「中古マンションってどうやって売るの？」
「売却で失敗しないコツがあれば教えてほしい」
マンションを売却したいと思っても、どうやって売ったらよいのかわからないという人は多いでしょう。
実際、マンション売却は不動産会社に依頼し、売却方法には大きく仲介と買取があります。
本記事では、中古マンションを売りたいときの流れや成功させるポイントなどについて解説します。
最後までお読みいただくと、不動産売却全般について理解を深められ、中古マンション売却で悩みことがなくなり迅速に売却を始められるでしょう。
目次
マンションを売却する2つの方法
はじめに、マンションを売却する方法について解説します。
まずは、仲介です。
| 仲介のメリット | ・物件を広く告知できる ・相場並みもしくは高値売却の可能性がある |
| 仲介のデメリット | ・買主探しがありいつ売れるかわからない ・物件により売れない可能性もある ・成功報酬として仲介手数料の支払いがある |
| どんな人が向いているのか | ・売却スケジュールを3か月～半年程度取れる人 ・少しでも高く売りたいと考えている人 |
一般的な売却方法として仲介があります。
仲介は、一般消費者から買主を探し売買を成立させる方法です。
不動産会社が売主と買主の取引を仲介して取引完了すると、成功報酬として仲介手数料の支払いが生じます。
続いて、買取です。
| 買取のメリット | ・買取先さえきまれば必ず売れる ・現金化が早い ・仲介手数料がかからない |
| 買取のデメリット | ・買取価格は相場比で60％～70％前後になる ・既存ローンがある場合、売却資金で完済できない可能性がある |
| どんな人に向いているか | ・現金化を急ぎたい人 ・仲介で売却ができなかった人 ・訳あり物件を売却したい人 |
買取とは、不動産会社が買主となり売買を進めていく方法です。
買取業者さえ決まれば必ず売却できるので、現金化を急ぐ場合や仲介で売却に苦慮しているときにおすすめです。
仲介でマンションを売却する7つの流れ
本章では、仲介で売却する一般的な流れをご紹介します。
- 情報収集をする
- 複数社に査定を依頼する
- 媒介契約を締結する
- 販促活動を開始する
- 売買契約を締結する
- 決済・引渡しをする
- 確定申告をする
情報収集をする
はじめに情報収集をします。
たとえば、周辺相場についてです。
過去の取引事例は、レインズマーケットインフォメーション、現在の売り出し価格は不動産ポータルサイト等で確認できます。
また、仲介を依頼する不動産会社は、大手、中小、地元という感じで探してみるとよいでしょう。
売却する不動産の立地や条件等により、得手不得手があるので三者三様の見解が聞ける可能性があります。
複数社に査定を依頼する
複数社にマンションの査定を依頼します。
机上査定か実査定かを選び、現在の価値を算出してもらいましょう。
なお、不動産会社と媒介を結ぶには実査定が必要です。
媒介契約を締結する
査定額や不動産会社が提供するサービス内容、売却に向けての提案に納得できれば、媒介契約を締結します。
媒介契約には、三種類の形態があります。
一般的には、専属専任媒介契約を提案されるケースが多いです。
媒介契約が終われば、不動産会社は売却活動に向けた広告やインターネットへの掲載準備を行います。
販促活動を開始する
販促活動を開始します。
反響者や内見者を集めるために広告やインターネットに情報を掲載し、不動産会社は問い合わせ等の対応をします。
また、内見の予約を取り不動産会社が案内します。
買主が決まるまで、これら一連の作業を繰り返します。
売買契約を締結する
買主が決まれば、売買契約を締結します。
不動産会社が用意する売買契約書にサインを行い、買主より手付金を受領します。
また、不動産会社により異なりますが、売買契約時に仲介手数料の半金を支払うケースもあります。
決済・引渡しをする
決済・引渡しです。
買主より、最終金を受領したらマンションの鍵を買主に引渡します。
引渡しが終われば、司法書士が売主の代理で所有権移転登記手続きを行います。
確定申告をする
譲渡所得税があれば、確定申告をします。
つまり、売却して譲渡所得があり特別控除を差し引いても手元に残る場合、確定申告で所得税と住民税を納めます。
譲渡所得税の有無については、譲渡収入金額から差し引ける取得費や必要経費、取得費計算のなかでも減価償却費の計算など、複雑な部分もあるので税理士等に相談するのがよいでしょう。
買取でマンションを売却する5つの流れ
