「立ち退き料っていくら支払えば良いの？」
「立ち退き交渉のポイントが知りたい」
家主が賃借人に支払う立ち退き料について、このように思う人は多いのではないでしょうか？
実際、立ち退き料に法的な義務や相場等はなく、賃借人との交渉次第となっています。
本記事では、立ち退き料の一般的な相場や内訳、交渉時のポイント等について解説します。
最後までお読みいただくと立ち退き料についての悩みがなくなり、賃借人との交渉を円滑にできるでしょう。
立ち退き料とは？
立ち退き料とは、アパート等を所有する家主が立ち退いて欲しい賃借人に対して支払う金銭のことです。
立ち退きに伴う迷惑料、もしくは心遣いの金銭と言い換えることもできるでしょう。
賃借人にとって家主都合で退去を強いられることは、けっして気持ちが良いものではありません。
不都合を押し付ける家主にとっては、賃借人が立ち退くときに発生する実損の補填と＋αの協力料として支払われるのが立ち退き料です。
立ち退き料の法的根拠
立ち退き料は法的に支払いの義務はありません。
あくまで正当事由が乏しい場合の補完が立ち退き料の位置づけです。
よって、当事者間同士の話し合い次第で決まるものであり、法的な根拠は特にないというのが結論となります。
正当事由の判断基準
正当事由とは、立ち退きを求めるにあたり正当な理由に当たるかの判断基準です。
たとえば「この人が気に入らないから賃貸借契約を打ち切りたい」や「廃業するので立ち退きさせて売却したい」という理由には正当性がないとされるでしょう。
また、建物老朽化による立ち退きの場合、適切な維持管理を行ってきたものの経年劣化等により建物の安全性を損なう状態であれば、正当事由が認められる可能性があります。
一方で、適切な維持管理を怠り老朽化を早めてしまった場合の立ち退きでは、家主側の正当事由が認められないケースが多いでしょう。
このように正当事由は、同じ老朽化による立ち退きでも状況により認否が異なります。
立ち退き料と正当事由の関係
正当事由が乏しいときに補完する役目が立ち退き料です。
なぜなら、正当事由が認められなくても提示した立ち退き料で賃借人が納得すれば、立ち退き交渉自体は進むからです。
正当事由は家主が賃借人へ立ち退きを要求できるか否かを判断できるもの、もしくは賃借人側が立ち退きを拒否できるかの指標と言えるでしょう。
立ち退き料が必要なケース
立ち退き料が必要な主なケースは、以下のとおりです。
- 老朽化により建て替えをするとき
- 家主側の都合で退去を求めるとき（自己居住用に利用したい、親族に住まわせたい等）
- 道路拡張、再開発により建物自体が立ち退き対象となっているとき
立ち退き料が必要なケースは、退去により賃借人に経済的な負担がかかってしまうときです。
たとえば、建物の老朽化は賃借人の快適な居住環境を損なうものであり、また放置することで危険性が増えてしまいます。
よって、正当事由は認められるケースが多いものの、退去によって賃借人の負担が大きいため立ち退き料が必要です。
立ち退き料が不要なケース
一方で、立ち退き料不要の主なケースは以下のとおりです。
- 定期借家契約で期限が到来するとき
- 賃借人に家賃滞納や無断転貸など契約違反があったとき
一つ目は、契約期限が到来したケースです。
定期借家の場合、契約期限到来で賃借人は自動的に退去となるので立ち退き料は必要ありません。
二つ目は、賃借人に重大な契約違反があったケースです。
たとえば、家賃滞納している賃借人への立ち退き要求で立ち退き料があったら道理が合いません。
よって、契約違反をしている賃借人への立ち退きでは、立ち退き料はもちろん不要となります。
立ち退き料の相場
立ち退き料の相場は、一般的に家賃の3か月～6か月分と言われています。
一方で、立ち退き料には特段決まった相場はありません。
賃借人を早く退去させたいもしくは早期の解決は望んでいないなど、家主側の考え方で立ち退き料の提示額は大きく異なります。
立ち退き料の計算方法
本章では、立ち退き料の各計算方法についてご紹介します。
収益還元方式
収益還元方式とは、現在の賃料と移転先の賃料の差額分を負担する方法です。
借家権＝（移転先の賃料－現在の賃料）×24（か月）
一般的に2年分（24か月）の差額にて計算するケースが多くなります。
割合方式
割合方式とは、土地建物価格に借地権割合を掛けて算出する方法です。
借家権＝（土地価格×借地権割合×借家権割合）＋（建物価格×借家権割合）
借地権割合と借家権割合は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」の数字を用います。
（参照）路線価図・評価倍率表【国税庁】
収益価格控除方式
収益価格控除方式とは、家主が建物を自ら利用した場合の価値から借家として利用している場合の価値を差し引いて算出する方法です。
