35年ローンの途中でも家を売ることは可能！売却方法と注意点を紹介
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※株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
「35年ローンの途中で家を売却できるのだろうか」
「ローン付き不動産の売却方法を知りたい」
ローンがある家を途中で売却する場合、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは金融機関が不動産を競売にかけられる権利で、住宅ローンを完済すれば抵当権は抹消できます。
本記事に内容は、以下についてです。
- 35年ローンの途中でも家は売れる
- 35年ローンの途中で家を売るための4つの準備
- 35年ローンの途中で家を売るときの3つの注意点
最後まで読めば、ご自身にあった家の売却方法を理解できます。
なお、弊社（株式会社 Alba Link ）は不動産に強い専門業者です。
ご相談くだされば、金額や日程なども含め、ローン付き不動産についてサポートいたします。
目次
35年ローンの途中でも家は売れる
35年ローンの家は返済途中でも売却できます。
しかし、住宅ローンを契約したときの抵当権を抹消したほうがいいので注意が必要です。
抵当権とは
住宅ローンで不動産を購入してローンの支払いができなくなった場合、融資先の金融機関がその不動産を競売にかけられる権利のこと。
抵当権が設定されたままでも第三者への売却自体は可能です。
しかし、競売にかけられるリスクがあるため抵当権付き不動産を好んで購入する方が多くないことを把握しておきましょう。
そのため、ローン付き住宅を売却する場合は抵当権を抹消するのが基本です。
金融機関の住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば期限の途中でも家をスムーズに売却できます。
35年ローンの途中で家を売るための4つの準備
35年ローンの途中で家を売るための準備は、以下の4つです。
- 住宅ローンの残高を確認する
- 売却見込み価格を調査する
- 売却にかかる諸費用を計算する
- 売却価格で完済できそうか確認する
ひとつずつ解説します。
住宅ローンの残高を確認する
ローンを完済するために、残高を確認して「あとどのくらい返済する必要があるのか」を把握しましょう。
残高を確認するには以下の方法があります。
- 返済予定表を確認する
- 毎年金融機関から送られる残高証明書を確認する
返済予定表は、住宅ローンを組んだときに金融機関から渡されています。
ご自身でローン残高の確認が難しい場合は、融資先の金融機関に問い合わせるのもおすすめです。
売却見込み価格を調査する
次に、実際に家がいくらで売却できるのか調査します。
売却見込み価格を調査するには、不動産査定サイトを確認したり不動産会社に依頼したりするのがおすすめです。
しかし、ご自身で調べる場合、所有している不動産の情報を詳細に把握する必要があります。
そのため、不動産会社に査定を依頼するほうが簡単に売却相場を確認できるでしょう。
なお、Alba Linkでは無料で査定を365日受付中です。
ローン付き不動産でも問題なく買取できますので、お気軽にご相談ください。
売却にかかる諸費用を計算する
ローン付き不動産を売却するときは諸費用がかかるので、事前に把握しておきましょう。
主な諸費用は以下のとおりです。
- 仲介手数料（売却価格× 3％＋6万円）
- 印紙代（5,000円〜3万円）
- 司法書士への代行報酬（10万円程度）
たとえば、3,000万円の家を売却するときは仲介手数料が100万円程度かかります。
なお、売却金額ごとの印紙代の詳細は以下のとおりです。
| 契約金額（税抜き） | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
諸費用は合計で数百万円程度かかる可能性があるので資金を準備しておくことが大切です。
売却価格で完済できそうか確認する
最後に売却価格で完済できるか確認しましょう。
抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があり、完済できない場合、自己資金で補う必要があるからです。
なお、売却価格でローンを完済できる・できない場合の詳細な対処法については次の章以降で解説します。
家の売却金額がローン残債より高い場合
家の売却代金がローン残高より高いことをアンダーローンといいますが、アンダーローンの場合は、金融機関とのやりとりが加わるだけで通常の不動産売却と変わりません。
売却方法は以下のとおりです。
- 金融機関から売却の同意を得る
- 売却予定価格を確認する
- 売却方法を設定する
- 引き渡し日を金融機関に伝える
- 家を引き渡しローンを完済する
売却する2ヶ月以上前に金融機関に相談するとトラブルなく売却を進めやすくなります。
家の売却金額がでローン残債より安い場合
家の売却金額がローン残高より安い場合、簡単に売却できない可能性があるため気をつけましょう。
家の売却金額がローン残高より安いことをオーバーローンといいますが、オーバーローンの場合は以下の4つの方法がおすすめです。
- 自己資金を足して返済する
- 住み替えローンを活用する
- 無担保ローンを活用する
- 任意売却する
それぞれ詳細に解説します。
自己資金を足して返済する
オーバーローンの場合、自己資金を足して返済する方法が一般的です。
たとえば、ローン残高や売却価格が以下のとおりだとします。
- ローン残高：2,500万円
- 売却価格：2,300万円
- 売却に必要な諸費用：100万円
上記の場合、補填する自己資金額は下記の計算式で求められます。
必要な費用
＝2,500万円＋100万円ー2,300万円
＝300万円（補填する自己資金額）
資金を補填して家を売却するときに気をつけることは、生活費を圧迫しないか確認することです。
大きな出費がかかり生活費を切り詰める可能性があるため、生活できるようきちんと資金計画をたてましょう。
