旧法借地権付き物件で後悔する理由7選！購入前に知るべきポイントも紹介
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「旧法借地権付きの物件って利回りが良さそうだけど、買って大丈夫？後悔しないかな？」
価格の安さや利回りの高さに魅力を感じつつも、将来的なトラブルや出口戦略に不安を抱えているのではないでしょうか。
旧法借地権は収益性の高さが期待できる投資物件である一方、所有権の物件にはない特有のリスクが存在します。
そこで今回は、旧借地権付き物件の購入を検討している方に向けて以下の内容をお伝えします。
本記事を読めば、旧法借地権のリスクとメリットを正しく理解し、後悔のない投資判断ができます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）が運営する「不動産投資の森」では、LINE@を通じて投資物件に関する情報を定期的にお届けしています。
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目次
旧法借地権の購入で後悔しやすい7つの理由
旧借地権とは、1992年7月31日以前に結ばれた借地契約に適用される借地権です。
木造や軽量鉄骨の建物は初回20年・それ以外の構造は30年と初回の更新までの期間が長く、現在流通している多くは「旧法借地権」といわれています。
旧法借地権物件は一見魅力的な利回りを誇りますが、同時に多くの投資家が後悔しがちなリスクが潜んでいます。
後々損失を出さないためにも、事前に旧法借地権の特徴やリスクを把握しておくことが重要です。
旧法借地権の購入で後悔しやすい理由は、以下の8つです。
ランニングコストが高い
旧法借地権の物件は、所有権付きの不動産に比べてランニングコストが高くなりやすい傾向にあります。
借地権のランニングコストを以下にまとめました。
- 地代：地主に対して毎月支払う賃料。固定資産税の3倍～5倍が相場
- 更新料：借地契約を延長する際、地主に支払う費用。更地価格の3%～5%程度が相場
くわえて、建て替えや増改築の際には更地価格の2%〜5％程度・売却する際には更地価格の10％程度の承諾料が必要です。
上記のようなコストを長期的に見ると、所有権物件以上に費用負担が重くなる可能性は高いといえます。
出口戦略までの過程で損失を出さないためにも、詳細な収支シミュレーションを行った上で購入の判断をするのが重要です。
地主の承諾が必要な場面が多い
旧法借地権では増改築・建て替え・売却などを行う際、原則として地主の承諾を得なくてはなりません。
承諾が得られない場合、希望する活用や売却が制限されるリスクがあります。
また、とくに問題になりやすいのは相続により地主が変わるケースです。
新しい地主が従来の関係を理解せず、承諾を拒否したり、高額な承諾料を要求したりする事例も少なくありません。
単独で決められる所有権の物件よりも、機会損失が発生する可能性が高くなりやすいといえます。
借地権付き建物の建て替え要件については、以下の記事で詳しく解説しています。
＞＞借地権付き建物は建て替えられる？建て替えの要件や注意点を解説
値上げや更新料をめぐるトラブルが発生しやすい
旧法借地権付き物件では、地代の値上げや更新料の支払いをめぐるトラブルが発生しがちです。
とくに、地価が上昇している地域では、地主から物価上昇や近隣地価の変動を理由に値上げを要求され、交渉が難航する場面があります。
地代の増額について当事者間で折り合いがつかない場合は、調停・裁判で価格を決定しなくてはなりません。
また、更新料の支払いもトラブルになりやすい要因です。
法的には更新料の支払い義務はありませんが、慣習的に要求されることが多く金額や支払い条件をめぐるトラブルが起こりがちです。
上記のような揉め事が発生すると、その期間中に売却や大規模な改修ができなくなるなど、投資計画に悪影響を及ぼす可能性があります。
ローン審査が厳しい
旧法借地権付き物件は、金融機関のローン審査が厳しくなる傾向にあります。
土地に所有権がなく活用制限が付くことから担保評価が低く見積もられ、結果として融資条件が不利になるためです。
とくに契約内容や残存期間によっては、融資そのものが難しくなるケースもあります。
借地権付き物件を検討する際には事前に複数の金融機関に条件を確認し、ローン可否や融資条件の違いを把握しておく必要があります。
借地権は減価償却の対象にならない
不動産投資では建物部分の減価償却費を計上することで所得税や法人税が節税できます。
しかし、借地権は土地と同様、経年劣化の影響を受けないため、減価償却の対象にはなりません。
