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賃貸併用住宅は得か?損か?

賃貸併用住宅は得か?損か?

賃貸併用住宅は得か?損か?

賃貸併用住宅が得なのか、損なのか・・・。

不毛とも言えるこのテーマですが、自分の思うところを書いてみたいと思います。

そもそも、「マイホームを買うのか、賃貸暮らしを続けるのか?」というテーマについても、はっきりとした答えを説明できる人は少ないはずです。

30年近いローンを組むのですから、その時に経済状況や景気がどう傾いているかはわかりません。

震災だってどこで起こるかわかりません・・・。

と、まぁそれは極端な例ですが、「家」という物件を買うという事は、そこに家賃が生まれようが生まれまいが、自分が住もうが住むまいが、それが「投資」である事に違いはないと思います。

つまり何が言いたいのかと言うと、マイホームにしろ賃貸併用住宅にしろ、それぞれ違う場所で違う物件を建てるなり買うなりするわけですから、「賃貸併用住宅が損か得か」というテーマではなかなか答えはでないのではないか?と思うんです。

純粋に不動産投資として見れば損

ただし、純粋に不動産投資という側面から賃貸併用住宅を見ると損とも言えるかもしれません。

今は物件価格が少しずつ上がってきていて、中古のアパートを買っても10%から良くても20%くらいの利回りが狙えますが、賃貸併用住宅では5%あれば良い方でしょう。

それに、不動産投資を拡大しようとする場合は住宅ローンを組んでしまうと次の物件に融資がつきにくい?というデメリットもあります。

これについては融資してくれる銀行もあったり、その都度状況は変わるとは思いますが、一説によると、です。

とすると、どんな人が賃貸併用住宅に向いているのか?

賃貸併用住宅に向いている人はこんな人

  1. 属性が高くないけどキャッシュフローを改善したい
  2. 奥様から新築を建てたいと訴えられている
  3. 不動産投資に興味がある
  4. 許容範囲のリスクで得をしたい

こんなところでしょうか。

もちろん、広い土地をお持ちの方でしたらそれはぴったりだと思います。

このブログでは土地なしから賃貸併用住宅を建てる事をテーマにしているのでそれは置いておきます。

属性が高くないけどキャッシュフローを改善したい

属性が高い方やキャッシュが潤沢な方で、高額なアパートローンを組める場合にはある程度の金額の物件を買えば納得のいくキャッシュフローが出せるかもしれません。

しかし、属性が良いとは言えず、キャッシュもない。

でも、キャッシュフローを良くしたい!なんとかしたい!

というワガママな方は住宅ローンならアパートローンに比べて敷居が低くなります。

融資を受けやすい、金利も低い、住宅ローン減税もある、と良い事が多い住宅ローンを利用して、キャッシュフローを一気に改善しちゃおう!という事です。

奥様から新築を建てたいと訴えられている

これも結構重要ポイントですね。

不動産投資に興味があって賃貸併用住宅にいきつく人は多いと思いますが、不動産投資をするのに奥さんが同意してくれないとなかなかやりにくいですよね。

自分の家もないのにいきなり多額の借金をしてアパートを買うとか笑

でも、奥さんとしては「夢のマイホーム」に憧れるのが自然なわけで・・・。

「家賃収入」と「家族の希望」を両方取りに行った合作が賃貸併用住宅ってわけです。

不動産投資に興味がある

これも重要だと思います。

元々不動産投資にまったく興味がなく、勉強する気もないけど家賃収入があると聞いて飛びついてもなかなか良い建物は建てられない様に思います。(自分もまだ完成していませんが)

許容範囲のリスクで得をしたい

不動産投資と言うといくつか種類がありますが、積算のでる物件でフルローン

  • 公庫などを駆使してボロアパート
  • 現金を貯めてボロ戸建
  • 区分マンションをコツコツと

などなど様々なやり方がありますが、どれもリスクがないわけではありません。

もちろん、賃貸併用住宅もノーリスクではありません。

が、住宅ローンは家賃収入がなくても自分が支払えるであろう金額しか融資がつきません。

なので、基本的な考え方は入居者がいなくても返済していける金額のはず。

実際には新築で入居者が0なんて事はよほどの事がなければありえません。

もちろん年数が経つにつれて家賃の下落や、空室率は上がってくるかもしれませんが、それでもマイホームを買って

家賃が1円も入らないまま35年経つのを待つよりは・・・というのが賃貸併用住宅の原点かもしれません。

最近自分の実例や経験を書いてなかったので、次回は時系列に土地探しのつづきを書いてみたいと思います。

土地探しのコツはこんなところです。

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KawataKenji

KawataKenji

本業の傍らで不動産賃貸物件を運営中。シェアハウス1棟、簡易宿泊所7室、アパート1棟、賃貸併用住宅、戸建賃貸など。新築シェアハウスを建築中。

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