不動産投資ローンなどの銀行ローンを組むときには、年収や資産に関する資料が必要となります。
このとき、金融機関は、返済能力の高い人であれば比較的簡単に貸付を行うため、年収や預貯金の金額などがなるべく高い方が有利になります。
ところが、不動産業者によっては、虚偽の年収や資産の資料を金融機関に提出して、不正に融資を受けさせようとすることがあるので、注意が必要です。
不動産投資でこうした不正に巻き込まれたら、どのようなことになってしまうのでしょうか？ちょうど「かぼちゃの馬車」のサブリース問題が話題になっていますが、スルガ銀行に対する融資審査時にも虚偽資料があったとか。
今回は、銀行ローンを組むときに、虚偽の資料を提出すると詐欺になるのか、金融機関にバレるとどうなるのか、解説します。
目次
ローン審査と必要書類について
自宅を購入するときや不動産投資をするときには、銀行でローンを組むことが多いです。
不動産は高額になるため、自己資金で購入代金を払いきることが難しいからです。
特に、不動産投資をするときには、2億円3億円という億単位の支払いが必要になることも通常ですから、ローンの利用が必須となるでしょう。
しかし、銀行ローンを組むときには「審査」があり、審査に通過しないと希望する金額の借り入れをすることができません。
審査の際に重要になるのが、年収や預貯金額などの資料です。
本来であれば、きちんと真正な資料を金融機関に提出して、その内容を前提にして、融資の可否を判断してもらう必要があります。
ところが最近、特に不動産投資ローンにおいて、債務者の年収や預貯金額の資料を「偽造」して、金融機関の審査を受けるケースが相次いでいるようです。
一体、何が起こっているのでしょうか？
スマートデイズがシェアハウス融資で書類を偽造？
今回、取り上げる不動産会社は、「スマートデイズ」という会社です。
この会社は、「かぼちゃの馬車」というシリーズのシェアハウスを手がけていた会社で、かつては多くの不動産投資家を呼び込み、自社はサブリース会社として関与することで利益を上げていました。
ところが先日、経営が破綻して不動産オーナーらに約束通りの賃料（家賃保証していた分）支払いをしなくなったことで、物議を醸していたところでした。
今回、スマートデイズに関連して、新たな不正が明らかになりました。
同社の顧客である不動産投資家が金融機関から融資を受ける際に、融資関係資料（預貯金の資料や年収資料）の改ざんなどの多数の不正が行われていたのです。
たとえば、預金額や年収額を大きく水増しして、債務者（投資家）の信用力を無理矢理上げて、多額の融資を受けさせていたケースが典型例です。
こうした融資の多くは、静岡県の「スルガ銀行」で行われていたとのことです。
かぼちゃの馬車は、不動産投資家が一棟のシェアハウスを丸ごと購入して、スマートデイズにサブリースする形態を取っていました。
マンションの一棟買いなので、当然借入額も高額となり、多くの不動産投資家は、1億円を超える融資を受けていました。
このような高額な融資を通すために、スマートデイズもしくは不動産仲介業者などの関連会社は常態的に書類を偽造していたと考えられます。
どのような人が不正融資を受けていたのか
今回、多くのかぼちゃの馬車への不動産投資家が不正融資を受ける結果となっています。
このような、「不動産投資家」と呼ばれる人たちは、どのような人なのでしょうか？
1億円以上のお金を借りるなどと言うと、大変な富裕層だと思われるかも知れません。
しかし、実際にはそのようなことはありません。
シェアハウス投資をしていた人たちの多くは「一般のサラリーマンやOL」です。年収数百万円の普通の会社員が、副業としてシェアハウス投資をしている例が多かったということです。
普通の人が高額なお金を借りなければならないので、水増しのために書類の偽造が行われてしまったというのが実情でしょう。
実際、不動産投資ローン貸付をしている金融機関はたくさんありますが、スルガ銀行は、中でも比較的審査が緩く、利用しやすい銀行です。
年収が高いとは言えない一般の会社員が高額なローンを利用するため、スマートデイズは好んでスルガ銀行を利用していたと考えられます。
