マイホームの購入や、投資用物件をインターネットや不動産業者で探していると、再建築不可物件を目にすることがあると思います。
販売価格も相場よりも安く、魅力的に映りますよね。
そこで、購入に向けて話を詰めてみると融資が下りず、購入できなかったというケースもあると思います。
今回は再建築不可物件を購入するにあたっての注意点やローンについて解説していきます。
目次
再建築不可物件とは
建基法改正により、再建築するためには建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していることが条件となっています。
つまり下記の条件がどちらかでも当てはまる場合は建基法により、再建築不可となります。
- 前面道路が建築基準法上の道路ではない
- 接道２ｍ未満
建築基準法上の道路とは原則として幅員が４ｍ以上のことをいいます。
ただし、４ｍ未満でも４２条２項道路の場合はセットバック（建物を後退させ私道を作る）を条件に建築することができます。
また、４３条１項但し書道路の場合、行政との協議により、道路上空地と見なされれば建築することができます。
これらの道路に２ｍ以上接していない囲繞地（公道に通じていない土地）の場合は無条件で建築ができません。
（周囲が広い空地で、特定行政庁が認め、建築審査会の同意を得て許可された場合は建築することができます）
※４３条但し書道路の場合、道路上空地として見なされても、戸建てのみ、延べ床１００㎡まで、といった条件があることもあるので行政に確認してください。
共同住宅を建てないと事業の採算が合わないこともあると思います。
ちなみに、敷地の接道義務があるのは都市計画区域、準都市計画区域内であり、都市計画が定められていない区域では適用されません。
ただし、行政との協議が必要だったり、条例による制限がある場合もありますので注意してください。
※都市計画区域とは、市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域
最近はインターネットで建築基準法上の道路を確認できる行政が多いようです。
横浜市の場合は横浜市行政地図情報システムで確認できますので確認してみましょう。
再建築不可物件の購入で注意する事
- 相場よりも安く買う事
再建築ができない物件は当たり前ですがリスクがあり、資産価値が低いです。
必ず相場の３〜４割は安く買いましょう。
そのためには周辺の土地面積の相場を把握する事はとても重要になってきますね。
欲を言うと５割安く買いたいところです。 - 資産価値の高い土地を買う
今後、売却するときの事も考えておきましょう。
いざ、売却するとなった場合、需要のないエリアの場合、再建築できない土地はさらに需要がありません。
どんなに安くても買い手が見つからない事だってあります。
人気エリアの土地は地価が高いので、割安である再建築不可物件の需要があるのです。
そして、必ず出口戦略を立てましょう。
建物の老朽化により解体した場合、固定資産税を払い続けなければならない負の資産になりかねません。 - 築年数が古い物件
再建築不可物件は瑕疵担保免責の特約を付けて契約をする場合が多いです。
購入後に構造体の瑕疵、雨漏りやシロアリによる被害が見つかっても売主の責任とはならないという事です。
また、築年数が５０年以上経っている物件、築年数不詳物件も多いです。
新築時の施工会社や不動産会社、リフォーム会社の確認、住宅診断を受けているのかを確認しましょう。
また、空き家の期間が長いと、物件の痛みも早いので購入前は所有者や大家が住んでいたのかも聞いてみるといいでしょう。
再建築不可物件はローンで購入できるのか
再建築不可物件ではローンで購入出来る可能性はほぼ皆無と言って良いでしょう。
現金での購入が前提となります。
その上で、賃料収入により何年で自己資金を回収できるかが不動産投資の場合は肝となります。
再建築不可物件が審査に通りにくい理由
一般的に住宅を購入する場合、市中金融機関の住宅ローンを組むことにより不足する資金を調達して購入します。
このとき担保となるのが、購入しようとしている土地建物です。
再建築不可物件では、担保評価が不適格なので、融資が下りない場合がほとんどです。
なぜかというと、銀行は再建築不可物件を担保に融資をします。
ローンの返済が滞った場合、銀行は担保である再建築不可物件を差し押さえ、競売に掛けて換金します。
しかし、再建築不可物件の場合、売却できる可能性がないため、担保価値がないと判断されてしまうのです。
再建築不可でも融資の可能性がある金融機関
銀行との信頼関係、取引内容、取引歴など個人の属性が良ければ、もしかしたら融資してくれることもあるかもしれません。
