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投資物件購入

マンション購入の注意点を不動産業者が教えます

投稿日:2018年4月27日 更新日:

不動産の購入は一生で一番高い買い物になるかと思います。

購入後にやっぱり買わなければよかったということにならないように、マンションを購入する際に注意してほしいこと、資産価値が低下しにくいマンション選びのコツを、今回の記事でご紹介していきたいと思います。

価値が下がりにくいマンションを選ぶ

防犯性

最近のマンションは防犯性が格段に高まっていますが、空き巣や不法侵入といった犯罪が目立ちます。

自分や家族の身を守るためにも、マンションを選ぶ際のセキュリティは重視したいところ。

セキュリティや防犯性の高いマンションの設備についてご紹介します。

  • オートロック、テレビモニター付きインターホン
    防犯設備の定番となり、最近のマンションはほとんど採用されています。
  • 防犯カメラ
    共同玄関、エレベーター、共用廊下など、外からの侵入が容易な場所に設置されているかをチェックしましょう。
  • ホームセキュリティー
    セコムやアルソックといったホームセキュリティーを導入するマンションも最近は増えています。
    窓や玄関にセンサーを付けて異変を察知した際に警備会社が緊急出動してくれます。
  • 管理人常駐
    居住世帯数が多い大規模マンションやタワーマンションでは、来客者はフロントで専用カードキーを貸し出してもらわないとエレベーターを使用できない、訪問先の階数にしか止まらないというシステムを採用マンションもあるようです。

耐震性

日本は地震大国と言われ、ここ数年、大規模な震災が立て続けに発生しています。

マイホームを購入する際に、耐震性能、耐震基準は気になるポイントですよね。

東日本大震災や熊本地震が発生してからは特に地震に強い家が求められるようになりました。

それに付随して「耐震」「制震」「免震」といった建築技術が認知されるようになってきていますが、まだまだそれぞれの工法の違いについて十分に理解している人は少ないと思いますので紹介していきたいと思います。

<耐震構造>

壁や柱を厚くしたり、補強材を入れることで建物自体を堅くして、文字通り地震の揺れに対して耐えられるように構造上の補強をしている建物です。

そのため、振動が建物へそのまま伝わりますので、建物への負荷が大きいです。

震災のような大地震が続くと耐力が落ちていきます。

<制震構造>

建物内制振部材を設置することにより、地震のエネルギーが吸収され、振動を抑える構造です。

<免震構造>

地盤と建物を免震装置によって絶縁して振動を伝えない構造です。

地震の揺れを免震装置で吸収する構造のため、建物は激しい揺れから免れることができます。

こちらも文字通りですね。

目安として耐震の建物と比べて、1/3〜5/1の揺れに軽減できるので、建物自体も損傷を受けません。

仙台や熊本の免震マンションは震災時、グラスの水がこぼれなかったという話を聞いたことがあります。

最近の分譲マンションはタワーマンションを中心に免震構造が増えてきました。

また、首相公邸、東京駅、三越本店、石巻赤十字病院や鎌倉の大仏なども実は免震構造です。

今後免震構造の技術の発展により、低コストでの施工が可能になる時代が来ることが予想されますので、免震構造が当たり前の時代になると個人的には考えています。

資産価値を下げない物件選びという観点では免震構造は非常にオススメです。

遮音性

共同住宅に住んだことのある方は、一度は隣接する住宅からの話し声、上の階の足音や生活音に悩んだことがあるのではないでしょうか。

内覧をしただけでは、遮音性について確認することは難しいため、新築の場合は、担当の営業マンに遮音性能について、構造上工夫している点など聞いてみても面白いかもしれません。

ただし構造上の話なので聞いても理解できないかもしませんが・・

遮音性能については鉄筋コンクリート造が構造上、一番性能が高いです。

そして、各社遮音性能については常日頃から研究を重ねていますので、築年数が浅い物件であればあるほど遮音性能が高いです。

築年数が同条件であればさほど遮音性能については変わらないでしょう。

立地

国土交通省が、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通インフラなどのさまざまな都市機能の誘導により、コンパクトなまちづくりと地域交通の再編を行う立地適正化計画を発表しています。

