賃貸併用住宅で後悔や失敗をしないために考える事について書いてみます。
普通のマイホームでも人生では恐らくトップレベルに入る高い買い物なのに、さらに賃貸も作って大きな借金を背負うのですから、不安になって当然です。
しかし、リスクというのは許容範囲であればコントロールできるはず。
賃貸併用住宅にまつわる失敗や後悔するポイントを探してみました。
自分が対処した方法、対処しようとしている方法を書いてみましたので、良かったら参考にしてみてください。
※普通にマイホームを買う場合にもリスクはありますので、共通するものはここでは除きます！たとえば、金利上昇とか、震災とか
目次
１．空室リスクに対処できない失敗例・後悔
マイホームと、賃貸併用住宅の大きな違いは、家族以外の人間が自分名義の建物に住んで生活することです。
本来、そのおかげで返済を家賃から賄う事ができ、金銭的な負担が軽くなるのがメリットの一つです。
しかし、これは裏を返せばもろ刃の剣で、空室が続いてしまえば家賃は入らないのに返済は通常のマイホームより大きい、という悲しい現実が待っています。
実際には、１００％空室になって負担だけが大きくなるというのはよっぽどボロ物件だったり、賃貸需要を無視した建物を建てなければありえないと思いますが、万が一想像もしない理由で賃貸が付かなくなってしまったらどうしましょう？
自分の場合は、念には念を押して住み替え前に払っていた家賃と同等レベルの返済で収まるエリアに建築を予定しました。
当然、高い家賃は見込めませんが、「返済≦家賃」となる可能性は高いです。
これで、万が一空室１００％になってしまっても、現在の家賃と変わりありませんので、精神的にもラクです。
２．住居者とのトラブルに対処できない失敗例・後悔
これは賃貸併用住宅をやるうえで、超超超重要なところで、絶対に考えなくてはいけない部分だと思います。
自分も、まだ設計中の段階ですのでまだこの問題が起きるかもしれない立場ですが、現時点でやれることはやっていくつもりです。
振動や音の問題
まず、一番気になるのが振動などによる音の問題です。
例えば、１階と２階など、上下に借主と貸主が住むような設計の場合、どちらの立場でも問題は起こりえます。
自分たちが１階に住んだ場合は、上からの振動が気になるかもしれませんし、自分達が２階に住んだ場合は借主への迷惑を考えると精神的にストレスになりかねませんし、小さい子供がいる場合なんかは余計に負担になります。
この問題については、部屋割りを立てに切る事で解消する事にしました。
右半分、左半分、という具合ですね。
本来であればワンフロアごと、階数で区切った方が使いやすい家になるのかもしれませんが、何かを取るには何かを犠牲にするしかないと思い、現在その設計で進行中です。
生活習慣の違う世帯が混合してしまう問題
例えば、自室部分は3LDKで、賃貸部分は1Kを3部屋というパターンの場合、恐らく自宅部分は夫婦+子供という家族が多いと思いますが、この時1K部分は単身者と予想されます。
基本、マンションなんかでもそうですが、単身者なら単身者用、家族世帯なら家族用と分かれていることが多いです。
同じ様な人に住んでもらう方が問題が発生しないからですね。
しかし、賃貸併用で上記パターンの場合はまったく違う層が混在する事に。
これ、結構問題視されそうですが、自分はあまり気にせず1Kで進めています。
対処策としては、少し面積に対する家賃は少なくなってしまいますが、同じ様な間取りの部屋を作る事です。この選択肢は自分も元々考えていました。
例えば、50平米の2LDKと、70平米の3LDKの様な間取りで2世帯住宅の様な建物を作って、子供が小さい頃は小さい方の家に、大きくなったら広い方に引っ越し、なんて使い方ができないものかと思っていました。
ただし、この場合は「賃貸併用住宅は総床面積の半分以上が自室」というルールを違反してしまうのかどうか微妙なところですので確認が必要ですね。
※ちなみに、2017年6月現在は物件も完成して無事に賃貸がついていますが、上述したような問題点は一切感じていません。次に、建築までにやってしまった失敗を載せておきます。
実際に合った賃貸併用住宅の失敗集
融資の限度額変更
当初、銀行での住宅ローン相談では、「5000万くらいまでは融資がつくと思いますよ！」とノリノリの回答を頂いて、「5000万なら土地に2000万かけても建築費3000万かぁ」「3部屋は普通に取れそうだなぁ」なんて試算を呑気にしていました。
しかし、フタを開けてみれば実際の融資限度額は3400万円・・・。
ささささ、3400？！
せめて4000万までは出ると勝手に思っていたので、正直それを聞いた時、ひとまず今回はあきらめようかな・・・と思いました。
