戸建て投資 投資家物件紹介

鎌倉市内の連棟テラスハウス第2号目物件

投稿日:2018年5月10日 更新日:

2軒目は鎌倉市内にある連棟物件です。

筆者は、2011年2月に2軒目の収益物件を購入しました。

1軒目に購入した収益物件より得られた家賃の現金を使わずに貯めていた為、ローンを組むこと無く、現金一括で購入することができました。

1軒目が空きとなることがなく、貸し続けることができたため、物件の選定を大きく間違えなければ、2軒目も問題なく貸せるという確信はありました。

結果から言うと、購入してから約半年後の2011年10月~2015年7月までは、3人の子供を抱えるシングルマザーが入居してくれて、2015年11月から現在までは設計事務所の会社が入居してくれています。

購入してから7年もほぼ空きが無く、賃貸できていることから、この投資は成功と言っていいでしょう。

ここでは、購入経緯~リフォーム~賃貸募集~契約までの一連を執筆させてもらいます。

購入経緯

「最初に購入した賃貸物件の家賃がだいぶ貯まってきたな~。2軒目をそろそろ購入しようかな?」1軒目を購入してから7年が経過した時、このように思いました。

1軒目の物件は、ほとんど空きができることなく、7年間貸し続けることができたので、家賃収入として700万円以上入ってきていました。

ローンを組むことは一切考えていなかったので、700万円以下で何か購入できる物件は無いか?ということで「楽待」などの収益物件を扱っているサイトを1か月ほど閲覧していましたが、中々良さそうな物件がありませんでした。

というのは、以前、父親から教えてもらった投資価値のある下記条件を満たしている物件については、収益物件を扱っているサイトでは、地方以外に見つけることはできませんでした。

  • 想定年間家賃÷購入費用+想定リフォーム費用で計算できる利回りが10%以上となる物件
  • 駅から徒歩15分圏内にある物件
  • ローンを組まずに現金一括で購入できる金額の物件(今回は700万円)

やはり、700万円となると、収益物件を扱っているサイトで該当するのは区分マンションもしくは、関東地方以外にある戸建物件となります。

別に、収益物件を扱っているサイトを批判している訳ではありません。

しかしながら、下記のような宣伝が多いことが個人的には気に入りませんでした。

「オーナーチェンジの為、手間をかけなくてもすぐに家賃収入が見込まれます」

私の見解・・・

では、家賃が入ってくる収益物件を何故わざわざ手放すのか?手放すには何かしら理由(借手がもうすぐ退去する見込みがある、借手がクレーマー等)があるのでは?

また、今借りている人が退去しない限りは、物件の内覧ができないというのも不安を覚えました。

「利回り10%越え」

私の見解・・・

これはほぼ東京、神奈川県以外の地方物件でした。東京、神奈川県以外の場所にある物件は管理するのは大変そうである為、見送りました。

収益物件を探して、2か月ほど経過した時のことです。ヤフーで扱っている不動産売買情報で、神奈川県鎌倉市内の連棟物件(築40年以上、2階立て3LDKの約80平米)の物件が750万円で出されているのを発見しました。

物件について、不動産会社に問い合わせをしてみると、前オーナーはこの物件で、中学生の学習塾を経営していたようです。(高齢であるため、数年前に学習塾は閉鎖したのことです)

物件を売却して得たお金で、新たな「終の棲家」を購入することを考えていたようで、すぐにでも現金化したいという要望があり、不動産会社に問い合わせをした時点で「550万円までなら値引きOKという了承をもらっています」との情報を貰いました。

550万円であれば、諸費用、リフォームを考慮しても、自己資金の700万円以内に収めることができそうです。

一度、物件を内覧させてもらうことにしました。物件を内覧した結果、以下のことが判明しました。

  1. 雨漏りしている個所がある
  2. 15平米ほど増築しているが、未登記となっている。
  3. 残留物多数(学習塾で使っていた椅子、机、黒板)

