再建築不可物件投資とは？メリットやデメリット、成功するためのポイントを解説

【更新日】2026/10/20

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「再建築不可物件は、相場より安く買えて高い利回りを狙える」
このような話を耳にし、再建築不可物件への投資に興味を持たれる方も多いのではないでしょうか。

建て替えができない再建築不可物件ですが、今ある建物や土地を活かして収益化することもできます。
また、一般的な物件より取得費用や固定資産税の負担をおさえやすいという特徴があります。

一方で、融資を受けにくい、出口戦略が描きにくいという制約があるため、購入前の見極めが重要です。

この記事では、以下の内容を、空き家や老朽戸建ての買取・再販を手がける専門家の視点から解説します。

メリットとリスクの両方を押さえることで、再建築不可物件投資に取り組むべきか、どのような点を押さえればいいかを判断できます。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地と建物のことです。
法律上の用語ではなく、不動産取引の実務で使われます。

原則として、都市計画区域および準都市計画区域内においては、「建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。

再建築不可物件が建て替えられないのは、この建築基準法上の接道義務（第43条）を満たしていないことが主な原因です。

参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法

具体的には、次のような物件が当てはまります。

建て替えはできないものの、一定の範囲内であればリフォームやリノベーションを行うことは法律上問題ありません。

そのため、既存の建物を上手く活かしながら収益化を目指す不動産投資の対象として、独自の市場を形成しています。

再建築不可物件に投資する3つのメリット

建て替えができないという制約がある再建築不可物件ですが、投資家にとってメリットとなる点もあります。

ここでは、投資物件としての3つのメリットを解説します。

割安な価格で物件を購入できる

再建築不可物件は、一般的な建て替え可能な物件より安く購入できます。

建て替えられないことに加え、融資を受けにくいことから、買い手がまとまった現金を準備できる人に限られるためです。
あくまで目安ですが、再建築不可物件は、近隣の相場の3～7割程度で購入できるとされています。

購入価格が安いほど、同じ家賃収入でも表面利回りは高くなります。

たとえば年間60万円の家賃収入が見込める場合、購入価格による表面利回りの違いは次のとおりです。

再建築不可物件は、安定した需要を見込めれば高い利回りを狙える投資対象といえます。

固定資産税や不動産取得税を抑えられる

再建築不可物件は、固定資産税や購入時の不動産取得税が安くなる傾向にあります。

これは、固定資産税や不動産取得税を算出するもととなる「固定資産税評価額」が、一般的な土地より低くなるためです。

土地の評価では、道路に接していない土地や間口の狭い土地は利用価値が低いとして、評価額を減らす補正が行われます。

また、購入時にかかる不動産取得税も、固定資産課税台帳に登録されている評価額をもとに算出されます。

参照元：東京都主税局「不動産取得税」

そのため、購入時にかかる不動産取得税、保有している間の固定資産税の負担を抑えやすくなります。

なお、建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されます。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は6分の1、一般住宅用地（200㎡超の部分）は3分の1に軽減される仕組みです。

再建築不可物件は建物を建てられないため、一度建物を取り壊して更地にすると、特例の対象から外れ固定資産税が上がります。

参照元：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

長期保有で価値が安定することがある

再建築不可物件は、長期的に保有することで資産価値が安定しやすいという意外な側面も持ち合わせています。

一般的な不動産物件の場合、建物の経年劣化とともに評価額が少しずつ下がり続け、それに伴い市場での販売価格も下落していくのが通常の流れです。

しかし、再建築不可物件はもともと「建て替えができない」という強力な悪条件が価格に織り込まれています。
つまり、購入時点ですでに底値に近い価格帯まで下落していることも多いということです。

そのため、これ以上大きく価格が暴落するリスクが比較的低くなります。
加えて、不動産市況の変動による悪影響を受けにくいというメリットも見逃せません。

定期的なメンテナンスや適切なリフォームを行い、居住可能な状態をしっかりと維持し続ければ、購入時に近い価格帯で将来的に売却できる可能性も残されており、手堅い資産運用につながります。

