シェアハウス

シェアハウス用戸建ての条件

投稿日:2016年8月22日 更新日:

なんだかんだで更新ストップしていましたが、その間もコソコソ物件探しに励んでいました。

昨日ついに買付が承諾されたので、軽く物件情報書いておきます。物件は、シェアハウス用物件として仕入れたので、ついでにシェアハウス用の戸建てを選ぶ時の条件についても書いてみます。まずは、今回購入した物件の詳細。

シェアハウス用戸建てのスペック

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・総武線某駅から徒歩15分
・現状間取り4DK
・土地82平米くらい
・金額600後半万円
・築年数39年
・所有権
・再建築可

こんな感じです。少し駅遠いですが車1台置けるくらいの敷地があるのでここをうまく使ってバイク自転車OKにしようかと。

築年数は古いですが、水回りはギリギリいけそうだしなんだかんだでリフォームしてる箇所が多かったです。持ち主さんがずっと住んでたパターンではなくて、賃貸で2回転くらいしてるそうなのでそれが良かったのかもしれないです。

再建築に関しては、実はかなり困難ですが法的にはOKなので共担としては使えるかなと思います。ちなみに路線価で850万くらい。

物件との出会い

この物件は、健美家に出てきたのがスタートです。

登録条件に該当したらメールがくる設定にしていましたが、メールが来た瞬間電話したらもうその時点で3人目くらいの問い合わせという事でした。ちなみにスタートは驚愕の500万ペソ。そりゃ問い合わせ鳴るわ。

買付はスピード勝負ってことはわかってるのですが、物件見ないで買付入れるのはやっぱり失礼かなーと思うので翌日に即内見しました。しかしその時点ですでに買付3件・・・。

これはダメかなーと思いましたが、不動産屋さんもあまりの問い合わせ件数に驚きすぐに価格改定してきました。その後もなんじゃかんじゃとあり、内見3回行った末に買い上げで無事買付承諾です(笑

リフォームプラン

戸建ては初めてだったのでリフォームプランの読みも正確にはわかりませんが、なんとか200万くらいで収まれば、というところです。

ぱっと思いつく内容は、

・クロス張り替え
・壁建て
・ドア交換
・キッチン扉交換
・風呂場床補修
・天井補修
・雨どい交換
・庭駐輪場化
・美装
・CF張り
・間取り変更

こんなところでしょうか。水回りはいけそうなのが救いです。200で全部抑えることができれば実質で20%に届くかなぁ、という予想です。もちろんうまく集客できればですが・・・。

↑ここの部分をキレイに駐輪場にできると少しは魅力ある物件になるんじゃないかな。結構有名なお寺が近いのでいくたびに寄ろうかな

シェアハウス用戸建ての条件

さて、肝心なシェアハウス用戸建てを探す時の条件ですが、大きく下記のことを気にしました。

  • 間取り
  • 立地
  • 価格

うん、当たり前のことですね、細かく見てみましょう。

間取り

間取りですが、できる限り部屋数を多く取れる方が良いので、(3部屋も5部屋も管理の手間がさほど変わらないので)4DKや5DK、6DKという条件に絞って探していました。

とはいえ、納戸のような3畳くらいの部屋を1部屋とすることはできないので、きちんど4.5畳~くらいの平米数で4部屋以上という条件です。リビングに関してはほとんど気にしていません。

と言うのも、シェアハウスと聞くと一般的に想像するのはテレビの「テラスハウス」でやっていたような素敵な物件ですよね。しかし、やってみて良くわかったことですが、現実のシェアハウスユーザーは「出会い」や「男女関係」を求めている人よりも、「コスト」を重視している人が多いです。

つまり、リビングや共有部分で何か付加価値を出すよりも費用面を一番重視するべきだということです、そうなるとリビングには特に重要性がありません。

立地

これはかなりシビアに探していきました。

総武線徒歩圏内というのは県内でも賃貸需要が強いエリアです。実際に駅前の雰囲気や、物件までの道中も重要で、女性専用シェアハウスを予定していたのでそのあたりも気にしました。

路線やエリアを妥協すればもっと安い物件は出てくるのですが、廃れた私鉄や1時間に2本くらいしか走らないような電車で1軒目をやる勇気がなかったです。

価格

賃貸業とはいえ、投資という側面が強い不動産賃貸ですので、価格は超超超重要です。

実際に今探してみても総武線のこのエリア(I市)で徒歩圏の物件が1,000万円を切ることはほとんどないです。価格を考える時にわかりやすいのは、1部屋ごとの金額をいくらで抑えることができるか?という考え方です。

例えば、賃料3万円取れるとしたら年間36万円。36万円の賃料で利回り15%を目指すとリフォーム後の仕上がりで1部屋につき240万円使えます。

つまり、4DKで15%なら960万円で完成できれば平均賃料3万円で行けることになります。この時の計算はかなりシビアに見て置くのがおすすめです。

シェアハウスについてはまた書きます。

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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