低金利の時代なので、どこの金融機関も利益を確保するために必死です。
都市銀行は厳しい場合が多いのですが、地方銀行、中堅の信用金庫の場合は相談してみる価値はあるかもしれません。
融資は極めてレアなケースであると考え期待はしないようにしましょう。
再建築不可物件の審査が通らない場合には
再建築不可物件は基本的に融資が下りないと考えた方が良いでしょう。
その場合の購入方法を紹介します。
現金一括での購入
現金での一括購入であれば、リスクを軽減できるので私はオススメしたいです。
ただし、現金で購入してまでも手に入れたい物件なのかよく吟味してくださいね。
住宅ローン以外のローンを利用する
- フリーローン
フリーローンとは、主に銀行が扱う個人向けの使用目的を定めていない融資商品です。
フリーロンは一度借りたら完済するまで借りることはできません。
都合で借りたり返したりできないということです。
住宅ローンに比べ金利は高くなりますが、無担保での融資も可能です。
そのため、再建築不可物件の購入を目的としていても融資を受けることができます。
無担保の場合、年利は５.５％〜６％（変動金利型）程度となっています。 - ノンバンク
ノンバンクとは、銀行・信用金庫などの法律で定められた金融機関以外の金融会社のことです。
名前の通り、預金の受け入れ機能を持たずに与信業務を行う会社です。
クレジット会社、住宅金融専門会社、消費者金融、信販会社などがあてはまります。
預金者が預けるお金を融資に活用する銀行とは違い、貸し倒れリスクがあるため、多少高い金利が設定されます。
しかし、再建築不可物件のようなリスクの高い中古物件にも融資をしてくれるため、高金利でも返済できるようであれば、検討すると良いでしょう。
ただし、ノンバンクにも大小様々な会社があるため、違法な取引を行っている会社もあり、安全性には不安が残ります。
物件価格の上昇よりも金利の上昇の方が融資を受けた場合の総返済額は影響を受けやすいです。
金利が高いが故に再建築不可物件を購入するよりも一般の物件を購入した方が安いということもあるのでご注意ください。※住宅ローンを申し込む時点における、申込者の収入、年齢により返済期間・金利は異なります。 - 他の不動産を担保に入れる
購入物件以外に不動産があれば、それを担保に融資を受けるという方法もあります。
共同担保目録を登記するということになります。
自宅を共同担保に入れたケースにおいて、もし返済が滞った場合、自宅も競売に掛けられてしまうため、非常にリスクが高いです。
自宅を失ってしまうかもしれないリスクを犯すほどのリターンのある投資ではないことの方が多いと思いますのでこちらの方法はオススメできません。
もしくは、不動産を所有する両親などに連帯保証人になってもらうという方法もあります。
連帯保証人なのでこれもオススメできません。 - リフォームローン
再建築不可物件は、新築の建て替えはできませんがリフォームは可能です。
フルリフォームすれば、新築同様に生まれ変わらせることもできます。
最近は新築そっくりさんのように、柱と梁だけ残してそれ以外を新しくするというリフォームもあります。
再建築に該当しないので非常に有効です。
ただし、インターネットでの募集上の表記は新築ではなく、元々の築年数になるため、築浅物件で検索をかけるとヒットせず、入居検討者の目に触れないというデメリットがあります。一般的に新築そっくりさんに必要な資金は新築の６０％程度です。
全額を用意できない場合、銀行のリフォームローンを活用することが可能です。
リフォームローンの場合、担保が不要、連帯保証人も不要というケースもあるため、再建築不可物件のようなリスクのある物件でも借りることができるのです。
そのため、リフォームを前提に再建築不可物件を購入する場合は、このリフォームローンがおすすめです。
担保あり、無担保、年収によって借りられる年数、金額、金利が大きく変わるので、各金融機関に相談してみましょう。
再建築不可物件の購入に多いトラブル
一番多いのは間違い無く、購入後に瑕疵が見つかった場合でしょう。
再建築ができないため、建物の構造体に瑕疵が見つかり、リフォームしても住み続けることができないなんてことになった場合は最悪ですね。
耐震基準も満たしていないことが多くなりますから注意が必要です。
また、外見はリフォームしていて綺麗ですが、実は給排水管が漏水していたなんてこともあります。
本当に信頼出来る物件なのかよく調査してから売買契約を締結してくださいね。
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