不動産投資入門者にとっておすすめとお伝えしてきた戸建て投資ですが、やり方を間違えると失敗につながりかねないということも理解しておかなければなりません。
よくある失敗例を挙げながら、戸建て投資ではどのようなことに気を付けるべきなのかを解説することにいたしましょう。
目次
戸建て投資で起こりやすい失敗事例3つとその対策
ここでは、戸建て投資における典型的な失敗事例を3つご紹介しましょう。
投資家の間でどのような失敗が繰り返されているのか？それを把握しておけば、失敗を事前に回避することができるというわけです。
また、万が一同じような状況に陥ってしまったとしても、被害を最小限にとどめることができます。よって、失敗事例を学んでおくことは非常に重要なことなのです。
賃貸付けに苦戦
需要が多いにもかかわらず、その割には供給数が少ない戸建て賃貸。このことから、退去があっても比較的容易に次の入居者を見つけられるというのが、戸建て投資のメリットのひとつでもあります。
とはいえ、購入した物件の条件によっては、アパートやマンション以上に入居者の募集で苦戦することも、珍しいことではありません。
最寄り駅からの距離は、一般的に、アパートやマンションと比べて戸建ての方が遠くなります。どうしてそのような傾向が現れるのか、1世帯当たりの敷地面積を比較してみると容易に理解できます。戸建ての敷地面積は、アパートやマンションにおける世帯当たりの敷地面積よりも大きいため、地価が安い地域に建てなければ投資効率が悪くなります。そのため戸建ての多くは、どうしても駅から遠い場所に建てられることになります。
戸建て物件は入居付けが容易であると言われるのは、供給が少ないということに加えて、立地の悪さというデメリットをカバーする戸建てならではの特長があってこそ。そのため、この「戸建てならではの特長」を持たない戸建て物件では、入居付けが非常に難攻することが予想されます。
庭がない、駐車場がない戸建てなどはその一例です。戸建てを希望する人の多くは、集合住宅には求めることのできないモノもを戸建に求めています。
つぎに注意したいのは間取りです。広さを重視する人は、多少駅から遠い場所も選択肢のひとつとして検討するものです。せっかくの戸建てが2Kや2DKでは、ごく限られた人しか入居の対象になりません。ファミリーに人気の戸建て物件は4人家族でも入居できる間取り、できれば3LDK以上は確保したいものです。
購入後に瑕疵を発見し想定外の出費
中古戸建てのトラブルとして意外と多いのが、隠れたる瑕疵の存在です。
売主が宅建業者である場合、買主は引渡しから2年間に限り売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。ところが、売主が宅建業者ではない個人間の取引では、必ずしも瑕疵担保責任を追及できるとは限りません。中古住宅の売買においては、「瑕疵担保免責」という特約が付されることが非常に多いのです。
瑕疵担保免責とは、売主が気付かなかった不具合が引渡し後に発覚しても、買主は売主に責任を負わせることができないという特約です。ちなみに、不具合を発見した場合、損害賠償を請求できるのは瑕疵を知ったときから1年以内になります。
購入後にシロアリの被害が見つかったり、住み始めてみたら家の傾きに気付いたりという事例はよく耳にしますが、なぜこうした不具合を購入時に発見することができないのでしょう。建物に重大な影響をもたらすこれらの欠陥は、基礎や柱など素人が目視で確認するのが難しい箇所に存在します。
そのため、このような瑕疵を即座に見抜くことは、素人には非常に困難なのです。売買契約書に瑕疵担保免責の特約が付された住宅を購入し、住み始めてから不具合に気づいても既に手遅れということになります。その場合、補修に必要となる費用は、すべて買主が負担しなければなりません。
地盤沈下などに起因して家が基礎から傾いてしまっているようなケースでは、補修に多額の費用が掛かることが予想されます。販売図面の備考欄に「傾きあり」との記載がある物件は、いくらお買得に見えても購入を見送ることをおすすめします。
オーナーチェンジ物件が即退去
購入後、すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件。入居付けに対する不安から、好んでオーナーチェンジ物件を購入する人も多いのではないでしょうか。
