、RCマンション投資のメリットとデメリットについて解説してきました。
RCマンション投資は、耐久性が高く、立地や資金計画を間違わなければ、安定した賃貸経営を行える投資手段です。
投資規模は木造アパートより大きくなりますが、減価償却費や金融機関からの融資上のメリットを活用しながら堅実な事業計画で進めることも可能です。
鉄筋コンクリート造ならでは特性を十分に理解し、優良な物件を購入することが重要です。
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この記事の監修者
河田憲二
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