投資家本人や家族も驚きの声
今回、スマートデイズが書類を改ざんして、不正に多額の融資を受けさせていたわけですが、借り入れている本人も、このことを知らされていないケースが多かったようです。
本件が発覚した経緯も、スマートデイズが投資家らに約束の家賃保証分の賃料を支払わなかったため、投資家ら（多くは一般のサラリーマン）がスルガ銀行に返済ができなくなり、銀行に対して返済猶予を求める中で発覚したものです。
つまり、スマートデイズが家賃保証の約束を破ったので、会社員たちはローン返済ができなくなり、スルガ銀行に猶予を求めようとすると、スルガ銀行から、予想外の多額の年収資料や預貯金の資料などが開示されて、驚き、不正が発覚したのです。
このことで、驚いてツイッターに書き込みをしている方もおられます。
【速報】旦那の年収は実は1000万で、預金も6000万近くあることが判明！
もう、めちゃくちゃすぎて、心臓がドキドキしています…。
— 悟子 (@uSpebGNvhje1O17) 2018年2月17日
この方は、ご主人が不動産投資をしていたようです。
ところが、ご本人達も知らない間に不動産業者が勝手に年収1000万円、預貯金6000万円と偽って資料を提出し、審査に通過していたことを知り、大変驚いておられます。
役所の書類は正しいままで、年収600万を1000万にする手法。それは、確定申告で虚偽の申告をすることでした。
・まず、申告日時点で倒産している企業を探す
・その企業からの給与を確定申告で申告する
・２年前のは、修正申告する
以上です。主人は、これを知らない間にされていました。— 悟子 (@uSpebGNvhje1O17) 2018年2月19日
さらに、ご自身で調査されたようです。
不動産仲介業者は、虚偽の確定申告をすることによって年収を書き換えていたようです。
その手口は、以下の通りです。
- 申告日において倒産状態の会社を探す
- その企業から給与を受けとっているとして、確定申告する
- 以前の収入については、修正申告する
かなり手が込んでいて、悪質な方法です。このようなことを、本人の知らないうちに業者が勝手にしていたというのです。
このことからわかるのは、不動産投資をするときには、自分の知らない間に勝手に不動産業者が資料を偽造して不正に融資を受けさせようとすることがあるということです。
なぜ、書類改ざんが可能なのか
今回、スマートデイズはシェアハウス投資で、債務者の信用力に関する資料を偽造して融資を受けたということですが、そもそもどうしてそのようなことが可能なのか、疑問を持たれた方もおられるでしょう。
まず、今回のような比較的大規模のサブリース業者が関与する不動産投資では、サブリース業者と提携関係にある数十社もの不動産仲介業者が窓口となっていることが多いです。
そして、投資家は、銀行に融資を申し込む際、そうした仲介業者に預金通帳の写しや収入資料などを渡して、銀行ローンの手続きを一任するのです。つまり、債務者自身が自分で手続きをするわけではないところが問題です。
不動産業者によっては、営業成績を上げるために、本来なら通らないはずの融資の審査を通そうと考えるのです。そのためには、コピーなどを利用した書類偽造によって申込者の預金残高を10倍以上に膨らませることもありますし、不動産業者宛てに多額の頭金を振り込んだように見せかけることなどもあります。先ほどの女性のご主人のように、休眠会社や倒産会社を使って虚偽の確定申告書を作成するケースもあります。
このようにして、実際には存在しない預金を所持していたり、頭金の支払いが可能であったりするかのように見せかけて、融資を受けさせていたのです。
一部の仲介業者が不正を認めた
以上のように、間に入った不動産仲介業者の一部は、既に不正を行った事実を認めているとのことです。
ただし、誰がどのような方法で不正をしたのか、その詳細については説明していません。
スマートデイズ自身も、沈黙を守っているようです。
まさか、この図が新築シェアハウスのみで行われてるなんて思ったら大間違い。賃料の水増しや預金改竄はスルガの殆どの貸出で行われてるんだから圧倒的な改竄率と貸出額を占める中古市場にもメスを入れるべきよ https://t.co/tJ1oSuV5LU
