船橋市で不動産（戸建て・マンション）を相場より高く売却する方法

売り先を把握する

まずは、業者を探す前に物件を売る相手をイメージします。

例えば、マンションなのか、戸建てなのか、アパートまるごとなのか、土地なのか、物件の種類によって買ってくれる人も変わりますよね。

物件を買ってくれる人は大きくわけて、「実需層」と「投資家」にわかれますが、高く売るには実需層に対して売ることです。つまり、その物件を購入してそこに住みたい人です。ではその中で、マンションなのか、戸建てなのかですが、普段から売買を本職としている会社で、売ろうとしている物件の取り扱いが多い業者に依頼するのが鉄則です。

例えば、3LDKの区分マンションを売ろうとしているのに、投資家向けの売買専門業者に依頼するのでは効率が良くありません。

日ごろから実需向けのマンション売買を得意としている業者であれば、「マンションを探している人」の顧客リストがあり、まずはそこに流すだけでも高く売れる可能性があがります。

逆に、実需向けのマンションを売ろうとして投資家向けの業者に依頼をしてしまうと、まずは投資家の顧客リストに物件情報が回ります。しかし、投資家は物件を「投資」と割り切ってみているので、収益性が合わなければためらいなく指値（値切り）をしてきますし、高値が買うことを嫌がります。

あとで書きますが、ここに「見積もり査定サイト」の罠があります。

地元の売買に強い業者が吉

じゃぁどの業者に依頼すれば良いの？という事ですが、実際に住みたい人に買ってもらうためには、やはりその物件があるエリアの「地元の業者」が強く、特に売買をメインに営業しているお店が好ましいです。

仲介が強い船橋の不動産会社

買取が強い船橋の不動産会社

物件価値を高める

物件価値を高めるためにやれることは限られていますが、いかに「商品」としての状態を高くしておくかで売価は変わります。

例えば、任意売却などの物件や相続物件などは「残置物」といって荷物をそのままにした物件が売りに出されていたりしますが、これはもう最低。買主に手間をかけさせればかけさせるほど売値は下がってしまいます。

もちろん、売り急ぐ理由があれば手間をどこまでかけるかはバランスを見なければいけませんが、「高く売る」ことを優先するのであれば、下記のようなポイントを抑える必要があります。

1. 物件はとにかくキレイに
2. すぐに住める状態にしておく
3. 匂いにも気をつかう
4. 写真は必ずプロに依頼

簡単なことではありますが、これだけでも全く印象が違います。

また、物件力そのものをあげる手段として、クロス貼り替え、キッチンなど水回りを新品に交換、間取りが古ければ間取り変更（4DK→3LDKなど）、外壁塗装をする、など費用と相談してやるのも方法の一つです。

時間をかければ高く売れる

よっぽど価格が相場とズレていなければ時間をかければ物件は売れます。ここが難しいところで、値付けしてすぐに売れてしまうえば「もっと高くても売れたかも」と思うものですし、なかなか買い手が見つからなければ「もっと安くした方が良いかも」と弱気になってしまうものです。

その時に、「指値（割引を提示した買いたいという意思表示）」が入ると飲んでしまう売主が多いのです。

そうならない為に、類似物件の相場を把握しておくことは大切です。他にも同じような物件が売れている金額を知っていれば変に弱気になることもありませんし、時間をかければ売れることがわかります。

ただし、冒頭でも書いた通り不動産物件は他に同じものがない特殊なもので、住所が１つ違えばそれに付随する条件も変わってきます。やれることをやったらあとは待つしかありませんが、ここまでを参考にしつつ、下記のような相場を把握して売買に臨んでみてください。

細かいテクニック（価格設定の方法）

ここまでは、根本的な部分について書いてきましたが、細かいテクニックについて最後に少しふれておきます。

価格設定の方法です。

価格設定は、原則2段構えで考えておくのが高く売却するためのコツです。どういうことかと言うと、所有物件を5000万で売りたい場合には、

1. 掲載価格5300万
2. 本当に売りたい価格5000万

のようなイメージで、5%から10%くらい高い金額で掲載をしておくことです。何度も買付の申し込みをしている私の立場からしても、これは有効です。

掲載価格が5300万とついていると、それが「通常価格」という認識になります。そして、安く買おうとしてくる人は「5000万でどうですか？」などと交渉を入れてきます。

ここから先は買いたい人とあなたの駆け引きになりますが、仮に、「間を取って5150万までなら値引きに対応します」と返答したとします。この場合、購入希望者からすると、「相手も譲歩して安くしてくれた。お得な金額になった」というイメージが必ずあります。

ところが、5000万で売りたい物件を5000万で出してしまうと、5150万円まで釣り上げることはまずありません。それどころが100万200万の指値交渉をされたり、業者からも値下げの提案をされるだけです。

ただし、勘違いしてはいけないのが、「相場とかけ離れた金額をつけない」ことです。相場から大きく離れている物件はそもそも問い合わせすらされませんし、内見にも来ません。不動産業者さんも売る気のない物件として不動産サイトに掲載され続けるだけになってしまいます。

では、各エリアごとの相場はどのように調べれば良いのか？について詳しく解説します。

相場の調べ方

相場を調べるときは、まずはスーモ、アットホーム、ホームズなどの不動産サイトを見ます。マンションであれば別の部屋が出ていればそのまま参考になります。戸建ての場合は土地の価値やその他条件がたくさん関わってきますが、できる限り近い物件を見て判断するしかありません。

上記のような不動産売買サイト以外では、

土地の場合
www.tochi-d.com

戸建ての場合
residence.tochi-d.com

マンションの場合
mansion.tochi-d.com

このサイトが便利です。

スーモやアットホームと違い実際に売買が成立した価格を掲載しているので、より具体性があります。

築年数、駅からの距離、㎡数までの記録があるので、かなり近い情報を探せます。この情報と、今現在売りに出されている物件、あなたの売ろうとしている物件を照らし合わせて相場観を把握しておきましょう。

と、、、

最後に各エリアの相場を掲載しておこうと思ったのですが、さすがに情報量が膨大になってしまいそうですので少しずつあげていきたいと思います・・・。

もちろん下記のような町名以外でも駅からの距離や土地の形状によって相場も変わってきます。

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