やはり、最初に気になったのは物件の雨漏りです。おそらく他の人が購入を避けていた理由はこれでしょう。

しかし、この雨漏りの問題さえクリアーすれば、近所にある同程度の賃貸物件から考慮すると、月8万円程度で賃貸できそうな物件である為、非常に優良な収益物件になるのでは?とも考えました。

初期投資として、物件購入金額が550万円、諸費用が50万円の合計600万円程度であれば、年間家賃収入96万円÷投資金額600万円=利回り16%となります。

投資価値あり!!と判断して、購入することをすぐに決めました。

リフォーム

2軒目の投資物件を購入した後、すぐにリフォームに取り掛かりました。

リフォームが必要な個所は以下の通りでした。

  • フローリング、壁紙の貼り替え(経年劣化による傷が多々ありました)
  • 玄関ドア(古いドアの為、交換したほうが良さそうでした)
  • トイレ(壊れてはいませんでしたが、年式の古い便座でした)
  • キッチン(学習塾で使っていた為、キッチンがありませんでした)
  • 屋根(雨漏り個所ありのため)

リフォームについては、1軒目と同様、自分で出来る個所は全て自分でリフォームするというスタイルを貫き、どうしてもプロに依頼しないとダメな個所(水道、トイレ、ガス、電気系統等)はプロに依頼することにしました。

上記でプロにリフォームを依頼したのはトイレ、キッチン、屋根でした。

尚、この3個所については、下記の通りに依頼しました。

トイレ

トイレリフォームについては、トイレのリフォームを専門としている業者に依頼することにしました。

会社概要


(株式会社Life Innovationグループ リフォームショップ LIXY)

ちなみに全く同じメーカーの商品でトイレリフォームを某ホームセンターで見積もりを取ったところ、3万円程度高い見積もりがきました。

ホームセンターも商売で販売している為、業者へ依頼する際にマージン(紹介手数料ともいいますね)を取ります。ですので、トイレに関しては、トイレ専門のリフォーム業者に頼んだほうが確実に安くなります。

キッチン

キッチンについては、まず商品を住宅展示会で使用していた展示品をヤフーオクションで購入しました。

展示品については、定価の90%以上引きは当たりまえですし、比較的に新型のタイプが手に入れることが可能です。

(商品によっては定価150万円のものが10万円位で手に入ることもあります。絶対にお得です)

その後の取り付けについては、近所のリフォーム業者に依頼しました。工賃としては2万円程度で、作業時間としては4時間程度でした。

屋根

屋根の雨漏りについては、プロに任せるしかありません。

しかし、実はこの物件が雨漏りした理由を調べたところ、某ケーブルテレビの会社がテレビケーブルを取り付けるために屋根の上側に穴をあけたことが原因であることが分かりました。

一応、ダメ元でケーブルテレビの会社に屋根の修理依頼を出したところ、費用は全て会社持ちで修理工事をしてくれるという返事を即答で頂きました。(どうやらずさんな工事をしていた時期があったらしく、ケーブルテレビの会社も非を認めてくれました)