しかし、オーナーチェンジ物件を好む大家さんには、退去や入居者の募集に不慣れであるという特徴があります。ひとたび退去があっただけであたふたしてしまう大家さんも少なくないのではないでしょうか。また、オーナーチェンジ物件には売主の親族が住んでいることもあります。そのような入居者は、オーナーが変わった途端退去してしまわないとも限りません。
退去も心配の種ですが、オーナーチェンジ物件に関しては、購入時に室内を確認することができないこともリスクになります。購入時の入居者が退去した後に室内を確認したら、とんでもない「汚部屋」だったということもあり得なくはないのです。
もちろん、原状回復費用は入居者に負担を求めることができますが、入居者に資力がなければ払えません。格安で購入した物件であったとしても返って高くついてしまい、利回りの低下を招くことも懸念されます。
それぞれの対応策
これまでにご紹介したような失敗をせずに戸建て投資を行うには、どうしたらよいでしょう。これらの失敗を事前に回避する方法について、これから考えてみることにしましょう。
家賃の引き直しと現地業者へのヒアリング
現況空室で、販売図面で「想定利回り○○%」とうたわれているような戸建て物件。本当に想定利回りどおりの運営が可能なのでしょうか？
しかも、想定利回りは満室を想定して算出されたもの。実際は想定利回りと同等の利回りをあげることは不可能ということになります。実際に戸建て物件を購入する際は、実質的な家賃収入をもとに、利回りを計算し直すことをおすすめします。
また、常に満室の状態を維持することは不可能なので、家賃収入のシミュレーションは、何年かに一度退去があることを想定して行うようにしましょう。稼働率80%でも、十分な収益が得られるような物件であれば安心して購入できますが、そのような高利回り物件は多くありません。少なくとも稼働率を90%としてシミュレーションするようにしましょう。
適正な家賃でシミュレーションするには、地域の家賃相場を知る必要があります。その地域の物件情報をネットで閲覧すれば、おおよその家賃相場は把握することができます。より正確な情報を得たいのであれば、地域の不動産市場に精通している現地業者を訪れてみるのがよいでしょう。
「〇〇〇の辺りで戸建て物件の購入を検討していますが、このあたりの戸建ての家賃相場はどれくらいでしょうか？もし御社にご依頼する場合いくらくらいで募集されますか？」
などど、単刀直入に相談にいけば普通に答えをもらうことができます。当然ですが業者により考え方も違いますので、必ず3社くらいは周るようにしましょう。
管理会社の選定は慎重に
委託契約を結んだ管理会社の良し悪しで家賃収入に大きな差が生まれることも珍しくありません。つまり管理会社は、戸建て投資の成否を左右する大きな存在と捉えることができます。
賃貸物件を扱う不動産会社は、つぎの3つのタイプに分類されます。
- 入居者の募集から賃貸借契約を結ぶまでの業務のみを行う仲介専門会社
- 賃貸借契約から入居者管理、退去までを担当し、入居者の募集は他の業者に依頼する会社
- 入居者の募集から入居者管理、退去まで一貫して行う会社
一般的には、入居から管理、退去に至るまで任せてしまうことができる3に該当する管理会社に委託するのがおすすめです。
とはいえ、実際に店舗に足を運んで、スタッフの対応を自分の目で確かめることが重要です。管理会社を選定するポイントはいくつかあるものの、特に重視すべきポイントは募集力と集客力です。「○万円の家賃で募集するには、どのような条件が必要でしょう？」と質問を投げかけて、入居付けに向けた具体的な戦略を提案できる管理会社であれば、募集力の面では合格です。
そこで、安易に「○万円では無理です」と回答する業者は避けた方がよいでしょう。また、日曜日を定休日としている管理会社も避けるべきです。賃貸物件に関する問い合わせの多くは、土曜・日曜・祝日に集中します。日曜を定休日にしている業者は、成約のチャンスをみすみす逃しているようなものです。
以下の記事も参考にしてください。
戸建て購入前のチェックポイント
素人が建物の状態を判断するのは難しいですが、つぎにご紹介するポイントを確認するだけでも、建物の耐久性や雨漏りに対する懸念を払拭することができます。