再建築不可物件に投資する4つのデメリット

再建築不可物件は安く購入できる一方で、再建築不可物件特有の制約もあります。

ここでは、投資物件としての4つのデメリットを解説します。

リフォーム時に工事範囲やコスト面での制約を受けやすい

再建築不可物件では、大規模なリフォームを行いにくく、工事範囲の制約を受けやすくなります。

これは、建築確認申請が必要な大規模リフォームになると、接道義務を含めて今の基準に適合しているかが審査されるためです。

再建築不可物件は接道義務を満たしていないことが多く、建築確認が必要になる工事は難しくなります。

また、2025年4月から、木造2階建ての住宅は、主要な部分を過半にわたって直す大規模なリフォームにも建築確認申請が必要になりました。

ここでいう「大規模なリフォーム」とは、建物の主要構造部（壁・柱・床など）の一種以上について行う過半の改修工事を指します。

ただし、木造平屋建てで延べ面積200㎡以下の住宅は、大規模なリフォームでも建築確認申請が不要になることがあります。

参照元：国土交通省「2025年4月から木造戸建の大規模なリフォームが建築確認手続の対象になります」

リフォームができる工事に制約があると、入居者の確保に必要な工事ができず収益性に影響する可能性があります。
購入前に、必要な工事は何か、建築確認が不要な範囲に収まるのかを確認しておくことが大切です。

関連記事：再建築不可物件は避けるべきなのか？デメリットと対策

融資やローンを組めない可能性が高い

再建築不可物件のデメリットとして、銀行の融資を利用しにくい点があります。

建て替えができない物件は、将来売却しにくく、担保価値が低く見積もられやすいためです。
その結果、希望よりも借入額が少なくなったり、融資そのものが断られたりすることもあります。