借家権＝（自ら利用した場合の土地・建物の価格）－（借家として利用した場合の土地・建物の価格）
この方法は、賃貸にすると大幅に価値が下がる場合に用いられます。
比準方式
比準方式とは、借家権の過去の取引事例に着目した計算方法です。
借家権＝（土地価格×借地権割合×借家権割合）＋（建物価格×借家権割合）
実務上このような取引はなく、あくまで推計として用いられるに過ぎない方法となります。
立ち退き料の内訳
本章では、一般的な立ち退き料の内訳についてご紹介します。
新しい住居にかかる初期費用
新しい住居にかかる初期費用です。
たとえば、賃貸借契約時の不動産会社への仲介手数料や新たな家主に支払う敷金や礼金が該当します。
仲介手数料の目安は家賃の1か月分、礼金は家賃の1か月～2か月分です。
引っ越しすることによってかかる費用
引っ越しすることによってかかる費用です。
たとえば、家具等の搬送に伴う引っ越し費用はもちろんのこと、保険の切り替え費用や鍵の交換費用、保証会社へ支払う初期費用などが該当します。
このように、立ち退きによる引っ越しで発生する費用が含まれます。
立ち退きによる迷惑料
最後は、立ち退きによる迷惑料です。
立ち退きに伴う実質的な手間や生活環境の変化に伴うストレスなど、精神的且つ肉体的な労力等に対して支払われます。
迷惑料は、立ち退き交渉の根幹となる部分と言えるでしょう。
立ち退き料の交渉の際のポイント5選
立ち退き交渉を円滑に進めるには、以下のようなポイントがあります。
- 立ち退き理由を明確に伝える
- 立ち退きのための期間を設ける
- 立ち退き料の金額を明確に決める
- 期日までに退去したらインセンティブを設ける
- 引越し先の住宅の情報を提供する
立ち退き理由を明確に伝える
立ち退き理由を明確に伝えることです。
なぜなら、曖昧な理由では賃借人側が立ち退きに同意する可能性は低くく、交渉自体が円滑に進みづらいからです。
アパートの老朽化による建て替えや道路拡張による取り壊しなど、立ち退きが必要な理由を明確に伝えることが必要となります。
立ち退きのための期間を設ける
立ち退きのための期間を設けることです。
賃借人が立ち退きするには、移転先の決定や引っ越し業者の手配などで一定の時間が必要だからです。
また、喫緊で立ち退きを迫っても賃借人にも仕事やプライベートの都合があり、すぐに動けないという事情もあるでしょう。
よって、賃借人の精神や肉体的な労力について過度な負担をかけないためには、立ち退きを円滑に進めるための十分な期間を確保します。
立ち退き料の金額を明確に決める
立ち退き料の金額を明確に決めて賃借人に提示することです。
なぜなら、立ち退き料が決まっていれば賃借人の理解や協力を得やすいからです。
よって、賃借人と合意が見込める金額に設定します。
期日までに退去したらインセンティブを設ける
期日までに退去したらインセンティブを設けることも必要です。
なぜなら、インセンティブで賃借人側にお得感があれば退去が早まる可能性があるからです。
たとえば、立ち退き料上乗せのインセンティブがあれば賃借人にとってお得感が強いでしょう。
よって、少しでも退去を早めるためのインセンティブを設定しておきます。
引越し先の住宅の情報を提供する
引っ越し先の住宅の情報を提供します。
なぜなら、賃借人にとって新たな物件探しは負担が大きいケースがあるからです。
たとえば、現居をベースに似たような立地、広さ、間取り、家賃で探すのが良いでしょう。
退去を円滑に進めるためには、協力的な姿勢を示すことも重要と言えます。
立ち退き料の交渉は弁護士に依頼することも選択肢
立ち退き料の交渉は、弁護士に依頼することも選択肢に含めておきましょう。
なぜなら、立ち退き交渉は日常的に起きることではなく、円滑に進めるには専門的な知識や経験も必要だからです。
また、当事者同士で交渉を行うとトラブルに陥るケースが多く、収拾がつかなくなる可能性もあります。
よって、立ち退き交渉は弁護士が入ることで円滑に進み、且つ家主本人の精神的な負担軽減につながります。
まとめ
本記事では、立ち退き料の相場や交渉のポイント等について解説しました。
結論、立ち退き料は法的に支払う義務はないものの、立ち退き交渉を円滑に進めるために必要なものです。
また、相場自体に特に決まりはないため、賃借人との話し合いを十分に重ねていき、ときに寄り添うような姿勢を示すことで交渉を大きく前進できます。
なお、立ち退き交渉は専門的な知識が必要となるので、必ず弁護士へ依頼することを検討しておきましょう。
全て当事者間で話し合いを進めるのではなく、専門家の仲介で話し合いを進めていくことがおすすめです。
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