- 基礎や外壁のひび割れ
- 床のきしみや沈み込み
- 柱や梁の割裂
- 天井や壁の雨染み
不安な場合は、ホームインスペクターなどの専門家による診断を依頼するのもよいでしょう。5～6万円ほどの費用で、瑕疵や耐久性を診断してもらうことができます。
その結果、瑕疵が発見されて購入に至らないこともあるでしょう。しかし、粗悪品の購入を事前に回避することができれば、依頼する価値はあるのではないでしょうか。
また、戸建て投資では、周辺環境なども投資の成否に影響を及ぼします。建物の瑕疵や耐久性以外にも、つぎに挙げるポイントもチェックしてみましょう。
1. 保育園や小学校が近くにあるか
戸建て賃貸のターゲットとなるファミリー層にとって、学校や保育園の場所はとても重要です。物件との位置関係は、現地を訪れなくてもネットや地図アプリで簡単に調べることができます。
2. 周辺に企業や工場があるか
企業や工場が多い地域では、そこで働く人の入居を期待することができます。その一方で、企業城下町では、中核となる企業が撤退してしまうとさびれてしまうことが懸念されます。よって、企業や工場が複数存在する地域が理想的です。
3. 近隣にスーパーや大型のショッピングセンターがあるか
都市部であれば徒歩圏内に、地方であれば車で数分の場所に、食材や日用品を調達できるスーパーなどがあると便利です。
4. 車の出し入れ
地方では、車が日常の足になります。車の出し入れがしづらいと、入居者にとってかなりのストレスになってしまいます。地方では狭いスペースへの駐車が苦手な人も多いので、道路から出入りしやすく余裕のある駐車スペースを備えた物件がベターでしょう。理想的には、車2台以上が止められるスペースがあるといいですね。
5. 日当たり
気持ちよく暮らすことができる日当たりが良い物件は、無条件に好印象を与えます。
現入居者の入居期間や属性を確認
オーナーチェンジ物件では、現入居者の入居期間や属性を確認することで、短期間で退去してしまう可能性をある程度予測することができます。
例えば、入居してそろそろ2年を迎える入居者が住んでいるとしましょう。その場合、更新のタイミングでの退去を検討しているかもしれません。また、頻繁に滞納がある入居者にも要注意です。滞納があっても滞納分は保証会社が建て替えてくれるため、オーナーへの入金は滞りなく行われます。
そのため、オーナーは滞納の事実に気付きません。しかし、滞納が数ヶ月に及ぶと、保証会社は入居者を相手に訴訟を起こす手続きに入ります。そして家賃の回収が見込めなければ、強制退去という結果にもなりかねません。購入時に入居者の滞納履歴を確認しさえすれば、このような事態は避けることができます。
何よりも安く買うことが最大のリスクヘッジ
ここまで、戸建て投資でよくある失敗例と、事前にリスクを回避する方法をご紹介してきました。
しかし、現地調査で細心の注意を払ったとしても、購入後に多少の不具合は生じるものです。また、転勤や子供の学校の都合などで、何年かに一度の割合で発生する退去は防ぐことができません。繁忙期ではない時期の退去では、その後の入居付けに多少時間が掛かることも考えられます。
こんな筈ではなかったということにならないよう、購入前に行う家賃収入のシミュレーションでは、こうした事態を織り込んでおく必要があります。空室率（稼働率）を考慮したシミュレーションを行うことをおすすめするのは、そのためです。
物件を安く購入することができれば、こうした予想が難しいリスクにも柔軟に対応することができます。
購入価格が安い分相場より安めの家賃設定にしても、目標とする利回りを達成可能に。その結果、家賃に競争力を持たせることができ、高稼働率の維持にもつながります。稼働率が高まれば、安定した家賃収入を得ることができ、万が一、建物に不具合が生じて急な出費が求められても、スムーズに対応することが可能です。
このように物件価格を低く抑えることで、戸建て投資に良い循環が生まれるようになり、リスクヘッジにもつながっていくのです。
以下の記事も参考にしてください。
もりお＠不動産投資の森編集部
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