不動産の売却

相続物件を買い取りしてもらう方法と買い取り可能な業者リスト

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こんにちは。仙台で小さなアパートを経営しているhayasakaです。

不動産投資を考える動機のひとつに、相続が挙げられます。筆者の場合も、遺産相続をきっかけに不動産投資を学んだのが始まりでした。

私の場合、現金での相続だったのですぐに投資に進めましたが、現金ではなく不動産で相続するケースも多いでしょう。その場合、不動産を売却して現金化する必要が生じます。

ただし、相続不動産の場合、すんなり売却できるとは限りません。まず、相続人が複数いた場合、売却自体の同意を取り付ける時点でもめることがあります。「親の想いや、家族の思い出が詰まった家だから、他人に渡したくない」と言い出す相続人がひとりでも居たら、たちまち頓挫してしまうのです。

また、「自分がこの家を引き継ぎ、墓を守る」と誰かが言い出した場合は、どうすればよいのでしょう?あるいは複数の不動産があった場合や、他に借金などがあった場合など、現実には様々な問題に直面するものなのです。

今回は、不動産を相続した場合の対処方法について、学んで行きましょう。

 

 

不動産相続の基礎知識

不動産相続の流れ

不動産を相続するには、一般的に次のようなステップを踏んで行われます。

  1. 相続の発生

不動産を所有している方が亡くなった場合、7日以内に死亡診断書とともに死亡届を役所に提出します。

  1. 遺言書の確認

遺言書がある場合とない場合で、その後の手続きが大きく変わってきます。遺言書の有無をまず確認することが最初のステップとなります。

  • 遺言書がある場合

遺言の内容に沿って手続きを進めます(遺言の内容に納得できない場合は、専門家を入れて話し合いを持ってください)

  • 遺言書がない場合

遺言書がない場合は、法定相続人を確定するために亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本を取得します。亡くなった方の親兄弟や子、認知している子、養子など、親族関係となる人すべてを洗い出し、相続人を確定させます。

 

ちなみに法定相続人は、配偶者→子の順番に定められており、もしも該当する相続人がいない場合は、さらに父母→兄弟姉妹などと決められています。

 

  1. 相続財産の調査

次に、相続財産を調査します。相続財産には不動産や預貯金、有価証券、ゴルフ会員権、貴金属・宝石などのプラスの資産の他、ローンや借金、未払い税金などのマイナスの資産も含まれます。プラスの資産だけ相続して、マイナス資産は放棄するということはできません。勤務先や取引先なども含めてプラス資産・マイナス資産をすべて洗い出す必要があります。

 

  1. 遺産分割協議

相続財産が確定したら、相続人間でどのように分割するかを協議します。法的な縛りは特になく、お互いが納得して「遺産分割協議書」に署名・捺印すれば良い事になっています。

 

不動産の相続には次のような分割方法があります

  • 現物分割:不動産をひとりが取得する方法
  • 代償分割:不動産をひとりが取得し、他の相続人に相応の金額を支払う方法
  • 共有:不動産を複数の相続人で共有する方法
  • 換価分割:不動産を売却し、代金を相続人で分割する方法

 

ちなみに、相続人の協議でどうしても合意に至らない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立て、決着させるケースもあります。

 

  1. 相続登記

遺産分割が確定したら、不動産の名義を相続人に変更します。これを「相続登記」と言います。

 

相続税の計算方法

相続を受けると、相続税が発生する場合があります。首都圏など資産価値の高い場所にある不動産を所有した場合には多額の相続税が発生する可能性があるため、注意が必要です。

東京郊外の4人家族を例に相続税を試算してみましょう。

  • 亡くなった方:夫
  • 相続人:妻、長男、長女
  • 遺産総額:7000万円(自宅、預貯金、有価証券、ゴルフ会員権)

1.基礎控除

3000万円+相続人3人×600万円=4800万円

2.課税対象の遺産総額

7000万円-4800万円=2200万円

3.法定相続割合による相続額

  • 妻(2分の1):2200万円×0.5=1100万円
  • 長男(4分の1):2200万円×0.25=550万円
  • 長女(4分の1):2200万円×0.25=550万円

4.税率と控除額

<相続税の早見表>

課税対象の遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10% -
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円越 55% 7,200万円

 

これを先の各相続人に当てはめると…

 

相続人 各人の課税遺産総額 税率 控除額 相続税
1,100万円 15% 50万円 115万円
長男 550万円 10% なし 55万円
次男 550万円 10% なし 55万円

 

