不動産の売却

船橋市で不動産(戸建て・マンション)を相場より高く売却する方法

投稿日:2016年11月28日 更新日:

船橋市で不動産(戸建て・マンション)を相場より高く売却する方法

今回は、いかにして「不動産物件(家)を高く売るか?」について書いてみます。僕自身は物件を購入した経験しかありませんが、たくさんの不動産業者さんと関わって、どんな物件が高く売れるのかが少しわかってきました。

誰だって高く売りたいのは同じですが、戸建て、マンション、土地、どんな物件でも共通して言えることがあります。最初に結論を書くと、一番大切なことは

「高く買ってくれる人を見つけること」

です。次に大切なことが「物件の価値を高めること」です。色々細かいテクニックはあれど、重要なのはこの2つだけです。

当たり前に思われるかもしれませんが、不動産は他に同じものが1つもない特殊なもので、買いたい人がYESと言えばその金額で売れていきます。では、どうしたらその「高く買ってくれる人」を見つけることができるのか?

船橋市を例にあげて詳しく見ていきます。

適切な不動産業者に依頼する

1番大切なのは適切な業者に売買仲介の依頼をすることです。

適切な業者とはどんな業者か?というと、あなたが売ろうとしている物件の場所や、物件の種類によって異なります。

売り先を把握する

まずは、業者を探す前に物件を売る相手をイメージします。

例えば、マンションなのか、戸建てなのか、アパートまるごとなのか、土地なのか、物件の種類によって買ってくれる人も変わりますよね。

物件を買ってくれる人は大きくわけて、「実需層」と「投資家」にわかれますが、高く売るには実需層に対して売ることです。つまり、その物件を購入してそこに住みたい人です。ではその中で、マンションなのか、戸建てなのかですが、普段から売買を本職としている会社で、売ろうとしている物件の取り扱いが多い業者に依頼するのが鉄則です。

例えば、3LDKの区分マンションを売ろうとしているのに、投資家向けの売買専門業者に依頼するのでは効率が良くありません。

日ごろから実需向けのマンション売買を得意としている業者であれば、「マンションを探している人」の顧客リストがあり、まずはそこに流すだけでも高く売れる可能性があがります。

逆に、実需向けのマンションを売ろうとして投資家向けの業者に依頼をしてしまうと、まずは投資家の顧客リストに物件情報が回ります。しかし、投資家は物件を「投資」と割り切ってみているので、収益性が合わなければためらいなく指値(値切り)をしてきますし、高値が買うことを嫌がります。

あとで書きますが、ここに「見積もり査定サイト」の罠があります。

地元の売買に強い業者が吉

じゃぁどの業者に依頼すれば良いの?という事ですが、実際に住みたい人に買ってもらうためには、やはりその物件があるエリアの「地元の業者」が強く、特に売買をメインに営業しているお店が好ましいです。

見積もりサイトの罠

ここで罠となるのが、「見積もり比較サイト」や「一括査定サイト」と呼ばれるサイトです。おそらく名前は聞いたことがあったり、検索をかけるといくつか出てくると思います。具体的には、下記のようなサイトです。

  • スマイスター
  • イエウール
  • イエティ
  • スマイティ
  • 街角不動産相談所
  • smoola
  • オウチーノ
  • マンションnavi
  • SONY不動産
  • ふじたろう
  • ハウスル
  • イエイ

もちろん、全部が全部意味がないというわけではありませんが、これらのサイトは仕組み上「投資家に売るための業者」が多く登録されています。

それぞれサイトによって細かい部分は違いますが、簡単に言うと

  1. 査定サイトに個人情報を入れる
  2. 登録している業者があなたの個人情報を●万円で購入する
  3. 購入した業者から一斉にあなたに電話連絡がいく
  4. 査定額の高い業者と売買仲介の契約を結ぶ

このような流れになります。

どの業者もあなたと仲介契約(媒介契約や専任契約)を結びたいので、高い査定額を提示してきます。

と、ここまではさほど問題ではないのですが、重要なのは査定サイトに登録されている業者さんの質です。これらのサイトに登録している業者の大半は「投資家向け」の不動産業者です。

つまり、あなたが売りたい「実需層(実際に住む人)」ではありません。
※投資物件の場合は別ですが

実際にいくつかの査定サイトに登録をしてみましたが、ほとんど同じような内容でした。某社の流れを書いてみます。

船橋市の物件で不動産査定サイトを使ってみた口コミ(感想)

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実際に登録すると、まずこれくらいメールが来ます。それとは別に、数件の電話が鳴ります。査定に参加してくれる企業が

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このように通知されますが、実際にこの6社のうち地元の会社と呼べるのは1社のみです。それ以外は、都内に本拠地を置く投資系の不動産会社と大手不動産会社の最寄り支店。