本計画により、今後は都市機能誘導区域と居住誘導区域が設定され、医療、福祉、商業施設、交通インフラや住居が指定されたエリアに集約されていきます。

下図の薄緑色のエリアに住む人たちを青色エリアに住むように誘導し生活圏内の集約化を図ります。

駅前を中心に都市機能誘導区域や居住誘導区域に指定をして住居、医療、福祉施設、商業施設の立地をまとめ、生活インフラの利便性を向上させることが目的となります。

※国土交通省HPより抜粋

今後、日本は高齢化社会が進み、人口減少が著しく進みます。

人口が減るということは税収も減ります。

人口が少ない場所に国がインフラ整備のための予算を組むのは非効率です。

そのため、立地適正化計画を行い、生活圏の集約化を図ります

都市機能誘導区域や居住誘導区域に指定されない区域は自治体からケアされなくなり荒廃していく可能性があります。

そのような場所に不動産を買ってしまうと将来、近隣の公共施設、市立病院などが都市機能誘導区域に移転してしまうかもしれません。

バスも通らなくなり街が孤立する可能性があります。

そういった立地の不動産価格は今後暴落する可能性があるので、マンションを購入する際に最も重要なポイントは立地です。

なるべく駅から近い立地、ターミナル駅からのアクセスの良い最寄駅が良いでしょう。

できれば駅徒歩5分圏内、悪くても徒歩7分圏内に立地するマンションを選びたいところです。

無理のないローン返済を考える

ランニングコストを把握する

不動産は買って終わりではありません。

車を買ったら駐車場代、保険料、ガソリン代、定期点検や車検代がかかるように、購入してからの維持費(ランニングコスト)多くがかかります。

低金利時代のため、金融機関の事前審査は通りやすく、住宅ローンの返済は安く済みますし、住宅購入後は、住宅ローン控除を受けることができるため、ローン自体に不安を感じる人は少なくなってきているのですが、手付金を支払い、売買契約書を交わすタイミングの前に、ランニングコストがどのくらいかかるのかしっかりと確認しましょう。

マンションにおいて確認して頂きたいランニングコストの項目は、下記3点です。

  1. 管理費
    管理費とは、マンションの共用部分の清掃費用・水道光熱費、設備の点検費用などの維持管理、管理人の人件費に充てる費用のことを言います。

    マンションの住人が毎日快適に生活するために、共用部分の維持費用としてマンションの購入者で負担するものです。

    清掃やメンテナンスがきちんとされていないマンションは、住環境が悪いだけでなく、中古マンションとして売りに出されるときや、賃貸物件として出す場合にも、このマンションを買いたい、このマンションに住みたいと思ってもらいにくくなり、物件価格、売却金額の下落を招き資産価値の低下につながりかねません。

    立地、世帯数、階数により異なりますが、管理費の相場としては2万円から4万円が多いようですね。

    戸数が少なくても管理費の単価が上がりますし、超高層マンションなどの大規模マンションは共用部の範囲が多くなったり、共用部の充実しているため、管理費は高めの設定になっている場合が多いようです。

    ちなみに経年により管理費が高くなるということはありません。

    要因として考えられることは、駐車場の利用者が減り管理組合の収入が減ってしまうなどの経年以外の要因があります。

    また、最近は巷で空き家が急増していると話題になっていると思います。

    今後、相続放棄による所有者不明の空き家が多くなると、管理費が支払われなくなり値上げということも考えられるかもしれません。

  2. 修繕積立金
    修繕積立金は9割方新築から10年後前後に値上げすることを前提にマンションの購入を検討
    してください。

    新築マンションの販売時は、管理費や修繕積立金などのランニングコストは、安い方が販売の促進に繋がりますので、将来の大規模修繕工事の修繕費を考えず、低額の積立金を設定している場合が非常に多いです。