その為、屋根の雨漏り修繕については、一切費用はかかっていません。

壁紙、フローリングシート貼り替え

壁紙、フローリング、玄関ドア交換については全てDIYで行いました。

中古物件をリフォームして高収益を上げるのであれば、特に壁紙、フローリングについては自分で行うべきです。

壁紙、フローリングのDIY、玄関ドアの交換については、当サイトにある下記のページを参照してください。

「2.4クロス貼り替え」
「2.6クッションフロア貼り」
https://2do-3.com/515/

おそらく皆さんが想像している以上に簡単できます。

ちなみに業者に依頼した場合は、DIYした時と比べると平気で10倍以上の費用がかかります。

玄関ドア交換

「玄関」というと、やはり家の「顔」となる場所になるので、一番費用をかけても良いのではないかと考えています。

何故なら、物件を借りたい人が内覧する際、必ず最初に目にするのは玄関だからです。

その為、玄関のドアについては、多少高いものでも良いものを取り付けるべきではないかと考えています。

尚、筆者は、以下の手順で、一戸建ての玄関ドア交換を行いました。

  1. 玄関ドアのサイズを測る
  2. ドアサイズを玄関ドアの販売業者に伝えて、サイズの合う商品をいくつか教えてもらう。
  3. ②で教えてもらった商品の中で一番良さそうなものを選ぶ(ここは個人のセンスが問われます)その後、同商品がヤフーオクション、別の業者などでもっと安く販売されていないか?を探しました。

尚、筆者は、住宅展示場の展示品を販売している古物業者が近所にありました。

たまたまサイズがぴったりの玄関ドアが4万円(定価は20万円程度)で販売されていたため、即決で購入して、自分で取り付けました。

玄関ドアの取り付けも実は非常に簡単です。玄関の枠を壊すような作業が無い限り、素人でも4時間程度あれば、充分にできると思います。

「you tube」にある以下の動画を参考にするといいかもしれません。

客付け

約4か月程度のリフォームを行った後、近所の不動産会社を通して、物件募集を行うことにしました。

家賃については、近隣の相場と同程度の9万円で設定しました。

2件の不動産会社に物件を紹介したところ、2週間ほどで問い合わせが3件あり、内1件が内覧を希望されました。

この内覧を希望した人が契約をしてくれて、2015年7月まで借りてくれました。

決め手となったのは以下の点でした。

  • 80平米以上ある賃貸物件は珍しい(水商売をしている人だった為、衣装、バックなどを沢山持っていて、保管するだけの広さのある物件が良かったようです)
  • 子供が通う学校が近い(中学校が徒歩1分圏内の物件です)

築年数が古くて、連棟式というハンデのある物件です。10人いたら8人~9人は避ける物件でしょう。しかし、物件は1人でも気に入ってもらえれば、いいのです。

物件の管理運営

2軒目に購入した物件については、1軒目の反省を活かして、定期的に建物の外観、近隣の状況を確認するようにしました。

特に大きなトラブル、住居人および近所からのクレームも無く、2015年7月まで居住してくれました。

その後、2015年8月~11月までは空きとなりました。

居住だけではなく、事務所としての利用も可にすれば、ターゲットが広がるのでは?と思い、2015年10月半ばごろから「事務所としても利用可」ということで不動産会社に賃貸物件として募集を出しました。

すると、1週間後ぐらいに近隣の設計事務所から声がかかり、内覧をしたその日のうちに契約となりました。

その後、現在に至るまでこの設計事務所は借りてくれています。

2軒目の投資物件でうまくいった点、反省点

うまくいった点

2011年3月から賃貸物件として保有しており、今年で8年目となります。

当初借りたシングルマザーは2015年7月まで居住してくれました。(退去した理由は娘さんが就職したところで月1万円程度で借りることができる社宅がある為です)

2件目に借りてくれた設計事務所は、特に家賃滞納も無く借りてくれています。

今年の7月でリフォームを含めて最初に投資した600万円の資金は家賃の手取収入(固定資産税を除く)で回収できる計算になります。7年で回収できたとなると成功と考えてよいでしょう。

今後の展開

正直、具体的にはまだ決めていませんが、観光地である鎌倉駅も近い為、将来的には「民泊」物件として利用するのもアリでは無いか?と思っています。

具体的にはどうするのか?というのは、とりあえず、今後の世の中の流れをみて決めていこうと思っています。

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サンタマリア

サンタマリア

ビル管理会社で勤務しており、副業として賃貸経営も行っています。現在神奈川県横浜市内に中古住宅を2軒、鎌倉市内に事務所用戸建てを1軒、逗子市内にワンルームの区分マンションを1室、千葉県市原市に中古住宅1軒を保有しています。 2017年12月に宅建取引士を取得。2年後位を目途に不動産業として独立開業を計画しています。

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