本章で、買取でマンションを売却する流れについて解説します。
- 情報収集をする
- 複数社に査定を依頼する
- 売買契約を締結する
- 決済・引渡しをする
- 確定申告をする
情報収集をする
買取業者の情報収集を行います。
インターネット等で検索して、買取業者の候補を選んでいきます。
複数社に査定を依頼する
複数社に買取査定を依頼します。
買取では、原則最も高値査定をつけたところに売却するのがセオリーです。
そのため、査定は三社程度に依頼するとよいでしょう。
売買契約を締結する
査定額に納得した買取業者と売買契約を締結します。
買取は、不動産会社との直接取引なので仲介手数料はありません。
売買契約を完了したら、引渡しに向けた準備をします。
決済・引渡しをする
決済と引渡しです。
不動産会社より最終金を受領したら、鍵を引渡します。
引渡し後は、不動産会社が手配した司法書士が所有権移転登記手続きを行います。
確定申告をする
譲渡所得税があれば、確定申告です。
譲渡所得の有無については、税理士等に相談するとよいでしょう。
マンション売却にかかる諸費用
マンション売却でかかる諸費用は、以下のとおりです。
- 仲介手数料（仲介のみ）
- 登録免許税
- 抵当権抹消費用
仲介手数料は、仲介で売却した時のみかかります。
登録免許税は、所有権移転登記や既存ローンがある場合の抵当権抹消登記のときに負担します。
抵当権抹消費用とは、抹消登記時に司法書士へ支払う報酬です。
よって、売却時に手元に残る金額は、上記諸費用を差し引いたものとなります。
マンション売却を成功させる5つのポイント
本章では、マンション売却を成功させるポイントについて解説します。
- 信頼できる担当者に依頼する
- 最低売却価格を決めておく
- 売却スケジュールに余裕をもつ
- 内覧の準備は徹底する
- 税金の特例・控除を利用する
信頼できる担当者に依頼する
まずは、信頼できる担当者に依頼することです。
不動産売買は、担当者の取引経験や知識、提案力など総じて力量により大きく結果が異なる場合があります。
特に立地が悪いマンションや築年数が古いマンション、事故物件など訳あり要素があるような不動産だと、担当者により売れないケースや安く買い叩かれる可能性が高まります。
また、立地良好であれば相場を読み取って少しでも高値売却を目指せるでしょう。
よって、不動産売却で成功したいなら、まずは信頼ができ経験値が豊富な担当者を選ぶことがおすすめです。
最低売却価格を決めておく
最低売却価格を決めておくことも重要です。
なぜなら、買主との売買交渉では値引きを要求されるケースが多く、予め最低売却価格を決めておけば不動産会社が買主との交渉をしやすいからです。
少しでも高く売りたいという意向も大事ですが、売却を成功させるという目的で言えば、交渉を成功させるためにも重要な要素と言えます。
売却スケジュールに余裕をもつ
売却スケジュールに余裕を持つことです。
なぜなら、スケジュールがタイトになると売り急ぐことで、相場より安価で売却してしまう可能性があるからです。
よって、売却に充てる期間は最低3か月、余裕をもって半年程度確保するとよいでしょう。
内覧の準備は徹底する
内覧の準備は徹底することです。
なぜなら、内覧時に与える買主の印象が変わり、購入意思に大きく影響があるからです。
仮に内覧時の印象が良ければ購入に進み、一方で印象が悪ければ購入を見送ることになるでしょう。
内覧当日までに室内の清掃や整理整頓を行い、電気はなるべく全て点灯するなど、買主に好印象を与える努力が必要です。
税金の特例・控除を利用する
マンション売却で譲渡所得（売却益）が出たら、税金の特例等を使い税負担を抑制するようにしましょう。
そうすることで、手元に残る金銭を多くできます。
特例の仕組みや控除の条件等を理解し、なるべくこれらを利用できるようにマンション売却を進めることも成功の秘訣です。
まとめ
本記事では、中古マンション売却の方法や流れ、売却を成功させるコツなどをご紹介してきました。
中古マンションの売却方法には、仲介と買取がありますが双方の特性を見極めながら売却方法を選びましょう。
また、信頼できる担当者や最低売却価格などを予め売却前に決めておくことで、売却自体が成功する可能性が高まります。
なお、売却スケジュールに余裕があれば仲介で売却に苦慮したときの保険として買取を検討するなど、状況に応じて柔軟に対処することがおすすめです。
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