    購入の数年後に突きつけられる値上げや一時金の要請を認識している購入者は皆無です。

    これは購入者の無知に付け込んだ、悪徳商法ですね。

    そして管理会社は値上げの理由について、新築時と比べてオリンピック需要や、職人不足を理由に工事費が高くなったとでも言い訳をするのでしょう。

    実際に工事費は高くなっていますが、そもそも新築時の計画でも足りない場合がほとんどです。

    不動産業界全体のブラックな一面であり悪しき慣習だと思います。

    逆に、中古マンションの場合は修繕積立金は値上がりをすでに迎えている可能性があるのでリフォームを視野に入れたとしても、安定的かもしれないです。

  3. 固定資産税・都市計画税
    固定資産税や都市計画税とは、毎年1月1日時点の土地、家屋等(固定資産)の所有者に対して市区町村がその固定資産税評価額をもとに、土地と建物ごとにそれぞれ課税します。

    都市計画税は、市街化区域内に所在する土地及び家屋に課税されます。

    固定資産税は適正な時価をもとに算出されますので、3年に1度見直しがあります。

    管理費や修繕積立金は不動産業者からの重要事項説明の必須項目となっていますが、固定資産税や都市計画税については、重要事項説明書には記載されていても、質問をしなければ説明がないこともありますので、事前にどの程度かかるのか情報収集をしておきましょう。

    区分所有の分譲マンションの場合も土地、建物それぞれに固定資産税評価額が算出されます。

    土地に関してはマンションの敷地全体、建物は建物全体の固定資産税に区分の専有面積に応じた持分割合を乗じて算出します。

    ただし、2018年以降に竣工されるタワーマンションの場合は、固定資産税の税制改正があります

    同じ専有面積でも階層が1階上がると固定資産税が0.26%高くなります。

    50階は1階と比べて13%高くなります。

    マンション一棟の税額は変わらないため、高層階の地権者は増税になり、低層階の地権者は減税ということになります。
    ※20階以上の部屋が増税になるようです。

ライフスタイルに合っているか

ライフスタイルに合っている立地、間取りなのかは物件を選ぶポイントとしてとても重要です。

単身者の場合、職場からの距離が近い物件が良い、ファミリータイプの場合、郊外でも良いから子供達のために緑の多い地域に住みたい、共働きで朝は子供たちの朝食の準備や洗濯をしなければいけないママはキッチンと洗面所の動線がスムーズな間取りが良い、荷物が多いので収納が多い間取りが良い、といった自分が生活をしているイメージを持って物件を選ぶことをお勧めします。

後々、後悔のないよう、特に間取りについては図面だけでなく、しっかり内見しましょう。

不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際、仲介手数料で選んでしまう人が多いのですが、会社というよりも担当の営業マンが信頼できる人柄・不動産や税金の知識を持ち合わせているかを基準に考えた方が良いと思います。

どんなに有名な大手企業でも頼りなく感じる若手の社員はいるものです。

逆に、若くても知識がないなりに一生懸命提案してくれる営業マンもいると思います。

相性にもよりますが、一番は信頼できる人間性が大事なのではないかと思います。

良い営業マンの見極め方として参考にしていただきたい項目を列挙していきます。

  • 資料などを用いて、難しい専門用語ばかり使わずわかりやすく説明してくれるかどうか。
  • 良いところだけでなく、悪いところもしっかり説明してくれるかどうか。
  • 紹介物件のことをよく知っているかどうか。
    →営業マンが実際の物件を見たことがない
    →物件周辺の環境について知らない
  • 予算・場所・駅からの距離など物件に関する条件だけでなく、家族構成・将来の展望などを考慮した提案をしてくれるかどうか。
  • すぐに物件を決めさせてようとしない。
    →人気物件だから明日には売れてしまうかもしれないといった急かすことをしない。
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山本@不動産会社勤務の投資家

山本@不動産会社勤務の投資家

大手不動産会社勤務し入社5年目。土地活用、投資用物件の売買の営業を担当。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーAFPの資格を有しており、相続税などの税務コンサルも提案中。自身では区分マンションを所有している。

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