そして、各社からそれぞれメールや電話でヒアリングが始まるわけです。会社によってはいきなり査定額を提示してくるところもありましたが、果たしてこの内容だけで仲介の契約を決めて良いのか疑問です。

大手不動産会社の最寄り支店ならまだしも、投資系不動産会社に依頼をしてもまず紹介されるのは投資家。そうなると高値での売却は期待できません。もちろんsuumoやatHOMEなどにも掲載はされますが・・・。

どちらにしても、これらの査定サイトはほぼ同じような仕組みで運営されているので、余計な手間(投資系業者との連絡)が増えるだけであまりオススメではありません。

使うとしたらマンションなどに特化しているサイトを使うのがおすすめです。マンションを専門にしているところはやはりマンション売買に強い業者が多く登録されています。とは言え、あなたの地元の業者が登録されているかどうかは別の話。本当に良い業者に依頼するには自力で問い合わせをし、比較して決めるしかありません。

不動産物件を高く売る方法について調べていると、「査定額に●●百万円の差があった!こんなに差がつくなら査定サイトを使わないと損!」という趣旨のサイトがありますが、これはその査定サイトを利用してもらい広告収入を得るための無理な理由付けですので注意しましょう。。。

ちなみにですが、うちでも船橋近隣の物件は仲介でも買取でも可能ですのでお気軽にご相談・ご連絡下さい。相談の上一番良い方法を考えて行きましょう。

船橋の不動産売却について相談する

実際に船橋市内にある地元の不動産売買仲介・買取業者

実際に船橋にある不動産業者を、仲介メインのところと買取メインのところでいくつかご紹介します。

仲介が強い船橋の不動産会社

三協土地株式会社

千葉県船橋市本町2丁目1−1
047-431-1155
船橋市で50年。船橋の不動産売買・賃貸のことなら三協土地にお任せください!

船橋駅から徒歩圏内にある50年以上続く不動産屋です。長く続いているところは地場の繋がりが強く、色々な情報を持っているのでおすすめです。

株式会社東海

千葉県船橋市習志野台3丁目17番21号
047-467-5541
習志野市・船橋市・鎌ヶ谷市の不動産 東海

こちらも北習志野を中心に40年以上続く不動産屋さんで、エリアの情報には強く顧客もたくさん持っています。

ハウスドゥ下総中山(カンシン)

千葉県船橋市本中山1-6-15
047-314-8861
株式会社 カンシンハウスドゥ!下総中山店の紹介ページ【ハウスドゥ.com】不動産や住宅購入など不動産売買に関する情報満載!

大きい会社ではないですが、仲介も買取も力を入れている会社です。実際に取引もしたことがありますが、色んな方法を考えてくれて新しいことにも積極的なので違った方面で売り先を探した場合にも重宝しそうです。

買取が強い船橋の不動産会社

リバティーワールド株式会社

千葉県船橋市咲が丘3丁目27番2号 第3リバティービル1F
047-401-9450
船橋の不動産売却・購入なら高価買取・自社物件のリバティーワールド

ここは市内では一番買取に力を入れていて、任意売却や競売など他の売却方法も対応できます。急ぎなら有力かもしれません。

株式会社ユーワン

千葉県船橋市三咲4丁目7番18号
047(448)8800
お得な物件探しならココ!千葉県で物件をお探しの方・売りたい方は株式会社ユーワンへ

三咲にある小さな不動産会社ですが、買取含む売却関連には強い会社です。

高く売るには

ここから先はいかにして物件を高く売るか?のテクニック部分についてです。

物件価値を高める

物件価値を高めるためにやれることは限られていますが、いかに「商品」としての状態を高くしておくかで売価は変わります。

例えば、任意売却などの物件や相続物件などは「残置物」といって荷物をそのままにした物件が売りに出されていたりしますが、これはもう最低。買主に手間をかけさせればかけさせるほど売値は下がってしまいます。

もちろん、売り急ぐ理由があれば手間をどこまでかけるかはバランスを見なければいけませんが、「高く売る」ことを優先するのであれば、下記のようなポイントを抑える必要があります。

  1. 物件はとにかくキレイに
  2. すぐに住める状態にしておく
  3. 匂いにも気をつかう
  4. 写真は必ずプロに依頼

簡単なことではありますが、これだけでも全く印象が違います。

また、物件力そのものをあげる手段として、クロス貼り替え、キッチンなど水回りを新品に交換、間取りが古ければ間取り変更(4DK→3LDKなど)、外壁塗装をする、など費用と相談してやるのも方法の一つです。

時間をかければ高く売れる

よっぽど価格が相場とズレていなければ時間をかければ物件は売れます。ここが難しいところで、値付けしてすぐに売れてしまうえば「もっと高くても売れたかも」と思うものですし、なかなか買い手が見つからなければ「もっと安くした方が良いかも」と弱気になってしまうものです。