— 電卓ん(元電話くん) (@denwa_oniden) 2018年2月20日
しかし、この方が指摘するように、今回のスマートデイズの件は、氷山の一角かも知れません。
不動産投資ローンでは、こうした書類の偽造は日常茶飯事であるとの意見もあるのです。
また、かぼちゃの馬車を売っていた不動産仲介業者2社が朝日新聞社の取材に応じていますが、これらの会社は、自社の不正への関与を否定しています。
こういった状況を見ると、まだまだ全容の解明には遠い段階と言えるでしょう。
スルガ銀行の対応について
一方、今回発覚した件について、渦中のスルガ銀行はどのように考え、対応しているのでしょうか？
まず、同行が「なぜ今回のシェアハウスへ投資に積極的に融資活動を行っていたのか」について、以下のように説明しています。
「シェアハウスは、新しい形の収益性不動産投資であり、将来有望と考えたから」
そして、「総額でどのくらい融資をしたのか？」という質問に対しては
「具体的な融資額は答えられない」
としています。
預金水増しなどの不正については
「融資の実行後に、一部そういった不正があることが判明した」
と説明しています。現時点において、行員が関与した形跡は見られないとのことです。
さらに、スルガ銀行自身
「（当行の手続きの不備に起因するかどうかに関わらず）、本件のようなことは許されることではない」とコメントしています。
また、今回の件を重く受け止めて、スルガ銀行は、自社で独自に調査を開始するとも発表しています。
以上のような対応を見ると、少なくとも、現時点においては、スルガ銀行が不正に関与していたわけではなさそうですし、同行の調査により、今後いろいろなことが明らかになってくる可能性があります。
虚偽の書類で融資を受けると詐欺になるのか？
さて、今回、スマートデイズないしは不動産仲介業者が虚偽の資料を提出することにより、不正に融資を受けていますが、このようなことが行われると、法律的にはどのような問題があるのでしょうか？
まずは、「詐欺罪」になるのかどうか、見てみましょう。
不正融資は詐欺
まず、このように、虚偽の資料をもって金融機関から融資を引き出すと、刑法上の「詐欺罪」に該当する可能性が高いです。詐欺罪は、「欺罔行為によって」「相手を錯誤に陥らせて」「財産を処分させることにより」「財物や利益を得た」ときに成立する犯罪です。
さらに、被害者において「損害が発生」することと、行為者の「故意」も必要です。
以下で、順番に，要件に該当するかどうか、見ていきましょう。
欺罔行為
欺罔行為とは、相手を騙す行為です。
書類を偽造して金融機関に提出することは、年収や資金力について偽りを延べ、金融機関を騙す行為と言えます。
錯誤
錯誤は日常でも使うことがある言葉ですが、「勘違い」することを意味します。
金融機関は、虚偽の資料の提出を受けて、申込者に実際より高い収入があったり資金力があったりすると思ってしまうわけですから、勘違いすると言え、錯誤があったと言えます。
処分行為
処分行為とは、財産や利益を処分することです。
銀行融資の場合には、融資を実行して貸付を行うことが処分行為と言えます。
つまり、投資家の口座に貸付金額を振り込んだ時点で処分行為があったことになります。
財物や利益を得た
銀行がお金を振り込んできたら、債務者はその財物を得たことになります。
不動産仲介業者やスマートデイズは、直接お金を受けとるわけではありませんが、債務者が不動産購入契約をすることで利益を受けるので、その限度で財物や利益を得たと評価できる余地があります。
損害発生
銀行は、真実（本当はそんなに年収や資産がないこと）を知っていたら融資をしなかったでしょうから、勘違いしてお金を振り込んでしまったことが「損害」と言えます。
故意
故意は、「わざと」行ったということですが、これは、犯罪成立のために非常に重要です。
犯罪の中でも、過失犯ではない犯罪のことを故意犯と言い、故意犯が成立するためには、行為者に犯罪事実の認識が必要です。詐欺罪も故意犯ですから、知らなかったのに故意犯が成立することはありません。