この家族の例では、トータル225万円の相続税が発生する事になります。現金なども相続すればあまり問題はありませんが、不動産のみの場合は逆に借金して納税するケースさえ考えられるので、相続不動産の活用や売却などの対策が重要になってきます。

 

相続不動産はそのままではマイナス資産

 

相続した不動産が、自宅のような不動産収入を生まない場合は、それはマイナス資産でしかありません。収益はないにもかかわらず、登記した時点から固定資産税などの納税義務が発生するためです。

 

また、空き家のまま放置しておくと、建物の傷みが激しくなり、雑草などの問題も生じます。これらを解決するには代行業者に空き家の管理を委託するしかなく、その費用も重くのしかかることでしょう。

 

従って、不動産を相続したら速やかに収益不動産として活用するか、売却を検討することが賢明です。ここでは、売却する場合のポイントを紹介しましょう。

 

 

相続不動産の売却

売却を検討した方が良いケース

相続不動産で多いのは、親の自宅です。最近では親世帯と子世帯が遠く離れているケースも多く、現物分割や代償分割、共有なども困難になる傾向にあるようです。

 

では、どのような物件なら、売却(換価分割)を検討した方が良いのか、見ていきましょう。

  • 遺産分割で折り合いがつかなかった場合

不動産の分割協議で、なかなか合意に達しない場合は、不動産を売却して代金を相続人で分割するという方法が、現実的な落としどころとなります。最後はお金で解決するしかないわけですね。

  • 空き家になる場合

相続不動産が当面空き家になるケースでは、管理が困難なので売却を検討した方が良いでしょう。空き家の期間が長くなるほど、建物は傷み、雑草や植木がはびこるなど、価値を下げてしまうだけです。不法投棄や不法侵入、放火といった事態さえ心配されるので、早めに決断すべきです。

  • 地方にある場合(中枢中核都市以外)

全国で中枢都市や中核都市への再編が進もうとしています。つまり、中枢中核都市と呼ばれる都市部以外は、人口が減少し若者が減って行くと見られるのです。そのような場所では貸家などの不動産経営は難しくなっていくはず。不動産価値も年々下がって行くと見られるので、早めに売却を検討した方が賢明でしょう。

 

相続不動産売却時の注意点

次に、相続不動産を売却する場合の注意点をいくつか見ていきます。

  1. 売却価格は3000万円が分岐点

相続不動産の売却価格が3000万円を超えるか超えないかで、売却の方法は大きく変わってきます。

まず、3000万円以内なら一般個人のニーズが見込まれるため、一般的な不動産会社に仲介を依頼することが可能です。最も高値で売却できる可能性のある方法と言えます。

ただし、買い手が決まるまではお金が入ってこないので、相続税を納める余裕がないような場合は、専門の買い取り業者に依頼した方が得策と言えるでしょう。買い取り業者の場合、市場価格よりは安くなるものの、わずか数日で現金化できる場合もあるので、現金化を急ぐ場合には有効な方法です。

3000万円を超えるような物件の場合は、個人の買い手を見つけるのは困難になってきます。ビルやマンマンション開発を目指す不動産会社などに買い取ってもらうのが現実的な方法となるので、開発業者や買い取り業者に相談するのが近道となります。

 

  1. 瑕疵担保責任

売却した相続不動産に、もしもシロアリ被害や雨漏りなどがあることが判明した場合、つまり住宅としての不具合(瑕疵)が見つかった場合は、売り主の責任となります。これを「瑕疵担保責任」といい、売買契約書には、その責任をどのくらいの期間負うのかを明記しておくことが重要です。このような取り決めは、法律に精通した専門家と連携した、実績豊富な不動産会社に依頼するのが確実です。

 

  1. 持ち分だけの売却

共有名義となっている不動産を売却するには共有者全員の承諾が必要となります。しかし、自分の持ち分のみを売却したい場合は、他の共有者の承諾や同意は必要ないことになっています。ただし、これも法的な知識が必要になるので「共有名義の売却」に精通した仲介業者に相談するのが良いでしょう。

 

  1. 荷物をそのままにして売却

相続不動産が民家だった場合、家の中にはたくさんの荷物が残っているものです。高く売るためには荷物を空にして、掃除をしてから売り出すのが鉄則ですが、それがままならない場合は、買い取り業者などに相談するという方法もあります。荷物が入ったまま買い取り、業者が荷物を処分したり掃除を行ったりしてくれるので、手間が省けます。

 

相続不動産の買い取りが可能な業者リスト

最後に、相続不動産の買い取りが可能な業者をいくつか紹介しましょう。

 

 

株式会社AlbaLink(アルバリンク)