住み替えローンを活用する
別の家を購入したくなったときに、住み替えローンを利用する方法もあります。
住み替えローンとは
新しい住宅を購入する代わりに以前の住宅ローン残高を上乗せできるローン。
たとえば、以下の条件で住み替えローンを利用するとします。
- 売却価格：2,500万円
- 諸費用：100万円
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 新居購入費用：4,000万円
上記の場合、新居購入に必要な住宅ローンは以下のとおりです。
返済しきれない額
＝3,000万円＋100万円ー2,500万円
＝600万円
新しく借り入れる住宅ローン
＝600万円＋4,000万円
＝4,600万円
このように、ローンを切り替えて新しい住宅を購入することもできます。
ただし、住み替えローンを利用する場合は借入額が大きくなるため、審査が厳しくなりやすい点に注意が必要です。
また、別の住宅を購入したい方におすすめな方法になります。
無担保ローンを活用する
無担保ローンで不足分の金額を補填して、家を売却することも可能です。
無担保ローンとは
不動産等の担保を設定しないで借り入れるローン。
ただし、無担保ローンは金利が高く借入可能額が少ないデメリットがあります。
借入額が少ないため、「新しい住宅の購入を考えている方」には不向きなローンと言えるでしょう。
また、「ローンを返済しきれないから家を売却する方」にも、住み替えローンや無担保ローンなどの別の融資を借りる方法は適していません。
任意売却する
オーバーローンの場合、任意売却することがおすすめです。
任意売却とは
住宅ローンの滞納が続いていたり残高が売却金額より多かったりする状態で、債権者の同意を得て不動産を売却すること。
任意売却をおすすめする理由は、ローンを滞納すると自宅が競売にかけられますが、任意売却は競売を事前に防ぎ、自宅を少しでも有利に売れるようにする制度だからです。
実際に、任意売却によって「無事に売却できた」という声もあります。
なお、Alba Linkは任意売却の取扱実績に優れています。
ほかの専門買取業者と違い、以下4つの強みを保有しているので、安心して売却することが可能です。
「信頼できる買取業者に買い取って欲しい」とお考えなら、まずは弊社の買取査定をお試しください。
35年ローンの途中で家を売るときの3つの注意点
35年ローンの家を途中で売るときの注意点は以下の3つです。
- 適切な売り出し価格を設定する
- 余裕をもった売却スケジュールにする
- 売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
順番に解説します。
適切な売り出し価格を設定する
家を売却するときに、ご自身の理想の売却価格を設定することが大切です。
買取の場合、業者が直接の買主で査定額が買取価格になり、売主が査定額に納得すれば売却が確定してしまうからです。
この時に、以下の2点について価格設定することを推奨します。
- 値下げ交渉されるのを考慮して売りたい金額より高く設定しておく
- 周辺の相場を確認して高くなりすぎないようにする
家を売却すると、購入希望者から値下げ交渉されることが多いです。
そのため、売りたい金額よりも少し高めに値段を設定しておくことが不動産売却で失敗しないポイントです。
しかし、周辺物件より高く設定しすぎると価格を絞って検索するときにそもそも目に触れない可能性があるため、相場より高くしすぎないようにしましょう。
また、「この金額までなら値下げしてもいい」という価格帯を決めておくとスムーズに相談できるのでおすすめです。
余裕をもった売却スケジュールにする
すぐに物件を売ることを考えず、余裕を持って売却するようにしましょう。
高い金額で売却するには、ある程度の期間辛抱強く待ち続ける必要があるからです。
一般的に家を売却できるまで3〜6ヶ月程度かかります。
また、新年度は転勤や進学などで引っ越しする方が多いため、3月に売却できるようにスケジュールを組むと高く売ることが可能です。
なお、不動産会社が買取する場合、業者が直接の買主なので平均1ヶ月程度で売却できる傾向があります。
Alba Linkもスピーディーに買取ができる専門業者です。
早めに家を売却したい方は、ぜひAlba Linkにお問い合わせください。
売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
売却が得意でない不動産会社に売却依頼すると損してしまうかもしれません。
いつまでも売れ残り続けてしまったり、早く売るために金額を低く設定されたりする恐れがあるからです。
そのため、実績が豊富な不動産会社に依頼することが大切で、会社ごとの得意・不得意はホームページで確認できます。
また、複数の不動産会社に相談すると、会社ごとの「特に優れている点」を比較しやすいです。
複数の不動産会社のホームページなどを確認し、実績豊富な会社に依頼するようにしましょう。
まとめ
本記事では、ローン途中の不動産の売却方法をご説明しました。
ローン付き不動産は抵当権を抹消できれば売却できます。
売却金額が残高よりも高い場合は売却しやすいですが、低い場合は自己資金で補うなどの工夫が必要です。
また、不動産会社に相談すればスムーズかつ適切な相場で売却できるでしょう。
弊社(株式会社Alba Link)も、年間相談実績が3,000件以上の不動産に強い専門の買取業者です。
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この記事の監修者
株式会社AlbaLink 代表取締役 河田 憲二
株式会社AlbaLink社長の河田憲二です。弊社は空き家やなど訳あり物件の買取再販を行う不動産業者です。弊社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所の東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。【LINE登録者限定】高利回りの未公開物件を配信しています！
