ワンルームマンションの売却の手順！おすすめのタイミングや費用、注意点を紹介

ワンルームマンションは単身者が賃貸で住む場合が多く、単身世帯の増加を抑える目的で新築に規制をかける自治体が増えています。
ところが、単身世帯は増加傾向にあり、価格的に手頃なワンルームマンションの需要は減ってはいません。
この記事では、ワンルームマンションを売却する際の手順について、おすすめのタイミングや費用、注意点も加えて紹介しています。

ワンルームマンション売却の最適なタイミングは用途で異なる

ワンルームマンションの売却のタイミングは、どのような目的でワンルームマンションを所有しているかによって違います。
主に投資物件としてみられがちなワンルームマンションですが、個人で居住用に所有している人も多いでしょう。
以下に「自宅用ワンルームマンション」、「投資用ワンルームマンション」それぞれの売却に適したタイミングを紹介します。

【自宅用】ワンルームマンションを売却する最適なタイミング

自宅用にワンルームマンションを所有している人の売却のタイミングは、以下の二つです。

家族構成の変化や、ライフスタイルの変化による住み替えのタイミングで売却を検討してもよいでしょう。
たとえば、独身時代に購入したワンルームマンションを結婚を機に売却する、あるいは、子供が生まれて家族が増えたというタイミングです。
もうひとつのタイミングは、まとまった資金が必要になる場合です。たとえば、ワンルームマンションの売却費用を老後を過ごす有料老人ホームの入居費にあてるというケースもあります。

【投資用】ワンルームマンションを売却する最適なタイミング

投資用にワンルームマンションを所有している人の売却のタイミングは以下の３つです。

まとまった資金を貯蓄するかわりに不動産投資をしていた場合は、家を建て替える、子供が進学するといった経済的な節目で投資物件を売却するとよいでしょう。
ワンルームマンションの投資がうまくいっていない場合とは、家賃収入よりローン返済額が上回るなど、収支が赤字になっている場合です。同様に、空室期間が長くてローン返済に自己資金を投入する必要が出てきている場合も売却したほうがよいかもしれません。
もし、今の時点で投資に問題がなくても、景気が上向きになってきていたり金利が下がるなど、不動産市場に活気が見込まれる時期ならば、ワンルームマンションの市場価値も上がります。そのようなタイミングを見極めて売却できれば、ワンルームマンションの投資の最適な出口戦略と言えるでしょう。

ワンルームマンションを売却する前に確認すること3選

ワンルームマンションを売却することを決めたら、まず確認しておきたいのは以下の３点です。

ローン残債を確認しておく

ローン残債を確認して、売値の限度額の目安をつけておきましょう。
ローンの残債は、通常売却時に一括返済します。万が一、売却額がローンの残額を下回った場合は自己資金で補填するか、あるいは別に借り入れをして返済するかのどちらかです。
赤字が見込まれる場合は、あらかじめローンを組んだ金融機関に相談することをおすすめします。

仲介・買取の違いを把握したうえで選択する

不動産会社に依頼するにあたって、買主との仲介を依頼するか、あるいは不動産会社に買い取ってもらうかを決めましょう。
仲介と買取のメリット、デメリットを以下で説明します。

仲介のメリット、デメリット

一番のメリットは、相場価格に近い価格で売却できることです。
デメリットとしては、購入希望者への内覧などの手間があること、いつまでに売れるという確約がないこと、成約後には仲介手数料が必要なことです。また、買主が契約不適合責任を申し立てた場合、売主は最悪の場合、売買契約の解除や損害賠償を請求されることがあります。
契約不適合責任とは、2020年4月1日から施行された改正民法で、従来の瑕疵担保責任から置き換えられた概念です。瑕疵担保責任は売買契約時に買主が知らなかった瑕疵に対して売主の責任を問うものでしたが、契約不適合責任は、売買された物件が契約内容に合っているかいないかの責任を問うものです。
例えば、物件売却前にははっきりしていなかったとしても、買主が住み始めてみたら上階からの漏水がわかった、というような場合、買主は不具合を知ってから1年以内に以下のような権利を行使できます。

・買取のメリット、デメリット

買取のデメリットは売値が仲介の場合よりも安くなることです。
不動産会社は、リフォーム等の必要経費を差し引いて買取価格を算出しますから、どうしても相場取引価格の２〜３割以上安くなります。
メリットとしては、内覧等の手間暇がかからず短期間で売却できること。また、仲介手数料もかかりません。不動産会社はリフォームを前提としているため、取引で売主に契約不適合責任が免除されることも一般的です。