 

相続物件の買取ランキング1位

関東全域対応。
フリーダイヤルで無料査定。 0120-849-206 10:00~20:00(水曜定休)

底地

再建築不可物件

共有持分

事故物件

訳あり物件全般


対応エリア:東京都・千葉県・埼玉県・茨城県・神奈川県・群馬県・栃木県

所在地 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2 2階
TEL 0120-849-206
公式サイト 訳アリ買取PRO

 

 

パシフィックホーム株式会社

パシフィックホーム株式会社

法定相続人が複数いるケースなどのトラブル解消への提案なども行う。

所在地 東京都世田谷区北沢1-32-5
電話番号 0120-880-106
公式サイト http://www.pacifichome.co.jp/

 

 

株式会社ホームスタッフ

株式会社ホームスタッフ

契約後、最短3日でスピード入金。

所在地 神奈川県横浜市港北区 日吉本町 1丁目6-17
電話番号 0120-97-2139
公式サイト https://fudosan-kaitori.net/

 

 

ケーイーアイ株式会社

ケーイーアイ株式会社

相続不動産も即金で自社買取。

所在地 東京都豊島区西池袋1-18-2 藤久(トウキュウ)ビル西1号館4階
電話番号 0120-787-662
公式サイト http://souzokufudosan.com/

 

 

三井不動産リアルティ株式会社

三井不動産リアルティ株式会社

相続対策をオーダーメイドで提案・サポート。

所在地 東京都千代田区霞が関3丁目2番5号 霞が関ビルディング 9階
電話番号 0120-921-582
公式サイト https://pro.mf-realty.jp/

 

 

東京土地開発株式会社

東京土地開発株式会社

遠方にある物件や、再建築不可物件などにも対応。

所在地 東京都豊島区南池袋2-12-5 第三中野ビル7F
電話番号 03-5904-8255
公式サイト https://tokyo-tochikaihatu.com/

 

 

G1行政書士法人

G1行政書士法人

仲介・買取どちらも可!相続対策専門士が直接対応

所在地 東京都港区新橋2ー11ー10 HULIC & New SHINBASHI 713
電話番号 0120-0556-52
公式サイト http://www.souzoku-isan.net/index.html

 

 

司法書士よしだ法務事務所

司法書士よしだ法務事務所

「相続」×「不動産」の分野に専門特化した司法書士サポート。

所在地 横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階
電話番号 045-594-7077
公式サイト https://www.meigihenkou-souzoku.jp/

 

 

株式会社リアルト・ハーツ

株式会社リアルト・ハーツ

現況のまま買取り・家財なども不要であればそのまま引き渡しで処分可能。

所在地 東京都目黒区中目黒3丁目3番2号 EGビル3階
電話番号 03-5768-2551
公式サイト http://www.real-to-hearts.jp/

 

 

株式会社セゾンハウス

株式会社セゾンハウス

相続不動産に関する悩みや疑問も気軽に相談。

所在地 埼玉県さいたま市見沼区東大宮5丁目10番10号
電話番号 048-680-3377
公式サイト https://www.sezonhouse.co.jp/

 

 

まとめ

 

多くの場合、不動産の相続は突然発生するもの。親が健在な内は、相続の話自体を避ける心理になるからです。しかし、実際に相続が発生した場合、適切かつ速やかに対処して行かないと、親族間の確執を生む場合や、予想外の経済的負担につながってしまうケースもあるので、事前に学んでおくことはとても重要です。

相続した不動産は、そのままではマイナスの資産でしかありません。固定資産税は毎年発生するし、ほとんどの場合、不動産価値は年々目減りして行くはずです。

従って、よほどの理由がない限り、相続不動産は速やかに売却を検討するのが賢明です。たとえ、優良な収益不動産であったとしても、高い内に売却して、駅近物件に再投資するという攻めの不動産投資も検討すべきでしょう。

相続不動産の売却には、面倒な法律や税金問題を解決して行くというステップが含まれる場合も多いので、経験豊富な買い取り業者に相談するのも賢明な方法です。一般の仲介業者に依頼するよりも現金化が早いため、相続税などの現金需要がある場合には、有効な方法です。

 

 

参考にしたサイト

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hayasaka

hayasaka

仙台でアパート経営を行う、ベテランライター。広告コピーの他、漫画の脚本や小説も手掛ける、典型的な器用貧乏。「間違った不動産投資で人生を棒に振らせてはいけない」を信念に、まだまだ甘言がはびこる不動産投資界に警鐘を鳴らしつつ、堅実でクレバーな不動産投資を提案しています。

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