固定資産の取得価額を耐用年数（使用できる期間）で分割して計上する会計処理の方法
ただし、建物部分については減価償却が可能です。
借地権付きの物件は、購入価格に占める建物の比率が大きくなるため、減価償却費を多く計上できます。
税務上のメリットを期待して不動産を購入する場合には、減価償却の可否や金額をあらかじめ試算しておくことが重要です。
建物の減価償却については、以下の記事で詳しく解説しています。
＞＞建物の減価償却とは？計算方法・耐用年数や償却率について解説！
相続トラブルが発生しやすい
旧法借地権付きの物件は、相続トラブルの原因となりやすい点も後悔しがちなポイントです。
借地権は所有権の不動産よりも評価額が低くなりやすく相続後も高額なランニングコストが発生することから、「誰が受け継ぐか」で相続人同士が揉めやすくなります。
とくに、相続人が複数いて旧法借地権付きの物件が共有状態になる場合は、活用や売却が単独の意思では実行できません。
旧法借地権付きの物件を資産として次世代に受け継がせるためには、遺言書を作成しておくなどの事前の準備が必要です。
売却時に買い手が付かない
旧法借地権付き物件は市場での流通性が低く、売却時に買い手が見つかりにくい傾向にあります。
市場での流通性が低い主な理由は、前述したように不動産投資ローンの融資を受けにくいためです。
現金で購入できる限られた投資家が買い手の対象となるため、長期間の売却活動を強いられる可能性が高くなります。
出口戦略を検討する場合は立地や契約条件、市場の需要などを慎重に見極めて判断することが大切です。
借地権付き不動産の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
＞＞借地権付き不動産の売却方法5選！流れやポイントをわかりやすく解説
旧法借地権を購入する3つのメリット
前述したように、旧法借地権は購入を検討する前に必ず把握しておきたいポイントが多く存在します。
しかし、旧法借地権には投資家にとって魅力的なメリットもあるのでリスクとリターンのバランスを正しく理解することが重要です。
旧法借地権を購入するメリットは、以下の3つです。
初期費用を安く抑えられる
旧法借地権付き物件は、初期費用を安く抑えられるメリットがあります。
これは、土地を購入する必要がなく、取得費の総額が一般的な不動産よりも低くなるためです。
たとえば、同じエリアで所有権物件があった場合、旧法借地権なら60%〜80％で類似の物件を購入できる可能性もあります。
とくに、地価の高い都心部では土地代が浮くメリットは大きく差額分を別の投資に回すこともできるでしょう。
複数の収益物件を所有したい投資家にとって、旧法借地権は有効な選択肢の一つとなります。
土地に対する税金が発生しない
借地権付き物件では土地の所有者ではないため、固定資産税や都市計画税などの土地に対する税金の支払いがありません。
また、登録免許税や不動産取得税も土地部分については発生しないため、取得時・所有時の両方でコストを削減できます。
ただし、地代の支払いは必要となるため、固定資産税との比較検討は重要です。
好立地である場合が多い
旧法借地権物件は駅近や都心部などの好立地に集中している傾向があり、高い収益性と安定した賃貸需要が期待できます。
これは、旧法借地権が設定された当時から長期間にわたって利用されてきた土地が多く、都市開発の進展により価値が向上したエリアに多く存在するためです。
好立地と呼ばれる借地権付き物件には、以下のような特徴があります。
- 主要駅から徒歩圏内
- 周辺施設が充実している
- 公共交通機関のアクセスが良好
- 将来的な地価上昇が期待できるエリア
上記のような好立地物件は空室リスクが低く、相場より高い賃料設定が実現しやすくなります。
売却時の流動性に問題がある一方、長期保有した場合は安定した収益を得やすいでしょう。
旧法借地権の購入で後悔しないための3つのポイント
事前の調査や準備が不十分だと、旧法借地権を購入してから後悔する可能性があります。
旧法借地権の購入で後悔しないためのポイントは、以下の3つです。
借地契約の内容を事前に確認する
旧法借地権の購入を検討する際は、契約書の内容を詳細に確認しておくことが重要です。
契約書には投資の成否を左右する重要な条件が記載されているため、見落としがあると後になって後悔しかねません。
借地契約書で確認すべき重要なポイントは、以下のとおりです。
- 契約期間と更新条件
- 地代の金額と値上げに関する取り決め
- 更新料の有無と金額
- 建て替えや増改築の制限
- 譲渡や転貸に関する条件
- 契約解除事由と立ち退きに関する規定