ただし、ノンバンクのローンを利用する、あるいは保有している別の不動産を担保にローンを組める場合もあります。

関連記事：【空き家投資ローンの完全ガイド】主要5商品の比較や補助金の活用方法も解説

災害による倒壊や延焼のリスクが増える

再建築不可物件は、災害による倒壊や延焼のリスクが高いという面があります。

再建築不可物件は、道幅の狭い場所に建っていることが多く、災害時に消防や救急車両が進入しにくく、消火や救助活動に支障が出やすいためです。

一般的に、道幅が4m未満の道路は、地震や火災などの災害時に消防や救急の活動に支障をきたすとされています。

国土交通省が自治体に行ったアンケートでも、道路幅が狭いことで「火災時に、消防車が現場に辿り着けなかった」という回答が報告されています。

参照元：横浜市「狭あい道路拡幅整備事業 1 事業の概要」

参照元：国土交通省「狭あい道路対策及び接道規制に係る動向について」

さらに、再建築不可物件は、倒壊や焼失で建物を失っても、再度建て替えられないため、家賃収入も止まります。

また、火災保険を検討する際、倒壊や延焼リスクが高い物件は、保険会社によっては加入を断られたり、保険料が高くなったりすることがあります。

購入前に、ハザードマップや周辺環境から災害リスクを想定し、加入できる保険の条件を確かめておくことが大切です。

出口戦略の選択肢が限定される

再建築不可物件は買い手が限られるため、売りたいときにすぐ売れるとは限らず、出口戦略の選択肢が限られます。

再建築不可物件の主な売却先は、次の3つです。

再建築できる戸建てであれば、投資家以外にも居住目的で購入する実需層も売却のターゲットとなります。

一方、再建築不可物件の場合、買い手が住宅ローンを組みにくいため、一般の購入者に敬遠されやすくなります。
仲介する不動産会社も、取り扱いに消極的な場合があります。

購入前に、どれくらいの期間保有するのか、出口としてどのような選択肢が考えられるのかを押さえておくことが大切です。

再建築不可物件投資の活用例5選

再建築不可物件でも、今ある建物や土地を有効活用することで収益化は可能です。

ここでは、5つの活用例を解説します。

賃貸経営

再建築不可物件の代表的な活用例が賃貸経営です。

戸建賃貸の場合、建物を建て替えなくてもリフォームを行うことで収益物件として活用できます。

また、戸建て賃貸は、マンションやアパートと異なり、駅から少し離れた立地でもファミリー世帯を中心に需要が見込みやすいという特徴があります。

日本賃貸住宅管理協会の調査（2023年度）では、平均居住期間は、単身世帯が約3年3か月であるのに対し、ファミリー世帯が約5年3か月です。

参照元：日本賃貸住宅管理協会「第28回 日管協短観」

このように、ファミリー世帯は単身世帯より入居期間が長い傾向があり、長期的に安定した家賃収入を見込みやすいといえます。

不動産投資家のなかには、「築古戸建て」といった特定の条件に特化して物件を購入しているケースもあります。
以下で紹介しているモフ蔵さんは、築古戸建てを中心に計60戸を運用しており、わずか2年半でFIREを達成するまでの成功をおさめました。

関連記事：【2年半でFIRE達成】モフ蔵さんに「築古戸建て投資でFIREする方法」を直撃インタビュー！

シェアハウス経営

シェアハウス経営も、再建築不可物件の活用例の一つです。

シェアハウス経営とは、リビングやキッチン、浴室などを共用しながら、部屋（個室）を入居者へ貸し出す方法です。
入居者は、個室でプライバシーを確保しながら、広いリビングやキッチンを使え、ワンルームマンションなどより家賃を抑えられます。

シェアハウスの場合、オーナーは複数の入居者から家賃を得られます。
1人が退去しても他の入居者の家賃が残るため、賃貸経営より空室リスクを抑えやすい投資手法です。

ただし、シェアハウスは、個室の鍵や防音、共用スペースの家具・家電などの整備が必要となり、初期費用が高額になりやすい傾向があります。

また、管理を委託する場合の費用は、一般の戸建て賃貸が家賃の5～10％程度とされるのに対し、シェアハウスは15～20％が目安です。

なお、シェアハウスは建築基準法上「寄宿舎」として扱われるため、住宅からシェアハウスにするには、用途変更が必要となる場合があります。

購入前に、建築士や物件のある自治体の建築指導課で、用途変更ができるかを確認しておくことが大切です。

関連記事：一軒家をシェアハウスにしたい人向けの完全ガイド！収益化の秘訣を解説

民泊経営

民泊経営も、再建築不可物件の活用例の一つです。

民泊経営とは、住宅を活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供し、宿泊料を得る方法です。
すでにある建物を活用できるため、再建築不可物件でも運営できます。

訪日外国人観光客の増加で、宿泊のニーズが多様化しており、その需要を取り込めるメリットがあります。
古い日本家屋であれば、古民家としての趣を残したリノベーションで、人気を得られるケースもあるでしょう。

民泊を行う主な方法は、次の3つです。

参照元：観光庁「民泊制度ポータルサイト｜はじめに『民泊』とは」

新法民泊は、都道府県知事等への届出のみで済み、最も始めやすい方法だといえます。
また、建物を住宅のまま使えるため、旅館・ホテルへの用途変更も必要ありません。

参照元：観光庁「民泊制度ポータルサイト｜住宅宿泊事業者編」

一方、旅館業の許可には用途変更が必要となり、接道に問題がある再建築不可物件では、認められない自治体もあります。

参照元：品川区「旅館、ホテルを検討されている皆様へ」

購入前に、物件のある自治体の窓口で、民泊ができる地域か、条例による制限がないかなどを確認しておくことが大切です。

関連記事：空き家で民泊を始める方法｜メリットやデメリット、補助金まで完全解説

テナント経営

建物を店舗や事務所として貸し出すテナント経営も、再建築不可物件の活用例の一つです。

レトロな外観や独特の間取りの再建築不可物件であれば、個性を重視する事業者に、魅力的な物件に映る場合があります。
たとえば、古民家を生かしたカフェやアトリエ、展示場などがあります。