今回の件で言うと、「故意」があったかなかったかにより、詐欺罪の成否が変わってくることになります。
仲介業者の責任
以上を前提に、それぞれの登場人物に詐欺罪が成立するのか、見ていきましょう。
まずは、仲介業者の責任です。
不動産仲介業者は、上記の詐欺行為の中核となっています。
実際に欺罔行為を行い、相手を錯誤に陥らせているからです。もちろん、わざと書類を偽造して虚偽の申請をしているので、故意もあります。
そこで、不動産仲介業者には詐欺罪が成立する可能性が大いにあります。
スマートデイズの責任
次に、スマートデイズの責任を見てみましょう。
今回、書類の改ざんをしたのは「不動産仲介業者である」ところまでしか発表されていません。
スマートデイズがどこまで関与していたのかにより、責任発生の有無が変わってきます。
たとえば、スマートデイズが率先して不動産仲介業者に対して書類の偽造を指示していたなどと言うことになると、スマートデイズは重罪です。
これに対し、書類の偽造はすべて不動産仲介業者が勝手に行ったことで、スマートデイズは一切関与していないということになると、スマートデイズは無罪、と言うこともあり得ます。今後の調査によって明らかになってくるところでしょう。
投資家（債務者）の責任
それでは、融資を受けた投資家自身の責任は、どうなるのでしょうか？
今回、書類の偽造等の欺罔行為を行ったのはすべて不動産仲介業者であり、投資家自身はまったく関与していない事例がほとんどです。
また、投資家自身は不正が行われたことすら知らなかったのですから、当然「故意」がありません。
そこで、投資家自身には、詐欺罪が成立しません。
ただし、投資家が知って不動産業者と結託して不正融資を受けた件があれば、投資家自身にも詐欺罪が成立する可能性があります。
この点についても、今後の調査に委ねられるでしょう。
銀行員の責任
最後に、銀行員の責任を見てみましょう。
今回の件で、「銀行」は被害者ですが、「銀行員」は詐欺の共犯になる可能性があります。
銀行員と銀行は別人格だからです。
そこで、銀行員が、事情を知って不動産業者と結託して融資を下ろしたなどの事情が発覚すると、その銀行員に詐欺罪が成立する可能性があります。
また、その場合、銀行員には詐欺罪以外にも「背任罪」が成立する可能性もあります。
さらに、銀行員は勤務先である銀行に対して背任行為を行っているので、銀行から懲戒処分を受けることになるでしょう。悪質な場合、解雇されてもやむを得ません。
実際に詐欺罪で逮捕される事例はあるのか
銀行から不正融資を受けた場合、実際に詐欺罪で逮捕されることはあるのでしょうか？
答えはイエスです。
特に、会社ぐるみで多額の融資を受けた場合などには立件されやすいです。
たとえば、先日、旅行会社の「てるみくらぶ」が破産手続きをしていますが、てるみくらぶの代表者は、複数の銀行から計5億円以上の融資を受けたことで、詐欺罪に問われています。
この方も、会社の利益を水増しした偽の決算書などの資料を偽造して、銀行を騙して融資を受けていたものです。てるみくらぶの代表者は、3回の詐欺罪とその後の破産犯罪によって逮捕されており、今後かなり厳しい刑罰を科されると予想されています。
破産犯罪の点は違いますが、融資詐欺については、今回の件と全く同じであることがおわかり頂けると思います。
融資詐欺は、「逮捕されることもある」重大な犯罪なのです。
投資家にはどのような影響が及ぶのか
以上のように、不動産投資ローンで年収や資産状況などについて虚偽の書類が提出されたときであっても、投資家（債務者）自身に故意がなく、業者が勝手に行った場合には、詐欺罪にはならない可能性が高いです。
しかし、債務者側にも、「何の問題も起こらない」というわけにはいきません。
以下で、借り入れた債務者である投資家にどのような影響があるのか、見てみましょう。
残金を一括請求される可能性
この場合、もっとも大きな問題となるのは、ローンの残金を一括請求される可能性があることです。
不動産投資などのローンを組むときには、金融機関との間で「金銭消費貸借契約書」を作成します。