上記のような内容を抑えておくことで、「契約書の内容を理解しないまま購入し、予想外の費用が発生した」などの後悔を防ぎやすくなります。
契約書の内容が曖昧な部分については、購入前に書面で明確化しておくことが大切です。
売却までにかかるコストを試算する
旧法借地権の物件を購入する際には、将来的な売却時までにかかる総費用を事前に試算しておきましょう。
売却までにかかる主なコストを以下にまとめました。
- 毎月の地代
- 契約更新時の更新料
- 建物の修繕費用
- 建て替え・増改築の承諾料
- 譲渡承諾料
- 仲介手数料（不動産仲介で売却する場合）
- 各種税金
これらのコストを含めた長期的な収支シミュレーションを行い、実質的な利回りを正確に把握することが重要です。
また、売却価格についても借地権特有の市場性を考慮して、保守的な見積もりを行うことをおすすめします。
利回りの基本については、以下の記事で詳しく解説しています。
＞＞【実録】収入と支出の内訳を見ると「表面利回り」がいかに嘘っぽいかがわかる
地主との信頼関係を構築する
地主との良好な関係構築は、旧法借地権投資において重要な成功要因の一つです。
借地権ではさまざまな場面で地主の協力が必要となるため、信頼関係の有無が投資の成否を左右します。
地主と良好な関係性を築くためのポイントは、以下のとおりです。
- 購入前に地主への挨拶と自己紹介を行う
- 投資目的と物件活用方針を誠実に説明する
- 地代の支払いは必ず期日を守る
- 年末年始の挨拶など、定期的なコミュニケーションを心がける
更新料の値上げや契約終了に関するトラブルを生じさせないためにも、地主との良好な関係を保ちましょう。
旧法借地権で後悔しないための2つの代替案
不動産投資を成功させる方法は、旧法借地権の購入以外にも多く存在します。
旧法借地権で後悔しないための代替案は、以下の2つです。
同じ立地で「所有権の物件」を探す
旧法借地権のリスクを避けたい場合、同じ立地内で所有権物件を探すのも有効な選択肢です。
所有権なら、地主との契約や承諾料の発生がなく更新料も必要ありません。
建て替え・増改築・売却などで都度制限も受けないため、自由度の高い投資が可能です。
同じ立地の所有権物件だと初期費用は割高になりますが、築年数がやや古い物件や、駅からの距離を少し妥協することで費用を予算内に抑えやすくなります。
長期的な安心感・投資の自由度を考えると、初期投資額の差額以上のメリットが期待できるでしょう。
予算内におさまる「定期借地権」も検討する
予算に制限がある場合、旧法借地権ではなく定期借地権を検討することも一つの代替案です。
定期借地権とは、当初定めた契約期間を迎えると借地関係が終了する権利形態です。
旧法借地権の更新拒絶は地主の正当事由が必要であるのに対し、定期借地権は原則として50年をもって契約終了となります。
契約期間にタイムリミットがある分、残りの期間が短くなるにつれて売買価格が下がるのが特徴です。
ただし、契約期間満了時には建物を取り壊して更地にして返還する必要があるため、長期保有を前提とした投資には向いていません。
旧法借地権以外の選択肢も考慮して、成功確率の高い不動産投資を始めましょう。
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旧法借地権は高利回りに見える一方、購入・所有・売却のいずれの場面でも権利関係が発生する上にランニングコストが割高な点がデメリットです。
投資の専門家でなければ、旧法借地権付き物件で安定した収益を上げ続けるのは難しいといえます。
そのため、旧法借地権のような複雑でリスクの高い投資よりも、もっとシンプルで安定した高利回り物件を狙うのが現実的です。
安定した収益が見込める投資物件をいち早く見つけるためにも、日頃からネットワークを広げて情報収集しておきましょう。
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まとめ
旧法借地権付き物件は初期費用が安く好立地である一方、ランニングコストの高さや地主との関係性など、購入後に後悔しやすいポイントが多く存在します。
また、借地権はローンが利用しづらく、出口戦略が難しい傾向にあります。
旧法借地権付き物件を購入する際は、投資を成功させるための対策として以下の内容を実践してみてください。
また、旧法借地権のような複雑な制約がある投資物件よりも、より分かりやすく収益性の高い物件を選ぶ方法もあります。
継続的に利益を得られる投資物件を効率よく発見するには、普段から幅広く物件情報をチェックしておくことが重要です。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