ただし、住宅を店舗や事務所として貸すには、建物の使い道を変える「用途変更」が必要です。

貸す用途によって、建築確認申請の要否が変わります。

建築確認が不要な場合でも、用途ごとに防火や避難などの基準は守る必要があります。

また、自治体の条例で、敷地が道路に接する長さなどの基準が加わる場合もあります。

参照元：e-Gov法令検索「建築基準法」

関連記事：空き店舗活用の成功事例5選！収益化と地域貢献を同時に成功させる方法とは？

更地活用

土地上の建物を解体して更地として活用する方法もあります。

更地の主な活用方法は、次のとおりです。

なお、更地の活用法として、コンテナを置いたトランクルームもありますが、移動できないコンテナは建築物にあたり確認申請が必要です。
接道義務を満たしていない土地では、原則として認められません。

参照元：国土交通省「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」

また、更地として活用するために一度建物を解体すると新たに建物を建てられません。
さらに、住宅用地の特例が適用されている場合、建物を解体すると適用から外れ、土地の固定資産税が上がります。

そのため、解体して更地として活用するかは、慎重に判断する必要があります。

関連記事：【空き地の活用したビジネス18選】有効活用事例や空き地の探し方も解説

再建築不可物件の探し方

再建築不可物件を探す方法は、主に3つあります。

ここでは、それぞれの探し方を解説します。

不動産ポータルサイト

再建築不可物件は、不動産ポータルサイトで探せます。

次の表は、再建築不可物件を探せる主要サイトと検索方法をまとめたものです（2026年10月時点）。

不動産広告のルール上、道路に2m以上接していない土地の情報として「再建築不可」と書く必要があります。

そのため、検索条件で絞り込めない場合でも、特記事項などに記載されている「再建築不可」というキーワードを検索することで、再建築不可物件を探せます。

参照元：首都圏不動産公正取引協議会「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」

関連記事：健美家をうまく使って物件情報を効率的に集める方法

不動産会社への相談

不動産会社へ相談して探してもらう方法です。

再建築不可物件は、価格が安く仲介手数料が少ない一方で、接道状況の調査などに手間がかかりやすい物件です。
そのため、なかには、取り扱いに消極的な不動産会社もあります。

一方、特に、空き家や築古戸建てを専門に扱う不動産会社であれば、ネットに公開される前の物件を紹介してもらえる場合があります。

不動産会社に相談するときは、希望するエリアや予算、目標とする利回りなどを準備しておきましょう。

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現地でのリサーチ

自分で現地を歩いて探す方法もあります。

再建築不可物件は、幅が2m未満の細い路地が入り組んだ地域や、古い木造住宅が密集する地域に多い傾向があります。

現地でリサーチするなか、気になる物件を見つけたら、以下のような方法で再建築不可かどうかを確かめましょう。

なお、証明書を取得する手数料は、登記事項証明書が1通600円、公図などの図面の証明書が土地1筆、または建物1個ごとに500円です（書面で請求する場合）。

参照元：法務省「登記手数料について」

関連記事：再建築不可物件の調べ方は簡単！必要書類や物件の活用術まで解説！

再建築不可物件投資で成功するための5つのポイント

一般的な物件と比べると将来的な売却が難しい再建築不可物件は、買う前に慎重に見極める必要があります。

ここでは、再建築不可物件の投資で成功するための5つのポイントを解説します。

できるだけ状態の良い物件を選ぶ

建物の基礎や構造がしっかりしていて、雨漏りやシロアリの被害がないなど、できるだけ状態の良い物件を選ぶことです。

再建築不可物件は、建て替えができないだけでなく、大規模なリフォームに制約が出る可能性があります。
状態の悪い建物は、補修費用がかさむだけでなく、そもそも不動産経営するうえで必要な工事ができないおそれがあります。

そのため、特に、次のような箇所はしっかり確認しましょう。

なお、自分で建物の状態を判断するのが難しい場合は、建築士による建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もあります。