契約書には、債務者側に不正があったときや、契約時の条件と異なることが発覚した場合などには、金融機関側が契約を解除できるとされていたり、その時点における残ローンを一括請求できる（このことを、期限の利益喪失と言います）と書かれていたりすることが多いです。
この契約条項の効果により、虚偽の資料によって融資を受けていたことが発覚すると、銀行は融資金の回収に着手してしまうのです。
注意しないといけないのは、残金一括請求は、債務者に「故意」がなくても行われる可能性があることです。
残金一括請求や解除は、契約条項の効果によるものであり「罪」ではないからです。
融資条件に虚偽があった以上、「債務者が知っていても知らなくても」金融機関に契約の無条件解除権が認められたり、債務者が期限の利益を喪失したりしても、やむを得ないのです。
融資を受けるときには、一度金銭消費貸借契約書の内容をしっかり確認しておきましょう。
住宅ローンでも、残ローンの一括請求されることはある
このような、契約違反による残金一括請求は、不動産投資ローンだけではなく、住宅ローンのケースでも良く起こっています。
住宅ローンと不動産投資ローンを比べると、住宅ローンの方が審査が緩く、金利も低いという特徴があります。そこで、住宅ローンを不動産投資ローンに流用してしまうことがあります。
ところが、そのようなことは契約違反ですので、金融機関にバレると、住宅ローンの残ローンを一括返済されてしまうのです。
一括請求された場合の対処方法
もしも今借りている金融機関から一括返済を求められたら、別の金融機関に借入を申し込んで融資を受けて、それを今の金融機関への支払に充てるしかありません。
たとえば、今経営している不動産の収益性が高く、運用実績などが上がっていたら、事業に将来性が認められるとして、他行から融資を受けられる可能性もあります。
ただ、不正を働いたことによって、信用情報に事故情報が登録されてしまったら、他行に借り入れ申請をすることも不可能となります。
そうなったら、最終的には自己破産しか道が無くなることもあるのです。
必ず一括請求されるのか？
今回のかぼちゃの馬車のように、不動産業者が大々的に不正を行い、債務者には一切告げていなかった、というケースでは、債務者はむしろ「被害者」とも言えます。
このような場合でも、金融機関は債務者に残債の一括請求をしてくるのでしょうか？
この点については、金融機関の判断に委ねられるでしょう。
銀行は、社会的な存在意義やコンプライアンスなどにも配慮していますから、契約条項によって一括請求できるからといって、何が何でも一括請求してくるとは限りません。
かぼちゃの馬車による被害者（投資家）の数が非常に多く、彼らの被害者性が強い場合には、一括請求まで求めない可能性も十分考えられます。今回、ほとんどの投資家は不正に一切関わっていないようですから、その点も考慮されるでしょう。
実際に、少なくとも、現時点ではスルガ銀行が投資からに一括請求を求めているとの情報は入ってきていません。調査を開始するとしているだけです。
ただし、銀行もボランティアではないので、支払い能力の低い人に規定より高い融資をしている状態は不安です。
そこで、今後、一括請求まではしないまでも、融資機関の見直し（事業融資に切り替えて期間の短縮など）を求めたり、より高い金利の支払いを求めたりする可能性は十分に考えられます。
まとめ
今回は、シェアハウスのサブリース「かぼちゃの馬車」における、不動産投資ローンの融資詐欺の話題を取り上げました。
虚偽の資料を提出することで不正に融資を受けると、最悪の場合、詐欺罪が成立して逮捕・起訴されてしまう可能性があります。そうでなくても、金融機関にバレると、残ローンの一括請求をされてしまう可能性が高いです。
不動産投資をしたり住宅ローンを組んだりするときには、くれぐれも不正は行わないように、誠実に対応しましょう。
また、不正を行うような悪質な不動産業者に引っかからないように注意することも大切です。
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