その時に、「指値(割引を提示した買いたいという意思表示)」が入ると飲んでしまう売主が多いのです。

そうならない為に、類似物件の相場を把握しておくことは大切です。他にも同じような物件が売れている金額を知っていれば変に弱気になることもありませんし、時間をかければ売れることがわかります。

ただし、冒頭でも書いた通り不動産物件は他に同じものがない特殊なもので、住所が1つ違えばそれに付随する条件も変わってきます。やれることをやったらあとは待つしかありませんが、ここまでを参考にしつつ、下記のような相場を把握して売買に臨んでみてください。

細かいテクニック(価格設定の方法)

ここまでは、根本的な部分について書いてきましたが、細かいテクニックについて最後に少しふれておきます。

価格設定の方法です。

価格設定は、原則2段構えで考えておくのが高く売却するためのコツです。どういうことかと言うと、所有物件を5000万で売りたい場合には、

  1. 掲載価格5300万
  2. 本当に売りたい価格5000万

のようなイメージで、5%から10%くらい高い金額で掲載をしておくことです。何度も買付の申し込みをしている私の立場からしても、これは有効です。

掲載価格が5300万とついていると、それが「通常価格」という認識になります。そして、安く買おうとしてくる人は「5000万でどうですか?」などと交渉を入れてきます。

ここから先は買いたい人とあなたの駆け引きになりますが、仮に、「間を取って5150万までなら値引きに対応します」と返答したとします。この場合、購入希望者からすると、「相手も譲歩して安くしてくれた。お得な金額になった」というイメージが必ずあります。

ところが、5000万で売りたい物件を5000万で出してしまうと、5150万円まで釣り上げることはまずありません。それどころが100万200万の指値交渉をされたり、業者からも値下げの提案をされるだけです。

ただし、勘違いしてはいけないのが、「相場とかけ離れた金額をつけない」ことです。相場から大きく離れている物件はそもそも問い合わせすらされませんし、内見にも来ません。不動産業者さんも売る気のない物件として不動産サイトに掲載され続けるだけになってしまいます。

では、各エリアごとの相場はどのように調べれば良いのか?について詳しく解説します。

船橋の物件相場と調べ方

最後に、船橋市のマンション、戸建ての相場と、その調べ方を載せておきます。あくまでも目安ですが、過去の事例をもとに売買相場を算出していますので、参考にしてみてください。

相場の調べ方

相場を調べるときは、まずはスーモ、アットホーム、ホームズなどの不動産サイトを見ます。マンションであれば別の部屋が出ていればそのまま参考になります。戸建ての場合は土地の価値やその他条件がたくさん関わってきますが、できる限り近い物件を見て判断するしかありません。

上記のような不動産売買サイト以外では、

土地の場合
www.tochi-d.com

戸建ての場合
residence.tochi-d.com

マンションの場合
mansion.tochi-d.com

このサイトが便利です。

スーモやアットホームと違い実際に売買が成立した価格を掲載しているので、より具体性があります。

築年数、駅からの距離、㎡数までの記録があるので、かなり近い情報を探せます。この情報と、今現在売りに出されている物件、あなたの売ろうとしている物件を照らし合わせて相場観を把握しておきましょう。

と、、、

最後に各エリアの相場を掲載しておこうと思ったのですが、さすがに情報量が膨大になってしまいそうですので少しずつあげていきたいと思います・・・。

もちろん下記のような町名以外でも駅からの距離や土地の形状によって相場も変わってきます。

船橋の不動産売却について相談する

湊町地域

本町3丁目、湊町、浜町、若松、日の出、西浦、栄町、潮見町 、高瀬町

本町地域

宮本、市場、東船橋、東町、駿河台、本町(3丁目を除く)、南本町、海神 、 海神町、海神町東、海神町西、海神町南、南海神

葛飾地域

山野町、印内町、葛飾町、本郷町、古作町、古作、西船、印内、東中山、二子町、本中山

法典地域

旭町、前貝塚町 、行田町、行田、山手、北本町、丸山、藤原、上山町 、馬込町

夏見地域

夏見、夏見町、夏見台、米ケ崎町、高根町、金杉町、金杉、金杉台、緑台

前原地域

前原東、前原西、中野木、三山、田喜野井、習志野

習志野台地域

二宮、飯山満町、滝台町、滝台、薬円台、薬園台町、七林町、習志野台、西習志野

新高根・芝山地域

高根台、芝山、新高根

八木が谷地域

二和東、二和西、三咲町、三咲、南三咲、八木が谷町、咲が丘、みやぎ台、八木が谷、高野台、松が丘 、大穴町、大穴南、大穴北

豊富地域

小室町、小野田町、大神保町、神保町、車方町 、鈴身町、豊富町、金堀町、楠が山町、古和釜町、坪井西、坪井東、坪井町

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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