参照元：国土交通省「既存住宅状況調査、既存住宅瑕疵保険関係資料（令和5年9月版）」

状態のよい物件を選べば、リフォーム費用を抑えやすく、必要な修繕工事を施すことで安定した家賃収入につなげやすくなります。

関連記事：再建築不可物件への投資は本当に儲かるのか？リスクや5つの攻略法を解説

セットバック可能な物件に絞り込む

物件選びにおいて、セットバック可能な物件に絞り込むこともポイントの一つです。

前面道路の幅が4m未満でも、2項道路で敷地が2m以上接していれば、境界線を後退させる（セットバック）ことで建て替えが可能になります。

2項道路では、道路の中心から2mの位置が境界とみなされ、その位置まで敷地を後退させれば、接道義務を満たせます（対面が河川や崖などの場合は、対面の境界から4mまで後退）。

セットバックによって再建築可になれば、資産価値を大きく高められ、将来の売却もしやすくなります。

ただし、次の点に注意しましょう。

なお、セットバック部分は、申告すると固定資産税が非課税になる場合があります。

参照元：江戸川区「2項道路・セットバック」

参照元：東京都主税局「道路に対する非課税のご案内」

現地調査で建物の状態や周辺環境を確認する

購入前に、現地で建物の状態や周辺環境を入居者の目線で確かめることも重要です。

路地の奥や住宅の密集地にある再建築不可物件は、利用者が住みやすい物件とは限りません。

具体的には、次の項目を確認しましょう。

住みやすさや安全性は、客付けのしやすさや家賃設定にも影響します。

物件購入や初期リフォームの前に専門家へ相談する

物件の購入判断や初期リフォームの前には、建築士などの専門家に相談するのもポイントの一つです。

再建築不可物件は、接道状況の判断や生活環境への影響、リフォームで建築確認が必要かなど、個人では見極めが難しい面があります。

内容に応じて、次のような相談先を使い分けましょう。

なお、アルバリンクのLINEにご登録いただくと、未公開物件情報の無料配信に加え、スマートフォン上で気軽に不動産に関する相談が可能です。

物件の詳細な情報を閲覧しながら具体的な質問を行えるので、まずは気軽にご登録ください。

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事前に明確な出口戦略を描いておく

購入前に、物件をいつ・誰に・どのように手放すかのシナリオを描き、収支を試算しておくことが重要です。

買い手が限定されやすい再建築不可物件は、売りたいときに売れるとは限りません。
そのため、購入段階で出口戦略を用意しておく必要があります。

出口戦略のシナリオとして次のものが考えられます。

将来的に隣地の買い取りや売却を想定するのであれば、隣地所有者などの状況の確認も重要になります。

関連記事：再建築不可は本当にやめたほうがいいのか？後悔しない投資法を解説

まとめ

再建築ができない土地・建物でも、賃貸経営やシェアハウス経営のほか、民泊経営などでの収益化を目指せます。

一般的な物件より割安な価格で購入でき、固定資産税や不動産取得税を抑えやすい一方で、リフォームや融資、将来の売却に制約があります。

再建築不可物件の投資判断で、特に重要なのは次の点です。

判断に迷う場合は、建築士や不動産会社など専門家に相談することが大切です。

「不動産投資の森」を運営するアルバリンクでは、再建築不可物件を含む未公開の物件情報を、LINE登録者限定で無料配信しています。
物件探しの選択肢の一つとして、ぜひ活用してみてください。

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この記事の監修者

柳本 幸大｜築古戸建て再生投資家

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不動産投資歴5年の現役個人投資家。 区分マンション投資で賃貸経営の基礎を築き、現在はより高いキャッシュフローを生む「築古戸建て再生投資」をメインに手がける。 郊外エリアにおいてファミリー層の需要を的確に捉えたリフォームやDIYを駆使し、初期費用を抑えつつ実質利回り18％超の高収益を実現。 区分マンションを「守りの資産」、中古戸建てを「攻めの資産」と位置づけ、無駄に規模を追わず、自分の目の届く範囲で手堅い賃貸経営を実践している。

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