マンションに強い不動産会社に依頼する

不動産会社には、それぞれ得意分野があります。賃貸の仲介を中心に行なっている不動産会社は、物件販売は得意ではない場合もあります。販売が多い不動産会社でも、場所によっては戸建中心、新築中心などさまざまです。
ワンルームマンションの取り扱いが多く、マンションに強い不動産会社かどうかリサーチしてから選ぶとよいでしょう。
仲介ではなく買取を検討している場合は、リフォーム業者と連携のある不動産買取業者かどうかも大切なポイントです。AlbaLinkはリフォーム業者と連携のある不動産買取業者なので、買い取ったワンルームマンションをコスパよく運用・再販できる分、買取価格が高くなっています。もちろん、契約不適合責任も免除で買い取ってくれます。

【自宅用】ワンルームマンションを売却する流れ7ステップ

自宅用のワンルームマンションを売却する流れは以下のようになります。

1.価格査定

まずは不動産査定一括サイトなどを利用して複数不動産会社の査定を出してみましょう。
ローンの残債がある場合は、査定価格でローンを返済できるかどうか、できない場合はどうするかも含めて検討し、仲介不動産会社、買取不動産会社を何社かピックアップしてみます。

2.媒介契約の締結（買取ではこのステップはありません）

仲介で売却する場合は、仲介不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約では、専任媒介を選ぶ場合が多いので、成約に向けて熱心に動いてくれる会社であるかどうかしっかり見極めたいものです。電話やメールだけでなく、直接担当者に会ってみることも大切です。

３.売却活動（買取ではこのステップはありません）

担当者が販売活動を行います。自宅用のワンルームマンションの場合、購入希望者が内覧に来る場合が多いでしょう。内覧時は生活感のあるものをできるだけ片付けるのがポイントです。また、可能ならば内覧時には質問に答えられるように在宅し、誠意を見せると同時に購入希望者がどのような人か見ることも大切です。

４.契約条件の交渉

購入者が決まったら、売却金額や、引き渡しの時期の交渉を行います。この時点で若干の値引きを行う場合もしばしばあります。

5.売買契約の締結

買主と売買契約を取り交わします。通常、売買契約から２〜３ヶ月後までに決済が行われ、買主からは購入代金が支払われ、売主から所有権の移転登記が行われます。ローンの残債がある場合は、決済の前までに、金融機関に抵当権の抹消手続きについて必ず相談しましょう。

6.引き渡し

決済後、ワンルームマンションの固定資産税や光熱水費の精算をして退去します。

７.確定申告

ワンルームマンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までに、譲渡所得税の申告をする必要があります。所得税の申告に応じてその年の住民税も決定します。譲渡所得税の税率は売却不動産を所有していた期間によって違います。ワンルームマンションを居住用に使用していた場合は、マイホームの譲渡特例が適用され、3000万円が控除されます。
譲渡所得税については次の章で詳しく説明します。

【投資用】ワンルームマンションを売却する流れ8ステップ

自宅用のワンルームマンションを売却する流れは以下のようになります。

1.価格査定

まずは不動産査定一括サイトなどを利用して複数不動産会社の査定を出してみましょう。
ローンの残債がある場合は、査定価格でローンを返済できるかどうか、できない場合はどうするかも含めて検討し、仲介不動産会社、買取不動産会社を何社かピックアップしてみます。

2.媒介契約の締結（買取ではこのステップはありません）

仲介で売却する場合は、仲介不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約では、専任媒介、を選ぶ場合が多いので、成約に向けて熱心に動いてくれる会社であるかどうかしっかり見極めたいものです。電話やメールだけでなく、直接担当者に会ってみることも大切です。

３.売却活動（買取ではこのステップはありません）

担当者が販売活動を行います。賃貸物件として稼働中である場合内覧は難しいので、今までの稼働状況など購入者が希望する場合に説明できるように準備しておきます。

４.契約条件の交渉

購入者が決まったら、売却金額や、引き渡しの時期の交渉を行います。

5.売買契約の締結

買主と売買契約を取り交わします。通常、売買契約から２〜３ヶ月後までに決済が行われ、買主からは購入代金が支払われ、売主から所有権の移転登記が行われます。ローンの残債がある場合は、決済の前までに、金融機関に抵当権の抹消手続きについて必ず相談しましょう。