しかし、銀行融資提出用の図面などを依頼していた建築士さんに聞くと、「色々と策を講じれば不可能ではないですよ」との回答。
これを聞いて、そのまま融資をお願いする事に決意したのですが、これをきっかけに、その後賃貸併用住宅をローコストで建てる事に本気を出すことに・・・。
賃貸併用住宅の建築費予算は多めに見ておくこと
現在、賃貸併用住宅の建築を進めている私ですが、やはり当初の予定金額とは違いましたので、その分しわ寄せが建築費にかかることになり、必死に建築費を抑える勉強をしています笑
まぁ、予算が潤沢で、工務店さんや建築士さんにおまかせ！としてしまって利益を多く取られるよりは、知恵やアイディアを絞って同じ建物を少ない費用で建てられた方が良かったな、と今は楽しく勉強中です。
しかし、それでも賃貸併用住宅の建築費は大きく見ておく事をお勧めします。
住宅のみの注文住宅であれば、色々な仕様を変更したりすることで対応は簡単に思いますが、賃貸併用住宅ともなれば、当初予定していた家賃収入に変更が出てくると色んな予定が狂ってしまいます。
こんな感じで予定変更をすることに
私自身も、減額と金利の変更によって下記の様に予定変更しました。
当初予定
- 融資額5000万 35年 金利変動1％ 返済14万
- 賃貸3部屋 6万×3＝18万
- キャッシュフロー約4万円
減額後予定
- 融資額3400万 35年 金利変動1.45％ 返済10万
- 賃貸2部屋 6万×2=12万
- キャッシュフロー約2万円
まぁ、元々家賃分が賄えれば良いと思って計画を始めた賃貸併用住宅でしたので、許容の範囲内です。
それに、土地の余力が残ってるので少し経ってから増築して賃貸部分を増やすという予定もあります。
金利部分については、今から借り換えの検討をしてます笑
地盤改良が必要になりかけた
実は私が購入した土地、ここへ来て、「地盤改良」なるものが必要になってしまいました。
当然、土地を買うに当たって、この言葉は聞いたことはありますし、どれくらい費用がかかるものかも把握していたつもりでしたが、「まさか自分が・・・」という浅はかな考えが今の率直な感想ですね。
売主さんや不動産屋さんも声を揃えて、「ここは元々木造２階が建ってた土地だし、丈夫だから平気よ！」なんて調子よく言っていた事もあって安心していました。
ではでは、この地盤改良で一体いくらくらいの費用が必要になるのか？また、この凡ミスを防ぐ為にはどうしたら良かったのか？について書いてみます。
地盤改良の相場と種類について
さて、実際に地盤改良の可能性が出てくると、具体的な金額が気になってきます。
とは言っても、地盤改良と一言にいってもいくつか種類があるようで、今回は宅地の場合によく使う２種類の情報をGETしてきました。
柱状改良
- 軟弱地盤が２メートル以上８メートル以下の場合
- 土中にコンクリの柱を埋め込む？方法
- ７０～１００万（１階面積２０坪程度の目安）
表層改良
- 軟弱地盤の層が地表から２メートル以内の場合
- 地盤層の強度を上げて良好地盤層と一体化させる工法
- ３０～５０万（１階面積２０坪程度の目安）
こんなところみたいです。結構しますね・・・。
どうしたら地盤改良を防げるのか？
じゃぁ、どうしたら地盤改良にかかる余計な出費を逃れる事ができるのか？
それはもう答えは一つ。
「地盤改良のいらない土地を買うこと」です。
もしくは、
「地盤改良費用も予算に含めておくこと」です。
地盤改良が必要かどうかについては、更地であれば地盤調査をしてから購入する事で防ぐ事は可能です。
ただ、実際には良い土地の場合そんなノンビリしていたら他の方に購入されてしまいますし、不動産屋も良い顔しないんですよね・・・。
そうなると、後者の「地盤改良費用も予算に含める」というのが妥協案というか、仕方ない部分になってきます。
つまる所、
「資金計画をちゃんとしておきましょう」
ってとこに落ち着きます。
ただ、案外ここが難しいですし、はじめての事でどこにどう細かいお金がかかってくるのか検討がなかなかつかないものです。
具体的な金額の検討が付かない方はプロに相談しておいたほうがいいです。実際にここで依頼はしませんでしたが、快く相談に乗ってくれたので最初の頃にとても助かりました。↓↓↓
住宅ローンの融資条件を比較するには下記のサイトもオススメしてます。
ではでは、また失敗談書きます。
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KawataKenji
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