6.引き渡し

決済後、ワンルームマンションの固定資産税や管理組合費、修繕積立金などの精算をして引き渡し完了です。

７.賃貸人の地位承継通知（オーナーチェンジのお知らせ）

ワンルームマンションが賃貸物件として貸し出している場合は、賃貸人に対してオーナーが代わったことを知らせます。これは義務ではありませんが、通知する場合は、

• オーナーの変更
• オーナーが変わっても従前と同じように賃貸で住み続けられること
• 管理会社が変わる場合は、その内容と変更日
• 家賃の振込先が変更する場合はその情報

などを知らせます。

8.確定申告

投資用のワンルームマンションを売却した場合も、翌年の2月16日から3月15日までに、譲渡所得税の申告をする必要があります。所得税の申告に応じてその年の住民税も決定します。譲渡所得税の税率は売却不動産を所有していた期間によって違います。また、投資用の物件の場合は控除は適用されません。

ワンルームマンションの売却にかかる費用と税金

ワンルームマンションの売却には以下の諸費用と税金がかかります。

諸費用

ワンルームマンションの売却にかかる諸費用について説明します。

仲介手数料（買取の場合は不要）

ワンルームマンションが売れた場合、媒介契約をした仲介不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
仲介手数料は取引された物件の売却金額に応じて上限額が決まっていますが、以下のような速算式で計算できます。

ところで、2024年７月の法改正で、廉価な物件に関しての仲介手数料上限が「30万円＋消費税」まで引き上げられました。ワンルームマンションの売買では注意したい点です。

抵当権抹消費用（ローン残債がない場合は不要）

ローンを組んで購入したワンルームマンションの登記簿には、通常金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権を抹消しないと、他人に売却することができません。
抵当権の抹消登記には税以外に、以下のような費用がかかります。

• 登記事項証明書の取得費用（1通あたり数百円）
• 登記所（法務局）までの交通費または送料

司法書士への報酬

抵当権抹消は自分ですることもできますが、金融機関や不動産会社の規定で司法書士に依頼する場合が多いようです。
この場合、権抹消登記の手続きの報酬を支払います。ケースにもよりますが、5000円から16000円程度です。

住宅ローン返済手数料（ローン残債がない場合は不要）

ローンの残債を一括返済することになるので、金融機関には「繰上げ返済」の手数料を支払います。繰上げ返済の手数料は、一括返済する金額や金融機関によって無料から数万円までの違いがあります。

賃貸管理やサブリース解約違約金（自宅用の場合は不要）

専門の管理会社に管理業務を依頼する賃貸管理や、サブリース契約を結んで一切の業務を委託している場合は、契約の解約が必要ですが、その際に解約違約金を支払う必要があります。
特に、サブリース契約はサブリース会社との賃貸契約なので、オーナー側の都合で一方的に解約できません。
そのため、解約に際しては違約金が求められる場合がほとんどです。違約金はサブリース料金の６ヶ月分が目安です。

引越し費用（投資用の場合は基本的に不要）

投資用のワンルームマンションで、賃貸物件として運用中の場合は不要です。
ただし、備え付けの家電や家具などがある場合は、居住者の移転のタイミングで撤去するか、新しいオーナーに引き継いでもらうか等、話し合いが必要になるでしょう。撤去する場合はそのための作業の費用や運賃等がかかります。

ワンルームマンションの売却にかかる税金

ワンルームマンションを売却した際にかかる税金について説明します。

抵当権抹消の登録免許税（1,000円×不動産の数）

抵当権抹消登記の際に支払います。土地と建物なら、不動産の数は２つと数えます。
マンションの場合も専有部分のほか、マンションが建っている土地の共有持分がそれぞれ登記されており、土地と建物の両方に抵当権が設定されています。

印紙税（印紙代）

不動産の売買契約書や、ローンの借入のための金銭消費貸借契約書には契約書に記載する金額により定められた税額の印紙を貼らなければなりません。
印紙税の負担は売主と買主の折半であることがほとんどです。ローンの借り入れの場合は、借主側が負担します。
印紙税の目安は以下のようになります。なお、租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書では印紙税の税率が2027年3月31日までの間、引き下げられています。

国税庁：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

譲渡所得税

ワンルームマンションを売却した際に生じる所得を譲渡所得といいます。
この所得は確定申告で申告し、所定の所得税を納めなければなりません。
また、確定申告で確定した所得に応じて住民税が課税されます。
なお、自宅用のワンルームマンションを売却した場合には、マイホームを売ったときの特例により、3000万円の控除が受けられます。
投資用のマンションの場合は控除は受けられません。

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